中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)發(fā)展研究

易成棟 畢添宇 夏西

摘要：基于四次經(jīng)濟普查資料總結(jié)了中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展情況，發(fā)現(xiàn)行業(yè)規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)資產(chǎn)負債的總體規(guī)模均不斷上升，且內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整伴隨其中;未來我國房地產(chǎn)開發(fā)還有一定增長空間，存量經(jīng)營成為主流，需要轉(zhuǎn)型升級。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè);經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0008-13 收稿日期：2020-12-30

作者簡介：易成棟，中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院城市與房地產(chǎn)管理系教授，博導，經(jīng)濟學博士。

畢添宇、夏西，中央財經(jīng)大學投資學博士生研究生。

基金項目：國務(wù)院第四次全國經(jīng)濟普查領(lǐng)導小組辦公室重點課題項目《基于產(chǎn)業(yè)與環(huán)境協(xié)同演化視角的國際房地產(chǎn)業(yè)比較研究》（項目號JJPCZB39）。

按照國家統(tǒng)計局第四次經(jīng)濟普查資料，房地產(chǎn)業(yè)可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)和租賃經(jīng)營業(yè)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中始終占據(jù)重要位置，為我國的經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)建設(shè)和改善人居環(huán)境發(fā)揮了重要作用。

從1978年我國開始改革城鎮(zhèn)住房制度，恢復房地產(chǎn)的商品屬性，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)出現(xiàn)和不斷發(fā)展。1980年6月，中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》的文件中，第一次提出了中國將實行住房商品化政策。當年中國內(nèi)地第一個商品化居住區(qū)東湖麗苑在深圳開工。1987年深圳市率先進行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點，標志著房地產(chǎn)行業(yè)開始進入商品化時代。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1987年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有2506家。

從1998年開始，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)進入了快速發(fā)展時期。國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)? ? ?〔1998〕23號）提出“穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度;加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求”。此時經(jīng)濟適用房依然是住房供應(yīng)的主體。2003年國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”。自此以后，商品房成為市場供應(yīng)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)得到了快速發(fā)展。

2016年12月14-16日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議中，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策方向。在2017年黨的十九大之后，中央更是明確了“房住不炒”的重大宏觀政策，為整個國民經(jīng)濟和社會發(fā)展提示了正確的導向。黨的十九屆四中全會決定“健全住有所居等方面的基本公共服務(wù)制度體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。在此政策框架下，中國房地產(chǎn)業(yè)的主基調(diào)是平穩(wěn)健康發(fā)展。即使在“新冠”疫情影響下的經(jīng)濟低迷環(huán)境中，上述新基調(diào)仍舊得到中央政府的堅定執(zhí)行。

2004年我國開展了第一次經(jīng)濟普查，并在2008年、2013年和2018年開展了第二次、第三次和第四次經(jīng)濟普查。經(jīng)濟普查資料中收集了大量的、詳細的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和其他房地產(chǎn)的單位數(shù)量、就業(yè)人數(shù)、生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)狀況等方面的信息。除了個別調(diào)查項目發(fā)生了變化，絕大部分保持了一致，歷年的資料有很好的可比性。本文運用此數(shù)據(jù)分析了2004-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展狀況，預(yù)判我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展趨勢，從而為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供政策建議，更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，對完善我國房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度和長效機制具有重要的意義。并與此前的研究（易成棟等，2016;李正圖等，2018;王京濱等，2019）相比，本文重點研究了房地產(chǎn)業(yè)的主體房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)，并且使用了第四次經(jīng)濟普查資料，分析更加全面，從而推進了現(xiàn)有的研究。

1 我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的動態(tài)變化

1.1 行業(yè)規(guī)模

我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)法人單位與就業(yè)總規(guī)模不斷攀升，但他們占房地產(chǎn)業(yè)總規(guī)模的比例以及每單位法人的平均就業(yè)規(guī)模逐漸下降。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)法人數(shù)量由2004年的5.9萬左右上升至2018年的約20.6萬，占房地產(chǎn)業(yè)比例從46.83%下降至27.6%。2004年至2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總就業(yè)規(guī)模擴大了約2.34倍，但占房地產(chǎn)業(yè)總體就業(yè)規(guī)模的比例卻下降了約10.78%。這表明，伴隨經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)隊伍不斷擴容，但物業(yè)管理、中介服務(wù)等其他房地產(chǎn)子行業(yè)增長速度更快，使得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的行業(yè)占比不斷下降。此外，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)每單位法人就業(yè)人數(shù)從26.87人/個降至18.04人/個，說明我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均規(guī)模在逐步縮小。如表1所示。

1.2 生產(chǎn)經(jīng)營狀況

土地交易情況。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年土地購置面積水平逐漸下降，自2004年的4.89億平方米下降至2018年的2.93億平方米。同時，年土地總成交價款逐年攀升，自3530億元增至16154億元。這說明，2004-2018年我國平均地價水平攀升迅速。此外，待開發(fā)面積變化波動性較強，總體呈上漲趨勢。2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積約為當年待開發(fā)土地面積的0.92，至2018年這一比例降至0.64。如表2所示。

開發(fā)建設(shè)情況。2004-2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各項指標均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，如施工面積從14.8億平方米上升82.23億平方米（包括本期新開工的房屋建筑面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋建筑面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋建筑面積、本期竣工的房屋建筑面積以及本期施工后又停緩建的房屋建筑面積）。從經(jīng)濟價值看，竣工房屋價值從7008億元上升至30309億元，竣工造價從1331元/平方米至3210元/平方米。計算上述指標第四次經(jīng)濟普查年份的環(huán)比增速，發(fā)現(xiàn)皆呈現(xiàn)先上升后下降的變化情況，其中2013年前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工建設(shè)逐年擴張，而2013年后則逐漸放緩。如表3所示。

銷售租賃情況。2004-2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售規(guī)模不斷上升，實際銷售面積從4.54億平方米增至17.15億平方米，預(yù)售（期房）銷售面積和房屋待售面積也呈不斷增長態(tài)勢。而且他們的環(huán)比增速皆為正，增速大小呈現(xiàn)先上升再下降的變化趨勢。而商品房出租面積則從2004年的0.44億平方米降至2018年的0.35億平方米，其中2004-2008年為增長，隨后2008-2013年下降，2013-2018年仍然呈現(xiàn)負增長趨勢，但降幅放緩。這說明2016年國務(wù)院出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以來，開發(fā)商對自持租賃的積極性不高。如表4所示。

1.3 財務(wù)狀況

總體來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的資產(chǎn)、負債和主營業(yè)務(wù)收入大幅度提升，2004-2018年分別擴大約13.8倍、14.73倍和8.48倍。如表5所示。單位法人和單位職工的資產(chǎn)、負債和主營業(yè)務(wù)收入水平同樣呈現(xiàn)上升態(tài)勢。另一方面，以2013年為界，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)出先降后升的變化態(tài)勢，總體分布在68%～79%之間;同時，負債/主營業(yè)務(wù)收入的比值卻逐年上升，說明企業(yè)的短期償債能力在逐漸下降。

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展趨勢

黨的十九大報告提出，在全面建成小康社會的基礎(chǔ)上，分兩步走：2020-2035年，基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化;從2035年到本世紀中葉，把我國建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強國。在此戰(zhàn)略下準確把握未來我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢，更好地處理房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的新問題。未來我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢主要有，國際形勢發(fā)生巨大變化，中美的戰(zhàn)略競爭將對我國的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生明顯的影響，進入經(jīng)濟中速增長的高質(zhì)量發(fā)展階段，城市化中后期，人口穩(wěn)定及負增長、少子化和老齡化。

根據(jù)世界銀行的預(yù)測，中國經(jīng)濟增速將出現(xiàn)下降的趨勢，在2015年GDP增速為7.1%，2017年增速下降到6.9%，2020年6%，2035年為3.5%，2050年為1.5% （鄧郁松等，2018）。而在新型冠狀病毒疫情的影響下，該增速可能會繼續(xù)下降。在經(jīng)濟增速下降的同時，會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占GDP的比例繼續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占占GDP的比例繼續(xù)上升。

根據(jù)聯(lián)合國以及我國人口學家的預(yù)測，中國在2010年城市化率超過了50%以后，城市化增長速度將變緩，2020年達到60%，2030年將達到70%，以后將進入到慢速增長階段，估計在2040-2050年達到80%左右，以后相對穩(wěn)定。在城市化進程中，將出現(xiàn)大城市相對于中小城市優(yōu)先增長，并且出現(xiàn)都市圈擴張、城市群加速發(fā)展，城鎮(zhèn)人口將進一步向長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長江中游、成渝城市群等核心城市群集中。

根據(jù)聯(lián)合國以及我國人口學家的預(yù)測，中國人口高峰大約在2025-2030年出現(xiàn)，以后人口會逐步下降。而且人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的變化，老齡化程度不斷提升，60歲以上老年人口占總?cè)丝诒壤龑?020年的18%上升到2035年的28%，到2050年將達到36%。與此同時，出現(xiàn)了生育政策調(diào)整，短期出現(xiàn)了新生兒數(shù)量的增加，從長期來看，呈現(xiàn)少子化趨勢。在2015年提出全面二孩政策之后，2016年、2017年、2018年和2019年全年出生人口分別為1786萬人、1723萬人、1523萬人、1465萬人，放開生育政策的刺激效應(yīng)遞減，少子化成為長期趨勢。

借鑒國際經(jīng)驗，在新的形勢下，中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)將出現(xiàn)以下趨勢。

一是，房地產(chǎn)開發(fā)還有一定的增長空間。根據(jù)前文世界銀行的預(yù)測，中國經(jīng)濟增速將出現(xiàn)下降和城市化的減速增長。從房地產(chǎn)投資的變動趨勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資將進入到增速下降階段。在2030年左右中國城市化率達到70%以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇減少?；谶@些前提預(yù)測，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩，最后出現(xiàn)絕對下降趨勢。

二是，房地產(chǎn)經(jīng)營成為主流。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品壽命比較長，一般設(shè)計壽命為50～70年，而在維護保管比較好的情況下可以長達百年，特別是在新的技術(shù)要求下打造百年住宅標準更是如此。隨著供求關(guān)系的變化，房地產(chǎn)行業(yè)將從建設(shè)為主的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理行業(yè)為主，房地產(chǎn)企業(yè)運營模式從增量生產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營和服務(wù)為主。

3 結(jié)論和政策建議

本文基于四次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，分析了2004-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的動態(tài)變化。主要有：我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)法人單位與就業(yè)數(shù)量總規(guī)模不斷攀升，但各自占房地產(chǎn)業(yè)總體比例以及每單位法人的平均就業(yè)規(guī)模逐漸下降。土地交易情況呈現(xiàn)總購地面積下降、總價款與平均地價上升的發(fā)展態(tài)勢;開發(fā)建設(shè)和銷售規(guī)模不斷上升，增速呈現(xiàn)先上升再下降。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)資產(chǎn)、負債和主營業(yè)務(wù)收入以及相應(yīng)的人均和單位平均值都有大幅度提升，資產(chǎn)負債率由降轉(zhuǎn)升，負債收入之比逐年上升。我國房地產(chǎn)開發(fā)還有一定的增長空間，房地產(chǎn)經(jīng)營成為主流。

基于我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展趨勢，為了促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，提出以下政策建議。

一是，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)和加強存量改造。我國的新建商品房還有一定的發(fā)展空間，但是面臨著銷售量和銷售速度放緩、空置上升。應(yīng)繼續(xù)適度發(fā)展新建商品房市場，增加市場有效供給，滿足結(jié)構(gòu)性增量需求。引導企業(yè)形成合理的建設(shè)模式，提高生產(chǎn)效率，以生態(tài)文明為導向，加強規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和使用全過程管理，建設(shè)百年住宅，實現(xiàn)全生命周期的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護環(huán)境。發(fā)展PROPTECH，促進行業(yè)技術(shù)升級，降低成本，提升產(chǎn)品質(zhì)量、功能和環(huán)境。采取財稅、信貸政策等鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銷售為主，逐步加大租賃房自持經(jīng)營的比例，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。積極參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，推動存量提質(zhì)改造。

二是，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型。在當前及今后階段，我國會出現(xiàn)房地產(chǎn)投資從增速下降到絕對減少，新房銷售面積達到高峰和逐漸減少。這需要采取財稅、信貸政策和行政管理等多種手段，支持房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，促使一些沒有開發(fā)項目、沒有運營項目的房地產(chǎn)企業(yè)退出。引導產(chǎn)能過剩的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與租賃住房，發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù);向物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)方向拓展;積極參與智能家居、智慧社區(qū)、智慧城市的建設(shè)。

三是，推動行業(yè)升級。引導房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿，防范金融風險。加強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債管理，降低企業(yè)的杠桿水平，防范企業(yè)倒閉引發(fā)的多米諾效應(yīng)。鼓勵企業(yè)開發(fā)和應(yīng)用先進技術(shù)，促進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的業(yè)務(wù)重組，降低成本，提升效率和開拓新的市場。

參考文獻：

1.李正圖 楊維剛 馬立政.中國城鎮(zhèn)住房制度改革四十年.經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理.2018.12

2.劉顏.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史路徑、現(xiàn)狀與未來展望.中國發(fā)展.2018.18 （06）

3.王京濱 夏貝貝.中國房地產(chǎn)改革40年：市場與政策.宏觀經(jīng)濟研究.2019.10

4.易成棟 童怡.基于三次經(jīng)濟普查的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究.中國房地產(chǎn).2016.03

5.鄧郁松 劉為民 邵挺.中國住房市場趨勢與政策研究2020-2050.科學出版社.2018