從住宅的功能論“房住不炒”的保障措施

李韌

【摘要】近年來，各地房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)了廣大剛需群眾住房難的問題。中央領(lǐng)導(dǎo)層也多次提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”，說明了我國(guó)對(duì)“房住不炒”堅(jiān)持調(diào)控的決心。本文深入分析了住宅的5種功能屬性，通過對(duì)住宅功能屬性的特點(diǎn)分析其對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)揮影響的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，最后提出了讓住宅回歸其“居住”功能需限制流通、限制貸款、增加持有成本以及加快住宅供應(yīng)體系等保障措施。

【關(guān)鍵詞】房住不炒;功能屬性;保障措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.010

1、“房子是用來住的”的政策背景

2016年12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，第一次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。2017年全國(guó)人代會(huì)、2018年政府工作報(bào)告、2019年政府工作報(bào)告以及2020年5月第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)等多次強(qiáng)調(diào)房住不炒平穩(wěn)發(fā)展的思路。

從這些年的國(guó)家政策導(dǎo)向來看，“房住不炒”、讓住宅回歸到居住的功能屬性，堅(jiān)定不移的走房地產(chǎn)健康發(fā)展道路，讓城市更宜居宜業(yè)，是我國(guó)重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略方針。

2、住宅的功能屬性

住宅，其本義應(yīng)該是以“住”為前提的“宅子”，但住宅作為一種商品，其基本屬性特征是使用價(jià)值和價(jià)值，其中使用價(jià)值就是以能夠滿足人們某種需要的屬性為前提的。在房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)攀升以及商品經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代，人們對(duì)住宅的功能屬性也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化不斷演變，從簡(jiǎn)單的居住功能逐步?jīng)櫳鰧W(xué)位功能、生活配套功能、社會(huì)生活圈粉分層功能和金融屬性功能。

2.1居住功能

住宅最基本的功能是“居住”，是人們“起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)”場(chǎng)所，是“家”之所在。早在民國(guó)時(shí)期，孫中山提出的“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想，千千萬萬的中國(guó)人民終極一生努力追求的也就是想要一個(gè)舒適的居住場(chǎng)所、一個(gè)遮風(fēng)避雨的“家”，所以住宅最重要的最基本的應(yīng)該是其“住和家”的功能。

2.2學(xué)位功能

除了“住家”，在很多城市中，住宅與學(xué)位或?qū)W區(qū)掛勾。優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域其房?jī)r(jià)居高不下，究其原因，最重的是住宅的“學(xué)位功能”在發(fā)揮作用。子女想要入讀該區(qū)域的學(xué)校家長(zhǎng)必須通過購(gòu)買該區(qū)域的房子達(dá)到某些入學(xué)條件，很多家長(zhǎng)為了讓子女“不輸在起跑線上”，從孩子剛出生就要開始籌劃購(gòu)買學(xué)區(qū)房，從優(yōu)質(zhì)幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學(xué)、優(yōu)質(zhì)初中一步步規(guī)劃，樂此不彼。小學(xué)六年一輪回和初中三年一輪回的學(xué)位房交易，一波又一波的推動(dòng)著學(xué)位房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，也就造成了一些“老破小”的房子價(jià)格居高不下現(xiàn)象。

2.3生活配套功能

很多人在購(gòu)買房子的時(shí)候，除了想要滿足前面所說的居住和學(xué)位功能，更多的是要考慮房子的地段，好地段的房子意味的有完善的生活配套功能，可能在地鐵交通、醫(yī)院超市、景觀資源上能夠滿足購(gòu)房的各種需求。交通便利、景觀資源豐富、生活配套齊全的房子必然是要比生活配套功能落后的房子更受購(gòu)房者青睞。

2.4圈粉分層功能

早期上海人民說 “寧要浦西一張床，不要浦東一間房” ;北京人民說“東城富西城貴，北城窮南城賤”，這種區(qū)域階層及購(gòu)房心理實(shí)際是對(duì)生活圈的選擇。古代有“孟母三遷”，通過不斷遷徒、擇鄰而居，為子女創(chuàng)造良好的居住環(huán)境?？梢哉f，中國(guó)人對(duì)居住區(qū)域的選擇，在古代是對(duì)生活環(huán)境的選擇，在現(xiàn)代是對(duì)“朋友圈”的選擇。通過選擇合適的住房進(jìn)入某個(gè)人文氛圍比較好的居住區(qū)域，從而進(jìn)入某些被人們潛意識(shí)中象征身份地位的社會(huì)階層圈子，“談笑有鴻儒，往來無白丁”，說到底，這是住宅的“圈粉分層”功能在對(duì)住房的選擇發(fā)揮影響作用。

2.5金融屬性功能

住宅具有金融屬性的功能，可以用來融資以及資產(chǎn)證明。首先，住宅是一種與權(quán)益密切相關(guān)的商品，它的確權(quán)是通過辦理產(chǎn)權(quán)登記實(shí)現(xiàn)的，一旦確權(quán)，則房產(chǎn)證可以說是權(quán)利人的資產(chǎn)證明文件。其次，時(shí)代的發(fā)展，金融信貸的推廣普及另外又賦予了房子投融資的功能。當(dāng)人們需要進(jìn)行投資或急需用錢時(shí)，可以通過房子進(jìn)行抵押貸款以解決資金困難。更為重要的是一些投機(jī)者利用住宅的金融屬性，通過不斷的低買高賣、低首付高杠桿等操作謀取暴利，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3、讓住宅回歸其“居住”功能的保障措施

住宅最主要的功能是居住，其次才是學(xué)位及生活配套等功能需求，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)在這些年的發(fā)展中，其金融屬性功能被投機(jī)者操作和利用，炒作致使房?jī)r(jià)脫離剛需自住者的購(gòu)買能力。為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快上漲，堅(jiān)定不移的貫徹“房住不炒”的基本方針，各地政府采取了一系列的措施，因城施策。如何讓住宅重新回歸最基本的“居住”功能，可以從這幾方面著手：

3.1限制流通

住宅投機(jī)行為主要是利用商品住宅流通環(huán)節(jié)的便利性，炒房者通過短炒快速套現(xiàn)實(shí)現(xiàn)其投資獲利和資金快還回籠。針對(duì)這一現(xiàn)象，限制流通是最為有效的方法措施。普通商品住宅通過“三年限售”、“五年限售”，而人才房、安居房則采取長(zhǎng)期限售的政策。通過限售可以一方面可以限制炒房者在短期內(nèi)獲利，另一方面可以維護(hù)長(zhǎng)效健康的市場(chǎng)機(jī)制，防止投機(jī)者在市場(chǎng)內(nèi)制造恐慌信息，影響市場(chǎng)供需格局進(jìn)而擾亂短期內(nèi)房地產(chǎn)交易價(jià)格。

3.2限制貸款

住宅不同于一般的商品，其價(jià)值量大的特點(diǎn)決定了其對(duì)銀行資金的需求和依賴。通過房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，切斷銀行資金向投機(jī)者的輸出供給端，同時(shí)增加貸款首付比率和房貸利率，嚴(yán)控消費(fèi)信貸在房地產(chǎn)領(lǐng)域的使用，讓投機(jī)者失去通過貸款增加杠桿的能力，從而有效防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。通過降低貸款杠桿，實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的目的。一方面使投機(jī)者成本增加，另一方面控制房?jī)r(jià)過快上漲，一旦沒有了上漲空間，再加上資金成本增加，可以使一部分投機(jī)者退出炒房行列，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

3.3增加成本

增加成本主要是從兩方面著手，一方面是增加房產(chǎn)持有者的成本，另一方面是增加交易環(huán)節(jié)的成本。

3.3.1增加房地產(chǎn)持有者成本

目前很多城市都有限購(gòu)政策，一戶家庭限購(gòu)2-3套住宅，如果制定一種制度讓持有超額房產(chǎn)的人在持有環(huán)節(jié)的成本增加，比如每年或每月需繳納一定金額的資源使用稅、土地使用稅或額外的房屋管理基金等，而且每年房產(chǎn)的持有成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房產(chǎn)的增值收益，那么可以預(yù)見大家就不會(huì)再去想方設(shè)法購(gòu)買或持有過多的房產(chǎn)了。

3.3.2增加交易環(huán)節(jié)成本

目前我國(guó)個(gè)人住宅交易環(huán)節(jié)的（下轉(zhuǎn)34頁）（上接32頁）稅費(fèi)主要有契稅、增值稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等這幾項(xiàng)。這幾年房地產(chǎn)稅的呼聲較高，如果房地產(chǎn)稅開始實(shí)施征收，將會(huì)使房產(chǎn)持有或交易成本增加。2020年的人口普查令人關(guān)注的一點(diǎn)是“查房又查人”，在不動(dòng)產(chǎn)全面登記和住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的背景下，“查房又查人”引發(fā)了廣泛的關(guān)注，房地產(chǎn)稅已經(jīng)進(jìn)入立法階段，試點(diǎn)和開征估計(jì)為期不遠(yuǎn)。

3.4加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)

加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)，是促進(jìn)社會(huì)公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求。

3.4.1從源頭上加快推進(jìn)保障房建設(shè)

推進(jìn)保障房建設(shè)著先要處理好政府利益和群眾利益關(guān)系，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為輔滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。保障房開發(fā)著先要解決土地供應(yīng)不足的問題，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)上漲激發(fā)了某些地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，高地價(jià)嚴(yán)重阻礙了人才保障房的開發(fā)建設(shè)，人才保障房開發(fā)利潤(rùn)微薄也從另一個(gè)層面打擊了開發(fā)商參加保障房建設(shè)的積極性。只有建立科學(xué)合理的保障房土地供給政策、堅(jiān)持民生優(yōu)先、群眾利益為主導(dǎo)的政策導(dǎo)向，才能充分調(diào)動(dòng)和吸引開發(fā)企業(yè)參與到保障房的建設(shè)中來，將政府指導(dǎo)職能與社會(huì)資金緊密結(jié)合，共同推動(dòng)保障房的開發(fā)建設(shè)。

3.4.2建立多層次的保障房供應(yīng)體系

一方面，由于家庭收入差距的存在，存在購(gòu)買能力的差異;另一方面，由于城市發(fā)展和人才引進(jìn)的需要，需要結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略和群眾住房需求建立多層次的保障房供應(yīng)體系。如廉租房、公共租賃房、人才安居房、安居型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等，既保障各種收入家庭的住宅需求，也為城市發(fā)展吸引人才提供保障措施。

3.4.3建立公平公正、公開透明的保障房供應(yīng)體系制度

建立公開透明的保障房供應(yīng)制度，首先針對(duì)不同層次的家庭和群體設(shè)置科學(xué)合理的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。其次，要將房源信息、申購(gòu)人數(shù)、排位順序、積分情況等進(jìn)行公示，讓廣大群眾隨時(shí)了解相關(guān)信息，保證信息公開透明，維護(hù)制度的公平性。再者，要實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效機(jī)制。隨著保障性安居工程的持續(xù)推進(jìn)，保障性住房的存量會(huì)越來越大，如何管理好、運(yùn)營(yíng)好這些住宅，是一個(gè)需要重視的問題。要積極探索委托管理、購(gòu)買服務(wù)和政府監(jiān)管相結(jié)合的社會(huì)化經(jīng)營(yíng)方式，降低管理成本、提高管理效益，使保障性住房長(zhǎng)期保持良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。

結(jié)語：

居者有其屋，是老百姓的夢(mèng)想。炒房使得房?jī)r(jià)虛高，擊碎很多人擁有住房的夢(mèng)想，破壞了起碼的社會(huì)公平制度，更為可怕的是它助長(zhǎng)了全社會(huì)的投機(jī)心理，拉大了社會(huì)的貧富差距，積聚了金融風(fēng)險(xiǎn)。

只有堅(jiān)持“房住不炒”的理念，讓住宅回歸理性，發(fā)揮“住”的功能屬性，弱化其投融資的金融功能屬性，才能使房地產(chǎn)行業(yè)真正走上平穩(wěn)健康發(fā)展的道路。

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