工程質(zhì)量潛在缺陷保險對鐵路房地產(chǎn)企業(yè)的影響

【摘要】實施建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度，是實現(xiàn)工程質(zhì)量風(fēng)險管控、發(fā)揮保險業(yè)社會管理功能的重要舉措。本文梳理了北京市關(guān)于工程質(zhì)量潛在缺陷保險的相關(guān)制度規(guī)定，明確保險責(zé)任、范圍、期間、風(fēng)險管理和理賠服務(wù)，為J地產(chǎn)設(shè)計保險方案，有助于提升工程建設(shè)質(zhì)量，防范工程質(zhì)量風(fēng)險，維護(hù)業(yè)主利益，減少經(jīng)濟(jì)損失。

【關(guān)鍵詞】工程質(zhì)量潛在缺陷保險;工程風(fēng)險控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

J地產(chǎn)成立于1993年3月，是B鐵路集團(tuán)公司直屬國有企業(yè)，主要承擔(dān)著集團(tuán)公司職工保障性住房建設(shè)及危舊房改造任務(wù)，所建房屋面向職工統(tǒng)籌分配。基于房屋建設(shè)性質(zhì)和與施工單位間的體量對比，J地產(chǎn)在后期業(yè)主維權(quán)、提高施工質(zhì)量和服務(wù)水平等方面存在長期以來難以突破的節(jié)點。潛在缺陷保險制度的實施推廣為J地產(chǎn)防范工程風(fēng)險、提升工程質(zhì)量提供了新的思路。

1、工程質(zhì)量潛在缺陷保險背景及在北京地區(qū)的發(fā)展

工程質(zhì)量潛在缺陷保險（Inherent Defects Insurance，以下簡稱“IDI保險”），是指由住宅工程的建設(shè)單位投保的，保險公司根據(jù)保險條款約定，對在保險范圍和保險期限內(nèi)出現(xiàn)的由于工程質(zhì)量潛在缺陷所導(dǎo)致的投保建筑物損壞，履行賠償義務(wù)的保險。[1]

IDI保險最早起源于法國，在西班牙、日本等國家發(fā)展相對成熟。2002年建設(shè)部在國內(nèi)引入IDI保險。2007年北京市開始試點相關(guān)工作，但因為對險種認(rèn)知不足、投保數(shù)量少、缺少法律依據(jù)、非強(qiáng)制性投保等原因，保險公司與開發(fā)商、工程建設(shè)單位在接觸后沒有形成最終合作，該保險試點工作就此擱淺。2015年9月，北京市推行《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》，明確要求從事住宅工程房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)單位在工程開工前，必須按規(guī)定投保建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險。[1] 2019年4月24日，北京市正式實施《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》，規(guī)范明晰了該險種在北京地區(qū)的保險范圍及責(zé)任、保險流程、工程質(zhì)量風(fēng)險管理、保險理賠、法律責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容，這也標(biāo)志著北京市IDI保險制度的正式施行。

2、J地產(chǎn)IDI保險方案設(shè)計

目前各地對IDI保險的參與方、保險責(zé)任、保險期限的規(guī)定大致相同，但在保險條款、承保設(shè)計、工程類型等方面存在差別。下面以J地產(chǎn)在北京地區(qū)設(shè)計建設(shè)的A住宅項目為例進(jìn)行保險方案設(shè)計。

1.投保人：J地產(chǎn)公司

2.被保險人：A住宅項目所有權(quán)人

3.保險人：Z保險公司

4.保險責(zé)任：

5.保險金額：A住宅項目建筑安裝工程總造價 25億元。

6.保險費率：北京地區(qū)無統(tǒng)一費率標(biāo)準(zhǔn)，Z保險公司根據(jù)A住宅項目設(shè)計建設(shè)概況和附加風(fēng)險選擇（附加墻面、頂棚抹灰層工程;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝;門、窗工程），提出合費率1.35%。

7.免賠情況：無免賠

8.投保流程：

（1）J公司在A住宅項目辦理施工許可證之前向Z保險公司投保，并與Z保險公司簽訂《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險合同》。J公司按照保險合同約定的保險金額（25億元）和費率（1.35%），一次性繳納保費3375萬元（25億元*1.35%）。

（2）Z保險公司與選擇的D風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)簽訂《住宅工程質(zhì)量風(fēng)險管理合同》，并向該單位出具《風(fēng)險管理授權(quán)書》，同時報送J公司。

（3）D風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險管理合同要求，對A住宅項目設(shè)計的圖紙進(jìn)行審查、對施工現(xiàn)場進(jìn)行跟蹤檢查，羅列檢查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險點、質(zhì)量等問題，提出整改意見和建議。

（4）A住宅項目完工后，D風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)根據(jù)J公司及施工單位的整改情況，出具《質(zhì)量風(fēng)險最終檢查報告》。

（5）A住宅項目竣工驗收合格后，Z保險公司根據(jù)《質(zhì)量風(fēng)險最終檢查報告》及整體工程建設(shè)情況評估調(diào)整保險費率。因A住宅項目建設(shè)規(guī)范、施工質(zhì)量良好、風(fēng)險管理水平較高，對D風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)提出的問題能夠積極配合整改，保險費率由1.35%調(diào)整為1.3%，Z保險公司退還保費125萬元。

（6）自竣工驗收合格之日起，經(jīng)兩年A住宅工程保修期滿，J公司投保的工作質(zhì)量潛在缺陷保險正式起保。其中，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程保險期為10年;防水和保溫工程保險期為5年;投保的墻面、頂棚抹灰層工程;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝;門、窗工程等附加險類保險期為2年。

9.出險理賠

（1）發(fā)生工程質(zhì)量問題，A住宅項目業(yè)主及時告知物業(yè)公司;

（2）受Z保險公司委托的物業(yè)公司初審后認(rèn)為符合保險責(zé)任的，統(tǒng)一向Z保險公司報案;

（3）Z保險公司接到報案后，派專業(yè)人員和單位開展現(xiàn)場查勘，判定是否屬于工程質(zhì)量缺陷問題;

（4）Z保險公司對損失是否屬于保險責(zé)任和保險期間進(jìn)行確認(rèn);

（5）業(yè)主提供索賠材料;

（6）Z保險公司進(jìn)行問題修復(fù)或向業(yè)主支付賠款。

舉例：假設(shè)A住宅項目竣工8年后，部分住宅樓的挑檐、空調(diào)板出險裂縫、坍塌，外墻保溫層出險破損脫落的問題，業(yè)主向物業(yè)公司反映了相關(guān)情況，物業(yè)公司進(jìn)行了拍照取證。經(jīng)Z保險公司現(xiàn)場查勘后認(rèn)定，上述問題均屬于保險責(zé)任，但防水和保溫工程保險期是5年，已過保險期。經(jīng)過協(xié)商，Z保險公司委派專業(yè)施工單位對出現(xiàn)裂縫、坍塌的挑檐和空調(diào)板進(jìn)行了修復(fù)牢固和部分重建，相關(guān)費用由Z保險公司承擔(dān)。保溫層脫落雖屬于保險責(zé)任范疇但已經(jīng)超出了保險期，不屬于Z保險公司賠償范圍，經(jīng)J公司與物業(yè)公司協(xié)商，由J公司與物業(yè)大修基金各承擔(dān)50%修理費用。

3、IDI保險對J地產(chǎn)工程建設(shè)的影響

工程建設(shè)是一個復(fù)雜的過程，特別是住宅工程，與民生緊密相連。J地產(chǎn)作為承擔(dān)著集團(tuán)公司職工保障性住房建設(shè)的地產(chǎn)企業(yè)，又多了一份責(zé)任和來自職工的期盼。除去住宅建設(shè)基本的設(shè)計、施工、竣工之外，職工更希望房子減少質(zhì)量問題，在有了質(zhì)量問題后能夠得到及時的修繕、維護(hù)。

IDI保險對項目建設(shè)的益處主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）發(fā)揮保險風(fēng)險管理作用，平滑企業(yè)未來十年風(fēng)險。企業(yè)通過購買保險，以事前預(yù)防、事中控制、事后理賠的方式把保期最長十年內(nèi)不確定的，因工程質(zhì)量缺陷帶來的經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)化成確定的保費支出，有利于企業(yè)提前做好預(yù)算安排，防止因償付能力不足或工程完工后無費用項造成質(zhì)量問題無法解決或解決實效慢的問題，保障J地產(chǎn)的財務(wù)穩(wěn)定性，維護(hù)職工合法權(quán)益。

（2）引入工程質(zhì)量風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)監(jiān)管，提升工程建設(shè)質(zhì)量。工程質(zhì)量風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)（Technical Inspection Service，以下簡稱“TIS機(jī)構(gòu)”）在工程設(shè)計階段就參與到工程檢驗中，與開發(fā)建設(shè)方、保險人形成互為監(jiān)督主導(dǎo)的三角關(guān)系鏈條，即保險人委托TIS機(jī)構(gòu)、TIS機(jī)構(gòu)全方面監(jiān)督檢驗開發(fā)建設(shè)方工程質(zhì)量并提出改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)方改正問題提高工程建設(shè)質(zhì)量，竣工后保險期內(nèi)的工程質(zhì)量問題由保險人負(fù)責(zé)承擔(dān)賠償。TIS機(jī)構(gòu)不僅關(guān)注工程建設(shè)的強(qiáng)制性條件，如結(jié)構(gòu)安全、用料標(biāo)準(zhǔn)、建筑穩(wěn)定性等，更關(guān)注設(shè)計圖紙是否存在質(zhì)量缺陷隱患，從源頭遏制問題出現(xiàn)。在施工建設(shè)階段，TIS機(jī)構(gòu)與第三方監(jiān)理單位形成“雙保險”，開展全過程的監(jiān)督檢查，督促開發(fā)建設(shè)范圍對問題及時整改，有力的規(guī)避了設(shè)計缺陷，提高了J地產(chǎn)公司工程建設(shè)水平。

（3）保費支出替換物業(yè)保修金，節(jié)省企業(yè)資金成本。投保后，J地產(chǎn)可不用繳納物業(yè)保證金，對比于建筑工程安裝造價的3%的物業(yè)保證金，費率為1.3%的保費支出可為J地產(chǎn)緩解資金壓力，降低財務(wù)成本。此外，TIS機(jī)構(gòu)介入，可以從圖紙設(shè)計階段就糾正設(shè)計錯誤、質(zhì)量缺陷隱患，降低在施工建設(shè)階段發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題再去重新修正圖紙的概率，為企業(yè)減少因修改圖紙造成的二次設(shè)計費用，這也一定程度上幫助J地產(chǎn)節(jié)省了資金成本。

（4）有效降低業(yè)主投訴，維護(hù)企業(yè)良好形象。投保IDI保險后，工程出現(xiàn)問題由保險公司負(fù)責(zé)，減少了開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)、政府和業(yè)主之間的扯皮糾紛，可以有效的降低業(yè)主投訴，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。同時，良好的售后服務(wù)也有助于提升開發(fā)企業(yè)的形象和品牌知名度，為J地產(chǎn)增加市場美譽(yù)度這一“無形資產(chǎn)”。

實施IDI保險制度，可以使因工程質(zhì)量潛在缺陷而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失由開發(fā)建設(shè)單位轉(zhuǎn)移到保險公司，最大程度維護(hù)業(yè)主利益，減少扯皮糾紛。特別是TIS機(jī)構(gòu)的提前介入，對工程設(shè)計、工程施工、竣工驗收進(jìn)行全方位的把關(guān)監(jiān)督檢驗，與監(jiān)理公司形成維護(hù)建設(shè)質(zhì)量安全的雙保險，從源頭上全過程規(guī)范了建設(shè)施工單位的質(zhì)量行為。從這些方面來說，工程質(zhì)量潛在缺陷保險的推行，有著重要的積極作用。但我們經(jīng)過上述分析和J地產(chǎn)的實例論證也不難發(fā)現(xiàn)，IDI保險的發(fā)展目前還受到一些制約因素的影響，特別是還缺少全國統(tǒng)一的政策推廣環(huán)境;全國各地適用的保險條款、費率因素還不盡統(tǒng)一;TIS機(jī)構(gòu)還缺少明確的管理制度、工作評價標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件要求;對于保險公司來說，雖然該險種保費體量大，但承保時間長，出險后面臨的賠款金額大，還需要在保險行業(yè)間探索建立共保、再保的工作機(jī)制，聯(lián)合提高風(fēng)險防范能力，減少保險公司單打獨斗的情況。

結(jié)語：

在過去的幾十年，中國的房地產(chǎn)市場是賣房市場，在建設(shè)單位和施工單位之間約定的質(zhì)保期過后，業(yè)主所遇到的工程質(zhì)量問題大部分沒有得到有效解決，責(zé)任劃分不清，業(yè)主投訴無門。在“房住不炒”的社會政策導(dǎo)向下，建設(shè)單位提高消費者的高品質(zhì)住房體驗是未來的發(fā)展方向。尤其對于J地產(chǎn)而言，保障房建設(shè)是重點，如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問題得不到解決，就違背了集團(tuán)公司建設(shè)保障性住房的初衷。IDI保險在施工單位、建設(shè)單位和業(yè)主之間形成了穩(wěn)固的“鐵三角”關(guān)系，保障了住房的質(zhì)量，解決了工程質(zhì)量糾紛問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]工程質(zhì)量潛在缺陷保險[OL].百度百科.

[2]北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法[OL].北京市人民政府網(wǎng)站，2019，（04）

[3]鞏劍.建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險探析——以上海為例[J]. 中國保險，2018（10）：27-34.

作者簡介：

田峰（1985.05-），男，漢族，山西省大同市，經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)本科。主要研究方向：鐵路保險、風(fēng)險管理、鐵路貨運、理賠服務(wù)等。

崔慧娟（1987.05-），女，漢族，河北省張家口市，經(jīng)濟(jì)師，大學(xué)本科。主要研究方向：經(jīng)營管理、風(fēng)險管理、數(shù)據(jù)分析。