招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)

摘要：4月21日深交所正式接受招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs的申報(bào)以來(lái)，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs已于5月17日獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批文，并于5月20日正式發(fā)布了“詢價(jià)公告”，標(biāo)志著招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs正式啟動(dòng)發(fā)行程序。分析招商蛇口公募RIETS發(fā)行的優(yōu)勢(shì)：招商蛇口不斷將沉淀的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，因地制宜的對(duì)外復(fù)制，從國(guó)內(nèi)走向國(guó)際，打造多個(gè)產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)項(xiàng)目。此外，憑借獨(dú)有的土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、城市和園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)政府需求的深度認(rèn)知，與多地政府建立了深度合作關(guān)系。招商蛇口利用自身優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)孵化優(yōu)勢(shì)，打造了一個(gè)集龍頭企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)、上市公司領(lǐng)頭的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的血液。

關(guān)鍵詞：公募REITs;輕重資產(chǎn)分離;產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）06-0020-23 收稿日期：2021-05-25

文章來(lái)源：本文由方升園區(qū)大會(huì)供稿。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs作為境內(nèi)公募REITs的排頭兵，在國(guó)家填補(bǔ)金融產(chǎn)品空白、拓寬社會(huì)資本投資渠道的道路上邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。同時(shí)對(duì)于公司和行業(yè)而言，發(fā)行公募REITs，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)上市，提升流動(dòng)性和周轉(zhuǎn)率，緩解企業(yè)資金壓力以及對(duì)于創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式和行業(yè)商業(yè)模式，打造“輕重分離”的運(yùn)營(yíng)模型具有重要戰(zhàn)略意義。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈，可租賃面積分別為41611平方米及52646平方米，兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值達(dá)25.28億元。根據(jù)詢價(jià)公告，中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)售的基金份額總額為9.00億份，本次發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成。戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為5.85億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為65%。其中，原始權(quán)益人招商蛇口認(rèn)購(gòu)數(shù)量為2.88億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為32%;其他戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)數(shù)量為2.97億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為33%。據(jù)悉，在此前的戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)中，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs獲得了資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈認(rèn)可和追捧。

全國(guó)有眾多園區(qū)項(xiàng)目，憑什么招商蛇口運(yùn)營(yíng)下的萬(wàn)海大廈和萬(wàn)融大廈會(huì)成為深交所首批申報(bào)項(xiàng)目中粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首單并受到追捧呢？靠的是其原始權(quán)益人招商蛇口作為央企的百年光環(huán)嗎？顯然不是，畢竟發(fā)行REITs對(duì)發(fā)起方的項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量、收益水平、管理團(tuán)隊(duì)都有極高的要求。因此，招商蛇口園區(qū)REITs正式啟動(dòng)發(fā)行程序，蓄勢(shì)待發(fā)，是資本市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的長(zhǎng)期看好以及對(duì)運(yùn)營(yíng)商多年園區(qū)運(yùn)營(yíng)“苦功”與實(shí)力的認(rèn)可。

1 深諳城市及園區(qū)發(fā)展之道

物業(yè)租金高低代表著一個(gè)區(qū)域的發(fā)達(dá)水平和產(chǎn)業(yè)集聚程度，見(jiàn)表1。就以目前滬深交易所受理的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs來(lái)看，雖然從數(shù)據(jù)看張江光大園是產(chǎn)業(yè)集聚程度最高的區(qū)域，但張江光大園所在的上海是中國(guó)發(fā)展程度最高的城市之一，而張江幾乎是由整個(gè)上海市政府舉全市之力打造。而蛇口工業(yè)區(qū)是由一家企業(yè)打造的項(xiàng)目，可見(jiàn)招商蛇口產(chǎn)業(yè)打造能力并不遜色于上海，甚至在產(chǎn)城融合、宜居性方面的打造能力超越上海張江，在全國(guó)處于領(lǐng)先的位置。因?yàn)橹灰竭^(guò)兩地的人都能明顯感受到，張江核心在“產(chǎn)”，但缺乏“城”的配套，而蛇口工業(yè)區(qū)卻是名副其實(shí)的宜居宜業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城。

蛇口是一個(gè)曾經(jīng)因逃港而近乎凋敝的小漁村，人口最初不過(guò)數(shù)千人，1979年以改革開放“第一炮”為標(biāo)志，蛇口工業(yè)區(qū)開始起步發(fā)展，圍繞城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，以港口先行，帶來(lái)物流;產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，帶來(lái)人流和相關(guān)配套的需求;于是配套系列的城市新區(qū)開發(fā)建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)成片區(qū)域整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成了獨(dú)特的“前港-中區(qū)-后城”的綜合發(fā)展模式，將10.85平方公里的蛇口，打造成為如今擁有40萬(wàn)人口，GDP超過(guò)1200億元的國(guó)際化城市片區(qū)。

蛇口自建園以來(lái)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的趨勢(shì)，不斷進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展。以此次基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目萬(wàn)海大廈和萬(wàn)融大廈所在蛇口網(wǎng)谷為例，其實(shí)際是誕生于華益鋁廠舊廠房之上，是城市更新的經(jīng)典項(xiàng)目。蛇口工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)之初，主要發(fā)展“三來(lái)一補(bǔ)”的加工出口業(yè)，引進(jìn)了大量外資加工企業(yè)，華益鋁廠就是其中之一，彼時(shí)園區(qū)廠房林立。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，舊廠房不能適宜時(shí)代發(fā)展的步伐。2009年，廣東省提出實(shí)施“騰籠換鳥”戰(zhàn)略，要實(shí)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。此時(shí)蛇口工業(yè)區(qū)也處于早期低端制造業(yè)亟待升級(jí)和空置率日益升高的時(shí)期。于是招商局集團(tuán)主動(dòng)把握這一歷史機(jī)遇，提出“再造新蛇口”戰(zhàn)略，全面啟動(dòng)蛇口工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和軟硬件升級(jí)。于是在2011年，華益鋁廠倒下，蛇口網(wǎng)谷由此誕生。蛇口網(wǎng)谷以新一代信息技術(shù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等四大核心產(chǎn)業(yè)為方向，為入駐企業(yè)提供從孵化、加速到成熟的全生命周期空間;關(guān)注企業(yè)成長(zhǎng)需求，與園區(qū)企業(yè)共生，為其提供營(yíng)銷推廣、資源對(duì)接、產(chǎn)業(yè)基金等全方位的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，打造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。經(jīng)過(guò)招商蛇口苦心的運(yùn)營(yíng)，這塊僅22.8萬(wàn)平方米的土地匯集了如蘋果、IBM等世界500強(qiáng)、聯(lián)新等獨(dú)角獸企業(yè)近450家，產(chǎn)業(yè)集聚度超70%。曾經(jīng)的老廠房煥發(fā)成如今極具生命力的科創(chuàng)高地。

城市及園區(qū)發(fā)展的核心是產(chǎn)業(yè)，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展靠人的推動(dòng)，這是城市和區(qū)域發(fā)展的基本規(guī)律。招商蛇口深刻理解并尊重城市發(fā)展的規(guī)律，除了重視產(chǎn)業(yè)的培育，其更看重“人”這一要素，圍繞“人”來(lái)配置產(chǎn)業(yè)打造新城和園區(qū)項(xiàng)目，吸引人才，留住人才，走產(chǎn)城融合可持續(xù)發(fā)展道路。招商蛇口在進(jìn)行區(qū)域開發(fā)過(guò)程中，始終堅(jiān)持通過(guò)港、區(qū)、城的有機(jī)融合、協(xié)同發(fā)展形成產(chǎn)城融合生態(tài)圈，走高質(zhì)量綜合發(fā)展模式。整個(gè)生態(tài)圈內(nèi)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及其配套的城市功能以及生活、休閑、文化、娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施，把生產(chǎn)、生活、生態(tài)的內(nèi)在聯(lián)系協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)宜業(yè)宜居、有機(jī)共榮的生活場(chǎng)景。這是一種生態(tài)圈式可持續(xù)發(fā)展的模式，也是一套以市場(chǎng)化方案實(shí)現(xiàn)城市和園區(qū)運(yùn)營(yíng)的空間發(fā)展模式，為城市發(fā)展帶來(lái)源源不斷的活力。

時(shí)代在進(jìn)步，“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式也不斷升級(jí)，“前港”已經(jīng)不是純粹的港口概念，而是隨著時(shí)代的發(fā)展演進(jìn)成了“信息港、物流港、數(shù)字港”等新的概念，在這些“港”的基礎(chǔ)上去做城市的綜合發(fā)展。招商蛇口不斷將沉淀的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，因地制宜地對(duì)外復(fù)制，從國(guó)內(nèi)走向國(guó)際，打造多個(gè)產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)項(xiàng)目。

2 區(qū)域系統(tǒng)招商能力

區(qū)域開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，有兩大能力是運(yùn)營(yíng)商的殺手锏，一個(gè)是To B的能力，即產(chǎn)業(yè)資源整合能力;而另一個(gè)是To G的能力，即提升區(qū)域招商系統(tǒng)能力：指運(yùn)營(yíng)商與政府溝通、合作、協(xié)同完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的能力。而To G能力往往更能決定一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的好壞，因?yàn)橹挥信c各地政府區(qū)域發(fā)展達(dá)成共識(shí)，保證雙方價(jià)值最大化，才能更有利于區(qū)域開發(fā)的推進(jìn)。

以招商局智慧城為例，2004年左右，為轉(zhuǎn)移蛇口自改革開放以來(lái)建立的眾多生產(chǎn)型企業(yè)，加上此時(shí)光明區(qū)屬于產(chǎn)業(yè)孤島，一片荒蕪，亟需發(fā)展，招商蛇口決定在光明區(qū)建立智慧型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一方面，招商蛇口與政府深度合作，其中兩者創(chuàng)新合作的項(xiàng)目之一便是留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，此項(xiàng)目是政府和企業(yè)共建的孵化園，目的為企業(yè)發(fā)展提供最大限度的資金保障，吸引了大批量海外留學(xué)人員回來(lái)創(chuàng)業(yè)。另一方面，結(jié)合光明區(qū)政府對(duì)區(qū)域發(fā)展和企業(yè)要求，招商蛇口結(jié)合深圳及蛇口區(qū)域及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，圍繞智能制造、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)三大產(chǎn)業(yè)方向，不斷引進(jìn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，并提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、政策服務(wù)、投融資服務(wù)等在內(nèi)的全鏈條產(chǎn)業(yè)服務(wù)。歷經(jīng)17年的發(fā)展，招商局智慧城引進(jìn)了包括國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)50家、上市公司或上市公司控股企業(yè)8家，成為光明區(qū)以及招商蛇口旗下的標(biāo)桿園區(qū)。

招商蛇口從蛇口工業(yè)區(qū)起步，通過(guò)40余年城市和園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累，憑借獨(dú)有的土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、城市和園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)政府需求的深度認(rèn)知，與多地政府建立了深度合作關(guān)系，無(wú)論是非市場(chǎng)化的項(xiàng)目、還是國(guó)家?guī)头鲰?xiàng)目、國(guó)際合作項(xiàng)目，始終堅(jiān)持市場(chǎng)化的準(zhǔn)則，將眾多不被看好的、名不見(jiàn)經(jīng)傳的價(jià)值洼地建設(shè)運(yùn)營(yíng)成為區(qū)域價(jià)值高地，推動(dòng)區(qū)域的發(fā)展。

3 產(chǎn)業(yè)孵化能力

產(chǎn)業(yè)孵化能力也是輕資產(chǎn)能力之一。招商蛇口除了產(chǎn)業(yè)資源整合，為區(qū)域引進(jìn)大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)，同樣重視企業(yè)的孵化和培育，而創(chuàng)新孵化的基因始終根植于蛇口的基因中。隨著蛇口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，招商銀行、平安保險(xiǎn)、中集集團(tuán)等一家又一家企業(yè)從蛇口誕生成長(zhǎng)。歷經(jīng)多年的摸索和對(duì)行業(yè)的深耕，結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)企業(yè)不同發(fā)展階段的需求和痛點(diǎn)，招商蛇口打造了“一云、兩平臺(tái)、三中心、四空間”的產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)培育及人才培育模式，通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資串聯(lián)起“孵化+投資”的合理商業(yè)模式。據(jù)招商蛇口2020年年報(bào)顯示，招商蛇口就創(chuàng)新孵化領(lǐng)域已經(jīng)運(yùn)營(yíng)5個(gè)招商創(chuàng)庫(kù)項(xiàng)目。孵化基地內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)超過(guò)1000余家，形成了一個(gè)超過(guò)20000家的創(chuàng)新生態(tài)圈，打造了一個(gè)集龍頭企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)、上市公司領(lǐng)頭的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的血液。

招商蛇口作為百年央企招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，自1979年創(chuàng)辦以來(lái)，一直是一面旗幟、一個(gè)精神符號(hào)，作為中國(guó)改革開放的先行者，始終堅(jiān)持“敢為天下先”的創(chuàng)新精神，聚焦園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主業(yè)，持續(xù)深化創(chuàng)新。

歷經(jīng)40余年的發(fā)展，截至2020年12月31日，招商蛇口持有的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)近403萬(wàn)平方米，園區(qū)項(xiàng)目達(dá)27個(gè)。同時(shí)在發(fā)展過(guò)程中沉淀了更為寶貴的城市和區(qū)域發(fā)展理念和經(jīng)驗(yàn)。新發(fā)展格局下，招商蛇口提出將持續(xù)提升園區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、實(shí)行“一園一策”、因地制宜的發(fā)展策略，不斷提升自身的軟實(shí)力，更好發(fā)展。