2021年5月全國(guó)土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

易居（中國(guó)）克而瑞研究中心

5月，北京、杭州、南京、濟(jì)南、天津等10個(gè)城市首批集中供地成交，土地市場(chǎng)成交規(guī)模較上月略有增加，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積增至14267萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增加了6%，但和去年同期相比下降了40%。成交總金額增至7740億元，環(huán)比上月增加41%，同比也增加了14%;成交單價(jià)方面，集中供地下一二線城市成交占比大幅提升，本月平均地價(jià)增至5425元/平方米，同環(huán)比均大漲。

市場(chǎng)熱度方面。由于主力成交城市為一二線城市，這些城市土地成交基本都受到限價(jià)的約束，因此5月溢價(jià)率較4月明顯回調(diào)，環(huán)比下降了8.6個(gè)百分點(diǎn)，降至16.8%。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，市場(chǎng)熱度較4月均有下降，其中二三線城市降溫最為顯著，譬如二線城市，溢價(jià)率環(huán)比4月下降8.5個(gè)百分點(diǎn)至18.3%，三四線城市溢價(jià)率也降至20%。5月土地流拍率較4月略有下降，約為9%

一線城市成交總量為483萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44%，同比下降12%;成交金額則在北京集中土拍的帶動(dòng)下大幅上漲至1358億元，同環(huán)比漲幅均在4成以上。價(jià)格方面，由于集中供地的北京和深圳地價(jià)較高，因此平均樓板價(jià)也大幅上漲至28139元/平方米。二線城市5月成交量為4943萬(wàn)平方米，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯增加，成交金額上漲150%，增至4135億元;價(jià)格也隨著高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加而明顯上漲，增至8364元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)74%。5月成交量超過(guò)500萬(wàn)平方米的城市分別是杭州、南京、濟(jì)南和天津，杭州位于榜首，總成交建面為870萬(wàn)平方米，共計(jì)成交76宗地。除主力城市杭州外，5月溢價(jià)率超過(guò)20%的城市還有?？凇B門(mén)和寧波等，因而二線城市土地市場(chǎng)明顯升溫。三四線城市5月成交體量達(dá)8841萬(wàn)平方米，和4月相比減少了3%，和去年同期相比也有52%的降幅;價(jià)格方面，優(yōu)質(zhì)地塊成交占比相對(duì)較低，樓板價(jià)降至2542元/平方米，環(huán)比下降了19%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，土地成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市有溫州、鹽城、宿遷、嘉興、河源、金華、臺(tái)州、徐州等8個(gè)城市，較4月增加2個(gè)。其中，溫州的成交量最大，為250萬(wàn)平方米，涉及21宗土地。聯(lián)系溢價(jià)率來(lái)看，三四線城市地市熱源依然集中在長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，宿遷、嘉興、臺(tái)州、徐州、惠州等多個(gè)城市5月溢價(jià)率均在25%以上，土拍熱度仍然較高。

就近期重點(diǎn)城市集中拍地結(jié)果來(lái)看，房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍依然十分激烈，尤其是樓市熱度較高的杭州、寧波、深圳等城市，溢價(jià)率依然在不斷攀升，結(jié)合周邊在售項(xiàng)目的平均售價(jià)來(lái)看，地房比多在70%以上，盈利空間已經(jīng)較小，尤其是再考慮競(jìng)配建等因素之后，部分項(xiàng)目盈利都存在問(wèn)題，因此，房企在接下來(lái)的拍地要避免追高，警惕高成本風(fēng)險(xiǎn)。