港交所新規(guī)后小型物管IPO之路變難

房玲 易天宇

摘要：2021年5月21日，香港交易所公布了有關(guān)主板上市盈利規(guī)定的咨詢總結(jié)，決定從2022年1月1日起將主板的盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。行業(yè)分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，而規(guī)模較小的物管企業(yè)或有邊緣化風險。從長遠來看，對于已經(jīng)登陸資本平臺的物管企業(yè)也并非能夠松懈，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率，做強服務(wù)，才是企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù);IPO;盈利能力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0065-67 收稿日期：2021-05-31

作者簡介：房玲、易天宇，克而瑞地產(chǎn)研究院研究員。

2021年5月21日，聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結(jié)稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。此次新規(guī)出臺，意味著規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。

1 盈利調(diào)高疊加借殼新規(guī)，小型物管恐將拒之門外

新規(guī)包括主板上市申請人在三個會計年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：（1）最近一個財務(wù)年度不低于3500萬港幣;（2）前兩個財務(wù)年度不低于4500萬港幣（即三年累計盈利不低于8000萬港幣）。而在調(diào)整前，主板的盈利要求是三年累計盈利不低于5000萬港幣，最近一年不低于2000萬港幣，前兩個年度不低于3000萬港幣。據(jù)港交所解釋，調(diào)高主板盈利要求主要由于盈利規(guī)定從1994年推出之后就沒有應(yīng)經(jīng)濟和市場發(fā)展做過修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調(diào)高了五倍（近一次為2018年，最低市值要求5億港元）。這也造成許多僅僅符合盈利規(guī)定的最低要求的上市申請人，卻以25倍的歷史市盈率（5億港元/2千萬港元）上市，見表1。

事實上，此次并非港交所第一次出臺新規(guī)。2019年7月，港交所修訂《上市規(guī)則》關(guān)于借殼上市等規(guī)定，并于2019年10月1日正式生效。借殼新規(guī)修訂主要涵蓋對殼股公司的認定以及對上市公司控制權(quán)的關(guān)注;其中將發(fā)行人控制權(quán)變更后的限制交易時間從24個月延長至36個月;控制權(quán)變動的判定標準明確為發(fā)行人控股股東，或者對發(fā)行人有實際控制權(quán)的單一最大主要股東是否有任何變動等等。借殼新規(guī)的出臺，將借殼上市的判定標準大幅收緊。對于內(nèi)地企業(yè)而言，赴港借殼上市整體借殼時間拉長，借殼交易不確定性增加，只能更多通過IPO，接受上市審核。而疊加近期的主板上市盈利提升，意味著主板IPO門檻也在同時變高，而規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型企業(yè)將直接被攔在資本大門之外。

2 下半年物業(yè)股或集中闖關(guān)，未來應(yīng)關(guān)注經(jīng)營與盈利空間

2.1 20家排隊物管中5家受影響，下半年或迎遞表潮

對于地產(chǎn)行業(yè)而言，目前大多數(shù)的房企都已完成了赴港上市，此外由于自身重資產(chǎn)屬性，本身規(guī)模較大，而此次修改的僅是最低上市盈利門檻，影響相對不大。新規(guī)出臺更受影響的主要是各類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆上市。自2018年起，物業(yè)管理分拆上市就形成浪潮。據(jù)統(tǒng)計，2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年9家、2020年達到了17家。進入2021年，先后有宋都服務(wù)、新希望服務(wù)等4家于上半年成功上市。而此次的新規(guī)出臺，對于正在排隊的或正醞釀上市的小型物管，增加了較多壓力。目前共有20家物業(yè)管理企業(yè)在港交所排隊上市。根據(jù)新規(guī)，最近一個財務(wù)年度的歸母凈利潤不低于3500萬港幣，20家物企中明宇商服、領(lǐng)悅服務(wù)、朗詩綠色生活未能達到要求。此外根據(jù)前兩個財務(wù)年度歸母凈利潤不低于4500萬港幣的要求，則有祥生活服務(wù)、融信服務(wù)等未能達標，見表2。以此來看，新規(guī)出臺將直接影響到20家排隊物管中的5家。處于排隊狀態(tài)的企業(yè)如果年底前不能通過聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規(guī)的制約。在距離年底還有半年多的時間內(nèi)，預(yù)計下半年會有更多中小物管集中闖關(guān)，趕在年底前遞表。

2.2 資本重新審視下，物業(yè)股回歸經(jīng)營關(guān)注盈利

此次新規(guī)的出臺，預(yù)測會進一步助推物管行業(yè)的兼并收購，物業(yè)管理企業(yè)的分化趨勢顯現(xiàn)。對于大多數(shù)還未來得及上市的小型物管而言，若想上市就必須盡力達標盈利水平，而達標盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購，擴大營收規(guī)模。而對于已經(jīng)上市的物管而言，門檻提升從側(cè)面也提升了其上市優(yōu)勢，繼續(xù)通過資本加持進行收并購。近期物管間的收并購，就包括有碧桂園服務(wù)并購藍光嘉寶、龍湖并購億達服務(wù)等等，而預(yù)計未來收并購的熱度將只增不減。除了兼并收購擴大營收規(guī)模，要提升盈利水平，物管企業(yè)還能從第三方外拓、增加非住宅物業(yè)管理、挖掘社區(qū)增值服務(wù)等方面著手，不斷挖掘企業(yè)盈利空間，見表3。

此外港交所的新規(guī)出臺，也能看出其背后的政策引導走向，即更加關(guān)注盈利，而非高估值的概念炒作。事實上，當前資本市場對于曾經(jīng)火熱的物業(yè)股的態(tài)度也發(fā)生了某種轉(zhuǎn)變。尤其是隨著近期物業(yè)股的大量上市，同時使得這一概念股的稀缺性消失，不少物業(yè)股開盤就迎來了破發(fā)，見表4。在市場逐漸回歸冷靜，物業(yè)股重新受到審視的當下，迫使物管企業(yè)們更加關(guān)注未來的經(jīng)營及盈利空間。

整體來看，港交所盈利調(diào)高新政有助于提高主板上市企業(yè)的素質(zhì)，但是同時也會導致部分小型物管企業(yè)難以在主板上市。行業(yè)分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，而規(guī)模較小的物管企業(yè)或有邊緣化風險。從長遠來看，對于已經(jīng)登陸資本平臺的物管企業(yè)也并非能夠松懈，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率，做強服務(wù)，才是企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。