房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

陳若瓊 李松青

摘 ?要：近年來(lái)，人們住房需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷上升。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，豐厚的資金是其良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，由于行業(yè)特殊性，其經(jīng)營(yíng)模式是以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主。債務(wù)規(guī)模龐大，雖能為企業(yè)帶來(lái)大量資金，但也伴隨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。該文以房地產(chǎn)企業(yè)——萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例，探討房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)及其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)如何應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的保護(hù)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?負(fù)債 ?負(fù)債經(jīng)營(yíng) ?風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F230 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791（2021）04（c）-0108-05

Debt Management Risks and Countermeasure Analysis in Real Estate Industry

—A Case Study of China Vanke Co.，Ltd.

CHEN Ruoqiong ?LI Songqing

（Business School of Hunan Agricultural University， Changsha， Hunan Province， 410128 ?China）

Abstract： in recent years， the increasing demand for housing has led to the rising status of the real estate industry in China's national economy. China's real estate industry belongs to the capital intensive enterprises， rich capital is the basis of its good operation， due to the particularity of the industry， its business model is based on debt management. The huge scale of debt can bring a lot of funds to the enterprise， but it is also accompanied by operational risks. Based on the real estate enterprises， China Vanke Co.，Ltd.， as an example， discuss the indebtedness of real estate enterprises and its risks， how to deal with these risks related to the protection measures are put forward.

Key Words： Real estate enterprises; Liability; Liability management; Risk

1 ?理論概述

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是指企業(yè)借助銀行貸款、發(fā)行債券、租賃或者商業(yè)信用等方式來(lái)為企業(yè)籌資，保障企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，是為謀取利潤(rùn)而承擔(dān)的需要償還債務(wù)的責(zé)任義務(wù)，籌資可以更好地支持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，利用杠桿效應(yīng)來(lái)發(fā)揮資源最大合理化實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)行為。

1.1 負(fù)債經(jīng)營(yíng)的資金成本具有時(shí)間價(jià)值

貨幣具有間價(jià)值。在負(fù)債經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)所能取得的資金成本金額與該資金的占用時(shí)間（借款期限）成正比。簡(jiǎn)而言之，資金占用的時(shí)間越久，資金成本就隨之變高。

1.2 負(fù)債的清償預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)

有息負(fù)債存在的最重要的問(wèn)題就是有償還期限，當(dāng)負(fù)債的規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)將隨之面對(duì)較大的償債金額，此時(shí)，可能會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，資金的利用價(jià)值會(huì)降低，這種情況下很可能會(huì)使得經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，從而產(chǎn)生不利影響。

1.3 負(fù)債經(jīng)營(yíng)的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存

收益的多少是通過(guò)比較債務(wù)成本與資金利潤(rùn)的差額得出，高收益面臨高風(fēng)險(xiǎn)，但如果企業(yè)要想提升自身的獲利能力，就不得不面臨更高的風(fēng)險(xiǎn)。如上所述，就會(huì)承擔(dān)一定的償債風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債過(guò)多，也會(huì)引起利益相關(guān)者的質(zhì)疑與不信任的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 負(fù)債經(jīng)營(yíng)為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)

財(cái)務(wù)杠桿是由于負(fù)債利息的緣故，將會(huì)導(dǎo)致在普通股中，每股利潤(rùn)的變動(dòng)幅度會(huì)大于息稅前利潤(rùn)的變動(dòng)幅度，企業(yè)的目的是想以杠桿的形式來(lái)進(jìn)一步提升權(quán)益資本的收益。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)具有較高的主觀調(diào)整及決策程度，通過(guò)理性配比資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)[1]，調(diào)整負(fù)債比率，使得收益能覆蓋風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響，從而提高每股收益。

2 ?企業(yè)概述

1984年成立的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，其成立的初始階段的主要業(yè)務(wù)是進(jìn)出口貿(mào)易，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展和良好的市場(chǎng)機(jī)遇，在成立4年后開(kāi)始走多元化的發(fā)展道路，進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，通過(guò)豐厚實(shí)力與市場(chǎng)上積累的優(yōu)良口碑，在目前萬(wàn)科企業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者。

在我國(guó)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)是資金的需求量龐大，據(jù)此負(fù)債經(jīng)營(yíng)就成為了房地產(chǎn)企業(yè)最為常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)模式。人們對(duì)住房需求的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)為了順應(yīng)市場(chǎng)需要進(jìn)一步擴(kuò)大增長(zhǎng)規(guī)模，那么大量的資金支持是必不可少，這就導(dǎo)致了該行業(yè)的負(fù)債的規(guī)模在持續(xù)的增加[2]。不論是初始投資階段需要大量的資金獲取土地，還是項(xiàng)目進(jìn)行中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工等以及竣工后的宣傳等，都需要投入不少的資金。根據(jù)2019年的相關(guān)信息顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的三大公司——碧桂園、中國(guó)恒大以及萬(wàn)科的總負(fù)債合計(jì)已經(jīng)高達(dá)5萬(wàn)億元之多[3]。

3 ?萬(wàn)科企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)分析

通過(guò)表1可以看到，從2016—2019年，固定資產(chǎn)在增長(zhǎng)，萬(wàn)科企業(yè)的規(guī)模在不斷拓寬。流動(dòng)資產(chǎn)的金額也在不斷上升，體現(xiàn)出公司的支付能力與變現(xiàn)能力是在逐步增加的，同時(shí)負(fù)債也是在不斷增加。到了2019年，萬(wàn)科企業(yè)的負(fù)債總額增長(zhǎng)到約14 594億元，是2016的2.18倍，債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)速度較快。其中銀行貸款占主要部分。2017—2019年的銀行貸款金額分別為1 153.7億元、1 379.6億元、1 404.1億元，如此巨大的借款數(shù)額，自然是需要企業(yè)具備有足夠的現(xiàn)金流來(lái)保證償還其龐大的債務(wù)。

依據(jù)是否需要付息，將萬(wàn)科的總債務(wù)可以劃分為有息負(fù)債和無(wú)息負(fù)債兩部分，其中有息負(fù)債金額在逐年攀升，數(shù)據(jù)顯示2018年的有息負(fù)債金額已高達(dá)2 612.1 億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比率也達(dá)到17.10%，說(shuō)明萬(wàn)科在增大財(cái)務(wù)杠桿[4]。具體情況見(jiàn)表2、圖1。

選取了代表盈利能力的3項(xiàng)指標(biāo)：凈利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，可以看出萬(wàn)科企業(yè)的盈利能力是非?？捎^的，而且呈現(xiàn)逐年增加的良好趨勢(shì)。具體情況見(jiàn)表3、圖2。

該文選取了幾個(gè)主要的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，具體見(jiàn)表4。

（1）通常認(rèn)為，當(dāng)流動(dòng)比率指標(biāo)值越接近于2時(shí)，速動(dòng)比率的指標(biāo)值越接近于1時(shí)，企業(yè)既擁有良好的償還債務(wù)的能力，又擁有樂(lè)觀的流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。而萬(wàn)科企業(yè)的這兩項(xiàng)指標(biāo)并沒(méi)有達(dá)到常規(guī)意義上的值。通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，從2016—2019年，該企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)值都在下降，這是需要引起重視的，企業(yè)需增強(qiáng)短期償債的能力，避免償債困難影響正常運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）資產(chǎn)負(fù)債比率，通?？磥?lái)，當(dāng)企業(yè)該指標(biāo)處于40%～60%區(qū)間時(shí)，是認(rèn)為該企業(yè)處于理想水平的。但是根據(jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特征，其平均資產(chǎn)負(fù)債水平較高[5]。萬(wàn)科從2016—2019年4年間，其資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)都維持在80%以上，依次為80.54%（2016）年、83.98%（2017年）、84.9%（2018年）、84.36%（2019年），這就表明萬(wàn)科的負(fù)債率在這4年中保持在很高的水平上，雖然通過(guò)舉債萬(wàn)科籌集到了巨額的資金，但是不容忽視的是較高的資產(chǎn)負(fù)債率可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿秸叩挠绊?，從而在出現(xiàn)清償負(fù)擔(dān)過(guò)大的問(wèn)題。

（3）股東權(quán)益比率，該比率應(yīng)當(dāng)適中，維持在 50%左右，萬(wàn)科企業(yè)的該項(xiàng)指標(biāo)過(guò)小，甚至難以達(dá)到20%，表示企業(yè)負(fù)債的確較為繁重，因此企業(yè)在獲得更多機(jī)會(huì)的同時(shí)也會(huì)從一定程度上削弱公司抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（4）固定資產(chǎn)與股東權(quán)益比率，該指標(biāo)可以用以衡量公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的是否穩(wěn)定。萬(wàn)科該項(xiàng)指標(biāo)是遠(yuǎn)小于標(biāo)準(zhǔn)值1的，當(dāng)股東權(quán)益數(shù)額遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)數(shù)額時(shí)，表示固定資產(chǎn)所創(chuàng)造出來(lái)的價(jià)值較高，從一定程度上說(shuō)明萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。

（5）利息保障倍數(shù)，該項(xiàng)指標(biāo)的值越大，說(shuō)明企業(yè)有良好的收入獲利能力，那么對(duì)于債務(wù)的償還壓力就不會(huì)過(guò)大。萬(wàn)科的利息保障倍數(shù)近幾年保持在6.8～9.5之間，說(shuō)明萬(wàn)科的償還債務(wù)的能力較強(qiáng)，因此從總體上來(lái)看，萬(wàn)科整體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是較低的。

綜合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及上述指標(biāo)的分析，不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科企業(yè)的負(fù)債較為龐大，但是卻沒(méi)有明顯的債務(wù)危機(jī)標(biāo)志出現(xiàn)，同時(shí)其經(jīng)營(yíng)狀況較為良好。透過(guò)萬(wàn)科的高負(fù)債水平，可以看到：該企業(yè)在一定程度上可以有效地抓住投資時(shí)機(jī)，因?yàn)樵撈髽I(yè)有可觀的收入、良好的盈利能力以及償還債務(wù)的能力，可以在適當(dāng)時(shí)通過(guò)舉債進(jìn)一步擴(kuò)張業(yè)務(wù)，給了企業(yè)發(fā)展的緩和余地，也給企業(yè)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。發(fā)展壯大主營(yíng)業(yè)務(wù)，加快存貨的周轉(zhuǎn)，提高了企業(yè)的償債能力，并且其獲利能力很有潛力，因此對(duì)于債務(wù)以及利息的償還是有足夠把握的。但負(fù)債經(jīng)營(yíng)仍然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，還因?yàn)閲?guó)家宏觀政策的變化產(chǎn)生不同影響程度，因此企業(yè)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部的資金管理，合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[6]，預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4 ?萬(wàn)科企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

綜合上述分析，該文認(rèn)為萬(wàn)科企業(yè)有著明顯的房地產(chǎn)行業(yè)特征，負(fù)債額巨大，目前經(jīng)營(yíng)較為良好，但仍需要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，避免陷入困境。應(yīng)從以下方面評(píng)估及正確面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.1 利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

利率的變動(dòng)與籌資成本的變動(dòng)有著直接的相關(guān)性。當(dāng)利率提高時(shí)，企業(yè)的債務(wù)資金成本會(huì)不斷增加，而利息費(fèi)用的增加會(huì)吞噬企業(yè)的利潤(rùn)，償債負(fù)擔(dān)變得更加沉重，這時(shí)對(duì)流動(dòng)資金需求會(huì)有所提升，當(dāng)現(xiàn)金流不足時(shí)，資金使用的靈活性下降，從很大程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此萬(wàn)科需要持續(xù)關(guān)注利率的變化。

4.2 償債風(fēng)險(xiǎn)

萬(wàn)科通過(guò)負(fù)債方式來(lái)籌得資金，這部分的資金帶來(lái)依法承擔(dān)按期還本付息的義務(wù)，若金額龐大會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的償債負(fù)擔(dān)，將會(huì)面對(duì)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，若經(jīng)營(yíng)不善，例如：會(huì)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將出現(xiàn)企業(yè)的變現(xiàn)能力不足、財(cái)務(wù)狀況急轉(zhuǎn)直下等情況，企業(yè)此時(shí)將面臨無(wú)法及時(shí)償債的風(fēng)險(xiǎn)，輕則影響企業(yè)的信譽(yù)，重則使得企業(yè)陷入困境直接要面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 影響企業(yè)再籌資、有損企業(yè)信譽(yù)

萬(wàn)科的負(fù)債比例過(guò)高，要具備更強(qiáng)的面臨風(fēng)險(xiǎn)的能力和被拒絕提供資金支持的承受力。如果說(shuō)在已經(jīng)有過(guò)籌資后萬(wàn)科仍需要獲得資金的支持，要想再次通過(guò)舉債的方式來(lái)獲取資金，金融投資機(jī)構(gòu)的審核部門會(huì)更為嚴(yán)密嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)其資本結(jié)構(gòu)的合理性、盈利能力的高低、償債能力的高低等評(píng)價(jià)指標(biāo)將更為嚴(yán)苛和細(xì)致，會(huì)增加企業(yè)再籌資的難度和成本[7]。

4.4 財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)

萬(wàn)科不可以無(wú)限制地?cái)U(kuò)大負(fù)債的規(guī)模，因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿在一定情況下也會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)效應(yīng)。獲取更高的回報(bào)收益，但是要注意適度原則，避免物極必反。一旦企業(yè)在經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)問(wèn)題，在管理方面出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致企業(yè)的投資收益率要低于企業(yè)的負(fù)債利息率，會(huì)使得企業(yè)背負(fù)償還本金和償還高額利息兩座大山，此時(shí)企業(yè)極大可能需要?jiǎng)佑米杂匈Y本進(jìn)行彌補(bǔ)[8]。

5 ?合理負(fù)債經(jīng)營(yíng)的措施

5.1 確定企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的時(shí)間和數(shù)量

明確合理且有規(guī)劃地進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，確定企業(yè)在一定時(shí)期所需要的資金總額，在企業(yè)資金不足需要籌資的情況下，量體裁衣，確定好借款資金的使用時(shí)間，籌集到能讓企業(yè)正常運(yùn)行且有能力償還的債款。

5.2 建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及信用意識(shí)，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)與誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的理念，避免為了追求高收入高利潤(rùn)而肆意籌資舉債，避免盲目地負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[9]，使企業(yè)背上沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

5.3 優(yōu)化企業(yè)負(fù)債的結(jié)構(gòu)

確定合適且合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，確定好最佳額度，把握好負(fù)債的比例，權(quán)衡好負(fù)債的期限。其中，屬于短期借款的金額要留出控制范圍，中長(zhǎng)期的負(fù)債需合理進(jìn)行搭配，使得償還期分散，減輕到期還本的壓力。著力優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，在權(quán)益資本和債務(wù)資本間協(xié)調(diào)配置好一個(gè)適當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系，與此同時(shí)，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注金融市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)走向及匯率的變化情況。最后，由于企業(yè)的償債能力與資產(chǎn)流動(dòng)性有著極為密切的聯(lián)系，因而企業(yè)很有必要盡可能地保持資產(chǎn)的高度流動(dòng)性，這也是提高償債能力與抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的關(guān)鍵因素。

6 ?結(jié)語(yǔ)

常言道“無(wú)債一身輕”，但是對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，保持一定的負(fù)債率是公司良性運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志。企業(yè)合理地安排資本結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)呢?fù)債經(jīng)營(yíng)可以獲取資金的支持，可以合理地運(yùn)用其杠桿原理，使產(chǎn)生的收益從一定程度上覆蓋利息的支出，就能為企業(yè)帶來(lái)盈利，從而提高企業(yè)的資金利用的價(jià)值以及升華財(cái)務(wù)管理的水平。尤其技術(shù)性負(fù)債、資金的注入能夠給技術(shù)升級(jí)、設(shè)備改造以及為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大都提供了新鮮動(dòng)力。當(dāng)然也需要重視的是，在負(fù)債進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，管理人員也要關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流，保證企業(yè)有充足的流動(dòng)資產(chǎn)在不影響正常經(jīng)營(yíng)的情況下用以償還流動(dòng)負(fù)債。

（1）在如今的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略中，走負(fù)債經(jīng)營(yíng)這條路可以很好地促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，該決策要貫徹落實(shí)在每一個(gè)環(huán)節(jié)，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都發(fā)揮作用。

（2）負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)確實(shí)是一把“雙刃劍”，在豐厚的收益背后同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)須注重加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全，培養(yǎng)管理層及員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，研究和制定適合自身企業(yè)特色且可行性高的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提高抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（3）負(fù)債經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要合理開(kāi)展籌資，科學(xué)地分析評(píng)估，拒絕企業(yè)追求短期利益而產(chǎn)生過(guò)度負(fù)債，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)際情況出發(fā)，以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，通過(guò)分析企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，合理調(diào)整與管控資本結(jié)構(gòu)，籌資方式多樣化，利用多種渠道、多種方式來(lái)滿足企業(yè)的資金需求。負(fù)債經(jīng)營(yíng)用得好，不僅可以使得企業(yè)獲得豐厚的回報(bào)，還可以在市場(chǎng)上提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)

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①作者簡(jiǎn)介：陳若瓊（1996—），女，碩士在讀，主要從事財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)研究。

李松青（1967—），男，博士，教授，主要從事生態(tài)經(jīng)濟(jì)與管理、風(fēng)險(xiǎn)投資與內(nèi)部控制研究。