房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管控分析

孫榮霞

摘要：文章對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日常資金管控中需要注意的問(wèn)題從流程到細(xì)節(jié)進(jìn)行了講述，對(duì)出納員崗位的資金管控要點(diǎn)，出納員與銷(xiāo)售代理公司對(duì)接需要注意的問(wèn)題都進(jìn)行了說(shuō)明，有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);資金;內(nèi)控;出納員;收款;付款;報(bào)銷(xiāo)

企業(yè)的資金管控是企業(yè)良性發(fā)展的保障，是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)后盾。財(cái)務(wù)管理人員必須把企業(yè)資金相關(guān)內(nèi)控抓好抓實(shí)，務(wù)必保證企業(yè)資產(chǎn)安全、完整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流量大，涉及業(yè)務(wù)金額大，更要將資金管控落實(shí)到位。下面以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式介紹下各流程資金管控。

一、公司日常工作中的資金管控

1.企業(yè)成立伊始的資金管控。

企業(yè)成立伊始制定《資金管理辦法》對(duì)企業(yè)報(bào)銷(xiāo)流程、審批手續(xù)進(jìn)行規(guī)范，讓企業(yè)的錢(qián)花的有章有法，有規(guī)可循。為了對(duì)企業(yè)未來(lái)收支有所計(jì)劃又制定了《資金預(yù)算管理辦法》。

2.日常財(cái)務(wù)工作中資金管控。

日常資金收支業(yè)務(wù)由出納管理，收付單據(jù)由出納保管，銀行對(duì)賬單由會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)打印，銀行余額調(diào)節(jié)表由會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)編制;銀行余額調(diào)節(jié)表的復(fù)核工作由財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)。銀行付款手續(xù)由出納負(fù)責(zé)制單，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)審核。庫(kù)存現(xiàn)金不定期盤(pán)點(diǎn)，賬面和庫(kù)存現(xiàn)金，銀行存款余額一筆資金收支業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)二、三個(gè)人的核對(duì)。使資金管理嚴(yán)密有序，任何人無(wú)可乘之機(jī)，用制度、流程約束人的行為，束縛人的貪欲。有效的避免了個(gè)人思想出現(xiàn)偏差，利用內(nèi)控制度漏洞滿(mǎn)足個(gè)人貪欲，給企業(yè)造成重大損失的風(fēng)險(xiǎn)。

3.日常報(bào)銷(xiāo)的資金管控。

（1）對(duì)于已經(jīng)簽訂合同的資金管控

必須要求合同的簽訂方和發(fā)票的開(kāi)具方、付款方三方與合同簽訂方保持一致。這既滿(mǎn)足了稅務(wù)上的要求，也是企業(yè)有效避免代理權(quán)不完整發(fā)生糾紛的一種自我保護(hù)手段。另外還需要附上合同已執(zhí)行的證明材料：比如購(gòu)買(mǎi)材料合同需要附驗(yàn)收入庫(kù)單;銷(xiāo)售發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)合同需要附已完工廣告或者宣傳單的照片;銷(xiāo)售搞宣傳活動(dòng)的合同需要附宣傳活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)照片;工程款的合同需要附工程進(jìn)度明細(xì)表等等證明合同實(shí)際已得到執(zhí)行的證明資料。

（2）對(duì)于個(gè)人報(bào)銷(xiāo)部分的資金管控

差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)分幾種情況：對(duì)于參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)的需要附培訓(xùn)單位加蓋公章的培訓(xùn)內(nèi)容;對(duì)于參加會(huì)議的需要附參加會(huì)議的會(huì)議通知;對(duì)于參觀現(xiàn)場(chǎng)或者參加展會(huì)的需要附本人與參觀現(xiàn)場(chǎng)和參加展會(huì)的合影，證明實(shí)際到過(guò)現(xiàn)場(chǎng)。

辦公用品等采購(gòu)報(bào)銷(xiāo)：要有申請(qǐng)人提出的采購(gòu)申請(qǐng)單并經(jīng)授權(quán)審批人審批同意方可采購(gòu)，采購(gòu)申請(qǐng)單采購(gòu)后要有驗(yàn)收入庫(kù)單，證明采購(gòu)物資確實(shí)收到，物資領(lǐng)用的要有領(lǐng)用人簽字。采購(gòu)物資要有采購(gòu)明細(xì)賬進(jìn)行保管登記，可以定期或者不定期對(duì)采購(gòu)物資進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，已確保采購(gòu)物資的完整。

餐費(fèi)報(bào)銷(xiāo)：嚴(yán)格控制餐費(fèi)發(fā)生，餐費(fèi)報(bào)銷(xiāo)要發(fā)起就餐申請(qǐng)：對(duì)就餐人數(shù)，所辦事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明，授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審批同意，方可報(bào)銷(xiāo)。

二、對(duì)出納員工作的資金管控措施

1. 所有付款業(yè)務(wù)采用銀行轉(zhuǎn)賬或開(kāi)具支票（開(kāi)支票需特殊說(shuō)明）方式支付，1000元以下零星支出可以支付現(xiàn)金（盡量轉(zhuǎn)賬）。

2. 請(qǐng)款需由經(jīng)手人，部門(mén)經(jīng)理，財(cái)務(wù)總監(jiān)，總經(jīng)理簽字方可支付，簽字手續(xù)不全的不予支付。對(duì)于總經(jīng)理未簽字急需支付的款項(xiàng)，財(cái)務(wù)總監(jiān)征得總經(jīng)理同意后，通知財(cái)務(wù)支付，方可付款;財(cái)務(wù)總監(jiān)已簽字，總經(jīng)理未簽字亦不可支付。緊急付款簽字手續(xù)不全的要做好記錄，領(lǐng)導(dǎo)到崗第一時(shí)間通知經(jīng)手人做好補(bǔ)簽字手續(xù)。

3. 出納負(fù)責(zé)檢查收付款憑證附件齊全，發(fā)票名頭正確，發(fā)票內(nèi)容合規(guī)，并附發(fā)票真?zhèn)尾樵?xún)結(jié)果，每張記賬憑證后都需附原始憑證做為記賬依據(jù)，對(duì)于不合格原始憑證不予支付。

4. 基本戶(hù)做為日常核算賬戶(hù)，用于現(xiàn)金提取，工資發(fā)放，日常付款賬戶(hù)，其他賬戶(hù)為收款銀行。

5. 銀行存款、庫(kù)存現(xiàn)金收付款業(yè)務(wù)由出納員負(fù)責(zé)，出現(xiàn)差錯(cuò)由出納員負(fù)責(zé)追討、賠償。除開(kāi)具支票對(duì)方未及時(shí)存入銀行以外，銀行存款不能有未達(dá)賬項(xiàng)，手續(xù)費(fèi)、利息等單據(jù)及時(shí)打印入賬，確保賬實(shí)相符。匯款必須三流一致，即合同名稱(chēng)與請(qǐng)款名稱(chēng)一致，匯款收款人與合同名稱(chēng)一致，發(fā)票開(kāi)票人與合同一致，不符合三流一致的不能付款。匯款用途工程款備注欄標(biāo)注合同名稱(chēng)簡(jiǎn)寫(xiě)，退房款備注欄標(biāo)注上房號(hào)，個(gè)人就寫(xiě)報(bào)銷(xiāo)，如報(bào)銷(xiāo)人與收款人不一致，匯款用途寫(xiě)上報(bào)銷(xiāo)人名字，如匯款給熊二，報(bào)銷(xiāo)人為李二，用途寫(xiě)李二報(bào)銷(xiāo)。

6. 出納員負(fù)責(zé)用友NC收付款記賬憑證編制，銀行相關(guān)業(yè)務(wù)辦理，保管、開(kāi)具支票、發(fā)票，裝訂會(huì)計(jì)憑證。

7. 付款業(yè)務(wù)當(dāng)天收集，次日上午統(tǒng)一支付，支付完畢立即從網(wǎng)銀系統(tǒng)打印出電子回單附相應(yīng)支付憑證上，并于當(dāng)日在用友NC系統(tǒng)編制記賬憑證完畢，最遲次日編制記賬憑證完畢。

付款憑證摘要寫(xiě)付款方名稱(chēng)、合同名稱(chēng)，款項(xiàng)內(nèi)容，如付某公司某區(qū)某標(biāo)段工程款，個(gè)人報(bào)銷(xiāo)寫(xiě)上報(bào)銷(xiāo)人名字，如付王二小報(bào)銷(xiāo)款。

8. 收款業(yè)務(wù)涉及多個(gè)銷(xiāo)售代理公司對(duì)接工作較復(fù)雜，具體對(duì)接工作要求按《財(cái)務(wù)與代理公司對(duì)接工作規(guī)范》執(zhí)行。需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是日?qǐng)?bào)表上交時(shí)間為次日上午，收到日?qǐng)?bào)表時(shí)要核對(duì)客戶(hù)名稱(chēng)、房號(hào)、收據(jù)金額、刷卡小票金額是否于日?qǐng)?bào)表一致，核對(duì)一致后在交款單財(cái)務(wù)欄簽上名字，留白聯(lián)，把藍(lán)聯(lián)和黃聯(lián)返回銷(xiāo)售代理公司。并于收到日?qǐng)?bào)表當(dāng)日在用友NC系統(tǒng)編制記賬憑證完畢，最遲次日編制記賬憑證完畢。

9. ?收款憑證摘要寫(xiě)代理公司簡(jiǎn)稱(chēng)客戶(hù)名稱(chēng)和房號(hào)，如收銷(xiāo)售代理公司A張三B1一1一1一101;收銷(xiāo)售代理公司B李四B2一2一2一201。收款憑證會(huì)計(jì)科目為預(yù)收賬款-一期未開(kāi)發(fā)票或二期未開(kāi)發(fā)票科目貸方。銀行貸款放款或者公積金放款錄入科目為預(yù)收賬款一期待收回貸款或者二期待收回貸款科目貸方。退房款客戶(hù)亦從預(yù)收賬款-未開(kāi)具發(fā)票科目貸方負(fù)數(shù)，銀行存款借方負(fù)數(shù)退款，確保現(xiàn)金流量表取數(shù)正確。換房更名客戶(hù)亦是從預(yù)收賬款-未開(kāi)具發(fā)票貸方負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)出。現(xiàn)金流量選經(jīng)營(yíng)收入-銷(xiāo)售商品-房屋銷(xiāo)售代碼111102。

10. 對(duì)于異地銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表，暫以網(wǎng)傳拍照件做為附件，按業(yè)務(wù)量每周或每半個(gè)月郵寄一次原件進(jìn)行替換，按當(dāng)?shù)卮砉救請(qǐng)?bào)表上交要求整理后郵寄。

11. 每個(gè)工作日結(jié)束核對(duì)銀行存款、庫(kù)存現(xiàn)金，確保收款、付款正確，有問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

12. 銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具周期根據(jù)業(yè)務(wù)量定，最遲一周開(kāi)具一次，業(yè)務(wù)量多可一周開(kāi)具二次。以銷(xiāo)售代理公司提供的附明細(xì)表的銷(xiāo)售合同作為開(kāi)票依據(jù)，不可擅自開(kāi)具發(fā)票。發(fā)票開(kāi)具條件為全款到賬，或貸款客戶(hù)首付款已付齊辦理貸款需開(kāi)具發(fā)票。發(fā)票開(kāi)具后附在代理公司提供的《發(fā)票開(kāi)具明細(xì)表》后面，便于領(lǐng)取人簽字。對(duì)于發(fā)票開(kāi)具后2個(gè)月未領(lǐng)取客戶(hù)，另行統(tǒng)計(jì)上報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)。開(kāi)具的發(fā)票由會(huì)計(jì)做結(jié)轉(zhuǎn)，從預(yù)收賬款-未開(kāi)具發(fā)票轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款-已開(kāi)具發(fā)票，未開(kāi)具發(fā)票從借方轉(zhuǎn)出實(shí)際到賬金額（首付款或者全款），已開(kāi)具發(fā)票貸方為銷(xiāo)售合同金額（價(jià)稅合計(jì)金額），已開(kāi)具發(fā)票借方為銷(xiāo)項(xiàng)稅金額，貸款客戶(hù)將貸款金額記入預(yù)收賬款-待收回貸款科目借方，貸方應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅或未交增值稅。結(jié)利時(shí)會(huì)計(jì)從預(yù)收賬款-已開(kāi)具發(fā)票轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-一期或者二期。

借：預(yù)收賬款-未開(kāi)具發(fā)票

預(yù)收賬款-待收回貸款

貸：預(yù)收賬款-已開(kāi)具發(fā)票

借：預(yù)收賬款-已開(kāi)具發(fā)票

貸：貸方應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅或未交增值稅

13. 房屋銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具要求：開(kāi)具發(fā)票后及時(shí)上傳，上傳成功后再退出稅控盤(pán)，保證月底無(wú)未上傳發(fā)票，否則影響下個(gè)月發(fā)票開(kāi)具。發(fā)票共五聯(lián)，領(lǐng)取發(fā)票時(shí)給銷(xiāo)售人員第二聯(lián)、第三聯(lián)，第四聯(lián)，其中第二聯(lián)給客戶(hù)，第三聯(lián)銷(xiāo)售公司存客戶(hù)檔案，第四聯(lián)結(jié)代理費(fèi)時(shí)銷(xiāo)售公司附結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入明細(xì)中返回財(cái)務(wù)。財(cái)務(wù)留存第一聯(lián)、第五聯(lián)，第一聯(lián)記賬，第五聯(lián)與發(fā)票系統(tǒng)導(dǎo)出來(lái)的發(fā)票明細(xì)表、開(kāi)發(fā)票申請(qǐng)單，按年度統(tǒng)一裝訂。房屋銷(xiāo)售發(fā)票備注欄必須寫(xiě)上房屋所在地。房屋銷(xiāo)售發(fā)票稅率欄重點(diǎn)關(guān)注，簡(jiǎn)易征收的項(xiàng)目稅率選5%，一般計(jì)稅的項(xiàng)目稅率為9%。

14. 每月25號(hào)以后只收不付，也不再開(kāi)具發(fā)票，整理賬務(wù)核對(duì)賬目。每月最后一天當(dāng)月所有業(yè)務(wù)處理完畢，銀行存款，庫(kù)存現(xiàn)金，銷(xiāo)售回款核對(duì)無(wú)誤。用友NC各房號(hào)回款及回款總數(shù)均需與銷(xiāo)售臺(tái)賬及各代理公司核對(duì)無(wú)誤。

15. 銷(xiāo)售代理費(fèi)支付需出納員審核，主要與用友NC核對(duì)房款是否已經(jīng)全部收齊，預(yù)收賬款-待收回貸款科目是否無(wú)欠款，預(yù)收賬款-已開(kāi)具發(fā)票科目是否有此客戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入所需附件是否齊全。

16. 每周一、月底上報(bào)資金周報(bào)，每月初上報(bào)本公司領(lǐng)導(dǎo)《項(xiàng)目回款統(tǒng)計(jì)表》，能看到當(dāng)月、當(dāng)年及歷年累計(jì)回款情況。

三、對(duì)銷(xiāo)售代理公司的資金管控

房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售收款工作一般都由銷(xiāo)售代理公司對(duì)客戶(hù)進(jìn)行操作，客戶(hù)開(kāi)具發(fā)票的需求也應(yīng)直接向銷(xiāo)售代理公司提出，這些工作與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)接需要規(guī)范，具體如下。

1. 各代理公司請(qǐng)勿收現(xiàn)金，一律匯款或轉(zhuǎn)賬。轉(zhuǎn)賬匯款客戶(hù)摘要請(qǐng)寫(xiě)上客戶(hù)名+房號(hào)，否則難以落實(shí)到戶(hù)。

2. 各代理公司日?qǐng)?bào)表表頭請(qǐng)寫(xiě)上代理公司名稱(chēng)、（實(shí)際收款）日期，如中仁9月2日日?qǐng)?bào)表，表下面寫(xiě)上交款人姓名，聯(lián)系電話(huà)，有問(wèn)題方便聯(lián)絡(luò)。

3. 退房、換房、更名請(qǐng)各代理公司列明細(xì)表。表頭寫(xiě)上代理公司退房（換房、更名）明細(xì)表，退房表體列明客戶(hù)名稱(chēng)、房號(hào)、退款戶(hù)名、賬號(hào)、開(kāi)戶(hù)行、金額;換房表體列明客戶(hù)名稱(chēng)、原房號(hào)、新房號(hào)、金額;更名表體列明原客戶(hù)名、新客戶(hù)名、房號(hào)、金額;表體下寫(xiě)上經(jīng)手人，聯(lián)系電話(huà)、日期;退房、更名、換房每項(xiàng)單獨(dú)走程序別混在一起。

4. 請(qǐng)各代理公司在收款時(shí)明確提示客戶(hù)保存好銀行匯款單和刷卡小票，以備貸款用。

5. 銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表銀行均指公司賬戶(hù)而非客戶(hù)本人賬戶(hù)，刷卡銀行欄應(yīng)寫(xiě)公司POS機(jī)所屬銀行，按POS機(jī)所屬銀行分別計(jì)算收款金額和手續(xù)費(fèi);匯款無(wú)手續(xù)費(fèi)。

6. 各代理公司及時(shí)上交日?qǐng)?bào)表，盡量中午之前上交前一天日?qǐng)?bào)表，最晚下班前上交。

7. 除定金外，后續(xù)交房款鼓勵(lì)銀行轉(zhuǎn)賬匯款，貸款要銀行流水，便于查找。

8. 需要開(kāi)發(fā)票合同，請(qǐng)列明細(xì)表，表頭寫(xiě)代理公司開(kāi)發(fā)票合同明細(xì)表，表體寫(xiě)上客戶(hù)名稱(chēng)，房號(hào)，面積，單價(jià)，總價(jià)，首付金額，公積金或商貸金額，或全款，領(lǐng)取人，領(lǐng)取日期，表格下方打上經(jīng)手人，電話(huà)，日期。領(lǐng)取發(fā)票時(shí)給銷(xiāo)售人員第二聯(lián)、第三聯(lián)，第四聯(lián)，其中第二聯(lián)給客戶(hù)，第三聯(lián)銷(xiāo)售公司存客戶(hù)檔案，第四聯(lián)結(jié)傭金時(shí)銷(xiāo)售公司附結(jié)利明細(xì)中返回財(cái)務(wù)。

9. 開(kāi)發(fā)票資料提前一周提供，取發(fā)票提前一天通知。

10. 每個(gè)月25號(hào)之后只收不付，收款日?qǐng)?bào)表正常報(bào)送，退房下月1號(hào)一起上報(bào)。開(kāi)發(fā)票截止25號(hào)上報(bào)的全部開(kāi)完，再有需要開(kāi)具發(fā)票的下月1號(hào)以后開(kāi)具。

11. 異地的銷(xiāo)售代理公司銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表，收據(jù)，交款單白聯(lián)，刷卡小票，按天整理好，定期郵寄，按銷(xiāo)售量一周或半個(gè)月郵寄一次。

12. 收據(jù)第一聯(lián)交給客戶(hù)，第二聯(lián)做為記賬聯(lián)公司留存，第三聯(lián)做為存根聯(lián)。收據(jù)丟失的客戶(hù)再辦理需要收據(jù)的事宜，除附收據(jù)丟失證明外，需另附公司財(cái)務(wù)簽收過(guò)的交款通知單原件一聯(lián)，否則不能辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

四、結(jié)語(yǔ)

公司經(jīng)過(guò)上述資金管控手段，業(yè)務(wù)的真實(shí)性得以保證，所有收款、付款手續(xù)明確，流程清晰，有章可依，避免了公司業(yè)務(wù)因人而異，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題，有效保障了公司資金安全與完整，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管控有一定借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]孫孟柯.淺談建筑施工企業(yè)項(xiàng)目資金的內(nèi)部控制[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2020（04）：172-173.

（作者單位：葫蘆島首開(kāi)宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）