基于財(cái)務(wù)內(nèi)控管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)如何推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)

陳辰

摘要：社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)鍵在于推進(jìn)農(nóng)村的現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程及農(nóng)民的物質(zhì)生活水平，房地產(chǎn)企業(yè)在推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中發(fā)揮著關(guān)鍵性作用，但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理中仍存有一些不足之處，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程?；诖?，文章探討房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理問(wèn)題及解決對(duì)策，以期更有效地推動(dòng)新農(nóng)村的建設(shè)。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)內(nèi)控管理;房地產(chǎn)企業(yè); 新農(nóng)村建設(shè)

國(guó)家建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)參與到新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程中來(lái)，參與的方式主要為房地產(chǎn)投資類、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共服務(wù)建設(shè)、特色農(nóng)村建設(shè)等。房地產(chǎn)企業(yè)的參與將使得新農(nóng)村建設(shè)取得重要突破，房地產(chǎn)企業(yè)利用城市豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)農(nóng)村情況進(jìn)行合理規(guī)劃，能夠提升土地利用價(jià)值與農(nóng)村住宅建設(shè)速度。但當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理方面存在一些問(wèn)題，需要針對(duì)這些問(wèn)題提出優(yōu)化方案，以更有效建設(shè)新農(nóng)村。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的內(nèi)涵

內(nèi)控管理是指一個(gè)企業(yè)的管理層，為確保經(jīng)濟(jì)資源的完整、安全，及確保經(jīng)濟(jì)與會(huì)計(jì)信息的可靠，利用單位內(nèi)部分工而形成的一系列具有控制職能的措施，使其成為一系列的完整的、嚴(yán)密的系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度包括企業(yè)財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)預(yù)算、投籌資管理、財(cái)務(wù)人員管理等多方面的內(nèi)容，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)內(nèi)控管理變得越來(lái)越重要，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展及推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)也產(chǎn)生極其重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)屬性為營(yíng)利性企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中必然會(huì)受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)變動(dòng)、政策文件、管理水平、自身結(jié)構(gòu)等諸多因素的影響。為了提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平與風(fēng)險(xiǎn)防范水平，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，就必須不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)內(nèi)控水平，以為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)提供可靠的保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的原則

（一）全面性原則

房地產(chǎn)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，所涉及的工作內(nèi)容是復(fù)雜的，所以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)該貫穿于企業(yè)所有相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，并及時(shí)實(shí)施、監(jiān)督及反饋，企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)相關(guān)方面的所有內(nèi)容都需要財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理進(jìn)行管制，反之，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，滲透到財(cái)務(wù)活動(dòng)的實(shí)施、監(jiān)督、反饋及執(zhí)行等每一個(gè)細(xì)節(jié)中，是全過(guò)程的、動(dòng)態(tài)性的。

（二）重要性原則

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理不僅需要做到統(tǒng)籌兼顧，而且更需要做到突出重點(diǎn)，既要具有全局理念，同時(shí)又要有秩序、有層次地展開(kāi)。由于房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)與探索是有限的，所以其中必然有疏漏和高風(fēng)險(xiǎn)的地方，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)中較為重要的、高風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)要進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，將盡可能地防范可能發(fā)生的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制管理要求將重點(diǎn)內(nèi)容加以特別強(qiáng)調(diào)，并有針對(duì)性地開(kāi)展全面監(jiān)督、做到層次有序，盡可能地預(yù)防高風(fēng)險(xiǎn)及其嚴(yán)重后果的發(fā)生。

（三）有效性原則

有效性原則即為在房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中務(wù)必明確財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理的具體要求，當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略目的的關(guān)鍵也在于提升企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理效率，確保企業(yè)能夠健康且良性的發(fā)展。同時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度需要第一時(shí)間傳達(dá)給企業(yè)相關(guān)工作人員，用制度約束其工作行為，嚴(yán)格按照章程行事，按照財(cái)務(wù)內(nèi)控管理要求進(jìn)行工作活動(dòng)，財(cái)務(wù)內(nèi)部管理的預(yù)期目標(biāo)及有效推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的最終目的才可實(shí)現(xiàn)。

（四）制衡原則

在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要具有符合事實(shí)的相對(duì)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理制度，明確的職位責(zé)任，業(yè)務(wù)活動(dòng)中權(quán)責(zé)的分配與安排，基于此才能夠開(kāi)展相關(guān)房地產(chǎn)投資建設(shè)活動(dòng)。制衡原則的基本要求即為以科學(xué)的方法，使得財(cái)務(wù)內(nèi)控管理相互協(xié)調(diào)、相互制約、相互監(jiān)督，在具體工作內(nèi)容中的權(quán)利、職責(zé)、權(quán)限需要?jiǎng)澐值胤浅Ｇ逦?，以確保所有的工作活動(dòng)都保持一種協(xié)調(diào)的狀態(tài)。此外，履行監(jiān)督職責(zé)的部門(mén)還需要保持獨(dú)立性與權(quán)威性，確保監(jiān)督的完整和有效，以預(yù)防建設(shè)過(guò)程中的不良風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中的主要困難

（一）合同簽約、履行、管理混亂

一是合同文本不細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)在參與新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中往往需要和合同打交道，是所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的規(guī)范性文件。但當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，合同內(nèi)容不清晰或存在漏洞的情況頻頻發(fā)生，由此埋下隱患，甚至產(chǎn)生不必要的糾紛。二是對(duì)于新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目往往重視合同簽訂而忽視合同執(zhí)行，合同生效后合同主體也未能夠按照合同規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，特別是施工合同在簽訂后未能夠?qū)β男械臈l件、時(shí)間及違約條款進(jìn)行跟蹤，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重的違約現(xiàn)象。三是合同管理混亂，涉及新農(nóng)村建設(shè)的合同種類繁多，具體包括采購(gòu)合同、勘察合同、不動(dòng)產(chǎn)租賃合同、施工合同等，而這些合同均在各部門(mén)各經(jīng)辦人手中零散保管，沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)的管理，在需要合同時(shí)往往找不到合同，以此會(huì)引發(fā)不必要的麻煩。

（二）預(yù)算管理相對(duì)較少

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，依據(jù)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)，考慮企業(yè)內(nèi)部環(huán)境因素、外部環(huán)境因素等的影響，綜合企業(yè)的資源，將戰(zhàn)略目前層層分解給具體負(fù)責(zé)人。目前參與新農(nóng)村建設(shè)的房地產(chǎn)工作人員往往對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)缺乏偏差，重視預(yù)算編制而輕視預(yù)算執(zhí)行，并認(rèn)為完成預(yù)算編制工作后僅僅靠領(lǐng)導(dǎo)層人員僅能夠輕易實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)，沒(méi)有細(xì)化責(zé)任，從某種角度來(lái)講預(yù)算管理形同虛設(shè)，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)建設(shè)工作中的作用微乎其微。

（三）人員職責(zé)不清導(dǎo)致工作積極主動(dòng)性差

由于房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村建設(shè)工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一片空白的區(qū)域，加之參與人員編制的有限，導(dǎo)致項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)控工作人員人手不足，且一人多崗、身兼數(shù)職的現(xiàn)象頻頻存在，甚至一些項(xiàng)目組將會(huì)計(jì)工作、出納工作、資源管理工作等全交由同一人員負(fù)責(zé)，再加之人員任用存在重領(lǐng)導(dǎo)信任而忽視專業(yè)技能的普遍傾向，導(dǎo)致財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作人員素質(zhì)不一，其在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目中難于發(fā)揮相互制衡的關(guān)鍵作用。除此以外，由于一崗多職的存在，工作人員也容易壓力過(guò)大、工作懈怠，從而參與工作的責(zé)任心、積極性都將有所影響。

（四）現(xiàn)金支付不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的項(xiàng)目依然屬于鄉(xiāng)級(jí)別的項(xiàng)目，所有的支付工作幾乎都由鄉(xiāng)政府工作人員直接對(duì)接，而對(duì)于鄉(xiāng)政府而言，對(duì)于項(xiàng)目的支付往往先由上級(jí)部門(mén)審批，由其直接下?lián)墁F(xiàn)金用于項(xiàng)目費(fèi)用投入，所以大額現(xiàn)金支付的情況頻頻存在。除此以外，對(duì)于項(xiàng)目中一些設(shè)備的購(gòu)置、維修等零星工程都會(huì)支付現(xiàn)金，不采取轉(zhuǎn)賬形式?，F(xiàn)金支付往往不夠規(guī)范，且與之相對(duì)應(yīng)的發(fā)票、憑證不齊全，也容易引發(fā)不必要的沖突。

（五）資產(chǎn)未按期進(jìn)行減值測(cè)試，導(dǎo)致賬面資產(chǎn)虛數(shù)較大

當(dāng)房地產(chǎn)完成相應(yīng)的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目后，新農(nóng)村的對(duì)接人僅僅對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單驗(yàn)收，其不具有專業(yè)的驗(yàn)收知識(shí)，也不懂得資產(chǎn)增減測(cè)試，還沒(méi)有聘用專業(yè)的人士進(jìn)行驗(yàn)收核算，由此導(dǎo)致賬面資產(chǎn)與實(shí)際經(jīng)費(fèi)不符，賬面資產(chǎn)虛數(shù)較大，與此同時(shí)還可能存在未及時(shí)入賬的現(xiàn)金支出，甚至個(gè)別新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目有白條抵庫(kù)現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象都將成為雙方矛盾沖突的導(dǎo)火索。

四、房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中的優(yōu)化方案

（一）加強(qiáng)合同管理

一是制定相對(duì)完善的合同制度，對(duì)合同商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除進(jìn)行明確規(guī)定，并對(duì)合同實(shí)施動(dòng)態(tài)全過(guò)程跟蹤管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)性質(zhì)與新農(nóng)村項(xiàng)目性質(zhì)，制定職責(zé)明確的、分工合理的合同內(nèi)容與合同制度。二是提升合同管理的法制理念與思維意識(shí)，包括讓項(xiàng)目相關(guān)參與者都熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并確保合同條款內(nèi)容的合法性與履行合同的守法性，有必要時(shí)還需要聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問(wèn)按照法律角度對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行建議補(bǔ)充。三是提升房地產(chǎn)企業(yè)的合同履行能力與管理能力，在簽訂合同后積極開(kāi)展合同的交底工作，確保嚴(yán)格按照合同條款進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，并對(duì)合同進(jìn)行系統(tǒng)的管理，切實(shí)防范因合同履行與保管而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提升預(yù)算管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新農(nóng)村項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，仍需要加強(qiáng)預(yù)算管理，強(qiáng)化內(nèi)部控制制度，不斷提升公司的運(yùn)營(yíng)管理水平。建立全面預(yù)算管理制度，需要遵循以下原則：一是量入為出、綜合平衡。二是效益優(yōu)先、確保全局統(tǒng)籌與重點(diǎn)突出。三是全過(guò)程開(kāi)展預(yù)算管理控制。四是明確預(yù)算管理權(quán)責(zé)并分級(jí)實(shí)施。五是規(guī)范預(yù)算管理的運(yùn)作謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算編制，并負(fù)責(zé)資本收支初步平衡，將預(yù)算交由領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)批準(zhǔn)后下達(dá)給相關(guān)各部門(mén)，并嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算管理。

（三）厘清權(quán)責(zé)，形成內(nèi)控制衡機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控管理機(jī)制，根據(jù)《內(nèi)控規(guī)范》要求及企業(yè)、項(xiàng)目需要情況，設(shè)立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，確保每個(gè)部門(mén)權(quán)責(zé)清晰，與此同時(shí)，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)構(gòu)的層次，特別是強(qiáng)調(diào)內(nèi)控部門(mén)的獨(dú)立性與權(quán)威性，確保能夠?qū)Ω鞑块T(mén)人員的工作進(jìn)行有效的監(jiān)督。其次，明確項(xiàng)目組內(nèi)控機(jī)構(gòu)人員設(shè)置與職責(zé)分工，厘清各個(gè)部門(mén)人員的關(guān)系與制衡機(jī)制，以形成一種各負(fù)其責(zé)任、職責(zé)清晰的內(nèi)控體系。重要的是，需要嚴(yán)把工作人員的質(zhì)量關(guān)，在其工作過(guò)程中加強(qiáng)培訓(xùn)，并通過(guò)激勵(lì)手段激發(fā)其愛(ài)崗敬業(yè)的積極性與認(rèn)真工作的責(zé)任心。

（四）鼓勵(lì)單位轉(zhuǎn)賬結(jié)算

農(nóng)村與房地產(chǎn)企業(yè)之間現(xiàn)金結(jié)算的形式不規(guī)范且存在很多漏洞，所以農(nóng)村與房地產(chǎn)之間的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)應(yīng)該采用轉(zhuǎn)賬結(jié)算的方式，并開(kāi)具電子支票，做到每一筆轉(zhuǎn)賬都有憑有證、能夠溯源，這樣能夠清晰地看清每一筆收入與支出路徑，快捷且安全，還便于后期核查。通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的方式，將能夠有效控制不合理的支出，避免大額資金調(diào)動(dòng)產(chǎn)生的不良風(fēng)險(xiǎn)。

（五）按期進(jìn)行減值測(cè)試，定期抽查現(xiàn)金

新農(nóng)村建設(shè)方應(yīng)該重視房地產(chǎn)參與的項(xiàng)目監(jiān)管，一方面要按期進(jìn)行減值測(cè)試，確保項(xiàng)目建設(shè)的有序性、有效性，避免期間出現(xiàn)大額的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，定期及不定期對(duì)鄉(xiāng)村現(xiàn)金及電子支出進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，重點(diǎn)審查未入賬的支出情況，如果確實(shí)有因?qū)嶋H需要而未及時(shí)入賬的支出應(yīng)該編制《庫(kù)存現(xiàn)金明細(xì)清單》，列出入賬資金與未入賬資金的明晰情況，方便后續(xù)審核監(jiān)督。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，同時(shí)新農(nóng)村也應(yīng)該樹(shù)立主人翁意識(shí)，兩者相互配合、加強(qiáng)合作，統(tǒng)籌推進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)，通過(guò)內(nèi)控管理制度確保整個(gè)項(xiàng)目流程的有序性、合法性，雙方分別發(fā)揮其在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的監(jiān)管作用，避免期間可能存在的種種財(cái)務(wù)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)推進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)。

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（作者單位：北京萬(wàn)合雙新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）