“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的研究

李瑞萍

摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，受到“營改增”的影響，需要加強對企業(yè)稅收風險的管理。因為其“營改增”政策和落實存在誤差，進而就應該及時調(diào)整，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收益不會受到影響。文章首先說明“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的作用，然后說明“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的影響，最后說明在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的策略，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供相應參考。

關鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收風險管理

當前，“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)非常常見，并且通過這一制度來有效改變重復征稅的問題。在“營改增”的背景下，加強對稅收風險的管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的作用，也是企業(yè)合理納稅的根本。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，非常容易出現(xiàn)稅務風險，所以，就應該合理運用“營改增”制度，積極完善相應的管理制度，更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定向前發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的重要作用

（一）緩解房地產(chǎn)企業(yè)納稅壓力

當前，稅收的一些原則還沒有得以完善，而在以往增值稅背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收并不沒有減少，反而有所增加，要比在“營改增”的背景下增加很多。根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收計算能夠發(fā)現(xiàn)，通過落實“營改增”政策，就能夠很好的緩解房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力，并且為其提供增值稅發(fā)票，有效地減輕其負擔，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相應幫助。

（二）將其行業(yè)分類細化

在“營改增”政策下，我國稅后體系更加完善，對其各類服務的有效分類，能夠達到理想的納稅效果，通過這樣的方法就能夠很好的解決征稅不正確的問題，緩解房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所存在的經(jīng)濟問題，讓消費者能夠更加想要購買房產(chǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上來看，能夠?qū)⑹┕ず贤瑒澐譃閮刹糠?，分別是采購和施工，因為在這其中的采購能夠獲得增值稅發(fā)票，這樣就能夠很好的減少納稅，將其房地產(chǎn)工程成本控制在合理范圍內(nèi)，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定的發(fā)展。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理存在的問題

（一）稅收負擔增加的稅務風險

在“營改增”沒有落實前，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中，會以不動產(chǎn)銷售為基礎來進行。而在“營改增”政策落實后，房地產(chǎn)的納稅標準就改為增值稅，在這其中的稅率有所增加。所以，從這方面也就能夠看出，在落實“營改增”政策后，其房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔有所增加，但是，在這其中包括很多內(nèi)容，其中的一部分能夠用房地產(chǎn)企業(yè)來抵扣納稅額度，進而就提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益。將原本房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額中一部分轉(zhuǎn)化為營業(yè)稅。從一定程度上來看，“營改增”政策的落實，能夠減少成本投入，進而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取理想經(jīng)濟收益。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要能夠?qū)⑵淠軌蛴糜诘挚鄣脑鲋刀惏l(fā)票進行整理，并且嚴格按照相應規(guī)定來制定，否則就會導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務增多，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的運行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務增加

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其自身的性質(zhì)有一定的特點，企業(yè)在運行過程中需要考慮多個方面，對于在這其中的各種復雜內(nèi)容，都需要進行整理。而且，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目時，前期投入金額較大，所獲得的經(jīng)濟收益時間較長，需要承擔很大的風險。所以，從以上問題也就能夠看出，想要有效整合能夠抵扣增值稅的相應發(fā)票，并對其管理并不是一件容易的事情。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要將后續(xù)的經(jīng)濟收益和成本進行聯(lián)系，積極和相關單位進行溝通，按照我國相關法律法規(guī)來開展工作，最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本影響，有效提升其經(jīng)濟效益。

（三）增加成本流出

通過對相關文件內(nèi)容分析能夠得知，對于房地產(chǎn)工程的造價，稅前造價×11%，那么在這其中的發(fā)票是否能夠用于抵扣增值稅發(fā)票就成為研究內(nèi)容。通過對這一內(nèi)容的有效分析能夠發(fā)現(xiàn)，在“營改增”落實前并沒有過大的差異。但是，在落實這項政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率有所增加，這樣就導致成本增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目時需要在合同中明確這一點。

三、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的問題原因

（一）缺少合理的稅收風險防控制度

當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在發(fā)展過程中積極的與相關部門進行溝通，導致在工作時信息不具備時效性。也沒有為其建立完整的溝通渠道，這樣就不能夠有效了解稅收政策變化情況。還有就是一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)自身情況來明確所存在的稅收風險，也沒有制定相應控制制度，對于稅收風險中所存在的控制、評估等方面都沒有進行有效管理，這樣就導致出現(xiàn)大量的稅務風險。

（二）缺少涉稅風險

一些房地產(chǎn)企業(yè)在構建稅務風險評估體系過程中，并沒有加以重視，這樣就導致容易出現(xiàn)稅務風險。在正常情況下，風險識別、分析等，都是稅務風險中非常重要的一部分，一旦在這其中任何一個環(huán)節(jié)存在問題，都會影響最終效果。而且，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立管理流程，但是依然還是沒有對一些潛在問題進行分析，缺少相應管理制度，導致依然存在稅務風險。

（三）缺少信息溝通制度

市場變化速度非?？?，及時的獲取信息對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員有著非常重要的意義。但是，在管理稅務風險過程中，卻沒有及時的傳遞市場變化信息。在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有及時建立溝通制度，導致各部門之間缺少溝通，影響后期的稅務管理工作質(zhì)量。

四、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的策略

（一）建立健全稅務風險管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要以稅收內(nèi)部控制為基礎，來了解內(nèi)部控制中所存在的問題，并且采取相應措施，以此來規(guī)避稅務風險。在稅務風險管理中分為事前、事中和事后三個部分，這三個部分有著非常緊密的聯(lián)系，進而通過這樣的方法來形成整個管理體系。在事前管理中，應該及時的為其制定管理制度，形成正確的管理理念。在事中管理中，應該能夠分析財務指標，并且了解其中的潛在問題，以此來更好的應用定量和定性分析，讓其風險控制在合理范圍內(nèi)。在事后管理時，應該積極構建信息化系統(tǒng)，確保其信息的通暢，準確落實稅務風險管理。

（二）構建涉稅稅務風險評估體系

如果想要穩(wěn)定提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理水平，就應積極的構建風險評估體系。通過構建體系，就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)在各個階段所存在的稅務風險進行有效分析，這樣就能夠更好的控制成本，降低稅務風險?？梢岳脹Q策分析法，來了解在這過程中是否存在稅務風險，找出其出現(xiàn)稅務風險的原因，并積極采取相應措施。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，也應該能夠?qū)ζ渲嘘P鍵環(huán)節(jié)進行評估，及時找出稅務風險，并有效解決。

（三）加大增值稅發(fā)票管理的力度

在落實“營改增”后，因為其原本的營業(yè)稅發(fā)票已經(jīng)被增值稅發(fā)票所替代，所以就使得增值稅發(fā)票的發(fā)展較為迅速。因為自身具備特點，因此，就能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中的財務問題出現(xiàn)。因為受到社會對于發(fā)票管理的影響，并且相關部門正在制定相應制度來打擊各種違規(guī)行為。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要穩(wěn)定發(fā)展，就應該及時的對其增值稅發(fā)票進行管理，制定相應的管理制度，并且由專門的管理人員進行管理，準確落實對增值稅發(fā)票的管理方法，對于發(fā)票的使用、開具和管理都應該有相應的方法和制度，而且對于發(fā)票的確認環(huán)節(jié)應該加以控制。此外，將責任落實到實處，并且為其制定獎懲制度，以此來更好的保證工作質(zhì)量。

（四）企業(yè)要慎重選擇合理供應商

針對“營改增”這一政策，如果想要有效的抵扣其稅額，房地產(chǎn)企業(yè)就應該選擇正確的供應商，不僅需要對供應商價格、產(chǎn)品等方面進行考慮，還需要以稅務的角度來確保能夠獲得理想經(jīng)濟效益。對于一些規(guī)模較小的供應商，自身并不能夠開出增值稅發(fā)票，所以就使得房地產(chǎn)企業(yè)所能夠抵扣的稅額并不多。如果想要獲得理想效益，就還需要在這其中進行準確計算。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中會需要用到鋁合金這種材料，那么就有兩家供應商可供選擇，一家為增值稅并不多的供應商，報價為121萬元，其中增值說明不含稅價110萬元，其稅額為11萬元。第二家其含稅報價120萬，不含稅價的為115.5萬元，稅額為6.5萬元。房地產(chǎn)企業(yè)通過對其核算能夠發(fā)現(xiàn)，雖然第二家報價更低，但是選擇第一家其成本更低，因此房地產(chǎn)企業(yè)就應該選擇第一家供應商。所以，這樣就能夠看出，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應商過程中，需要從多個方面進行考慮，進而保證其成本投入合理，這樣就能夠獲得理想的經(jīng)濟效益。

五、結(jié)語

總而言之，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，對于增值稅的計算還有很多問題，這就需要讓房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員能夠有效提升自身的水平，并且實時了解我國的相關規(guī)定。此外，還應該積極與相關部門進行聯(lián)系，不斷提升財務管理人員的專業(yè)水平。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)所采取的相應措施，并且積極對自己企業(yè)的部門進行整合，將稅務風險控制在一定范圍內(nèi)，減少成本支出，更好的提高經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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[3]曹坤.“營改增”全面實施背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理探討[J].時代金融，2018（08）：161+168.

（作者單位：廈門住宅建設集團有限公司）