副中心城市建設(shè)下洛陽房價變動產(chǎn)生的影響及對策分析

介曼曼

摘要：洛陽副中心城市建設(shè)是省委省政府的一項重要部署，對于重振洛陽老工業(yè)基地雄風(fēng)、重塑洛陽古都輝煌有著舉足輕重的作用。為促進洛陽副中心城市建設(shè)，撤縣設(shè)區(qū)、人口遷移、經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量提升、市區(qū)邊緣地價上升等難免會對洛陽的房價產(chǎn)生一定影響，而房價的變動又會對人口流動、制造業(yè)、招商引資、居民生活水平等產(chǎn)生影響。文章通過對以上因素及現(xiàn)象分析，提出可行性建議，助力洛陽副中心城市建設(shè)。

關(guān)鍵詞：副中心城市;洛陽;房價

房價關(guān)系到國計民生，洛陽作為世界文化名城、全國重要的老工業(yè)基地，中原城市群副中心城市的建設(shè)難免會對洛陽的房價產(chǎn)生一定影響，而房價的變動又會對人口流動、制造業(yè)、招商引資、居民生活水平等產(chǎn)生影響，因此對這些影響進行分析有助于洛陽更好更快地建設(shè)中原城市群副中心城市建設(shè)。

一、洛陽市房價現(xiàn)狀

截至2020年5月，洛陽市房價排行（住宅）位于全國第69名，河南省第2名，每平米的均價為10417元，同比增長9.77%，環(huán)比增長1.04%。除去直轄市和省會城市，洛陽房價排行（住宅）位于全國第40名。近五年來，洛陽市房價一直處于上漲的狀態(tài)。2019年6月，洛陽市新房價格環(huán)比上浮2.5%，價格上漲幅度更是占據(jù)全國第一。2019年上半年洛陽房價漲幅有5個月均位于全國前五位，洛陽近幾年每年都有著均價1000元左右的上漲幅度。

在洛陽各區(qū)縣中，洛龍區(qū)房價排名第一位，洛龍區(qū)擔(dān)負著洛陽市“加速城市發(fā)展戰(zhàn)略的重任”。截至2020年5月，洛龍區(qū)每平米的均價為1.25萬元。2018年8月，洛陽連續(xù)三天出現(xiàn)三宗總價“地王”。近幾年“洛陽地貴”有力地支撐了洛陽房價，隨著洛陽市經(jīng)濟這幾年的快速發(fā)展，自貿(mào)局的建設(shè)、地鐵的修建、鄭州的限購等因素，都導(dǎo)致了洛陽市房價的上漲，而洛陽副中心城市的建設(shè)不可避免地會對房價產(chǎn)生更深一步地影響。

二、副中心城市建設(shè)下洛陽房價變動的影響因素分析

（一）撤縣設(shè)區(qū)與人口遷移

洛陽現(xiàn)轄1市8縣6區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，洛陽市2019年末總?cè)丝?17.02萬人，年末常住人口692.22萬人，其中市區(qū)常住人口230.95萬人，自然增長率4.69‰。根據(jù)《洛陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)計算顯示，近五年來洛陽市區(qū)人口數(shù)總體呈緩慢增長趨勢，自然增長率呈下降趨勢。洛陽市近五年來人口的平均自然增長率為5.68‰，按此數(shù)據(jù)預(yù)估，如果不進行撤縣設(shè)區(qū)，洛陽市2025年市區(qū)常住人口數(shù)難以達到350萬人（發(fā)展目標(biāo)）。

隨著我國城市化進程的不斷加快，撤縣設(shè)區(qū)是政府推進城市化的一種主要方式，它有利于解決城市在發(fā)展過程中遇到的經(jīng)濟發(fā)展與政府職能之間的矛盾。撤縣設(shè)區(qū)之后，城市建設(shè)的投入比例會大大提升，公共設(shè)施、社會保障制度等都將會按照市區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)重新設(shè)定，擁有的各項公共資源將比之前更加豐富。當(dāng)中心城區(qū)發(fā)展到一定地步，人口會向周邊區(qū)域分散以此來緩解中心城區(qū)的生活壓力。另外，副中心城市的建設(shè)需要吸引各類人才和勞動力，這些人群中大多為青壯年，人口的流入，人口規(guī)模的擴大，人們對住房的剛性需求上升，而流動人力資本對房價具有顯著的正向推動作用，流入地區(qū)的人口平均受教育年限每增長1年，城市的房價就要提高9.35%。

（二）洛陽市經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量提升

根據(jù)洛陽市每年發(fā)布的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示洛陽市2010年的全市生產(chǎn)總值為2321.2億元，2018年全市生產(chǎn)總值為4640.8億元。經(jīng)過八年的時間，全市生產(chǎn)總值翻了一番。根據(jù)洛陽市人民政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從2015年至今洛陽市全市生產(chǎn)總值和人均生產(chǎn)總值均處于不斷上漲的水平，經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高。經(jīng)濟發(fā)展水平的提高會導(dǎo)致物價、人力資本等的同步提升，在一定程度上也影響了洛陽市房價。

根據(jù)省委、省政府加快洛陽副中心城市建設(shè)工作推進會要求，到2025年洛陽的生產(chǎn)總值要達到8000億元。雖然2019年全市的生產(chǎn)總值已突破了5000億大關(guān)，但是距離8000億的目標(biāo)還有一定距離。要達到這一要求，洛陽市經(jīng)濟必然將追求更高質(zhì)量的發(fā)展目標(biāo)，但這同時會對房價格造成不同性質(zhì)的影響。一方面，高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展將對房價產(chǎn)生拉動作用;另一方面，高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)也提出了新的要求，綠色、智能、新材料、新技術(shù)等發(fā)展理念應(yīng)運而生，這些發(fā)展理念的運用也會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本的上漲，從而導(dǎo)致房價的上漲。

（三）市區(qū)邊緣地區(qū)地價上漲

當(dāng)城市化發(fā)展到一定階段之后，現(xiàn)有的空間資源已不能滿足發(fā)展的需求，需要對現(xiàn)有的城市空間進行擴展。撤縣設(shè)區(qū)之后，縣城將按照城市化的方式進行管理，所享受的政策也將和市區(qū)相同。縣城的各項公共設(shè)施、福利水平等都將得到進一步提升，當(dāng)?shù)氐牡貎r和房價將同時受到影響。原本的縣城變?yōu)榱耸袇^(qū)的外圍區(qū)域，土地轉(zhuǎn)讓價格的標(biāo)準(zhǔn)也會隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐漸向市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)靠近。但是城鎮(zhèn)化帶來的人口流動以及人們對住房改善需求的釋放，人民的居住需求將是長期存在并且持續(xù)升級的，政府為了緩解中心城區(qū)的壓力，會逐步支持市區(qū)邊緣地區(qū)的樓盤開發(fā)。國家土地政策、人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置價格、人工成本、原材料價格等都是影響房價的重要因素，土地轉(zhuǎn)讓價格上漲對房地產(chǎn)價格的上漲具有明顯的促進作用，邊緣地區(qū)大量樓盤的出現(xiàn)都會影響到房價的變化。

三、洛陽房價變動產(chǎn)生的影響

根據(jù)以往學(xué)者的研究及洛陽市的實際情況，隨著國家大力助推洛陽建設(shè)中原城市群的副中心城市，洛陽市近幾年的房價存在上漲預(yù)期，房價不正常上漲將產(chǎn)生一系列負面影響，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）影響人口流動及人才吸引

人口的遷移及流動是我國城鎮(zhèn)化的重要影響因素，也是一地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的引擎。國外城市發(fā)展的經(jīng)驗表明，流動人口中高技能勞動力與低技能勞動力之間形成的互補性可以相互促進勞動生產(chǎn)率提升，為城市發(fā)展帶來活力源泉。隨著洛陽副中心城市建設(shè)步伐的加快，國家的各項優(yōu)惠扶持政策會向洛陽傾斜，城市的各項基礎(chǔ)設(shè)施也會日益完善，這將會吸引大量的人才往洛陽聚集，為洛陽的發(fā)展注入新的血脈。