探討我國商品房銷售管理的法律風(fēng)險與防范對策

【摘要】在我國，商品房買賣與社會經(jīng)濟發(fā)展以及民生問題息息相關(guān)，為了規(guī)范商品房市場，黨中央及政府部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的管理投入了足夠的關(guān)注，希望能夠通過完善的銷售管理手段來降低不必要的法律風(fēng)險。但是從實際情況分析，在商品房銷售管理中，依然有法律風(fēng)險的存在，需要消費者提高風(fēng)險防范意識，保障自身合法利益。

【關(guān)鍵詞】商品房;銷售管理;法律風(fēng)險;防范對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.022

市場經(jīng)濟環(huán)境下，人們對于物質(zhì)生活的追求，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而在商品房銷售管理中，因為各種因素的影響，存在一定的法律風(fēng)險問題，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時更新自身的觀念和認(rèn)識，在端正工作態(tài)度的同時，加強與消費者之間的溝通交流，對商品房銷售流程進行優(yōu)化，將法律風(fēng)險降到最低。

1、商品房銷售管理法律風(fēng)險特征

1.1發(fā)生原因的法定性

商品房銷售管理中法律風(fēng)險的發(fā)生是由法律規(guī)定或者合同約定引起的，在我國《房地產(chǎn)管理法》中第二十九條明確規(guī)定，開發(fā)商是以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，換言之，出賣人具備特定性，只能是開發(fā)商，這也是商品房銷售區(qū)別于其他房屋買賣的主要特征。從內(nèi)部分析，若開發(fā)商在銷售商品房的過程中，沒有嚴(yán)格遵循國家相關(guān)法律法規(guī)的要求，則會導(dǎo)致法律風(fēng)險的產(chǎn)生;從外部分析，地區(qū)之間存在著規(guī)章制度的沖突，因為立法不一致加上執(zhí)法不協(xié)調(diào)，同樣可能引發(fā)相應(yīng)的法律風(fēng)險。

1.2企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任

法律風(fēng)險一旦發(fā)生，會引發(fā)相應(yīng)的法律糾紛問題，在企業(yè)無法掌控局面的情況下，行政機關(guān)、司法機關(guān)和仲裁機關(guān)將會介入其中，充當(dāng)裁決的主體，企業(yè)需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。法律風(fēng)險爆發(fā)的結(jié)果對于企業(yè)而言十分嚴(yán)重，會帶來巨大的經(jīng)濟損失，嚴(yán)重時甚至?xí)霈F(xiàn)一場官司打垮一個企業(yè)的現(xiàn)象。

1.3風(fēng)險存在的全程性

開發(fā)商所有的生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動都需要在法律規(guī)范的約束下進行，企業(yè)與購房者、其他企業(yè)以及政府部門的關(guān)系需要借助相關(guān)法律進行規(guī)范調(diào)整，法律需要貫穿商品房銷售管理活動的始終，從這個角度分析，法律風(fēng)險同樣存在于商品房銷售管理的全過程。

1.4風(fēng)險聯(lián)系的緊密性

對于開發(fā)商而言，在經(jīng)營管理中的各種風(fēng)險并非獨立存在，其在特定條件下會相互轉(zhuǎn)化，而且存在著交叉重疊的問題。法律風(fēng)險與其他各種風(fēng)險之間都存在密切聯(lián)系，如戰(zhàn)略風(fēng)險、采購風(fēng)險、信用風(fēng)險等，都可能發(fā)生相應(yīng)的法律風(fēng)險。最近幾年，政府部門加強了對于商品房銷售市場的宏觀調(diào)控及行政干預(yù)，引發(fā)了市場環(huán)境的變化，最終也可能演變?yōu)榉娠L(fēng)險。

2、商品房銷售管理中的法律風(fēng)險

2.1預(yù)售風(fēng)險

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房屋價格的持續(xù)增長，使得人們開始越發(fā)關(guān)注商品房的采購，這種情況下，很多地區(qū)在商品房交易中都出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象，導(dǎo)致很多時候，房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的都是期房，即消費者在簽訂購房合同時，房屋尚未建設(shè)完成甚至沒有進行開放，消費者需要在對商品房完全缺乏認(rèn)知的情況下，與房地產(chǎn)開發(fā)商或者置業(yè)單位交易，可能遭遇各種各樣的法律風(fēng)險。消費者購買房屋的行為需要與銷售方簽訂商品房預(yù)售合同，而在合同簽訂的過程中，可能遇到一定的行業(yè)潛規(guī)則，因為部分商品房開發(fā)商本身并不具備預(yù)售資格，如果消費者對其不了解，則會在建設(shè)方不具備商品房銷售資格的基礎(chǔ)上，與之進行交易并且簽訂預(yù)售合同，這種情況下產(chǎn)生的合同并不具備法律效力，即便是能夠借助法律程序來進行維權(quán)，往往也只能退還部分房款或者利息，甚至可能遭遇開發(fā)商攜款逃逸的情況。

2.2認(rèn)購風(fēng)險

消費者在對商品房進行認(rèn)購的過程中，同樣存在有不少風(fēng)險，要求其必須建立起正確的法律認(rèn)知，維護自身的合法權(quán)益，規(guī)避經(jīng)濟損失。當(dāng)前，在部分商品房認(rèn)購合同中，存在著個別條款與房屋實際情況不符的問題，如房屋面積不準(zhǔn)確、房屋位置偏差、交房日期不明確等。最近幾年，新聞中報道出部分開發(fā)商在商品房認(rèn)購中，將一套房屋與多個購房者簽訂認(rèn)購合同的情況，引發(fā)了“一屋多主”的問題。另外，部分商品房認(rèn)購合同中，設(shè)置有不平等條款，這些條款利用了購房者的盲目性，會給其購房行為帶來更多風(fēng)險。

2.3定金收取風(fēng)險

在商品房銷售過程中，消費者向開發(fā)商繳納的定金存在各種各樣的稱呼，如預(yù)付款、押金等，依照我國相關(guān)法律法規(guī)的要求，如果當(dāng)事人在交付定金、押金、擔(dān)保金等的過程中，沒有對定金的性質(zhì)進行約定，則當(dāng)事人在主張定金權(quán)利時，不會受到人民法院的支持。基于此，在簽訂定金合同時，如果合同中明確提出了“定金”的字樣，則其能夠適用定金罰則，若沒有采用“定金”的說法，但是合同中約定了適用定金罰則，則可以將其看作是定金。開發(fā)商在進行商品房銷售的過程中，通過向購房者收取定金的方式，能夠確保認(rèn)購方不簽訂商品房買賣合同時，降低相應(yīng)的損失，但是也會喪失將對應(yīng)商品房專賣給他人的機會，否則需要承擔(dān)雙倍返還定金的法律風(fēng)險。

2.4交付法律風(fēng)險

開發(fā)商在進行商品房銷售的過程中，需要承擔(dān)按期交付商品房，同時保證交付質(zhì)量的責(zé)任，否則需要承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險。如果逾期交房，將會引發(fā)一系列的問題：一是貸款銀行會質(zhì)疑開發(fā)商的償債能力，在考慮貸款安全的情況下，銀行可能會暫停相關(guān)項目的貸款業(yè)務(wù)，導(dǎo)致開發(fā)商的融資渠道斷開;二是開發(fā)商將會面臨大面積的訴訟，導(dǎo)致自身信譽的下降;三是在出現(xiàn)大范圍退房的情況下，樓盤的二次銷售將會面臨更加巨大的挑戰(zhàn)。因此，一旦出現(xiàn)商品房交付逾期的問題，開發(fā)商將會面對巨大的法律風(fēng)險。

3、商品房銷售管理法律風(fēng)險防范對策

3.1防范預(yù)售風(fēng)險

針對商品房銷售管理中的預(yù)售風(fēng)險，消費者如果想要盡量規(guī)避，必須避免盲目的購房行為，在購房前需要對建設(shè)單位有一定的了解，通過網(wǎng)絡(luò)等途徑，明確建設(shè)單位的資質(zhì)、規(guī)模、信譽等，對于廣告宣傳應(yīng)該保持理性認(rèn)識，不能聽信工作人員的口頭承諾。在正式購房過程中，合同簽訂前，需要對開發(fā)商的預(yù)售許可等證書進行檢查，若工作人員以各種理由推脫，則消費者需要提高警惕，尤其是在開發(fā)商無法提供相應(yīng)資質(zhì)證書的情況下，消費者不能與之簽訂預(yù)售合同，更不能支付定金，以最大限度的避免經(jīng)濟損失。另外，如果工作人員提供的是預(yù)售資格證書的復(fù)印件，消費者同樣應(yīng)該保持足夠的警惕心，因為這個復(fù)印件存在著偽造的可能性?；诖?，對于有購房需求的人，無論是自用還是處在或者轉(zhuǎn)售，在購房過程中都必須提高自身對于法律風(fēng)險的防范意識，不能聽信一些小道消息，更不能在對開發(fā)商缺乏了解的情況下，隨意支付定金，簽訂合同。在商品房交易中，應(yīng)該明確購房細(xì)節(jié)，采取有效的措施和方法去盡可能防范可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險。

3.2關(guān)注認(rèn)購管理

對于消費者而言，在進行商品房認(rèn)購的過程中，如果發(fā)現(xiàn)合同中存在消費陷阱或者不平等條款，可以聯(lián)合其他業(yè)主進行維權(quán)。市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，使得商品房變得供不應(yīng)求，消費者在商品房買賣過程中，處于相對弱勢的地位，加上現(xiàn)階段我國政府部門對于商品房的交易和管理工作不到位，沒有能夠制定出完善的法律法規(guī)體系來保障消費者的合法利益，導(dǎo)致消費者經(jīng)常遇到各種各樣的法律風(fēng)險。針對這樣的問題，消費者應(yīng)該從自身做起，提高風(fēng)險防范意識，在簽訂商品房認(rèn)購合同時做到慎之又慎，例如，在合同簽訂環(huán)節(jié)，需要對銷售單位和建設(shè)單位的職責(zé)以及法律義務(wù)進行明確，要求銷售方對合同中存在的不平等條款進行修改。合同簽訂前，必須對簽訂的合同文本進行核實，確保其為正式合同，對商品房交付使用的條件進行明確。如果發(fā)現(xiàn)其中存在有大量不平等條款，消費者應(yīng)該敢于提出質(zhì)疑，對合同進行修改。在面對需要買賣雙方協(xié)商才能填寫的合同條款，但是卻被開發(fā)商單方面填寫的情況時，消費者應(yīng)該提出對內(nèi)容進行協(xié)商以及重新填寫的要求。如果在合同簽訂環(huán)節(jié)，因為各種各樣的原因，導(dǎo)致沒有做好防范工作，消費者可以依照我國現(xiàn)行《合同法》中的第40條規(guī)定，在一年以內(nèi)行使合同撤銷權(quán)，通過這樣的方式來降低法律風(fēng)險，維護自身的合法權(quán)益。

3.3建設(shè)顧問隊伍

企業(yè)法律事務(wù)機構(gòu)是具體實施企業(yè)法律事務(wù)管理的職能部門，根據(jù)各個企業(yè)的實際情況，有的設(shè)有獨立的法律事務(wù)部，有的設(shè)在風(fēng)險管理部門或者辦公室，但無論如何其在企業(yè)法律風(fēng)險管理體系中起著專業(yè)的保障作用。法律事務(wù)機構(gòu)具體負(fù)責(zé)法律風(fēng)險管理、風(fēng)險因素發(fā)生的監(jiān)督控制以及法律風(fēng)險發(fā)生后的處理等，法律事務(wù)機構(gòu)必須處理好與其他業(yè)務(wù)部門、其他職能人員相互協(xié)作的關(guān)系。企業(yè)法律事務(wù)虛與商品房的開發(fā)、銷售等業(yè)務(wù)融為一體.成為推動和保持業(yè)務(wù)發(fā)展以及提升競爭力的手段，做到企業(yè)的商品房銷售業(yè)務(wù)發(fā)展到哪里，法律工作就要延伸到哪里。房地產(chǎn)開發(fā)商需要建立起專業(yè)化的顧問隊伍，提供專業(yè)的商品房銷售法律服務(wù)，顧問隊伍的人員可以從企業(yè)內(nèi)部選取，也可以充分利用周邊資源，做好對于法律人才的培養(yǎng)工作，將其納入到人力資源管理的范疇中，調(diào)動有利資源，提高企業(yè)法務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，配合與企業(yè)存在密切聯(lián)系的專家隊伍，逐步形成能夠在商品房銷售管理的各個環(huán)節(jié)提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)的專業(yè)隊伍，有效規(guī)避法律風(fēng)險。

3.4完善相關(guān)制度

從開發(fā)商的角度，在對法律風(fēng)險進行防范的過程中，應(yīng)該堅持事前防范、事中控制和事后補救相互結(jié)合的基本原則，推動法律風(fēng)險防范制度及相關(guān)工作流程的優(yōu)化和完善。具體來講，一是應(yīng)該切實做好對于商品房買賣合同的審核管理，推動審批流程的完善，嚴(yán)格執(zhí)行合同審核會簽以及專人專辦制度，要求企業(yè)法律機構(gòu)能夠做到嚴(yán)格把關(guān)，針對合同簽訂和履行的全過程進行審核監(jiān)督，盡可能降低合同風(fēng)險;二是應(yīng)該建立相應(yīng)的法律咨詢制度，確保在執(zhí)行重大決策時，能夠經(jīng)過法律論證。重要決策在企業(yè)管理中發(fā)揮著不容忽視的作用，對于商品房銷售管理的各個環(huán)節(jié)同樣影響深遠(yuǎn)，是開發(fā)商防范法律風(fēng)險的核心所在?；诖耍_發(fā)商應(yīng)該結(jié)合自身的實際情況，建立起完善的法律咨詢制度，對商品房銷售管理中的各項決策進行深入分析和研究，將決策納入到法律風(fēng)險管理體系，實現(xiàn)對商品房銷售管理中法律風(fēng)險的有效控制;三是應(yīng)該建立起法律風(fēng)險責(zé)任追究制度，做好對部門及個人法律責(zé)任的追究，確保法律風(fēng)險防范管理能夠被納入到部門績效考核體系，對于因為內(nèi)部因素引發(fā)的法律風(fēng)險，需要做好嚴(yán)肅處理。如果是個人在重大決策或者銷售活動中出現(xiàn)違規(guī)違法行為，給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失的，應(yīng)該給予相應(yīng)的處罰。

3.5確立管理流程

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、資質(zhì)以及運營經(jīng)驗?zāi)芰Ω饔胁煌?，為?yīng)對各種商品房銷售法律風(fēng)險的凸現(xiàn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理組織。以集團企業(yè)為例，集團公司層面可通過建立風(fēng)險管理委員會、風(fēng)險管理辦公室和各個風(fēng)險領(lǐng)域工作小組來推進總部風(fēng)險管理體系的建設(shè)工作：各分公司也可參照總部建立本公司的風(fēng)險管理體系。在對風(fēng)險進行管理的過程中，一是應(yīng)該做好風(fēng)險識別，盡可能對商品房銷售各個環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險進行識別，由風(fēng)險管理委員會領(lǐng)導(dǎo)，以頭腦風(fēng)暴的方式來進行風(fēng)險識別，并根據(jù)企業(yè)面臨商品房銷售法律風(fēng)險引發(fā)的因素來區(qū)分風(fēng)險，設(shè)立風(fēng)險識別列表;二是應(yīng)該做好風(fēng)險評估，建立起相應(yīng)的風(fēng)險優(yōu)先級，為后續(xù)的風(fēng)險應(yīng)對提供思路，在風(fēng)險評估環(huán)節(jié)，可以采用定性分析和定期檢查相互結(jié)合的方式;三是應(yīng)該做好風(fēng)險應(yīng)對，制定出切實可行的風(fēng)險應(yīng)對措施和具體的行動方案，確保每項控制措施都應(yīng)落實到業(yè)務(wù)的各項制度中，并制定相應(yīng)的流程，確定相關(guān)責(zé)任人，明確應(yīng)對目標(biāo)以及期限，設(shè)立風(fēng)險應(yīng)急方案以及應(yīng)急方案啟動條件，盡可能將已發(fā)生風(fēng)險所造成的損失降到最小。

結(jié)語：

總而言之，市場經(jīng)濟環(huán)境下，商品房銷售管理中，可能遇到相應(yīng)的法律風(fēng)險，影響消費者的合法權(quán)益?，F(xiàn)階段，受我國基本國情和復(fù)雜行業(yè)特征的影響，商品房銷售管理體系不夠完善，無法完全規(guī)避法律風(fēng)險問題，需要購房者保持足夠的警惕心，提高風(fēng)險防范意識，借助科學(xué)的風(fēng)險防范措施實現(xiàn)合理維權(quán)。

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作者簡介：

何騰（1986—），男，漢族，山東省青島平度市東閣街道辦事處，中級經(jīng)濟師，研究方向：建筑與房地產(chǎn)類。