淺談不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

吳維欣

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》設(shè)置的一項(xiàng)物權(quán)條例，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)變革與職能改變方案的核心內(nèi)容，是優(yōu)化社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制、制定現(xiàn)代市場(chǎng)體制的內(nèi)在需求。不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)公示的渠道，實(shí)質(zhì)上是確定了權(quán)利人的事實(shí)過程，文章從不動(dòng)產(chǎn)登記體制分析著手，介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記體制的目標(biāo)與含義，從而分析其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，以期為，能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)者提供借鑒。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;房地產(chǎn)市場(chǎng);目標(biāo);含義

雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展迅速，但是在房地產(chǎn)買賣階段依然有很多潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，市場(chǎng)漏洞等問題給開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)收益造成嚴(yán)重影響。由此，國(guó)家就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記政策，經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記，能夠提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的公開度，保障住戶的權(quán)益，對(duì)房?jī)r(jià)也有較大的宏觀調(diào)控。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記體制介紹

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》指出，不動(dòng)產(chǎn)登記主要指不動(dòng)產(chǎn)登記單位依法把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬與其他法定事項(xiàng)登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的行為，其中提及的不動(dòng)產(chǎn)主要包含土地、海域和房屋、林木等等。并且不動(dòng)產(chǎn)登記遵守嚴(yán)格控制、穩(wěn)定持續(xù)、便于民眾等原則，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)制。由此得知，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)取得、登記內(nèi)容共享有著實(shí)質(zhì)性意義，而且對(duì)投機(jī)性住房訴求會(huì)有較大影響，對(duì)改善類住房要求僅有10%的影響，所以在當(dāng)下的市場(chǎng)背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記政策的執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展有重要意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記政策的目標(biāo)及意義

不動(dòng)產(chǎn)集中登記政策是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確定與保護(hù)機(jī)制，能夠保障各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬內(nèi)容明確，保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，避免財(cái)產(chǎn)資金的損失?；诓粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，能夠獲取經(jīng)過國(guó)家單位登記的證書，由此確定其物權(quán)狀態(tài)，確保不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)確性，有助于保證不動(dòng)產(chǎn)交易順利進(jìn)行。

通過各省市的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域的土地房屋實(shí)際情況的調(diào)查，注意規(guī)范登記流程，記錄房屋建設(shè)的歷程，從而方便開展土地房清查工作的開展，能夠更好的了解房屋信息，方便查詢，還能有效防止國(guó)有資產(chǎn)流失。

未實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，就不能交易、抵押與轉(zhuǎn)讓。所以，經(jīng)過制定依靠公民個(gè)人身份編碼的集中社會(huì)信用代碼機(jī)制，確定產(chǎn)權(quán)人具備的不動(dòng)產(chǎn)情況。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用

（一）對(duì)交易稅收稅率制定提供依據(jù)

一份清晰明了的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，能詳實(shí)地記錄本區(qū)域內(nèi)所有商品房、存量房及各種政策性房的基本數(shù)據(jù)、數(shù)量、價(jià)格及轉(zhuǎn)移過程，這些數(shù)據(jù)為稅費(fèi)稅率的制定提供了依據(jù)。合理的稅收制度能調(diào)整市場(chǎng)供需關(guān)系，完善資源分配，科學(xué)安排收益，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫有一定防范作用，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，并為今后征繳房產(chǎn)稅打好基礎(chǔ)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記為房地產(chǎn)政策的制定提供基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記為房地產(chǎn)政策如限購(gòu)等的制定提供基礎(chǔ);為短期樓市調(diào)控帶來基本的信息與支撐;中長(zhǎng)期來說，針對(duì)大家廣泛關(guān)注的房產(chǎn)稅，其征繳需要把握公民、家庭于全國(guó)的房產(chǎn)擁有量，如此方可制定出良好的征稅計(jì)劃。

（三）有利于宏觀調(diào)控市場(chǎng)

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化主要受到供求關(guān)系、宏觀調(diào)控方針以及金融調(diào)控制度的修改等各項(xiàng)因素的制約，不動(dòng)產(chǎn)登記制度可能會(huì)在很大程度上干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，但其自身屬于行政管理過程，短期來說對(duì)市場(chǎng)影響很小。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記政策有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，有助于制定房地產(chǎn)調(diào)控的科學(xué)制度，保障交易安全。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記政策有助于充分突出政府職能，完善市場(chǎng)行為，制定。并且，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施后，政府能更明確地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，有利于宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

不動(dòng)產(chǎn)暫行條例的實(shí)施和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，對(duì)房?jī)r(jià)沒有直接的影響，房?jī)r(jià)最主要的還是受市場(chǎng)的供求關(guān)系和當(dāng)?shù)厥杖氲挠绊?。不?dòng)產(chǎn)暫行條例的實(shí)施和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，是為房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的開征做準(zhǔn)備的，而房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅開征的預(yù)期，會(huì)在一定程度上刺激炒房者，讓他們拋售手中閑置的房產(chǎn)，這樣就有利于增加市場(chǎng)上的存量房的數(shù)量，有利于去庫(kù)存。存量房增加以后，一定程度上會(huì)讓房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)。從長(zhǎng)期來看，它會(huì)穩(wěn)步抑制房?jī)r(jià)過快增漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)登記政策的實(shí)行和開展的實(shí)質(zhì)并非對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查調(diào)整，在一定階段內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記并不會(huì)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)在于協(xié)調(diào)每個(gè)部門，創(chuàng)建集中的信息管理系統(tǒng)，為各項(xiàng)工作的開展帶來一定方便，簡(jiǎn)化操作流程。當(dāng)前，二手房抵償并沒有在不動(dòng)產(chǎn)登記范圍以內(nèi)，購(gòu)房人員在這種情況下必定會(huì)有觀望態(tài)度，對(duì)于不同的行為表現(xiàn)的實(shí)質(zhì)目的而言，有些將購(gòu)房視為重要投資方式的投資者是不會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模的拋售行為。由此，在實(shí)踐過程房地產(chǎn)登記政策的執(zhí)行針對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響只是完善市場(chǎng)局勢(shì)，保證其有序運(yùn)營(yíng)。

嚴(yán)格意義上分析，不動(dòng)產(chǎn)登記政策的實(shí)施在短期內(nèi)存在一定的顯示，但是無論從宏觀方面還是其它方面分析，均可以認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記還是對(duì)二手房源造成影響，特別在當(dāng)前城市的快速發(fā)展下，尤其是大中型城市中的二手房房源會(huì)給一手房產(chǎn)生影響。除此之外，從長(zhǎng)期角度分析，不動(dòng)產(chǎn)登記在一定程度上為房產(chǎn)稅收奠定了基礎(chǔ)，二手房產(chǎn)稅的征稅對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)造成影響，所以要明確的認(rèn)識(shí)到，在調(diào)控力度不斷加大下，調(diào)控會(huì)更加精準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)而產(chǎn)生的影響會(huì)越來越明顯。

四、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記政策的對(duì)策

（一）各部門進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，及時(shí)更新，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策，既要提升房產(chǎn)管理方面的制度執(zhí)行水平，也要和不動(dòng)產(chǎn)登記包含的各部門進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，讓登記的有關(guān)企業(yè)積極配合，及時(shí)更新，保證不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策時(shí)，要明確登記范圍、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)商數(shù)據(jù)、資料統(tǒng)計(jì)等，是一個(gè)諸多部門進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)作的操作流程。唯有通過各單位努力合作，才可以持續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記政策的執(zhí)行。