物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制探究

熊華

【摘 ?要】物業(yè)管理企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的社會(huì)環(huán)境下致力于推動(dòng)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，整合當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)行有效的發(fā)展改革措施。物業(yè)管理企業(yè)面臨較大的發(fā)展壓力，其想要達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，就必須對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)政策進(jìn)行深化調(diào)整，提出完善科學(xué)的應(yīng)對(duì)措施和應(yīng)對(duì)機(jī)制，規(guī)避各項(xiàng)管理風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，論文結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制提出了一些建議，以供參考。

【Abstract】In the increasingly competitive social environment， property management enterprises are committed to promoting the future development of enterprises， integrating the current planning and design within the property management enterprises， and implementing effective development and reform measures. Property management enterprises are facing greater development pressure. If they want to achieve the expected business objectives， they must deepen the adjustment of various policies within the enterprises， put forward perfect scientific response measures and response mechanism， and avoid various management risks. In view of this， combined with many years of work experience， this paper puts forward some suggestions on strengthening the internal control of property management enterprises， for reference.

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理企業(yè);內(nèi)部控制;措施

【Keywords】property management enterprises; internal control; measures

【中圖分類號(hào)】F299.23;F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2021）05-0018-02

1 引言

物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制是實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的必然要求。物業(yè)管理企業(yè)需要建立完善的內(nèi)部控制制度，要切實(shí)提高財(cái)務(wù)控制工作者的工作技能和職業(yè)素養(yǎng)，要努力優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督工作，還需要提高物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的交流和溝通效率。只有做到這些工作，強(qiáng)化內(nèi)部控制才能真正起到作用，才能利于物業(yè)管理企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

2 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

目前，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制面臨較多問(wèn)題，企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)較高質(zhì)量的內(nèi)部控制，就必須找到經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)問(wèn)題并進(jìn)行針對(duì)性突破，以下是我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制中存在的一些不足：

第一，物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制在執(zhí)行方面還存在較大的發(fā)展空間。一些企業(yè)雖然針對(duì)員工建立了較為完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)，但是由于監(jiān)督系統(tǒng)不健全、高層管理者不重視等原因，使得物業(yè)管理人員在執(zhí)行工作任務(wù)時(shí)不能端正自身態(tài)度。物業(yè)管理人員缺乏正確的工作思想和工作理念，在具體的管理任務(wù)中，不能運(yùn)用新型的管理方法和管理技巧，導(dǎo)致管理質(zhì)量和管理效率與企業(yè)的目標(biāo)還存在較大差距。此外，一部分工作人員缺乏實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理工作認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致在工作任務(wù)執(zhí)行中不能以科學(xué)的方法進(jìn)行系統(tǒng)管理，造成企業(yè)的實(shí)際內(nèi)控失效。內(nèi)控人員的受教育程度較低，在上崗之前沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致內(nèi)控的結(jié)果和預(yù)期相比存在較大差距，這也進(jìn)一步影響了內(nèi)部控制的執(zhí)行力提升。

第二，企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠科學(xué)。中國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，企業(yè)的規(guī)模也相對(duì)較小，運(yùn)營(yíng)資金也較為短缺，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)控管理制度缺乏科學(xué)性。甚至一些企業(yè)為了節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本，將企業(yè)的內(nèi)部控制工作外包，依靠外界的財(cái)務(wù)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制管理，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)控制度形同虛設(shè)。借助外界的財(cái)務(wù)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制，不利于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)。眾所周知，財(cái)務(wù)企業(yè)僅僅是通過(guò)企業(yè)的報(bào)表了解企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，但是財(cái)務(wù)企業(yè)不能對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整理，得到最真實(shí)的經(jīng)營(yíng)信息和經(jīng)營(yíng)流程，使得內(nèi)控制度與實(shí)際經(jīng)營(yíng)存在嚴(yán)重脫節(jié)現(xiàn)象。

第三，一些企業(yè)缺乏科學(xué)合理的預(yù)算管理。企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，都要預(yù)先對(duì)未來(lái)一年的各項(xiàng)支出進(jìn)行預(yù)算編制，這能有效地對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作出系統(tǒng)規(guī)劃。預(yù)算編制是依據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行的，不科學(xué)、不合理的預(yù)算體制會(huì)造成物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。在預(yù)算編制過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)工作人員僅僅按照往常年度的收入和支出簡(jiǎn)單地設(shè)計(jì)預(yù)算，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算制度流于形式，不能為企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供科學(xué)指導(dǎo)。

第四，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)部控制中缺乏科學(xué)的管理依據(jù)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中進(jìn)行決策時(shí)，不能借助實(shí)際的數(shù)據(jù)支撐，僅僅憑借主觀判斷完成重大投資或融資決策，加大了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

第五，企業(yè)缺乏科學(xué)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，導(dǎo)致物業(yè)管理的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)面臨嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦企業(yè)的負(fù)債大于資產(chǎn)，企業(yè)就會(huì)面臨資不抵債的現(xiàn)象，進(jìn)而出現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，特別是流動(dòng)性問(wèn)題，很多物業(yè)管理企業(yè)忽視了暫時(shí)性的資金支出，引發(fā)資金鏈斷裂，造成了經(jīng)營(yíng)不善的結(jié)果。

3 加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的措施

3.1 增強(qiáng)全體人員的內(nèi)控意識(shí)

內(nèi)控制度的深入發(fā)展需要企業(yè)整體具備科學(xué)的監(jiān)督思想和管理思想，企業(yè)的高層要從根本上為員工樹(shù)立正確的內(nèi)控意識(shí)，在企業(yè)內(nèi)部的所有工作業(yè)務(wù)和工作流程中，重視內(nèi)控意識(shí)的落實(shí)與深化。具體來(lái)看，企業(yè)可以加強(qiáng)企業(yè)文化的宣傳與貫徹，在企業(yè)文化中重視內(nèi)控思想的融入，讓管理人員和基層工作人員都意識(shí)到內(nèi)控工作的重要性，共同配合內(nèi)控部門(mén)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

3.2 制定合理的業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

與工業(yè)產(chǎn)業(yè)不同，物業(yè)管理企業(yè)的資金規(guī)模相對(duì)較小，企業(yè)的固定資產(chǎn)占比相對(duì)較少。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要涉及建筑內(nèi)部的場(chǎng)地維護(hù)、環(huán)境整理、巡查工作、衛(wèi)生狀況維護(hù)等，因此，其內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)支出主要包括一些人工費(fèi)用和材料費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)較高水平的內(nèi)部控制，就必須從細(xì)節(jié)之處做起，制定嚴(yán)格規(guī)范的業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算制度對(duì)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行記錄。作業(yè)成本法是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部常見(jiàn)的成本管理手段，其能進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)管理工作，建立科學(xué)的成本管理體系，提高內(nèi)控管理效益。在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)操作人員必須結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和該房地產(chǎn)周邊的消費(fèi)狀況，選擇合理科學(xué)的收費(fèi)方式。物業(yè)管理企業(yè)也必須進(jìn)行明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，只有這樣才能為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展指明道路。

3.3 改善內(nèi)控環(huán)境，完善內(nèi)控體系

完善的內(nèi)控體系是幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)控質(zhì)量提高的重要制度支撐。眾所周知，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中一定離不開(kāi)嚴(yán)格的制度規(guī)劃，科學(xué)合理的制度能夠有效地提高內(nèi)控質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)可以就當(dāng)前的企業(yè)文化塑造較強(qiáng)的內(nèi)控精神，從而在整體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中加入合適的內(nèi)控思想與內(nèi)控意識(shí)。在建立健全企業(yè)制度的過(guò)程中，相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行制度選擇，除了健全企業(yè)的內(nèi)控管理制度之外，還要注重對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度的完善。當(dāng)前，預(yù)算管理制度、成本控制制度、費(fèi)用報(bào)銷流程制度、核算管理機(jī)制制度、不相容崗位相分離制度等都是重要的內(nèi)控制度組成環(huán)節(jié)，內(nèi)控人員要嚴(yán)格按照這些制度執(zhí)行工作內(nèi)容，確保每一位員工都在完善的監(jiān)督體系之內(nèi)。內(nèi)控人員還要注意對(duì)企業(yè)流程的合規(guī)性進(jìn)行檢查，企業(yè)高層要建立專門(mén)的內(nèi)控機(jī)構(gòu)，在企業(yè)內(nèi)部形成高效的內(nèi)控管理機(jī)制，形成互相制約、互相監(jiān)管的權(quán)力模式，減少企業(yè)內(nèi)部的違法違紀(jì)現(xiàn)象，避免財(cái)務(wù)人員、采購(gòu)人員、監(jiān)督人員不作為現(xiàn)象的發(fā)生，有效制止員工的貪污腐敗、吃回扣等惡劣行為，維護(hù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)益。

3.4 推廣信息化建設(shè)理念

信息化技術(shù)的發(fā)展讓我國(guó)的內(nèi)控管理也越來(lái)越先進(jìn)。眾所周知，當(dāng)前企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)初步形成了完善的信息化管理系統(tǒng)，其能有效地將企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資源信息實(shí)現(xiàn)有效整合，從而為內(nèi)控人員提供較為全面科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容。應(yīng)用信息化控制系統(tǒng)可以提高內(nèi)控工作人員的工作效率，物業(yè)管理企業(yè)可以在信息技術(shù)應(yīng)用中加入一定的軟件，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)務(wù)流程管理與信息數(shù)據(jù)傳播，實(shí)現(xiàn)工作效率與工作質(zhì)量的飛速提升。

作業(yè)成本法是當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)最常用的成本核算方法，內(nèi)控人員可以借助該項(xiàng)方法完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范。物業(yè)工作相對(duì)煩瑣，科學(xué)的工作方法能夠有效地規(guī)范業(yè)務(wù)流程、精簡(jiǎn)工作細(xì)節(jié)。作業(yè)成本法適用于物業(yè)管理企業(yè)的科學(xué)化收費(fèi)政策，恰當(dāng)利用能夠?yàn)槠髽I(yè)利潤(rùn)的增加提供助力。

3.5 加強(qiáng)資產(chǎn)內(nèi)控管理

資產(chǎn)管理問(wèn)題是當(dāng)前所有企業(yè)都較為重視的一項(xiàng)管理問(wèn)題，通過(guò)落實(shí)內(nèi)控制度，嚴(yán)格地審查內(nèi)部資產(chǎn)的使用狀況，一旦發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)使用不合理，就要向上級(jí)部門(mén)申請(qǐng)調(diào)查。物業(yè)管理企業(yè)的主要資產(chǎn)包括現(xiàn)金資產(chǎn)、存貨、固定資產(chǎn)等，對(duì)待這些不同的資產(chǎn)，相應(yīng)負(fù)責(zé)人員要選擇合理的管理制度進(jìn)行核查，定期地盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)損失狀況，并及時(shí)匯報(bào)記錄。

4 結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理企業(yè)的管理者要強(qiáng)化內(nèi)控意識(shí)，建立健全企業(yè)內(nèi)控體系，改進(jìn)和完善企業(yè)的內(nèi)控機(jī)制，全面提升企業(yè)的內(nèi)控能力水平，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

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