優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)權交易模式，激發(fā)農(nóng)村資源活力

姚從菊

實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要物質(zhì)基礎是發(fā)展農(nóng)村集體資產(chǎn)。我國自2017年全面開展集體資產(chǎn)的清產(chǎn)核資，推進了農(nóng)村產(chǎn)權制度的全面改革，農(nóng)村產(chǎn)權確權工作逐漸完成。2021年《中共中央 國務院關于全面推進鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見》（2021年中央一號文件）指出，在完成清產(chǎn)核資的基礎上，激活市場、激活要素、激活主體，積極探索拓寬農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展途徑，以充分激發(fā)農(nóng)村發(fā)展內(nèi)生動力。農(nóng)村產(chǎn)權交易服務需求日益旺盛，全國各地紛紛建立起各種各樣的農(nóng)村產(chǎn)權交易服務系統(tǒng)，農(nóng)村產(chǎn)權交易形式也不斷創(chuàng)新和完善，極大地激發(fā)了鄉(xiāng)村經(jīng)濟活力。2008 年全國首家農(nóng)村產(chǎn)權交易所在成都成立，隨后武漢、重慶也建立了農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺，上海、北京建立了專門針對農(nóng)村產(chǎn)權交易業(yè)務的管理機構。截至當前，我國已有千余家專門的農(nóng)村產(chǎn)權交易機構和平臺系統(tǒng)，這是我國農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)走向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的重要步驟之一，是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)資產(chǎn)增值的必經(jīng)之路。為了進一步推動農(nóng)村產(chǎn)權交易活動的開展，激發(fā)農(nóng)村資源活力，合理有效利用農(nóng)村各生產(chǎn)要素，提高農(nóng)村資本的使用效率，就要重視農(nóng)村產(chǎn)權交易機構和產(chǎn)權交易平臺的建設。因此，研究和分析農(nóng)村產(chǎn)權交易的問題具有重要意義。

1? 常熟市農(nóng)村產(chǎn)權交易基本情況

常熟市農(nóng)村產(chǎn)權交易由常熟市農(nóng)村產(chǎn)權交易中心有限公司（下稱“農(nóng)交中心”）全權負責，依托蘇州農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺進行業(yè)務辦理。農(nóng)交中心于2017年7月28日掛牌成立，是常熟市發(fā)展投資有限公司下屬子公司。公司由執(zhí)行董事、總經(jīng)理、財務、風控、辦公室、業(yè)務等部門組成，下設梅李、碧溪、常福、東南、董浜、古里、海虞、莫城、琴川、虞山、尚湖、辛莊、支塘、沙家浜等14個鎮(zhèn)（街道）交易服務中心。在三年多的時間里，農(nóng)交中心在常熟市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局的監(jiān)管下，秉承高效、規(guī)范的原則，取得了較好的成績。截止到2020年12月31日，常熟市農(nóng)村產(chǎn)權交易中心共完成集體產(chǎn)權交易項目35180筆，成交額20.7億元。2020年雖受疫情影響，但仍呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。在蘇州市所屬的七個農(nóng)村產(chǎn)權交易中心中，常熟農(nóng)交中心已經(jīng)發(fā)展成為交易規(guī)模領先、交易品種多樣、交易體系完善的綜合性鄉(xiāng)村振興發(fā)展平臺、專業(yè)性農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺、特色性農(nóng)村金融服務平臺。

在常熟市下設的村級交易中心也取得了不錯的成績，以新厙村為例，2020年掛牌數(shù)為109筆，掛牌金額1132.31萬元，成交量108筆，成交金額達1123.30萬元。

此外，常熟市委農(nóng)村工作辦公室也從制度上規(guī)范各類交易，完善交易及服務流程，制定《常熟市農(nóng)村集體產(chǎn)權流轉交易管理實施細則（試行）》，農(nóng)交中心也出臺了《常熟市農(nóng)村產(chǎn)權交易中心交易流程規(guī)范性制度》，完成《農(nóng)村集體資產(chǎn)流轉交易立項申請表》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同模板》等47項交易流程表單、標準化文檔的研發(fā)編制，并在交易平臺正式上線運營，實現(xiàn)了項目從信息審核、掛牌發(fā)布再到組織交易、成交確認、支付結算、交易鑒證以及交易項目歸檔的網(wǎng)上一站式服務。

2? 常熟市農(nóng)交中心面臨的主要問題

農(nóng)交中心雖然在不長的時間里取得了較好的成績，但農(nóng)交中心目前主要依靠國家政策及財政支持維持日常運轉，沒有形成可盈利的業(yè)務模式。隨著電子信息技術的快速發(fā)展，各種商務服務平臺、互聯(lián)網(wǎng)金融系統(tǒng)對農(nóng)村產(chǎn)權交易機構和平臺的替代可能性比較大。如阿里司法拍賣平臺，運營和技術已很成熟，在時機成熟時也可能會進入農(nóng)村產(chǎn)權交易服務市場。在日趨激烈的競爭環(huán)境中農(nóng)交中心需要不斷探索、思考，尋求市場化發(fā)展路徑。

現(xiàn)在存在的主要問題是：（1）交易產(chǎn)品單一。公司的經(jīng)營范圍雖然包含農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、林地使用權、林木所有權、山林股權、水域權、灘涂養(yǎng)殖權、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員股權、集體資產(chǎn)（不含土地）所有權和使用權、農(nóng)業(yè)設備所有權、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權交易服務等，但從近三年的交易數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)權交易主要集中在土地承包經(jīng)營權的流轉和門面房、工業(yè)廠房的招租、續(xù)租方面，大約占到總業(yè)務的90%以上，成交項目比較單一。（2）提供服務單一。從交易流程來看，交易中心雖然從受理申請、發(fā)布消息開始，在交易過程中進行了規(guī)范的指導，無償提供了相應的服務，但在項目材料歸檔之后不再提供后續(xù)跟蹤服務或其他增值服務，服務內(nèi)容單一，后續(xù)延伸配套服務缺失。而圍繞交易業(yè)務提供農(nóng)業(yè)產(chǎn)權、資產(chǎn)處置的相關咨詢服務、涉農(nóng)資產(chǎn)價值評估業(yè)務、代理代管業(yè)務、涉農(nóng)保險業(yè)務、農(nóng)業(yè)金融服務等的缺失，也失去了可能獲得經(jīng)濟效益的機會。（3）產(chǎn)權交易大數(shù)據(jù)運用服務業(yè)務尚待開發(fā)。農(nóng)交中心三年來已積累較多市級、街道、村級的各類交易數(shù)據(jù)，蘊藏很大的社會價值和經(jīng)濟價值，但目前尚未進行挖掘、利用。

3? 農(nóng)村產(chǎn)權交易市場需求分析

農(nóng)村產(chǎn)權交易要走市場化運營模式，首先要對農(nóng)村交易市場進行分析，主要包括政府、出讓方、受讓方、配套服務需求方等進行市場環(huán)境、需求進行分析。

3.1? 政府方

作為上級主管部門的政府，對交易市場負有監(jiān)管責任，要求農(nóng)村產(chǎn)權交易過程公開、公平、公正、透明，以減少糾紛，維護社會的穩(wěn)定。政府需要通過農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺系統(tǒng)，對交易數(shù)據(jù)進行匯總和整理，掌握交易總體情況，對交易中的特殊事項進行預警，以盡監(jiān)管的責任。農(nóng)村產(chǎn)權交易機構可以通過系統(tǒng)的研發(fā)、運營以及在交易過程中開展相關指導活動獲得政府的資金支持，以完善農(nóng)村產(chǎn)權交易市場。因此，政府可能成為農(nóng)村產(chǎn)權交易服務的大買家。

3.2? 出讓方

出讓方是擁有農(nóng)村產(chǎn)權方，有轉讓、出租需求，可通過農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺發(fā)布信息，擴大受眾范圍，尋找更多有意向的受讓方，希望通過談判、競價等形式，尋找到最佳受讓方及實現(xiàn)最高溢價。對一些比較復雜的轉讓項目，出讓方可以通過交易中心提供包裝服務、咨詢服務、代理服務、項目價值評估等相關服務，挖掘項目亮點，編寫招商說明等，為出讓提供參考和幫助。農(nóng)村產(chǎn)權交易的基本業(yè)務是招租項目，而受讓方、配套服務提供方選擇交易機構也是基于該機構中項目的數(shù)量和質(zhì)量。因此，出讓方對交易的影響很大。但受到國家服務三農(nóng)、降費免費政策限制，交易中心不能收取基礎交易服務費和相關增值服務費，盈利性差。

3.3? 受讓方

產(chǎn)權交易的受讓方是有意向投資農(nóng)村市場的個人、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織，希望從農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺項目庫中挑選到最合適的項目。受讓方之前一般不了解項目的具體情況，農(nóng)村產(chǎn)權相對于其他商品而言，又具有特殊性，可能存在產(chǎn)權界限不清、產(chǎn)權手續(xù)不全、社會風險不可控等問題，對受讓方造成經(jīng)濟損失。因此意向受讓方需要交易中心提供合法性、合規(guī)性審査和風險提示、交易鑒證服務等。在提供這些服務時，交易中心有一定的議價權，可依據(jù)提供的業(yè)務量收取財務、相應的服務費。產(chǎn)權項目受讓前后及開展投資活動中，受讓方可能需要投資、財務、運營、農(nóng)業(yè)技術等方面的咨詢和指導服務，因此，受讓方是增值服務的主要需求人群。

3.4? 配套服務提供方

配套服務提供方主要包括審計、評估、法律、金融、財務等相關服務機構等。這類機構主要圍繞產(chǎn)權交易基本業(yè)務，為開展農(nóng)村產(chǎn)權交易的雙方提供增值服務，需要掌握交易相關信息及數(shù)據(jù)，如交易雙方基本情況，歷史交易情況、項目成交額等，甚至可能購買農(nóng)交中心產(chǎn)權交易大數(shù)據(jù)及相關分析報告。因此配套服務提供方加入之后，可圍繞產(chǎn)權交易，與出讓方和受讓方共同開發(fā)配套的服務產(chǎn)品，也可以向交易中心購買經(jīng)過處理的交易信息，既完善了交易服務，也活躍了交易市場，實現(xiàn)資源集聚。此外，為配套服務提供方介紹業(yè)務也可獲取中介服務費，根據(jù)業(yè)務品種不同收取相應費用，也可為其提供經(jīng)處理分析的信息數(shù)據(jù)，今后有較大的盈利空間。 因此，配套服務提供方的加入是農(nóng)村產(chǎn)權交易服務未來發(fā)展的一個重要部分。

由上表可知，政府在整個市場細分中的影響力是最大的、盈利性也是很高的;出讓方影響力很大、但盈利性差;受讓方影響力較大、盈利性較好;配套服務提供方影響力弱、盈利性短期內(nèi)不確定，但未來有很大盈利空間。

4? 農(nóng)村產(chǎn)權交易市場化發(fā)展策略

4.1? 廣泛拓展農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺，擴大交易范圍。

農(nóng)村土地產(chǎn)權的流轉對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展意義重大，產(chǎn)權交易平臺為土地流轉活動廣泛開展提供了很好的條件。在農(nóng)村產(chǎn)權交易中，土地流轉政策性強，覆蓋面廣，工作量大，政府首先起到積極指導和引導作用，產(chǎn)權交易平臺也應當適應市場需求，積極擴大交易范圍?？蓪⑥r(nóng)交中心的建設和完善作為切入點，建立更加科學、規(guī)范的信息平臺，及時發(fā)布各類農(nóng)資流轉信息和涉農(nóng)相關信息和政策，為交易雙方提供信息支持，解決產(chǎn)權交易中存在的信息不對稱問題。當條件成熟時，逐漸將全市各項農(nóng)資交易都有序納入交易平臺，使農(nóng)村產(chǎn)權交易能夠順利完成，以保障了交易者的合法權益。

農(nóng)交中心可把一些經(jīng)濟條件比較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為試點，適時開展農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權、經(jīng)營性資產(chǎn)使用權、集體經(jīng)營主體股權等產(chǎn)權交易。同時，作為試點的產(chǎn)權交易活動也要爭取到相關部門的資金支持和幫助。取得一定成功經(jīng)驗后，在政策允許范圍內(nèi)，再擴大其他交易品種類型，滿足經(jīng)營主體多方面的交易需求;最后由試點單位再逐步推廣到其他鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村，達到全市農(nóng)村產(chǎn)權交易全覆蓋。

4.2? 加大宣傳培訓力度，提高進場交易積極性

為解決由于對產(chǎn)權交易服務系統(tǒng)不熟悉或認識不足，在實務中有交易雙方私下交易的情況出現(xiàn)，并由此引發(fā)風險和糾紛的問題，應該重視農(nóng)村產(chǎn)權線上平臺交易的宣傳工作。農(nóng)交中心可設置專門的宣傳部門，開展政策宣傳活動，開展各類咨詢并提供有益信息，擴大產(chǎn)權交易中心在經(jīng)營主體、農(nóng)戶群體中的影響力，樹立為民服務、便民服務的良好形象?？梢詮膬蓚€方面展開宣傳工作：

（1）利用宣傳渠道，增加互動，吸引客戶主動進場交易。可利用官方網(wǎng)站、微信公眾號、電視、報紙、戶外廣告進行廣泛宣傳，對農(nóng)村產(chǎn)權交易市場建設的重要性、必要性和平臺交易的優(yōu)越性加大宣傳，對私下交易風險和可能造成的糾紛進行模擬演示，培養(yǎng)民眾進場交易的意識和習慣。利用“熟人營銷”，創(chuàng)新宣傳手段，增加公眾對交易中心的好感，拉近與民眾的距離。在一些節(jié)假日舉辦親民活動，激發(fā)農(nóng)戶的參與熱情，并借此宣傳有關產(chǎn)權交易的政策和信息。采用培訓班、座談會等方式宣傳有關土地流轉、產(chǎn)權交易的政策信息。通過系列活動，培養(yǎng)農(nóng)民、農(nóng)戶的風險意識。通過宣傳，使經(jīng)營主體、農(nóng)戶等主動認識到，通過交易平臺參與產(chǎn)權交易可以維護自身利益，如果私下參與產(chǎn)權交易活動會面臨諸多風險。通過多角度、全方位地宣傳，逐漸探索出一套適應本地實際情況的工作機制和方法，以確保農(nóng)村產(chǎn)權交易活動能夠全面、順利實施。

（2）出臺相關政策、制度，自上而下培養(yǎng)進場交易習慣。農(nóng)村產(chǎn)權交易服務具有一定政策性和指導性，可積極與政府相關部門做好對接，學習國內(nèi)先進地區(qū)的成功經(jīng)驗，出臺相關政策、制度，明確規(guī)定農(nóng)村產(chǎn)權交易必須進場進行，禁止私自交易，由政府主導，自上而下推動項目進場，逐漸培養(yǎng)進場交易習慣。

4.3? 逐步開展延伸配套服務，吸納培養(yǎng)優(yōu)秀人才

（1）大力推進產(chǎn)權抵押融資業(yè)務。為了推動農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展，農(nóng)村資源得到充分利用，激發(fā)資源活力，可將水域養(yǎng)殖權、林地權、土地經(jīng)營權等作為標的，發(fā)展產(chǎn)權抵押融資業(yè)務，采用循序漸進的方式逐漸擴大交易范圍，通過產(chǎn)權抵押獲得發(fā)展資金，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展提供資金支持。

（2）開展涉農(nóng)保險業(yè)務。為了減少和避免參與產(chǎn)權交易各方在開展生產(chǎn)經(jīng)營活動時受到風險的侵害，通過政府引導和宣傳指導，開展土地流轉履約保證保險、農(nóng)旅融合產(chǎn)業(yè)保險等試點工作，將農(nóng)業(yè)設施、林業(yè)、種植業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖等納入到保險體系中，擴大保險范圍，健全風險保障機制。此外，還可以為家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶等提供專項或訂制服務，由會計公司代理記賬，與銀行建立合作，提高信貸資金監(jiān)管水平。

（3）吸納優(yōu)秀人才。農(nóng)村產(chǎn)權交易不是雙方簡單的協(xié)商和談判，它涉及到農(nóng)村各項資產(chǎn)資源產(chǎn)權的確定、價值評估與增值籌劃、交易行為的合規(guī)合法、資產(chǎn)的后期監(jiān)管等諸多方面，專業(yè)性和政策性都比較強，而提供相關服務的專業(yè)性、規(guī)范性是農(nóng)村產(chǎn)權交易的核心競爭力之一。這就要求產(chǎn)權交易服務人員要熟知農(nóng)業(yè)政策及相關法規(guī)制度、了解農(nóng)村基層實際情況，能夠為交易雙方提供必要的農(nóng)業(yè)技術指導、評估、拍賣、法律、金融、財務管理等服務，還需要配備懂金融、信息技術等多方面的專業(yè)人才，組成一支懂政策、懂技術、懂管理、高素質(zhì)的專業(yè)團隊，拓展農(nóng)村產(chǎn)權交易服務的增值業(yè)務，形成長久發(fā)展的核心競爭力，以擴大未來盈利空間。

4.4? 利用大數(shù)據(jù)預警，加強監(jiān)督管理和風險防范

從現(xiàn)實來看，產(chǎn)權交易平臺屬于公益性非營利組織，農(nóng)業(yè)農(nóng)村局要對交易平臺的運行進行監(jiān)督管理，金融監(jiān)管局、紀檢監(jiān)察部門也要對產(chǎn)權交易行為進行監(jiān)督，確保農(nóng)村產(chǎn)權交易公正、公開、透明進行，維護各主體的正當合法權益。農(nóng)村三資管理平臺引入大數(shù)據(jù)分析技術，將三資賬本、協(xié)議合同等通過數(shù)據(jù)化手段轉換，統(tǒng)一線上管理，將防范之策融入程序設計中，對各類廉政風險進行實時預警提醒，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權交易與主管部門、主管部門與監(jiān)管部門的雙向互動、實時監(jiān)督。通過交易平臺的可視化管理，實現(xiàn)智能化輔助決策，實時預警提醒防患未然，有效解決農(nóng)村三資監(jiān)管中存在的監(jiān)督信息不夠精準、動態(tài)狀況難以及時掌握等問題。同時，也可以實時關聯(lián)業(yè)務平臺，對業(yè)務流程中涉及到的資金、資產(chǎn)、合同、風險等內(nèi)容實時查閱、預警，督促職能部門盡職盡責，各司其職，形成逐級處理、紀委監(jiān)督的閉環(huán)機制，為農(nóng)村工作的有效運行保駕護航。因此，利用大數(shù)據(jù)預警，是加強監(jiān)督管理和風險防范的重要途徑。

總之，農(nóng)村產(chǎn)權交易的廣泛開展，對于農(nóng)村資源開發(fā)、建設美麗鄉(xiāng)村做出了一定貢獻。根據(jù)《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》要求，還要進一步健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推動城鄉(xiāng)要素平等交換，雙向流動，增強農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展活力，發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟，農(nóng)村產(chǎn)權交易機構及平臺系統(tǒng)也將依據(jù)政策，立足市場，發(fā)揮更大的作用。目前，雖然在實踐中存在著交易產(chǎn)品單一、配套服務單一、數(shù)據(jù)開發(fā)利用少、社會化、市場化水平較低等普遍性問題，但今后圍繞農(nóng)村產(chǎn)權交易市場進行市場細分，準確定位，對農(nóng)村產(chǎn)權交易市場要素構成以及市場內(nèi)在因素進一步探索，優(yōu)化產(chǎn)權交易模式，一定會提高農(nóng)村資產(chǎn)資源的利用效率，激發(fā)農(nóng)村資源活力，加快美麗鄉(xiāng)村經(jīng)濟振興。