存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新與發(fā)展

王智忠

（中鐵合肥建筑市政工程設(shè)計研究院有限公司，合肥230000）

1 引言

當(dāng)前城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，從以往的“增量擴(kuò)張”朝著“存量挖掘”的方向發(fā)展，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園也邁入更新階段。在土地有限的情況下，怎樣釋放其潛能，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，健全公共配套設(shè)置，建立科學(xué)的實(shí)施機(jī)制，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要思考的重要問題。

2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展背景

2.1 發(fā)展階段

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展主要可以分成4個階段：第一階段，1978—1989年，這一階段屬于要素聚集階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，主要產(chǎn)業(yè)類型是低端制造業(yè)。產(chǎn)業(yè)園的整體規(guī)模不大，布局距離城市中心較遠(yuǎn)，一般是在市郊區(qū)域，功能形態(tài)比較單一。第二階段，1990—2000年，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段，產(chǎn)業(yè)類型主要是高端制造業(yè)，從勞動密集型朝著技術(shù)資本密集型發(fā)展，該階段的主要發(fā)展方式是外資注入[1]。企業(yè)對于園區(qū)也提出了更高的要求，園區(qū)內(nèi)的各種產(chǎn)品變得更加豐富，配套設(shè)施處于起步階段。第三階段，2001—2010年，產(chǎn)業(yè)鏈化階段，產(chǎn)業(yè)類型主要是高端制造業(yè)，企業(yè)孵化以及技術(shù)研發(fā)的比例提升，這一階段的園區(qū)發(fā)展表現(xiàn)出精細(xì)化的特點(diǎn)，并向生產(chǎn)制造企業(yè)周邊聚集，開始形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。建筑形態(tài)以及類型變得多樣化，相關(guān)的配套設(shè)置日益完善，品質(zhì)得到了顯著提升。第四階段，產(chǎn)業(yè)生態(tài)化階段。產(chǎn)業(yè)類型主要是研發(fā)型、知識產(chǎn)出、創(chuàng)造型生產(chǎn)研發(fā)產(chǎn)業(yè)。園區(qū)劃分成各種區(qū)域，提供多樣化的服務(wù)，企業(yè)結(jié)合自己的需求，有選擇性地入駐相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，服務(wù)商以及功能更符合園區(qū)的發(fā)展需要，有利于人才吸引以及企業(yè)的發(fā)展。

2.2 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢

2.2.1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

首先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展進(jìn)程速度提升。當(dāng)前政府鼓勵企業(yè)進(jìn)入園區(qū)，以此推動產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，對城鄉(xiāng)土地利用結(jié)構(gòu)實(shí)施改善。這也讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的載體作用加強(qiáng)，其在出口以及利用外資方面的聚集效應(yīng)提升。其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)向高新化發(fā)展。新形勢下，園區(qū)內(nèi)部注重調(diào)整和升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。國家出于使園區(qū)科學(xué)發(fā)展的目的，提出了發(fā)展方針，以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、提高吸收外資質(zhì)量為主，使園區(qū)出現(xiàn)了高新化的發(fā)展趨勢，園區(qū)注重高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再次，產(chǎn)業(yè)集群化趨勢明顯[2]。這是園區(qū)發(fā)展階段中的高級階段，國內(nèi)很多園區(qū)都還在初級階段，園區(qū)內(nèi)企業(yè)間的聯(lián)系不足。近些年來，我國部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群化的趨勢。最后，生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展快速?，F(xiàn)階段，科學(xué)發(fā)展以及節(jié)能減排的理念在園區(qū)建設(shè)中得到了有效的體現(xiàn)，國內(nèi)很多地區(qū)都提出了建設(shè)生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的計劃以及設(shè)想。

2.2.2 空間建設(shè)趨勢

首先，從增量拓展朝著存量挖掘轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)階段，國內(nèi)土地資源日益緊缺，能夠用來擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地指標(biāo)不斷減少。在這種情況下，挖掘存量就變成了主要的發(fā)展趨勢，基于對環(huán)保不符合要求、效益不高的企業(yè)實(shí)施更新改造，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤和產(chǎn)業(yè)能級，可以促進(jìn)園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。其次，從產(chǎn)城分離朝著產(chǎn)城融合發(fā)展。產(chǎn)城融合是城鎮(zhèn)化建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級情況下的發(fā)展思路，其內(nèi)涵包括產(chǎn)城協(xié)調(diào)、功能復(fù)合、相互促進(jìn)融合、空間結(jié)構(gòu)一體化，讓人居環(huán)境配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、社會服務(wù)保障實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。最后，從單一生產(chǎn)功能朝著產(chǎn)業(yè)綜合體發(fā)展[3]。產(chǎn)業(yè)綜合體的特點(diǎn)就是在中小城市核心區(qū)或者一線城市的副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為中心，具有健全的城市生活配套設(shè)施，將相關(guān)功能高度復(fù)合，建筑形態(tài)體現(xiàn)為城市功能綜合體，和城市空間進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，運(yùn)用城市設(shè)計基本手法，將各種功能空間有效融合，表現(xiàn)出社區(qū)化屬性。

3 存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新與發(fā)展策略

3.1 產(chǎn)城融合是產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新與發(fā)展的理想愿景

產(chǎn)城融合就是實(shí)現(xiàn)人的發(fā)展與各方面的良性互動以及深度融合，主要包括經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、社會和產(chǎn)業(yè)，其是城市發(fā)展的一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是落實(shí)這一愿景的有效載體。這也決定了未來園區(qū)的發(fā)展，會以人的發(fā)展與需求為核心[4]。在產(chǎn)業(yè)組織中，需要依據(jù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的具體特點(diǎn)和需求配備和生產(chǎn)聯(lián)系密切的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，以及和產(chǎn)業(yè)人才及居民生活密切聯(lián)系的生活性服務(wù)業(yè)，建立網(wǎng)絡(luò)化的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市相互促進(jìn)的作用，建設(shè)可共享、高水平的城市理想空間。

3.2 存量更新是產(chǎn)業(yè)園林更新與發(fā)展的優(yōu)先路徑

大多數(shù)城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)都存在增量用地受約束、存量用地使用粗放的情況，所以，在園區(qū)更新和發(fā)展中，需要側(cè)重于優(yōu)先更新存量工業(yè)用地，同時提升空間以及綜合環(huán)境的品質(zhì)。

就存量工業(yè)用地更新類型來說，主要可以分成3種：（1）工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)升級型。在滿足規(guī)劃導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，鼓勵提升容積率，針對滿足政府產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)向的更新，提供財政激勵。（2）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型成公服用地以及綠地[5]。在工業(yè)用地比例偏高以及商業(yè)房地產(chǎn)都過剩的城市，政府需要鼓勵及引導(dǎo)部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)型成城市綠地以及公共服務(wù)設(shè)施用地。（3）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型成辦公、商住、科研用地。滿足規(guī)劃導(dǎo)向，且配建公共服務(wù)以及補(bǔ)交土地出讓金后，可以轉(zhuǎn)換為其他用地類型。

存量工業(yè)用地更新模式主要包括3種：（1）原業(yè)主主導(dǎo)型。要變更土地性質(zhì)的原業(yè)主補(bǔ)交土地出讓金、配建有關(guān)公共服務(wù)設(shè)施之后，可基于協(xié)議出讓變更土地的性質(zhì)，實(shí)施更新改造。（2）市場主導(dǎo)型（見圖1）。原業(yè)主如果要更新土地類型，然而資金不足，可以通過市場引入開發(fā)商，符合有關(guān)條件之后，可協(xié)議出讓，改變土地的性質(zhì)，由原業(yè)主與開發(fā)商一起對土地實(shí)施更新開發(fā)。（3）政府主導(dǎo)型（見圖2）[6]。這種方式就是政府回購?fù)恋兀笳信膾斐鰧?shí)現(xiàn)更新?，F(xiàn)階段該模式存在不足，例如，土地收儲成本較高，地方政府財政不充足，會限制土地的更新。對此，可以參考成功的經(jīng)驗(yàn)，合理地進(jìn)行優(yōu)化。

圖1 市場主導(dǎo)型更新模式

圖2 政府主導(dǎo)型更新模式

在存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展中，不僅要對原有工業(yè)存量實(shí)施更新，還要重視提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體空間品質(zhì)。首先，可以在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部生態(tài)修復(fù)和城市修補(bǔ)試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)上將其技術(shù)以及方法運(yùn)用到園區(qū)生態(tài)化改造中。其次，鼓勵施行“微更新”手法，對建筑的修補(bǔ)性、功能提升進(jìn)行更新，還需要將城市價值作為價值取向，實(shí)現(xiàn)多元化更新。

3.3 政策創(chuàng)新是根本保障

存量用地更新中存在一個阻礙，即各方利益之間的博弈，增量規(guī)劃可看作是利益的分配過程，存量規(guī)劃則是利益調(diào)整過程，不可避免地會出現(xiàn)一些無法調(diào)和的局面，要解決問題，需要依靠制度政策。立足于解決問題角度，“存量型城市設(shè)計”思路還是現(xiàn)階段比較好的方式。就長遠(yuǎn)方面來說，需要制定合理的制度政策，把控土地再開發(fā)的交易成本，確保其低于再發(fā)的收益，進(jìn)而促進(jìn)園區(qū)再開發(fā)的有效落實(shí)，提升綜合效益。

隨著城市治理模式的變化，園區(qū)以后的管理體制也會變化，建立自上而下的管理體系。社會、市場以及政府會變成主流，在滿足城市整體利益以及園區(qū)轉(zhuǎn)型定位的基礎(chǔ)上，要減少原土地權(quán)利人的市場風(fēng)險，鼓勵權(quán)利人參與到土地改造中，并基于公益貢獻(xiàn)把部分公共利益返回給社會，通過這種方式實(shí)現(xiàn)多贏。

4 結(jié)語

綜上所述，新形勢下，園區(qū)空間和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著轉(zhuǎn)型“陣痛期”，在產(chǎn)城融合的理念下，需要優(yōu)先立足于存量用地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)走高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)與高品質(zhì)空間雙贏的轉(zhuǎn)型之路，促進(jìn)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的更新和發(fā)展，充分發(fā)揮出其作用。