淺談查勘設(shè)計(jì)在住宅修繕工程造價(jià)管控中的作用

■ 徐琰潔 XU Yanjie

0 前言

2021 年3 月5 日政府工作報(bào)告提出，“十四五”時(shí)期要“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來五年城市更新的力度將進(jìn)一步加大，城市更新的重要地位再次升級(jí)。在中央政策的支持下，將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，而住宅修繕工程是老舊小區(qū)改造的主要組成部分之一。作為住宅修繕項(xiàng)目管理部門，加強(qiáng)對住宅修繕工程造價(jià)的管控，進(jìn)一步提高財(cái)政資金有效使用率是我們不可推卸的責(zé)任。

自2013 年從事住宅修繕項(xiàng)目管理工作以來，筆者參與了上海市虹口區(qū)各類住宅修繕工程的招投標(biāo)和審價(jià)審計(jì)管理工作。通過近幾年對大量項(xiàng)目的積累和總結(jié)，結(jié)合住宅修繕工程的實(shí)際情況和特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)做好查勘設(shè)計(jì)工作不僅僅是做好修繕工程管理的重要環(huán)節(jié)，更是做好住修繕工程造價(jià)管控的第一環(huán)也是最重要一環(huán)。本文通過分析做好查勘設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目造價(jià)管控中的重要性，為住宅修繕工程造價(jià)管控工作提供有效的參考。

1 通過查勘設(shè)計(jì)確定工程修繕內(nèi)容

區(qū)別于新建工程的從無到有，住宅修繕工程特點(diǎn)是一個(gè)除舊出新的過程。通過對原有建筑進(jìn)行修補(bǔ)、加固、維修、更換等工作，以恢復(fù)、改善房屋安全使用和環(huán)境功能，提高房屋完好等級(jí)，延長其使年限。

歷年住宅修繕項(xiàng)目包括屋面及相關(guān)設(shè)施改造、美麗家園綜合整治、里弄房屋修繕、優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑修繕、風(fēng)貌保護(hù)街坊更新改造、成套改造等類型。主要涵蓋屋面改造、外立面整治（圖1），公共部位修繕，廚衛(wèi)設(shè)施、電器設(shè)備、給排水、下水道、小區(qū)道路、綠化改造（圖2），非機(jī)動(dòng)車車棚改造（圖3、4），小區(qū)大門、單元門頭等修繕改造，以及近幾年新增的架空線入地、電梯加裝等修繕改造。

圖1 改造后的屋面、外立面狀況

圖2 改造后的小區(qū)道路、綠化狀況

圖3 改造前的非機(jī)動(dòng)車車棚

住宅修繕工程屬于民生工程,最大的特點(diǎn)是在有居民居住和使用的環(huán)境中施工?？紤]到每個(gè)小區(qū)房屋建筑年限、受損程度、居民年齡結(jié)構(gòu)不同等原因，每個(gè)小區(qū)面臨改善的問題也各不相同[2]。所以我們必須全面仔細(xì)地開展查勘設(shè)計(jì)工作，確保查勘設(shè)計(jì)方案能充分貫徹以人為本，因地制宜的原則，綜合考慮小區(qū)實(shí)際情況，盡可能滿足居民的訴求，以改善他們?nèi)粘５纳顥l件。

圖4 改造后的非機(jī)動(dòng)車車棚

2 查勘設(shè)計(jì)對工程造價(jià)管控的影響

住宅修繕項(xiàng)目的資金來源絕大部分是財(cái)政資金，如何妥善利用財(cái)政資金，避免將有限資源浪費(fèi)，是做好項(xiàng)目造價(jià)管控的目的。住宅修繕工程可分為投資決策、招投標(biāo)、項(xiàng)目施工、結(jié)算審價(jià)等幾個(gè)階段[3]，其中：查勘設(shè)計(jì)概算、招標(biāo)清單、投標(biāo)預(yù)算、竣工結(jié)算都是各階段直接與項(xiàng)目造價(jià)相關(guān)的環(huán)節(jié)，也是對一個(gè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管控的重要環(huán)節(jié)。通過歸納總結(jié)歷年項(xiàng)目存在的事例來說明查勘設(shè)計(jì)對住宅修繕工程造價(jià)管控的影響。

2.1 對投資決策階段的影響

住宅修繕工程的投資決策視各種條件的差異和客觀的實(shí)際需要來確定，而各種條件的差異和客觀的實(shí)際需要必須通過有效的查勘設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn),項(xiàng)目能否取得更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，也取決于查勘設(shè)計(jì)方案是否能更好的滿足經(jīng)濟(jì)實(shí)用、使用合理、安全環(huán)保等方面的要求[4]。

目前老舊住宅小區(qū)普遍存在年久失修、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，缺少基礎(chǔ)資料和圖紙等問題，甚至有些小區(qū)經(jīng)過多次改造修繕，原始布局和結(jié)構(gòu)已有較大轉(zhuǎn)變，所以我們需要查勘設(shè)計(jì)人員到現(xiàn)場，對小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行全面踏勘，對每個(gè)片區(qū)、每棟房子、每個(gè)單元門進(jìn)行排摸丈量。確定具體項(xiàng)目修繕改造科目，明確項(xiàng)目修繕工作量，結(jié)合具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，充分考慮各類因素，出具修繕方案和圖紙，給出項(xiàng)目投資概算。如果查勘工作出現(xiàn)偏差，相應(yīng)的修繕方案工作量也將得不到保證，從而影響設(shè)計(jì)概算準(zhǔn)確率。工程修繕方案和投資概算是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，查勘設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性和切實(shí)可行性，將直接影響到投資決策的結(jié)果，同時(shí)也直接影響到項(xiàng)目總投資概算。

2.2 對招投標(biāo)階段的影響

在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，招標(biāo)文件的編制建立在查勘設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上。歷年招投標(biāo)中，幾乎每個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)清單中都會(huì)出現(xiàn)暫定金額，它是由材料暫估價(jià)、專業(yè)工程暫估價(jià)和暫列金額三個(gè)部分組成，約占項(xiàng)目建安費(fèi)用的15%～30%不等。一般為了防止投標(biāo)單位過多利用報(bào)價(jià)技巧進(jìn)行不平衡報(bào)價(jià)、減少惡意競爭等原因，招標(biāo)人會(huì)對主要材料和專業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)估費(fèi)用計(jì)入暫定金額?？鄢鲜鰞刹糠值馁M(fèi)用，剩余暫列金額仍要占到建安費(fèi)用的10%～20%左右。多數(shù)暫列金額明細(xì)表顯示為綠化改造、非機(jī)動(dòng)車車棚改造、單元門頭改造、新增垃圾箱房、零星改造等項(xiàng)目名稱，是一些沒有確定具體實(shí)施方案的修繕項(xiàng)目，以“項(xiàng)”為計(jì)量單位暫估一筆費(fèi)用，而這些項(xiàng)目都是我們造價(jià)管理潛在的不可控因素。所以出具的查勘設(shè)計(jì)方案必須對房屋修繕科目、施工工藝、工料機(jī)型號(hào)尺寸、室外總體配套設(shè)施等各方面進(jìn)行全面考量，不斷優(yōu)化完善，在提高居民生活品質(zhì)的前提下，同時(shí)能滿足修繕工程實(shí)際需求[5]。

2.3 對項(xiàng)目施工階段的影響

做好查勘設(shè)計(jì)工作，能為項(xiàng)目施工提供有力的導(dǎo)向，能為項(xiàng)目造價(jià)管控提供有效的保障，反之將會(huì)影響到項(xiàng)目施工正常進(jìn)行，對造價(jià)管控也會(huì)造成很大的麻煩。比如招標(biāo)清單對外墻涂料的等級(jí)、材質(zhì)沒有明確的描述，施工單位只能憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估常規(guī)外墻涂料單價(jià)，然而常規(guī)涂料還分二等品、一等品、優(yōu)等品，每個(gè)等級(jí)單價(jià)不同，如果實(shí)際施工時(shí)為了外墻美觀選用真石漆作為涂料的話，價(jià)格可能翻3 倍左右；再如查勘設(shè)計(jì)方案里缺少具體修繕改造內(nèi)容的詳細(xì)施工方案設(shè)計(jì)，室外總體的景觀墻、亭子、小區(qū)大門等，經(jīng)常會(huì)以“項(xiàng)”“座”的計(jì)量形式出現(xiàn)，沒有準(zhǔn)確的特征描述，無法計(jì)算實(shí)際工程量，施工單位報(bào)價(jià)時(shí)只能自由發(fā)揮，從而影響報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性。由于查勘設(shè)計(jì)的原因，在項(xiàng)目實(shí)際施工中重新制定修繕改造方案，直接造成項(xiàng)目實(shí)際報(bào)價(jià)與投標(biāo)報(bào)價(jià)不符的情況，影響對項(xiàng)目造價(jià)的管控。

2.4 對結(jié)算審價(jià)階段的影響

項(xiàng)目結(jié)算審價(jià)階段的造價(jià)管控，還是立足于查勘設(shè)計(jì)方案，根據(jù)相關(guān)文件的要求，工程項(xiàng)目的審價(jià)報(bào)告應(yīng)該出具“三算對比表”，也就是投標(biāo)預(yù)算、竣工送審結(jié)算和審定結(jié)算的對比表。在實(shí)際的審價(jià)報(bào)告中，通?？梢钥吹皆谕稑?biāo)預(yù)算部分，以“座”“項(xiàng)”為計(jì)量單位的清單項(xiàng)目內(nèi)容和暫列金額明細(xì)，在數(shù)量這列都會(huì)顯示為“0”，在送審結(jié)算、審定結(jié)算部分會(huì)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際竣工情況重新列項(xiàng)，通過定額套用、工料機(jī)組價(jià)形成新的分部分項(xiàng)報(bào)價(jià)，三算對比的表格顯示了兩算對比的成果。只要我們對待查勘設(shè)計(jì)工作抱有嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度，保證各項(xiàng)信息數(shù)據(jù)的全面準(zhǔn)確性，防止結(jié)算審價(jià)和查勘設(shè)計(jì)工作存在較大的差異性，避免出現(xiàn)工程審價(jià)結(jié)算和投標(biāo)報(bào)價(jià)存在大幅度的增減現(xiàn)象[6]。所以在項(xiàng)目實(shí)施中，做好查勘設(shè)計(jì)可以起到“以不變應(yīng)萬變”的作用，把對項(xiàng)目造價(jià)管控的影響降到最低。

3 查勘設(shè)計(jì)是修繕工程造價(jià)管控的“基石”也是“蝴蝶”

住宅修繕工程實(shí)施是一個(gè)施工點(diǎn)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，施工進(jìn)程層層遞進(jìn)的過程，每個(gè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)之間都存在相應(yīng)的邏輯關(guān)系。其中，查勘設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目實(shí)施最初階段的工作，其方案是項(xiàng)目招投標(biāo)文件最重要的組成部分，是清單編制、工程預(yù)算報(bào)價(jià)最原始的依據(jù)，是修繕項(xiàng)目造價(jià)管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源。所以查勘設(shè)計(jì)工作在修繕項(xiàng)目造價(jià)管理中起到了“基石”的作用。做好查勘設(shè)計(jì)，可以提高項(xiàng)目總投資的有效使用率，減少后續(xù)施工中產(chǎn)生不必要的設(shè)計(jì)變更和工作量簽證等問題。查勘設(shè)計(jì)又不僅僅是“基石”，更是“蝴蝶效應(yīng)”中的那只“蝴蝶”，若查勘設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，會(huì)不同程度對項(xiàng)目整體實(shí)施的進(jìn)度、安全、質(zhì)量、工期等方面產(chǎn)生影響，從而直接影響到對項(xiàng)目的造價(jià)管控。所以，做好查勘設(shè)計(jì)工作對項(xiàng)目的重質(zhì)保量控價(jià)起到至關(guān)重要的作用。

4 查勘設(shè)計(jì)工作的困難與建議

做好查勘設(shè)計(jì)在修繕工程造價(jià)管控中很重要，但是要做好查勘設(shè)計(jì)工作，在項(xiàng)目具體實(shí)施中也有一定困難，需要同時(shí)滿足居民、街道居委、物業(yè)等各方面的訴求，天時(shí)地利人和，缺一不可。所以項(xiàng)目實(shí)施單位，對住宅修繕工程造價(jià)管控要堅(jiān)持以人為本、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、科學(xué)合理、有理有據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，明確相關(guān)人員職責(zé)要求，遵守相應(yīng)的管理原則，做好各自負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容，不可小覷任何環(huán)節(jié)在項(xiàng)目造價(jià)管控中的作用[7]。

5 結(jié)語

作為修繕管理部門，要充分認(rèn)識(shí)到做好查勘設(shè)計(jì)工作在住宅修繕工程中造價(jià)管控各階段的重要性，發(fā)揮查勘設(shè)計(jì)的基石作用，做好項(xiàng)目各階段造價(jià)管控工作，提升政府資金實(shí)際應(yīng)用效率，切實(shí)做好利民惠民工作，將民生工程落到實(shí)處。