城市更新中老舊小區(qū)加裝電梯的利益平衡與精準(zhǔn)治理

■ 張 俊 ZHANG Jun

0 引言

所謂懸空老人，是指因住宅沒有電梯而被困在樓上的老人。隨著人口老齡化的到來，懸空老人問題日益突出。截至2019 年年底，我國60 歲及以上人口已達(dá)25388 萬人，占總?cè)丝诘?8.1%；預(yù)計(jì)“十四五”期間，我國老齡化水平將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段；而上海的老齡化問題尤為嚴(yán)峻，2019 年上海戶籍人口中，60 歲及以上人口有518.12 萬人，老齡化水平高達(dá)35.2%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海沒有電梯的多層住宅中，住在3 層以上老人超過100 萬人，“懸空老人”成為近年新聞報(bào)道的熱詞。《2018年國務(wù)院政府工作報(bào)告》中，首次提出“鼓勵(lì)有條件的加裝電梯”；2019年再次強(qiáng)調(diào)“支持加裝電梯”。然而，加裝電梯存在諸多困難，推進(jìn)速度緩慢。底層居民的反對是阻礙加裝電梯推進(jìn)的重要原因之一。這是因?yàn)樵诩友b電梯中，底樓居民非但沒有受益，反而感覺受到了剝奪。本文的目的就是探索一種方法，使底樓居民在加裝電梯的過程中也有獲得感，從而減少加裝阻力并增加合力，推進(jìn)加裝電梯的速度，提升小區(qū)的整體宜居水平。

1 加裝電梯的需求急與進(jìn)展緩

自2018 年中央陸續(xù)出臺了鼓勵(lì)、支持加裝電梯的政策，上海加裝電梯的速度有了較大的提高，但和實(shí)際需求相比，仍然顯得緩慢。截至2019年底，上海已經(jīng)完工并投入運(yùn)行的住宅加裝電梯共221 臺，其中，2012年—2017 年立項(xiàng)的有54 臺，2018年立項(xiàng)的有36 臺，2019 年立項(xiàng)的有131 臺。然而，在申請加裝電梯立項(xiàng)方面，上海2012 年—2017 年共申請立項(xiàng)140臺，2018年申請立項(xiàng)188臺，2019 年申請立項(xiàng)624 臺[1]，總完成量僅為23.2%?！?021 年上海市政府工作報(bào)告》中，提出“今年要完成既有多層住宅加裝電梯1000 臺”。據(jù)2018 年相關(guān)報(bào)道，上海在20 世紀(jì)70 年代以后建造的老公房有29 萬棟，有超過100 萬人是居住在3 樓以上的老年人。這些老人有的年事已高腿腳不便，有的身患疾病無法行走，成為了上下樓都難的“懸空老人”[2]。即使上海每年以1000 臺的速度加裝電梯，要完成5 萬臺就需要50 年，這不僅和懸空老人的期盼有很大距離，而且與普通居民改善出行便捷度的需求也相去甚遠(yuǎn)。從全國的情況看，截至2018年底，全國老舊小區(qū)加裝電梯已完成約1 萬臺，正在施工和立項(xiàng)階段的有1 萬多臺。雖然各地加裝電梯數(shù)量有所提升，但與現(xiàn)有住宅總量相比，僅是杯水車薪，對于全國既有多層住宅加裝電梯的需求，有99%還未得到滿足[3]。

對于居住在多層無電梯住宅里的懸空老人來說，加裝電梯以實(shí)現(xiàn)無障礙出行，是日常生活的迫切需要。但由于需要加裝電梯的老公房數(shù)量巨大，以現(xiàn)有的速度推進(jìn)加裝電梯，多數(shù)懸空老人難以在有生之年享受到有電梯的日常出行。因此，提高加裝電梯的速度，加快推進(jìn)電梯加裝，才能盡快實(shí)現(xiàn)懸空老人的期盼。

2 加裝電梯的已有研究路徑和成果

城市更新中，老舊住宅的改造是世界性問題，面對人口老齡化的挑戰(zhàn)，提高既有住宅的可及性是普遍討論的主題。在世衛(wèi)組織歐洲區(qū)域的許多國家，障礙和功能限制的患病率占總?cè)丝诘?0%，并且在不久的將來可能會增加。有證據(jù)表明，大多數(shù)老年人居住的房屋具有臺階、樓梯、狹窄的門等環(huán)境障礙。歐洲大多數(shù)房屋都設(shè)有樓梯和門檻，只有27%的住宅被居民評估為易于到達(dá)[4]。研究表明，增加住宅改建和設(shè)備的投資，改善可及性，可降低老年人和殘疾人士的健康和社會護(hù)理費(fèi)用，大量節(jié)省國家衛(wèi)生服務(wù)和社會服務(wù)預(yù)算[5]。雖然在老建筑中安裝電梯、維護(hù)都需要花錢，但收益遠(yuǎn)大于投入。根據(jù)拉茲卡（Ratzka）1984 年在瑞典的研究，住宅安裝電梯翻新的費(fèi)用比原先的機(jī)構(gòu)護(hù)理費(fèi)用低40%，且通過安裝電梯，約有40%的殘疾人可以在家居住而不用進(jìn)入療養(yǎng)院；此外，對比發(fā)現(xiàn)，不安裝電梯造成的損失是電梯投資成本的數(shù)千倍[6]。

2.1 國外既有住宅加裝電梯的實(shí)踐

國外關(guān)于既有住宅加裝電梯的實(shí)踐和討論較多，如瑞典、芬蘭、新加坡、日本等。

（1）瑞典住房存量較早實(shí)現(xiàn)了普遍可及性，其主要方法是基于公共補(bǔ)助和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)措施，而不是對多單元建筑物的所有人施加要求[7]。

（2）芬蘭老年人的數(shù)量在未來10 年將從120 萬增加到150 萬，為此，政府通過提供住宅樓電梯安裝補(bǔ)貼來提高可及性。芬蘭政府立法確定了較高樓層的租戶要支付較高的安裝成本份額，根據(jù)芬蘭房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的2000 年—2018 年間公寓交易數(shù)據(jù)分析，安裝了電梯而導(dǎo)致的房屋價(jià)格溢價(jià)為2%[8]。

（3）新加坡電梯升級計(jì)劃（LUP）是新加坡建屋發(fā)展局（HDB）項(xiàng)目，對于在1996年之前建造的房屋區(qū)塊，當(dāng)時(shí)出于隱私和成本考慮，房屋的電梯僅用于某些樓層。為了適應(yīng)老齡化，提高可及性，電梯開始升級。與組屋升級計(jì)劃中的大多數(shù)便利設(shè)施一樣，這些升級由政府大量補(bǔ)貼，剩余部分的一部分將由鎮(zhèn)議會支付，其余的款項(xiàng)將由所有受益于電梯升級的單位業(yè)主支付。建屋發(fā)展局升級計(jì)劃委員會對擬升級組屋區(qū)居民年齡、需求、技術(shù)可行性和成本等多方面進(jìn)行分析，如果條件滿足，則公開展示電梯升級的方案和建議，進(jìn)行民意調(diào)查。住在組屋區(qū)內(nèi)符合條件的居民家庭可以投票，若有75%以上居民家庭投票贊成，則電梯升級計(jì)劃可以實(shí)行。

（4）既有住宅加裝電梯往往受現(xiàn)有建筑平面和結(jié)構(gòu)條件的制約，電梯不能?？吭谌霊魳敲?，居民還要再上下半層才能入戶。為了克服這樣的問題，日本對加裝電梯的建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面進(jìn)行了相關(guān)探討[9]。

2.2 國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)的歸類

十多年前，國內(nèi)已有加裝電梯的研究和討論，對加裝電梯的可行性、意義和前景做了展望[10-11]。近幾年，國內(nèi)關(guān)于加裝電梯的文獻(xiàn)明顯增加，基本以問題、案例、主題、對策等形式展開研究，可以歸納為4 個(gè)方面：①加裝電梯的設(shè)計(jì)和技術(shù)問題，如平面和剖面設(shè)計(jì)[12-14]、結(jié)構(gòu)方式[15-16]、技術(shù)難點(diǎn)[17-20]、施工組織[21]等；②加裝電梯的費(fèi)用問題，如各樓層的費(fèi)用分?jǐn)俒22-24]；③加裝電梯的機(jī)制、對策和政策問題，如政府作用[25-26]、長效機(jī)制[27]、各地加裝電梯的對策研究[28-33]等；④加裝電梯的居民意愿、參與和矛盾，如居民的參與[34-35]、加裝電梯中的沖突[36-37]等。關(guān)于加裝電梯中居民間的矛盾，尤其是底層居民的反對，在不少研究中都有提及。但是，對于如何破解加裝電梯中的矛盾，平衡各方的利益，尤其是如何合理補(bǔ)償加梯中利益受損的居民，形成加裝電梯的合力，還缺少系統(tǒng)、深入的討論。

3 加裝電梯居民間的內(nèi)在矛盾與政策立場

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，必須有2/3 以上業(yè)主同意才可以加裝電梯。在各地的實(shí)踐中，為了減少社會矛盾，往往要求90%以上的居民同意才能加裝，且設(shè)有一票否決權(quán)；而由于加裝電梯對居民的受益和受損程度差別巨大，居民對加裝電梯的態(tài)度并不統(tǒng)一。在這樣的嚴(yán)格制度下，加裝電梯受到的內(nèi)部阻力很大，在各地推行較慢。隨著政策的放寬，各地逐漸都減少了一致同意的比例，部分地方也取消了一票否決，加裝電梯推進(jìn)的速度有所加快。與此同時(shí)，居民間的矛盾也隨著電梯的加裝不斷暴露出來。

住在2 樓及以上樓層的居民基本都支持加裝電梯，他們給出的理由是：①可以讓懸空老人出行自由；②讓小孩、殘疾人等行動不便的群體出行方便；③在關(guān)鍵時(shí)刻，如生病急救或受傷時(shí)，需要用擔(dān)架運(yùn)送病人，電梯加裝后可以使急救的方式和速度都得到改善；④加裝電梯也能夠提高年輕人和普通群體的居住生活質(zhì)量，提升居住的體驗(yàn)感、舒適感。但對于一樓居民來說，以上的好處基本上沒有；相反地，還會因?yàn)榧友b電梯，在住房的隱私、噪音、采光等方面都會受到不利影響。也就是說，按目前的操作方式來加裝電梯，它的好處和意義只是針對部分或者說大部分人群來講的；而對于其中的少部分群體沒有意義，只有相反的后果。因此，要提升加裝電梯的意義和價(jià)值，就必須充分考慮加裝過程中處于受損群體的利益，采取適當(dāng)措施給予補(bǔ)償；否則，加裝電梯的意義將大打折扣。

政府的立場是支持加裝電梯。中央和各地推進(jìn)加裝電梯相關(guān)政策的不斷出臺，以及在加裝電梯同意人數(shù)和方式的變化上，顯示了政府的傾向。但是，政府的態(tài)度是希望居民間協(xié)商解決利益平衡問題，“居民如果都同意，可以支持加裝”，實(shí)現(xiàn)“利益最大化，影響最小化”。對于持不同意見的業(yè)主利益，政策也有充分考慮，例如，上海在《關(guān)于進(jìn)一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意見》中提出了“業(yè)主之間通過協(xié)商等方式解決加裝電梯中的利益平衡等事宜”“在業(yè)主自我協(xié)商的基礎(chǔ)上，居委會應(yīng)積極搭建社區(qū)協(xié)商平臺，引導(dǎo)各利益相關(guān)方理性表達(dá)意見訴求”。這些規(guī)定表明了政策既支持推進(jìn)加裝電梯，也充分考慮加裝電梯中居民間的利益平衡問題。但現(xiàn)實(shí)是，加裝電梯中，底樓居民的利益往往得不到保障，無論是決策者、參與者，還是其中的居民，都應(yīng)該看到這一點(diǎn)。但出于各方面考慮，決策者、受益者往往采用選擇性忽視的方式，對加裝電梯后樓下居民的損失輕描淡寫或大而化之。長此以往，非但不利于加裝電梯的快速推進(jìn)，更會給社區(qū)建設(shè)留下隱患。城市更新改造是雙輪驅(qū)動的，一個(gè)輪子是基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的改造，一個(gè)輪子是社區(qū)參與和社區(qū)建設(shè)。通過加裝電梯等舊區(qū)改造措施，不僅要改善居民的物質(zhì)需求環(huán)境，而且要使社會資本有所增加。倘若只是改善了建筑設(shè)施和環(huán)境，而相應(yīng)的社會資本、社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)非但沒有得到改善，反而受到了破壞，那么，留下的隱患遲早會爆發(fā)出來。

底樓居民的利益之所以被忽視或者被說服，是由于加裝電梯在技術(shù)上沒有更好的辦法，在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上資金缺口又太大。如何改善這一問題，平衡底樓居民的利益，是我們需要思考的問題。

4 加裝電梯中的經(jīng)濟(jì)利益平衡

現(xiàn)有的研究中對加裝電梯，各樓層費(fèi)用和分?jǐn)偙壤泻芏嗫陀^調(diào)查，并給出了相對理性的分?jǐn)偡椒ê捅壤?；但專家客觀的算法如何讓居民也覺得是可接受的客觀方案，這之間還是有一個(gè)距離。所謂每一層出資的客觀性，它的標(biāo)準(zhǔn)不僅來源于房屋的升值和貶值，也來源于居民對房屋升值、貶值的預(yù)期。根據(jù)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，人們對損失有十分厭惡的傾向，對在自己手中的東西有高估的傾向。因此，對于加裝電梯產(chǎn)生的損失，居民往往會過高的估計(jì)。也就是說，加裝電梯的客觀價(jià)值，在自由協(xié)商的過程中只能是一個(gè)參照，而心理期望的價(jià)格可能跟客觀的價(jià)值偏離很多，且往往是過高的偏離；對于要支付這部分費(fèi)用的樓上居民來說，他們無力承擔(dān)對底樓居民過高的費(fèi)用補(bǔ)償。如何將理論上的客觀分析變成居民在實(shí)際協(xié)商中可接受范圍內(nèi)的、有操作性的、可實(shí)行的價(jià)格，僅從價(jià)值客觀的角度來分析，還是有所欠缺的。由此，需要從居民協(xié)商的角度，以及從居民損失補(bǔ)償?shù)慕嵌?，來看待加裝電梯利益之間的平衡關(guān)系。

據(jù)調(diào)查，上海電梯公寓一樓住房的價(jià)格是樓上平均住房價(jià)格的90%；而對于沒有電梯的老公房，一樓和頂樓住房的單價(jià)相差不大，有時(shí)一樓住房的價(jià)格還會略高于頂樓。也就是說，加裝電梯以后，一樓和頂樓的房價(jià)要相差10%以上。目前，上海住房均價(jià)在5 萬元/m2左右；而老公房一般處于市區(qū)較好的區(qū)位，單價(jià)約在（6～10）萬元/m2之間，老公房的主流面積在30～60m2。一般情況下，一套普通老公房的價(jià)格在三四百萬元之間，10%的差價(jià)就有30 萬元～40萬元。假設(shè)加裝電梯以后，一樓住房的單價(jià)持平，頂樓住房的單價(jià)增加10%，那么加裝電梯后，政府的補(bǔ)貼和所有好處基本上被樓上的居民分?jǐn)偂Ｔ跊]有加裝電梯時(shí)，老公房的一樓相比頂樓更加容易出售交易；而加裝電梯后，情況則相反。對于二樓以上的居民，每戶平均獲利幾十萬元，而底樓居民沒有這方面的獲利。如果用直接經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆椒?，對一樓居民給予這么多補(bǔ)貼，不論是政府還是樓上的居民，都是難以直接承擔(dān)的。忽視一樓居民的經(jīng)濟(jì)損失是一種掩耳盜鈴的做法，但承認(rèn)一樓居民的損失，又沒有足夠的資金來補(bǔ)償。

如何來破解這個(gè)局面呢？首先，不論是樓上的居民還是樓下的居民，經(jīng)濟(jì)的增加或者損失都是賬面上的，還沒有直接兌現(xiàn)，除非馬上就去交易。因此，經(jīng)濟(jì)的獲利是一個(gè)預(yù)期的概念。政府雖然直接拿出這筆錢比較困難，但從將來的收入中適當(dāng)減免，卻相對比較容易。加裝電梯多出來的公共面積并沒有進(jìn)入產(chǎn)證，但實(shí)際上，這部分面積為樓上的居民服務(wù)，這才使得樓上居民的房價(jià)有所增值。鑒于此，政府可以出臺相關(guān)政策，對于愿意配合加裝電梯的底樓居民，在房屋出售時(shí)候減免其部分稅收；對于樓上居民在房屋出售時(shí)，則可適當(dāng)增加其交易稅收。因?yàn)榧友b電梯后增加的房價(jià)，有政府的補(bǔ)貼在里面，因而其出售時(shí)獲得的收益，部分可以稅收的形式重新回歸公共資金，繼續(xù)進(jìn)入政府舊改的公共資金池；否則，舊改公共資金的投入就不可能長久持續(xù)。

雖然居民的收益未有兌現(xiàn)，但一樓居民的損失是實(shí)實(shí)在在的，只給他們一個(gè)未來的收益預(yù)期，可否平衡目前利益損失的現(xiàn)狀呢？筆者認(rèn)為，居民的利益平衡應(yīng)該是在協(xié)商中達(dá)成的，而不是從外面去確立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，外在應(yīng)盡量給予公平的利益平衡方法。居民的協(xié)商是圍繞價(jià)值平衡點(diǎn)之間的一個(gè)波動，如果價(jià)值平衡點(diǎn)是公平的，協(xié)商則容易達(dá)成平衡。因此我們能做的，是盡量提供一些公平的策略和方法。這些策略和方法越多，居民協(xié)商時(shí)的辦法和工具就越多，居民之間就容易協(xié)商和平衡。

除了對一樓居民的預(yù)期收益，還可以增加現(xiàn)實(shí)收益。電梯加裝的方式中，有一種是以租代借，也就是第三方公司出錢將電梯建好，對每一戶使用居民收取費(fèi)用。這樣的方式可以在收取的費(fèi)用中增加一部分對一樓的補(bǔ)償費(fèi)用。也就是說，根據(jù)電梯使用的頻率和強(qiáng)度，每戶出資中有一個(gè)百分比分給一樓住戶，這樣，一樓每個(gè)月都會有一部分的收益。如此，一樓住戶就會有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的直接收入，即只要電梯使用，一樓就有收入。一樓得到了直接補(bǔ)償，積極性自然就會提高。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，對于人民的切身利益、重大利益，如果僅以情感和說服的方式，而沒有實(shí)質(zhì)的利益平衡措施，那將不符合市場經(jīng)濟(jì)自愿、公平交易的原則。認(rèn)同并尊重加裝電梯過程中各方的利益，提供更多的利益平衡方法供居民選擇，居民間會更容易達(dá)成共識和平衡。

5 加裝電梯中社區(qū)規(guī)則的建立

居民反對加裝電梯，不僅僅來源于實(shí)際的利益的損失，也來自于對常年所積累矛盾的一種情感訴求。如在傳統(tǒng)的多層住宅中，高層居民可能有從上面扔雜物、垃圾的行為。這對一樓居民的安全感、舒適感都造成了非常大的負(fù)面影響。一樓居民對樓上居民的這種行為，抱有非常大的怨氣。另外，老式公房的多層住宅，管道特別容易阻塞，導(dǎo)致污水四溢，嚴(yán)重地影響了一樓居民的生活。管道阻塞除了是設(shè)計(jì)和老化的原因，也可能是由樓上居民的使用習(xí)慣造成的。管道反復(fù)阻塞，一樓居民必然會有怨氣并越積越多，找不到發(fā)泄口。反對加裝電梯，實(shí)際上也是對以前積怨的一種回應(yīng)。在以前的政策下，心里本來就有怨氣的一樓居民不會去犧牲自己利益成就樓上的方便，所以加裝電梯非常難。如今加裝電梯政策放寬，加裝電梯進(jìn)度加快，但一樓沒有從心底里認(rèn)可和平衡，加裝電梯后居民之間的潛在沖突還是隱藏著，隨時(shí)可能在其他一些事情上爆發(fā)出來。因此，如何安撫好一樓居民的情緒，讓他們從心理上感到公平公正，也是非常重要的。

以往在既有住宅加裝電梯的過程中，社區(qū)工作者經(jīng)常采用的說服方式有：①以個(gè)人服從集體的角度，將群體的壓力不斷形象化、重復(fù)化，使不愿意加裝電梯的個(gè)人面臨不安和心理壓力；②以同情心來代替幫助行動。他們強(qiáng)調(diào)的是互相幫助的道德義務(wù)。但是，義務(wù)在群體成員間是對等的，樓上的居民希望一樓能體諒并同意加裝電梯；反過來，一樓居民認(rèn)為樓上也有義務(wù)幫助自己，不該加重自己住房困難的程度。如此反復(fù)，最終只能是陷入一個(gè)死循環(huán)?？梢娺@種說服方式并不可取。

情感補(bǔ)償就是重新伸張社區(qū)基本的規(guī)則，讓所有人的行為回到規(guī)則中來；當(dāng)行為偏離規(guī)則時(shí)，就應(yīng)得到相應(yīng)的懲罰。這既維護(hù)了規(guī)則，又維護(hù)了居民的利益。情感補(bǔ)償應(yīng)重新設(shè)立規(guī)范居民行為規(guī)范的規(guī)則，對違反社區(qū)公共行為規(guī)則的行為給予必要的、適當(dāng)?shù)膽土P，以減少違反規(guī)則的情況。這種做法是可行的、可操作的，因?yàn)閷θ魏我淮芜`規(guī)行為的有效處理，都是對一樓居民情感的有效維護(hù)和補(bǔ)償。在加裝電梯時(shí)，如果能夠建立社區(qū)的公共規(guī)則，讓任何違反公共規(guī)則的行為都受到約束，那么一樓居民就獲得了保護(hù)自己權(quán)利的規(guī)則。這就在規(guī)則上、制度上維護(hù)了一樓居民的利益，是對一樓居民情緒宣泄出口的一種有效疏導(dǎo)和補(bǔ)償。也就是在加裝電梯的過程中，既約束了樓上居民，又保護(hù)了一樓居民的一定權(quán)益，使一樓居民的心理相對平衡，對加裝電梯的贊成和支持傾向也就會有所增加。應(yīng)該說，這樣的保護(hù)是切實(shí)可行的。

那么，什么樣的規(guī)則是可操作、可行的？這需要在居民之間協(xié)商，由居民直接擬定。尤其是要由一樓居民提出方案，讓樓上的居民同意。至于如何在樓上和樓下之間協(xié)商，找到具有操作性的協(xié)商方案，這就需要社區(qū)志愿工作者多下功夫。一般來說，社區(qū)實(shí)踐規(guī)則的約束力、執(zhí)行力并不強(qiáng)，且缺乏有效監(jiān)管。樓下的利益受到樓上侵害的時(shí)候得不到證明和支持是常見現(xiàn)象。如何在加裝電梯的時(shí)候建立起有效規(guī)則，這是對社區(qū)建設(shè)短板的修補(bǔ)；此外，用規(guī)則來維護(hù)空間地位的不均衡狀態(tài)，保證處于空間不利地位的居民權(quán)利，也是社區(qū)建設(shè)規(guī)則需要突破的一個(gè)方面。

6 加裝電梯中的空間改造配套

老公房對于樓上居民來說，最大的痛點(diǎn)是懸空；而樓下居民最大的痛點(diǎn)是管道阻塞、房屋潮濕。加裝電梯解決了樓上出行自由的問題，而對樓下居民的痛點(diǎn)并無緩解，樓下居民參與的積極性、同意的可能性自然會降低。如果在加裝電梯的同時(shí)，適當(dāng)兼顧樓下居民居住空間的各種問題，在技術(shù)方案上采取切實(shí)可行的有效措施，提升一樓居民的居住舒適度和安全度，那一樓居民就有了加入到加裝電梯行動中來的積極性。

在現(xiàn)有的加裝電梯項(xiàng)目中，曾有在加裝電梯的同時(shí)對樓道管線進(jìn)行改造的例子，獲得了一樓居民的支持[38]。在加裝電梯的時(shí)候提出樓道管線改造，不但可以減少協(xié)商成本，而且可以節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本。況且老公房的管道堵塞，不只是對一樓居民有影響，對于二樓居民的影響也不??；為此，很多居民甚至直接在樓道里面打洞排管線，將生活廢水排放到外面的雨水溝里，對小區(qū)環(huán)境也造成了損害。因此，將加裝電梯和管道改造同時(shí)推進(jìn)，以綜合改造的方式回應(yīng)底樓居民的切身利益和關(guān)切，更容易得到他們的支持。

另外，加裝電梯時(shí)，對一樓的地面反潮、防水問題，也可以給予一定處理。一樓的地面反潮跟整棟樓的地面防潮處理有關(guān)。在南方地區(qū)，沒有地下室的一樓相對比較潮濕。在現(xiàn)有的老公房改造中，如果有新技術(shù)能在相對較少投資和空間改動的情況下，改善一樓的防潮能力，相信一樓居民也會積極響應(yīng)。

已有的建設(shè)案例表明，相較于單獨(dú)加裝電梯，綜合改造同時(shí)加裝電梯，既能節(jié)省成本，也易獲得居民支持，提高加裝速度。經(jīng)測算，如果結(jié)合舊住房綜合修繕來加裝電梯，可節(jié)省約15%左右的費(fèi)用。例如，上海風(fēng)荷苑小區(qū)綜合改造項(xiàng)目，在10d內(nèi)完成了43 部加裝電梯的簽約，其中一個(gè)重要原因就是對小區(qū)空間進(jìn)行多重改造，獲得了各層次居民的支持[39]；上海市虹口區(qū)逸仙小區(qū)結(jié)合美麗家園建設(shè)啟動整個(gè)小區(qū)加裝電梯，26 部電梯加裝在兩個(gè)多月內(nèi)先后啟動，目前整個(gè)小區(qū)正在加裝電梯的過程中（圖1）。

圖1 上海市虹口區(qū)逸仙小區(qū)加裝電梯現(xiàn)場

在今后的加裝電梯工作中，在條件允許的情況下，應(yīng)盡可能采取綜合改造配套的方式，充分考慮底樓居民居住條件的改善；同時(shí)，緩解樓上出行困難和樓下居住困難的問題，普惠樓上樓下居民，使一樓居民也有獲得感，從而支持加裝電梯和改造。

7 結(jié)語

加裝電梯是一項(xiàng)民生工程，在解決居民出行的同時(shí)，也應(yīng)促進(jìn)鄰里的和諧、社區(qū)的建設(shè)。本文針對加裝電梯中樓上樓下居民意見難統(tǒng)一的問題，分別從利益平衡、社區(qū)規(guī)則建立、綜合改造配套三個(gè)方面進(jìn)行探討，目的是為居民間的分歧找到可以達(dá)到共識的可能途徑。期待本文的研究能夠得到實(shí)踐部門的回應(yīng)，并在實(shí)踐中得到檢驗(yàn)，為加快推進(jìn)加裝電梯，促進(jìn)社區(qū)精準(zhǔn)治理做出貢獻(xiàn)。