試論房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量管理

胡磊

摘要：近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，政府的職能也逐步向建設(shè)服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。近幾年金融機(jī)構(gòu)制度的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的劇烈變化驅(qū)使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨變革。在激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面對的挑戰(zhàn)越來越嚴(yán)峻，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)能否識別新形勢的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)是否能夠抓住大數(shù)據(jù)時(shí)代信息化的機(jī)遇，是提升行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)，增強(qiáng)各估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力的關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià);質(zhì)量管理

引言

鑒于我國房地產(chǎn)市場火爆化程度的持續(xù)提升，和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的業(yè)務(wù)需求也出現(xiàn)了飛速增加，其重要價(jià)值表現(xiàn)在多個(gè)不同的方面，比如，房地產(chǎn)合資、銀行確認(rèn)房產(chǎn)抵押貸款額、國家征稅或者訴訟中確認(rèn)房地產(chǎn)價(jià)值等，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)工作者能夠盡量給出合理而又精準(zhǔn)的價(jià)格。

1房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從20世紀(jì)80年代開始，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才開始推廣，發(fā)展較晚，受我國獨(dú)特的基本國情所影響，導(dǎo)致整體房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直都是由政府主導(dǎo)的，且具有強(qiáng)烈的行政色彩?，F(xiàn)階段，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷提高，促使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及交易等活動(dòng)與資本市場得到了充分融合，此時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)在廣泛應(yīng)用中，可以選擇的服務(wù)對象和服務(wù)形式也出現(xiàn)了改變。在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)持續(xù)推廣中，從客觀角度分析，市場對專業(yè)人才數(shù)量的需求量越來越高。我國在借鑒國外優(yōu)秀發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，要求房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員必須持證上崗，并構(gòu)建了完善的職業(yè)資格制度，且在全國范圍內(nèi)推廣統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)資格考試制度。發(fā)展到現(xiàn)如今從事房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000家，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員數(shù)量也達(dá)到了25萬人以上。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)展現(xiàn)了蓬勃的發(fā)展趨勢，在實(shí)踐運(yùn)行中也存在很多問題，如行業(yè)立法過于老套，估價(jià)業(yè)務(wù)沒有完善的法律規(guī)定作為保障;行政管理部門存在越位現(xiàn)象，會(huì)阻礙市場發(fā)展的有效競爭;房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)素養(yǎng)及信譽(yù)度不達(dá)標(biāo)等。

2房地產(chǎn)估價(jià)的方法

2.1成本法

成本法共分為兩種，一種是成本積算法。是對已取得土地或者已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)各項(xiàng)成本的費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除其中不正常的因素價(jià)值，然后對正常的成本費(fèi)用進(jìn)行累積，扣除一定的資本利息與投資利潤后得出土地使用權(quán)價(jià)值的一種方法;第二種是重置成本法。是對現(xiàn)有房屋按照市場的標(biāo)準(zhǔn)，測算重新建造所需的成本，然后扣除資金、利息及相應(yīng)的建設(shè)利潤后得出的價(jià)值，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際的情況及相關(guān)的法律規(guī)范，確定房屋的成新率，再將二者相乘得出房屋估價(jià)的一種方法。

2.2比較法

比較法是將估價(jià)的對象與近期類似的房地產(chǎn)交易進(jìn)行比較，然后對其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修正，一估算出合理價(jià)格的一種方法。

2.3收益法

主要是顧及到房地產(chǎn)收益具備了連續(xù)性這一特征，選擇合理的資本化率，把估價(jià)房地產(chǎn)今后的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后再進(jìn)行累加，如此即可得到估價(jià)房產(chǎn)較為合理的價(jià)格。該方法將預(yù)期原理作為理論基礎(chǔ)，運(yùn)用對估價(jià)對象今后所要得到的收益進(jìn)行預(yù)測，從而估算房地產(chǎn)到了估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后所具有之價(jià)格。所以，如果要用這一方法來算出房地產(chǎn)價(jià)格，就一定要確保這一房地產(chǎn)具備現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益或者潛在收益，一般來說，在估算住宅、商務(wù)寫字樓、飯店等地產(chǎn)價(jià)格過程中會(huì)用到該方法。在運(yùn)用此法時(shí)還需要估價(jià)者可以對房地產(chǎn)今后收益與風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施精準(zhǔn)預(yù)測。如果每年的凈收益是一樣的，資本化率也會(huì)一致，收益年限就是有限年。

3房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量管理

3.1構(gòu)建完善的行業(yè)法律規(guī)定

有據(jù)可依和有法可依是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的有效前提條件。只有具備明確的法律規(guī)定，才能保障房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在發(fā)展中具備公正性、獨(dú)立性及客觀性等特點(diǎn)，以此充分展現(xiàn)中介服務(wù)的獨(dú)特職能。在我國法律規(guī)定持續(xù)推廣中，各行法律規(guī)定都得到優(yōu)化，此時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也要從中掌握機(jī)遇，對自身行業(yè)發(fā)展的法律規(guī)定進(jìn)行革新，并要求他們嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行工作，以此強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展中的職業(yè)道德素養(yǎng)。特別要加大對違規(guī)現(xiàn)象及行為的監(jiān)管，嚴(yán)格查處估價(jià)活動(dòng)中的違法違規(guī)現(xiàn)象，確保違規(guī)者與失信人都可以得到教訓(xùn)，這樣不僅能為行業(yè)發(fā)展樹立典型，而且可以嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)評估市場。

3.2引進(jìn)和開發(fā)新技術(shù)，提供工作效率

技術(shù)的創(chuàng)新是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的必然，自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)、云查勘系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)的相繼出現(xiàn)為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)注入新的血液。我們面對行業(yè)日益激烈的競爭，現(xiàn)在要做的不是止步不前，而是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，引進(jìn)新技術(shù)、開發(fā)新技術(shù)、完善新技術(shù)，充分利用大數(shù)據(jù)和先進(jìn)計(jì)算機(jī)技術(shù)，對房地產(chǎn)市場未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別、判斷和分析，才是行業(yè)要深挖潛力的重點(diǎn)內(nèi)容。

3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人員能力與素質(zhì)建設(shè)

在當(dāng)前情況下，針對我國房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)和水平參差不齊的現(xiàn)象，我們應(yīng)學(xué)習(xí)外國的方式，嚴(yán)格房地產(chǎn)評估人員的選拔，要想成為房地產(chǎn)估價(jià)人員，必須經(jīng)過嚴(yán)格的考試。另外，對于現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)人員，相關(guān)單位應(yīng)加強(qiáng)對他們的培訓(xùn)，引導(dǎo)他們學(xué)習(xí)先進(jìn)的理論知識，掌握科學(xué)的評估方法，這樣才能保證房地產(chǎn)價(jià)值評估結(jié)果的客觀性、公正性和準(zhǔn)確性。

結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)不但是非常重要的經(jīng)濟(jì)類資源，而且還是十分熱門的商品與資產(chǎn)，是現(xiàn)代人極為重要的投資方式之一。由于我國房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)變得愈加重要起來，嫻熟地應(yīng)用各類常見的估價(jià)方法是非常重要的。只有較好地掌握了這些估價(jià)方法，才能在實(shí)踐中選擇最合理的方法加以運(yùn)用，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)實(shí)現(xiàn)更好地發(fā)展。

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