長(zhǎng)租公寓“租金貸爆雷”現(xiàn)象原因剖析及對(duì)策建議

張豐華 廣西大學(xué)商學(xué)院

進(jìn)入2020年以來，突如其來的新冠疫情肆虐了各行各業(yè)的正常發(fā)展，疫情帶來的公司收入大幅度下降、回款時(shí)間拉長(zhǎng)、生產(chǎn)停滯等因素對(duì)于企業(yè)更是極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，甚至有一些經(jīng)營(yíng)能力較弱的企業(yè)因此而宣告破產(chǎn)，其中就有不少長(zhǎng)租公寓公司“暴雷”。在2018年以來頻有長(zhǎng)租公寓因?yàn)椤白饨鹳J”鏈條斷裂而公司出現(xiàn)破產(chǎn)的情況，不少當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)租金貸的監(jiān)管，但“租金貸”暴雷的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，特別是2020年這樣特殊的年份，長(zhǎng)租公寓行業(yè)中的某企業(yè)也出現(xiàn)了財(cái)務(wù)上的巨大問題?！白饨鹳J”的問題頻有發(fā)生，追根到底并非是工具本身的問題，而是在一個(gè)新型金融工具出現(xiàn)之時(shí)，相關(guān)監(jiān)管部門并未形成有效地制度配合，從而導(dǎo)致了一系列的問題發(fā)生。基于此，本文針對(duì)長(zhǎng)租公寓的研究，不僅有利于規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的正常發(fā)展，也可以在現(xiàn)實(shí)意義上給與政策制定者一定的參考價(jià)值。

一、長(zhǎng)租公寓及“租金貸”產(chǎn)生背景和運(yùn)營(yíng)模式

（一）“租金貸”產(chǎn)生背景

長(zhǎng)租公寓作為一種新型的租賃形式，憑借其穩(wěn)定的租賃關(guān)系、良好的房屋品質(zhì)和制度化的管理體系成為現(xiàn)在很多租戶的選擇。近些年大量的長(zhǎng)租公寓也如雨后春筍在全國(guó)各地迅速發(fā)展開來，許多地產(chǎn)公司或一些其他企業(yè)也紛紛在長(zhǎng)租公寓行業(yè)大力布局，可以看出市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓這一新型房屋租賃形式的認(rèn)可。

而在長(zhǎng)租公寓快速興起的同時(shí)，“租金貸”這一新型貸款形式也隨之在房屋租賃行業(yè)迅速發(fā)展。從字面意思可以理解出，“租金貸”即針對(duì)租金而形成的貸款形式，本質(zhì)上也是一種金融工具，其主要作用是為承租人解決資金上壓力，也可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)各個(gè)主體的共同利益，如果能良性操作，對(duì)于長(zhǎng)租公寓整個(gè)市場(chǎng)來說必定是強(qiáng)力的助燃劑。因此不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方也紛紛對(duì)租戶開放該還租形式，并且鼓勵(lì)租戶選擇。而這種新型貸款形式對(duì)于剛畢業(yè)參加工作的職場(chǎng)新人或者經(jīng)濟(jì)壓力較大的個(gè)人來說，“租金貸”這種貸款形式很好的緩解了他們的房租壓力。但由于存在不少租戶對(duì)“租金貸”這一新型貸款形式了解不深，有不少租戶在選擇入住長(zhǎng)租時(shí)并未考慮背后便選擇辦理“租金貸”，從而形成了“套路貸”的騙局。

（二）長(zhǎng)租公寓及“租金貸”運(yùn)營(yíng)模式

在長(zhǎng)期出租公寓租賃的通常形式中，出租公寓方一般以“運(yùn)營(yíng)商”的名義與房東簽訂管理合同，目的即獲得房源的具體信息，以便為租客提供服務(wù)。然后代表房源所有方與租戶簽訂鞋子，這僅包括經(jīng)紀(jì)和租賃層面的關(guān)系。但是，在引入貸款這一金融工具之后，除了其他租賃合同的常規(guī)租賃關(guān)系外，承租人還從第三方金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，即“租金貸”，并且承租人將從金融機(jī)構(gòu)的貸款向服務(wù)提供商提供一次性貸款，并簽訂了貸款合同。根據(jù)租戶和金融機(jī)構(gòu)所簽協(xié)議，如果借款人未能按時(shí)償還貸款給第三方金融機(jī)構(gòu)，則借款人應(yīng)對(duì)違約后果承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，當(dāng)供應(yīng)商給房屋所有者償還房租時(shí)，大多數(shù)供應(yīng)商會(huì)按月或者按季度給原始房主支付租金，從而擴(kuò)大了運(yùn)營(yíng)商的資金使用活動(dòng)范圍。實(shí)際來看，運(yùn)營(yíng)商運(yùn)用房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)雙方存在信息差，在市場(chǎng)中充當(dāng)一個(gè)“中介”的角色，而與租戶簽訂的合同實(shí)際意義上是“轉(zhuǎn)租合同”，原本意義上的中介商只是靠信息差賺取信息銷售費(fèi)用，由于存在有“租金貸”的存在，使得運(yùn)營(yíng)商成為了一個(gè)資金的“蓄水池”。然而在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況中，存在有不少的網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)假借金融創(chuàng)新的名義進(jìn)行監(jiān)管套利，從而導(dǎo)致“租金貸”在多個(gè)方面的暴露出諸多問題。

二、長(zhǎng)租公寓“租金貸”現(xiàn)存問題

（一）在承租人未充分了解的情況被“套路貸”

合同雙方本應(yīng)在自愿及誠(chéng)實(shí)信用原則系平等民商事主體間來簽訂合同，即承租人和公寓運(yùn)營(yíng)方應(yīng)在雙方均充分了解具體情況后，處于信息對(duì)稱的情形下才進(jìn)行合同簽訂。然而在實(shí)際情況中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方借助信息不對(duì)稱情形中的主動(dòng)地位，采取欺瞞謊報(bào)誘導(dǎo)等不合規(guī)的手段促使承租人在并未充分查看理解合同后邊簽下協(xié)約。租戶在不知情的情況與運(yùn)營(yíng)方在除了租賃協(xié)議之外又簽訂了一份貸款協(xié)議，導(dǎo)致原本就有經(jīng)濟(jì)壓力的租戶負(fù)擔(dān)上更重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這實(shí)際上長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的目的是為租金收入用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)或投資收益，這是有變相的盜用他人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行非法融資的嫌疑。

（二）分期的貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大

由于長(zhǎng)租公寓在整個(gè)運(yùn)營(yíng)體系中并未承擔(dān)資金和信用上的風(fēng)險(xiǎn)，因此在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方與租戶簽訂協(xié)議時(shí)并未對(duì)租戶進(jìn)行認(rèn)真的審查和防控手段，從而導(dǎo)致“租金貸”的違約率相對(duì)于其他形式的貸款來說違約率較高，從而影響整個(gè)運(yùn)營(yíng)體系的穩(wěn)定。首先，大多數(shù)與長(zhǎng)租公租合作的都是互聯(lián)網(wǎng)租賃公司，此類公司的來源客戶有著較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于“租金貸”均為在線簽約，因此在簽訂租賃住房分期貸款協(xié)議時(shí)只能使用更簡(jiǎn)單的方法（例如身份驗(yàn)證和收入證明）來預(yù)防和管理借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，但更重要的承租人全面的財(cái)務(wù)和財(cái)務(wù)方面的信用狀態(tài)卻難以衡量把握。最后，如果租戶、運(yùn)營(yíng)商或房東違反合同，而作為三方關(guān)系最為弱勢(shì)的租戶，往往權(quán)利最難以得到保證。

（三）“租金貸”資金運(yùn)營(yíng)中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)行模式下，由于“租金貸”的存在，使得整個(gè)商業(yè)模式存在了一定的金融屬性。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方使用“租金貸”業(yè)務(wù)獲得網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)發(fā)放給承租人的房租貸款，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)一般發(fā)放貸款以年付的形式一次性付給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方，而運(yùn)營(yíng)方則是分批次按季度或者按月把這批貸款轉(zhuǎn)到房東的賬戶中，而這其中的期限錯(cuò)配就形成了一定量的資金池。并且隨著長(zhǎng)租公寓用戶數(shù)量的增大，資金池中的資金數(shù)額也一直在增長(zhǎng)，但由于金融監(jiān)管部門對(duì)于這方面資金的監(jiān)管缺位，公寓運(yùn)營(yíng)方利用資金池里資金繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，或者將資金投資到其他項(xiàng)目中獲得受益，造成了資金濫用的情況。因此通過“租金貸”這種新型租賃公寓的運(yùn)用，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方已經(jīng)具備了一些金融機(jī)構(gòu)的特征，但卻并未收到金融機(jī)構(gòu)應(yīng)受到的監(jiān)管與制約，從而導(dǎo)致了極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)“租金貸”的完善措施

“租金貸”作為原本定位于服務(wù)租戶的一款創(chuàng)新金融工具，然而在我國(guó)退出之后便發(fā)生根本上的變化，成為不少網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的套利工具。但從其產(chǎn)生原因的角度來看，“租金貸”的存在和良性發(fā)展對(duì)于我國(guó)住房租賃的長(zhǎng)期發(fā)展仍有一定的積極意義，因此應(yīng)該重視其合理性的基礎(chǔ)上，規(guī)范長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方和“租金貸”相關(guān)的一些風(fēng)險(xiǎn)行為。只有從多個(gè)角度同時(shí)入手，才能逐步化解現(xiàn)有市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（一）明確運(yùn)營(yíng)商和相關(guān)網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)

首先要明確運(yùn)營(yíng)商的信息公開和貸款提醒的義務(wù)。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)體中應(yīng)定位于中介服務(wù)的地位，因此應(yīng)該嚴(yán)格遵守居間服務(wù)的職責(zé)和定位，在合同簽訂前要與租戶充分解釋網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)、金額以及貸款償還等各個(gè)方面的注意事項(xiàng)，不能誘導(dǎo)等形式蠱惑承租人簽約，應(yīng)該讓承租人在充分了解的前提下建立合約關(guān)系。其次要強(qiáng)化網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的審核義務(wù)。對(duì)于申請(qǐng)“租金貸”的租戶，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)需要發(fā)放貸款前，充分了解貸款人的償還能力和個(gè)人信用等信息，只有在充分了解后并認(rèn)真評(píng)估后，方可下發(fā)貸款。

（二）控制“租金貸”產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通過“租金貸”形成的資金池對(duì)于尚未形成有效監(jiān)管的市場(chǎng)體制來說是個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)，從而造成了資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督，建立履約保證制度，保護(hù)房客和房東的合法權(quán)益。此外也可以參考P2P監(jiān)督的代管制度，要求運(yùn)營(yíng)方將資金池中的資金轉(zhuǎn)交到銀行委托保管，以確保其資本賬戶清晰并且專款專用。

（三）推出住房租賃貸款專用貸款

“租金貸”的出現(xiàn)并在租房人群中收到熱捧也在一定層面上反映出市場(chǎng)對(duì)于“租金貸”的需求，因此還需正規(guī)金融機(jī)構(gòu)建立此項(xiàng)專用貸款幫助該部分這方面需求的人群，建立起良好的金融生態(tài)環(huán)境，給長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方和租客雙方提供一定的資金支持。同時(shí)對(duì)原有并在保有“租金貸”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格考核，對(duì)不符合要求的“租金貸”及其所屬機(jī)構(gòu)，要嚴(yán)格管控。

（四）保護(hù)租客、房東的合法權(quán)益

在長(zhǎng)租公寓運(yùn)行模式中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方處于較高地位，往往在運(yùn)營(yíng)方出現(xiàn)資金問題時(shí)，租客和房東的權(quán)益不能得到有效保證，因此還需進(jìn)一步完善這方面的法規(guī)體系，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，從而切實(shí)的保障租客和房東的切身利益。