局部區(qū)域樓市過(guò)熱，誰(shuí)在興風(fēng)作浪

王優(yōu)玲 鄭鈞天 趙瑞希

未來(lái)樓市要繼續(xù)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，需堅(jiān)持“房住不炒”的定位，從供需兩端發(fā)力，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加大調(diào)控力度和精確度，并加強(qiáng)整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。

“打新潮”“萬(wàn)人搖”“二手房跳價(jià)”……今年以來(lái)，樓市熱點(diǎn)不斷，一線城市成為房?jī)r(jià)上漲龍頭，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性。

未來(lái)樓市要繼續(xù)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，需堅(jiān)持“房住不炒”的定位，從供需兩端發(fā)力，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加大調(diào)控力度和精確度，并加強(qiáng)整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。

房?jī)r(jià)漲幅整體平穩(wěn)局部區(qū)域熱度較高

一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較為穩(wěn)定，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)全局性上漲，但長(zhǎng)三角、珠三角、中部等地區(qū)局部出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，需引起高度重視。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同。

“從市場(chǎng)周期、季節(jié)性、市場(chǎng)情緒等因素來(lái)看，今年3月份，我國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交較為活躍?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜說(shuō)，從總體看，各線城市新房環(huán)比漲幅均在1%及以內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅整體保持平穩(wěn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，4個(gè)一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比分別上漲1.4%、1.1%、1.4%和0.4%，二線、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，近期樓市過(guò)熱苗頭集中在一些熱點(diǎn)城市。這些城市的人口流入規(guī)模較大，疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)表現(xiàn)較好，資本尤其民間資本活躍。

“本輪樓市過(guò)熱苗頭的出現(xiàn)，是在我國(guó)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得重大戰(zhàn)略成果的背景下，在相關(guān)地方存在套利機(jī)會(huì)和政策空隙的情況下，由炒房帶頭、投資及消費(fèi)跟隨綜合作用所導(dǎo)致的?！蹦啭i飛說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上海和深圳均在年初升級(jí)了樓市調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)得以抑制，但目前依然高位運(yùn)行，需警惕其他地區(qū)受其影響?！耙痪€城市樓市從2020年‘翹尾’到2021年‘小陽(yáng)春’，其核心原因是信貸政策仍較為寬松。”

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度人民幣貸款增加7.67萬(wàn)億元，同比多增5741億元。3月末，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)14.5%；個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款同比增長(zhǎng)24.6%，比上年同期高11.5個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)控嚴(yán)陣以待政策信號(hào)明確

今年以來(lái)，各地密集出臺(tái)調(diào)控政策措施，累計(jì)已達(dá)百余次，“打補(bǔ)丁”堵漏洞，創(chuàng)新政策工具，為熱點(diǎn)區(qū)域降溫。

3月份以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)十幾座城市出臺(tái)樓市新政，上海首先發(fā)力，杭州、寧波、嘉興、無(wú)錫、湖州陸續(xù)跟進(jìn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的督導(dǎo)和預(yù)警，針對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫問(wèn)題，近期約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人。

值得注意的是，南昌市發(fā)布政策中，有的條款與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求不符，政策發(fā)布第二天即被叫停。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)當(dāng)日，廈門(mén)市發(fā)布整治二手房市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工作方案；寧波收緊限購(gòu)政策，收緊稅費(fèi)政策，建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制；浙江銀保監(jiān)局發(fā)布關(guān)于消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入房市存在風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)提示。

“二手住房交易參考價(jià)格制度成為今年各地管控二手房市場(chǎng)的重要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)，這說(shuō)明監(jiān)管層將強(qiáng)化對(duì)二手房交易市場(chǎng)的監(jiān)管?！币拙又菐?kù)研究中心研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，針對(duì)套利新舊住房?jī)r(jià)差的炒房行為，可嘗試對(duì)二手房市場(chǎng)加碼某些交易限制。

今年以來(lái)，金融管理部門(mén)設(shè)置“兩條紅線”，控制資金流入樓市規(guī)模，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入樓市保持高壓監(jiān)管處罰態(tài)勢(shì)。自然資源部要求各重點(diǎn)城市繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量，對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

倪鵬飛說(shuō)，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，要進(jìn)一步完善監(jiān)測(cè)預(yù)警，密切關(guān)注重點(diǎn)城市的樓市指標(biāo)尤其是先行指標(biāo)的異常變化，及時(shí)分析原因、發(fā)出預(yù)警并做出響應(yīng)。密切關(guān)注重點(diǎn)市場(chǎng)主體的動(dòng)向，當(dāng)前尤其要重視炒作資本對(duì)熱點(diǎn)城市樓市的“關(guān)注”。同時(shí)，讓調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，加大違規(guī)懲處力度，既精準(zhǔn)打擊炒房，又可更好滿足剛需。

正源清流整頓市場(chǎng)嚴(yán)查中介炒作行為

在北京看房的李先生向記者講述了近期遭遇中介“忽悠”的經(jīng)歷：在廣南小區(qū)看一套房，中介一周內(nèi)將價(jià)格從550萬(wàn)元提到630萬(wàn)元，并企圖造成虛假出售印象；在天倫北里小區(qū)看房，中介騙業(yè)主說(shuō)有客戶全款購(gòu)房，再將虛假消息釋放給其他客戶；沒(méi)看房意愿時(shí)，被中介拉去信德園小區(qū)，充當(dāng)“走馬燈”。

在上海，不少中介利用新房難搖、大肆鼓吹二手房市場(chǎng)即將迎來(lái)量?jī)r(jià)齊漲。記者暗訪發(fā)現(xiàn)，更有不少二手房中介利用購(gòu)房者新房搖中概率低的心理賺取“號(hào)頭費(fèi)”，聲稱可以為購(gòu)房者引薦開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人員?！坝械臉潜P(pán)確實(shí)有內(nèi)線，但多數(shù)樓盤(pán)我們就是博個(gè)概率，反正對(duì)我們來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么損失?！痹撝薪樘钩小?/p>

發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或散布謠言、“一房多賣(mài)”、捂盤(pán)惜售、捆綁搭售……中介的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，會(huì)像毒瘤一般侵入樓市肌體，誤導(dǎo)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性行為，推高房?jī)r(jià)。

多地重拳整治市場(chǎng)亂象，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。4月16日，北京西城區(qū)房管局聯(lián)合多部門(mén)開(kāi)展中介機(jī)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查，堅(jiān)決查處違規(guī)發(fā)布房源信息、用不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)、炒作學(xué)區(qū)房等行為。合肥提出“嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象”；西安提出“規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為”；海南省提出“全面清理整治房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購(gòu)政策騙購(gòu)、變相漲價(jià)、違規(guī)銷(xiāo)售等違法違規(guī)行為”。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)長(zhǎng)期存在各類(lèi)亂象，“興風(fēng)作浪”擾亂市場(chǎng)正常預(yù)期，多地出臺(tái)措施予以嚴(yán)格規(guī)范，進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)決嚴(yán)格調(diào)控的政策導(dǎo)向。要關(guān)注各類(lèi)自媒體和各類(lèi)微信群推廣樓盤(pán)等行為，強(qiáng)化對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)查中介炒作推高房?jī)r(jià)預(yù)期行為。