淺析房地產價格的影響機理——以濟南軌道交通為例

【摘要】影響濟南房地產價格的因素多種多樣，影響機理也不盡相同，需要對其進行合理的分類和分析。本文將影響濟南房地產價格的因素分為了六大類，即社會因素、經濟因素、行政因素、區(qū)位因素、鄰里因素和結構因素，并著重分析濟南軌道交通對房地產價格的影響。

【關鍵詞】房價;軌道交通;地鐵

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.014

當前社會，房地產價格的話題始終熱度不減，中央也一直采取調控政策來保持房價的穩(wěn)定。對濟南來說，房價和影響房價的因素也成為老百姓日常關心的熱點話題之一。本文對房地產價格的影響機理進行梳理，并結合濟南軌道交通進行相關分析。

1、房地產特征概述

房地產又被人稱之為不動產，嚴格來說其包涵了三部分內容，分別為土地、建筑物以及固定在其上的實物和各種權益，是實物與權益的結合體。房地產作為一種商品，其擁有一般商品所不具備的諸多特征，比如土地的自然資源價值、較強的保值及增值性質、長久的使用壽命、固定的區(qū)域位置等等。

2、濟南房地產價格的影響因素

影響房地產價格的因素眾多，根據(jù)認識角度不同，分類的方法也不盡相同。筆者將影響濟南房地產價格的因素進行梳理并分為以下六大類，即社會因素、經濟因素、行政因素、區(qū)位因素、鄰里因素和結構因素。

2.1社會因素

影響濟南房地產價格的社會因素包括政治局勢、社會治安狀況、居民對房地產的投機心理。政治局勢不穩(wěn)定會導致社會的動蕩，從而影響消費者對房地產的投資信心。社會治安狀況的好壞，關系著人民生命和財產是否能得到有效保障，也影響到房地產的價格的漲跌。房地產投機者對房地產價格未來的預期同樣會影響房地產價格，通常預期價格下跌時，投機者紛紛拋售，使得價格進一步下跌;當預期價格上漲時，則反之。

2.2經濟因素

經濟因素包含了城市經濟地位、居民真正收入（非通脹）、物價、銀行利率等，這些都對濟南房地產價格產生影響。城市經濟地位直接影響城市房地產價格的高低。居民真正收入則直接決定了人們購買房地產能力的大小。材料價格、人工費上漲，使得房地產的開發(fā)成本上漲;生活必須品價格上漲，則讓居民減少對住房投資的能力。較高的房價使得很多居民貸款買房，銀行利率間接影響了房地產的價格。

2.3行政因素

影響濟南房地產價格的行政因素，主要是指政府制定的房地產相關制度、政策等。房地產相關制度決定了各方面的規(guī)則，這是影響房地產價格的基本行政因素。房地產相關政策則表明了政府對房地產市場的態(tài)度，通常會通過調控來調節(jié)房地產價格。行政區(qū)域劃分的變動，如萊蕪市劃歸濟南等，都會影響著房地產價格。城市的發(fā)展規(guī)劃，如土地用途變更、建筑物容積率調整等規(guī)定，也對房地產價格產生很大影響。

2.4區(qū)位因素

區(qū)位因素主要是指某房地產與其它區(qū)域在空間位置上的關系，是濟南居民購房最?？紤]的因素。它包含與市中心及次中心距離、與CBD距離、與城市重大項目距離、與重要景點距離、交通便捷程度等。比如濟南龍奧大廈和奧體中心，其遠離濟南市中心，但其周邊價格居高不下;比如濟南南外環(huán)高架，在與濟南東、北、西高架完全打通后，價格也有較大提高。

2.5鄰里因素

鄰里因素是針對房地產周邊小范圍內的社會、經濟、環(huán)境等因素而言的，通常意義上可簡單理解為周邊配套和環(huán)境。良好的周邊配套會對房地產價格產生正面的影響，比如濟南萬象城推高了周邊房價，中小學、幼兒園等教育配套設施使得濟南學區(qū)房價格穩(wěn)居高位。周邊環(huán)境則包括了自然、人文環(huán)境，比如周邊景觀公園、內部衛(wèi)生、小區(qū)綠化、居民素質等，都會影響房價的高低。

2.6結構因素

結構因素是房地產的自身因素，它反映了房地產的自身狀況，是濟南購房者選擇房地產的重要條件。就土地而言，土地的地勢、形狀、面積、產權狀況等，都影響其價格;就建筑物而言，面積、戶型、容積率、樓間距、樓層的高低、朝向和通風情況、裝修的狀況等，都會相應地體現(xiàn)在房地產的價格上。

3、濟南軌道交通對房地產價格的影響機理

濟南目前已經建成了三條軌道交通線路，分別是1號線、2號線和3號線，其余線路正在規(guī)劃中。濟南軌道交通對房地產價格影響的機理主要有以下幾方面。

3.1良好可達性，出行成本降低

隨著濟南城市發(fā)展的加快，城市的邊界不斷擴大，濟南已形成了多中心并存的模式。對于濟南購房者而言，如何便捷、快速的到達自己想去的地方，成為選擇房地產的重要因素。

濟南軌道交通建設較晚，但作為濟南重要交通方式之一，它不受天氣狀況的影響，提高了居民的出行速度、減少了出行成本。作為濟南新的交通走廊，軌道交通開拓了城市的活動區(qū)域，起到了擴大城市生活和生產空間的作用，帶動了城市區(qū)域房地產的同步發(fā)展。濟南軌道交通的建設，使得其周邊區(qū)域的價值得到提升，從而提高了周邊房地產的價格。

3.2帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展，提升了消費者的升值預期

濟南軌道交通帶來了良好可達性，特別貫穿濟南東西部的2號線，在建設過程中就已經帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展，在一些原本沒有商業(yè)的區(qū)域形成了新的商業(yè)組團。越來越多的人意識到了軌道交通周邊房地產的巨大升值潛力，提升了消費者對于房地產價格的升值預期，帶動了房地產價格的進一步增長。

3.3強化城市中心，加強區(qū)域交流

濟南傳統(tǒng)商業(yè)中心已經發(fā)展成熟，各新中心也急速發(fā)展。但濟南東西方向狹長，甚至形成了東西互不來往的“傳統(tǒng)”。在軌道交通帶來的快捷和便利的前提下，人們可以更加方便的來往于這些商業(yè)中心與城市周邊，既帶動了傳統(tǒng)商業(yè)中心的發(fā)展，又可以緩解傳統(tǒng)商業(yè)中心存在的交通壓力大等問題。隨著濟南軌道交通一系列貫穿東西部線路的建設，各區(qū)域的交流將帶動濟南進一步的發(fā)展。

3.4改變了土地利用方式和開發(fā)強度

濟南軌道交通引起周邊地價提高，也會影響土地的利用方式。地價的提升對對工業(yè)、商業(yè)和住宅用地影響較大。軌道交通沿線影響范圍內的土地更多地偏向于住宅、商業(yè)性質的開發(fā)，而工業(yè)用地則遷往市郊。隨著軌道交通周邊用地的開發(fā)，土地資源勢必越來越緊張，土地開發(fā)強度也會加大，比如加大住宅的容積率。而土地利用方式和開發(fā)強度不斷改變，在有利于土地資源的優(yōu)化配置，也影響著軌道交通周邊的房地產價格。

3.5造成了一定的負面影響

濟南軌道交通在帶來了大量正面影響的同時，也不可避免的帶來一定的負面影響，主要包括建設期間的噪音、揚塵和交通不便，站點附近大量人流聚集可能帶來的社會問題，地上交通線路的噪音影響，地下交通線路的振動影響，占地所帶來的生態(tài)方面的影響等，這些都會對房地產價格產生負面影響。

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