加強房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查工作的幾點建議

李國華

摘? 要：對建筑的測繪成果進(jìn)行質(zhì)量檢查是房地產(chǎn)工作環(huán)節(jié)組成的重要部分。測繪是房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)和前提，質(zhì)量檢查是測繪工作的保障，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展離不開測繪工作和質(zhì)量檢查工作的結(jié)合，雙管齊下，才能確保工作的有效開展。本文將根據(jù)測繪工作的目的和特點，提出改善測繪工作和質(zhì)量檢查工作的幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);測繪成果;質(zhì)量檢查

一、引言

隨著全民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的浪潮，住房和民生問題越來越被政府所重視，房屋面積作為結(jié)算房屋價格的重要依據(jù)，關(guān)系到各方的利益。群眾在看房購房的時候比較關(guān)心的問題之一就是建筑的面積大小，房地產(chǎn)糾紛中常常引起廣泛爭議的也是建筑的面積問題，而建筑的面積就是依靠測繪工作來確定的。因此，加強房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查工作是房地產(chǎn)信息真實性與可靠性的重要保障。

二、房地產(chǎn)測繪工作概述

（一）房地產(chǎn)測繪的目的

房地產(chǎn)行業(yè)中所進(jìn)行的測繪工作一般是為了形成房地產(chǎn)平面附圖，作為日后開展項目開發(fā)工作的基礎(chǔ)資料。房地產(chǎn)平面附圖除了可以用來申請房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和入檔房籍管理，還能用來征收稅費，甚至為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供一手資料。房地產(chǎn)的測繪應(yīng)當(dāng)以國家規(guī)定的測量規(guī)范為依據(jù)，結(jié)合各省市的實際情況，查詢相關(guān)的法律法規(guī)，在實地工作中進(jìn)行精確地測量和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦L制。

（二）房地產(chǎn)測繪的特點

房地產(chǎn)的測繪工作是房地產(chǎn)項目開發(fā)起始階段的必要一環(huán)，做好房屋的測繪工作是保證項目順利進(jìn)行的前提和必要條件，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。測繪工作一般是在較為開闊的地段展開，測繪圖的比例一般比較大，用于清晰的標(biāo)注一些必要的房地產(chǎn)要素：比如房屋的建造位置、房屋的質(zhì)量要求、房屋的權(quán)屬問題等等。一份專業(yè)的測繪圖必須要做到信息準(zhǔn)確、內(nèi)容詳實，圖上需要標(biāo)注的內(nèi)容是非常多的。而且測繪圖對這些信息的準(zhǔn)確度要求也極高，即使是再小的誤差，也會導(dǎo)致實際工程中幾十米甚至幾百米的差距，會給整個項目帶來難以估算的嚴(yán)重，小到經(jīng)濟(jì)損失，大到法律糾紛。這決定了測繪工作的復(fù)雜性，它既是一個項目的基礎(chǔ)部分，也是影響項目成敗的關(guān)鍵部分。

（三）房地產(chǎn)平面附圖的成圖過程

無論是房屋的新建或改建，出售或上市，只要涉及到房屋的交易和產(chǎn)權(quán)變更，就需要業(yè)主到有關(guān)房屋管理的測繪部門提交申請，委托專業(yè)人士來進(jìn)行測繪，最終形成新的房地產(chǎn)平面附圖。其測繪過程和成圖過程都有一套非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和流程（如圖1.1），測繪部門在接收案件之后，需要先做一些計劃和準(zhǔn)備工作，之后進(jìn)入外業(yè)測量階段，測量結(jié)束后轉(zhuǎn)入內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)整理和計算，然后將測繪的初步成果送往審查部門。審查分為初審和復(fù)審，檢查合格之后，房地產(chǎn)平面附圖的出圖才算完成。測繪后的房地產(chǎn)平面附圖可以拿到房屋產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行登記或交易[1]。

測繪單位在接收測繪案件時，務(wù)必確保申報材料的完整性和準(zhǔn)確性，目的是為了全面了解測繪對象的具體情況，申請人盡可能將需要測繪的房產(chǎn)要素一一列清。測繪人員想要確保測繪的成果和質(zhì)量，就必須落實最基礎(chǔ)的資料調(diào)研工作，為后續(xù)的工作開展提供基礎(chǔ)支撐。對于申報材料中的數(shù)據(jù)、文件、資質(zhì)等，必須確保其真實性和準(zhǔn)確性，做到重要文件有簽名、相關(guān)單位有公章，確保重要信息來源性和可查性。

（四）完善測繪過程工作

建筑測繪工作是工程質(zhì)量的保障措施，只有不斷完善測繪過程中的工作細(xì)節(jié)，才能夠保證房地產(chǎn)工程的安全和質(zhì)量。完善測繪過程工作可以通過以下四種方式來實現(xiàn)：堅持開例會，做工作報告。房地產(chǎn)測繪領(lǐng)導(dǎo)小組可以定期召開例會，要求測繪人員匯報測繪進(jìn)度，全面了解測繪情況;同時還需要認(rèn)真聽取第三方人員的檢查結(jié)果，做好測繪工作總結(jié)，對于測繪人員提出的作業(yè)難題予以協(xié)調(diào)解決，盡量保證測繪作業(yè)小組的整體性和協(xié)調(diào)性。嚴(yán)格落實三查兩審制度。三查兩審制度是房地產(chǎn)測繪中應(yīng)用最為廣泛的測繪質(zhì)量控制制度，其利用第三方人員來檢查和協(xié)助測繪工作，能夠進(jìn)一步保證測繪的質(zhì)量。提高備案的通過率，測繪成果報告應(yīng)盡量一次性通過。檢查人員應(yīng)做好備案工作，將測繪數(shù)據(jù)實時上傳至網(wǎng)絡(luò)中，并給予測繪人員適當(dāng)?shù)膲毫?，提高他們的測繪水平。建立信息共享平臺。工作人員應(yīng)將測繪小組的作業(yè)信息實時上傳到平臺上，利用先進(jìn)的數(shù)字化技術(shù)，對測繪結(jié)果進(jìn)行檢驗與校對，嚴(yán)格控制測繪數(shù)據(jù)的誤差范圍。工作人員通過以上四種方式，能夠有效提高測繪工作的質(zhì)量，確保測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，減少重復(fù)測繪的概率。因此，加強測繪過程控制，既能夠提高測繪效率，又能夠保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量檢查

質(zhì)量檢查工作是產(chǎn)地產(chǎn)測繪工作中的重要環(huán)節(jié)，其主要內(nèi)容就是對前期測繪工作成果進(jìn)行檢查和校準(zhǔn)。如果房地產(chǎn)附圖的測繪工作不嚴(yán)謹(jǐn)，出了錯誤，而檢查過程中又沒有發(fā)現(xiàn)，就會給業(yè)主、開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)單位造成較大的經(jīng)濟(jì)損失和精神損失，情節(jié)嚴(yán)重的話還會產(chǎn)生法律糾紛。

（一）質(zhì)量檢查的工作內(nèi)容

根據(jù)測繪部門所針對的房屋類型和案件性質(zhì)的不同，質(zhì)量檢查工作的側(cè)重點也有所差異，需要進(jìn)行測繪的房屋歸納總結(jié)起來主要有以下幾種類型：單一私有住房（包括單獨門牌的公房）、大院式公房、商品房等[2]。

（1）私有住房在測繪過程中要尤其注重邊墻的劃分。很多邊墻都涉及到住房與住房之間的公共墻的問題，無法簡單劃定，需要將實際測量的尺寸與舊地籍圖上的尺寸進(jìn)行比對分析，并結(jié)合業(yè)主呈遞的資料，推斷出正確的墻界。一旦劃分不清或與之前的劃定差距較大，容易引起多方業(yè)主之間的利益糾紛。除此之外，對于房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)等一定要在測繪圖中標(biāo)記清楚。有閣樓的則對其高度進(jìn)行準(zhǔn)確測量，符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定高度的閣樓面積計入建筑面積。

（2）大院式公房在測繪過程中要尤其注重整個大院的用地面積，也就是房屋四周得邊長。在測量時要確保數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度，并根據(jù)公式計算出建筑基底面積、建筑總面積，將誤差控制在國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的范圍內(nèi)。大院式公房的測繪對于房屋之間的相對位置的要求就比較低。在測繪成圖中要根據(jù)地號的圖集管理要求編制，弄清楚公房所在地號的棟號，而門牌的棟號則是由業(yè)權(quán)單位提供的。

（3）商品房在測繪過程中要尤其注重單元套內(nèi)面積和共用面積的測繪。為了保證測繪的準(zhǔn)確性，可以參考開發(fā)商所提供的報建圖或竣工圖上標(biāo)注的尺寸，將實地測繪數(shù)據(jù)與圖示尺寸進(jìn)行校核，如果兩者之間相差太大，務(wù)必分析清楚其中的原因，反復(fù)核對之后，確定下來的最終數(shù)據(jù)才不容易出錯。對于共用面積的計算，則務(wù)必查詢國家最新的標(biāo)準(zhǔn)計算公式，根據(jù)功能分?jǐn)傇瓌t劃分。

（二）房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量檢查的技術(shù)方法

房地產(chǎn)的測繪工作離不開先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備的支撐，PTK技術(shù)和GPS建筑測量技術(shù)是當(dāng)前在房地產(chǎn)測繪工作中應(yīng)用比較廣泛的兩種手段。像是PTK技術(shù)，它可以測定一塊土地的權(quán)屬屆點以及房地產(chǎn)平面圖，而且能夠?qū)崟r的檢測有關(guān)界點的位置，PTK技術(shù)的優(yōu)勢在于準(zhǔn)確度高。

外業(yè)數(shù)據(jù)測量是房地產(chǎn)測繪工作中最重要的環(huán)節(jié)，要求測量技術(shù)人員長時間在現(xiàn)場工作，熟練掌握測量設(shè)備的使用和維護(hù)，時刻保持認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。技術(shù)人員在外業(yè)測繪的現(xiàn)場工作時，需要遵循一條的基本原則，即現(xiàn)場所測量出來的尺寸數(shù)據(jù)能夠在沒有其他參考圖紙的情況下也能保證房屋施工的安全性。在測繪過程中要確保數(shù)據(jù)測量全面細(xì)致、數(shù)據(jù)記錄清晰整潔，不可隨意改動數(shù)據(jù)單位。

（三）落實各級檢查

在整個檢查過程中，檢查人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)行業(yè)規(guī)定與國家標(biāo)準(zhǔn)，確保檢查工作合理合法，具有法律效應(yīng)。檢查工作分為兩級：先進(jìn)行一級檢查，然后在一級檢查的基礎(chǔ)上落實二級檢查[3]。

一級檢查主要是針對測繪過程中的各項工作細(xì)節(jié)。在一級檢查中，檢查人員要實行自檢互檢制度，并且在自檢互檢完成后，由專職的檢查人員再次進(jìn)行檢查。自檢互檢作為保障測繪工作質(zhì)量的一項有效手段，應(yīng)當(dāng)貫穿于整個測繪過程中，在測繪各階段全面實施。每一位測繪人員都應(yīng)該養(yǎng)成良好的自檢互檢的工作習(xí)慣，能有效預(yù)防和避免測繪工作中出現(xiàn)的問題。為了確保自檢互檢工作的有效落實，測繪人員應(yīng)在完成每一項測繪工作之后，填寫自檢互檢表。在自檢互檢一部分測繪問題之后，專職檢查人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格地、全面地核查測繪工作，為二級檢查奠定基礎(chǔ)。

二級檢查是檢查工作的重點，在確保一級檢查結(jié)果完全達(dá)標(biāo)之后，再編制測繪報告。在二級檢查中，檢查人員需要對測繪工作進(jìn)行全面驗收，檢查測繪資料必是否符合規(guī)范、規(guī)程的要求，審核測繪資料是否完整、準(zhǔn)確。檢查合格后，檢查人員才能上報主管單位審核匯總。二級檢查的主要內(nèi)容包括收集資料、內(nèi)業(yè)檢查以及外業(yè)檢查。

內(nèi)業(yè)檢查是指數(shù)據(jù)復(fù)核工作，測繪的成果和質(zhì)量需要通過內(nèi)業(yè)檢查來確認(rèn)。檢查人員應(yīng)當(dāng)檢查所有的原始資料，并對檢查出來的問題進(jìn)行總結(jié)和分析，積極采取相應(yīng)的處理措施。檢查工作中的總結(jié)和分析是必不可少的，能夠提煉出許多測繪經(jīng)驗和處理技巧。檢查人員在進(jìn)行外業(yè)檢查時，需要反復(fù)測量有疑問的部分;為了確保測繪結(jié)果質(zhì)量，至少需要測量兩次取房產(chǎn)建筑的邊長量距時，誤差應(yīng)當(dāng)保持在0.01m之內(nèi)，在多次測量之后，計算出最合理的參數(shù)。通常來說，在測量一級建筑物的邊長時，誤差必須小于±（0.014+0.0004D）。外業(yè)檢查是對測繪工作的再一次檢查，為了獲得最好的測繪效果，檢查人員應(yīng)詳細(xì)地檢查外業(yè)檢查中出現(xiàn)的各種問題。檢查人員應(yīng)當(dāng)在測繪成果報告顯示滿足使用要求之后，出具質(zhì)量檢查報告，并且將檢查數(shù)據(jù)存檔，建立檢查數(shù)據(jù)庫，方便后續(xù)的產(chǎn)權(quán)移交。

四、加強房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查工作的建議

在實際測繪工作過程中，可以通過以下幾個措施提高測繪成果的質(zhì)量檢查的效率：

（一）檢查測繪成果時詳細(xì)閱讀每件受理案中的申請測繪報告，首先明確進(jìn)行測繪對象的房屋屬于買賣、繼承、滅失、贈與、改建、新建中的哪種類型。在檢查資料時，無論是測量數(shù)據(jù)、技術(shù)文件，還是資質(zhì)文件，都必須保證真實性和準(zhǔn)確性。資料中的審批文件、規(guī)劃許可證、用地許可證、法人證明、各項平面圖以及結(jié)構(gòu)圖等資料都必須真實有效。為了確保資料的可信度，部分重要文件必須有責(zé)任者簽名，并加蓋單位公章，權(quán)責(zé)分明。

（二）在檢查測繪成果的質(zhì)量時，首先檢查用地范圍線、房屋權(quán)屬界線是否一致，可以將現(xiàn)在的圖幅、地號與舊證上的相比對，進(jìn)行校核。在與舊證作對比的過程中，要格外注意的是兩者之間的建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑面積是否一致，不同的地方又是因為什么原因?qū)е碌?，有新建、加建的建筑的要格外注意這一點。當(dāng)沒有舊證時，可以查閱舊地籍圖，核準(zhǔn)新測繪的尺寸與原地籍尺寸是否相符、墻界是否判斷正確等，不能忽視檢查中出現(xiàn)的任何一點小問題。

（三）對新建房屋，首先要根據(jù)用地資料、報建四至圖，檢查經(jīng)辦人是否將房屋與數(shù)字化地籍圖正確對應(yīng)上了，地號是否正確，如果是增編的房屋則一定要讓地號管理員統(tǒng)一增編，要確保工作的每個環(huán)節(jié)都準(zhǔn)確無誤。其次根據(jù)報建圖紙或竣工圖檢查測繪的數(shù)據(jù)有沒有出錯。

（四）在每次測繪工作的整個流程結(jié)束前，都要對測繪報告進(jìn)行校對，主要內(nèi)容有：測繪圖的體例（比例尺、字體、字號）是否正確、統(tǒng)一;所有的建筑細(xì)部尺寸是否按《國標(biāo)》標(biāo)注清楚，有無漏項、錯項;對建筑面積等需要公式計算的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一核算，確認(rèn)無誤;校對審核意見表，檢查報告是否清晰、簡潔，有無錯別字等。

（五）不斷引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備。由于測繪成果和質(zhì)量檢查工作需要檢查人員對大量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和校對，因此檢查人員需要先進(jìn)技術(shù)的幫助。為了提高測繪檢查工作的效率，檢查人員應(yīng)當(dāng)在開展檢查工作的過程中，積極應(yīng)用先進(jìn)的信息收集和數(shù)據(jù)分析處理技術(shù)。測繪過程中獲取的各項信息都能夠通過信息技術(shù)來實現(xiàn)集中管理和實時共享，做到測繪數(shù)據(jù)的雙線并行。工作人員還可以利用信息技術(shù)來構(gòu)建數(shù)據(jù)中心，完善數(shù)據(jù)保存工作，利用區(qū)塊鏈技術(shù)，積極搭建測繪檢查平臺，保證測繪數(shù)據(jù)的時效性、真實性與安全性。在大數(shù)據(jù)的幫助下，測繪檢查不再需要人工來核對數(shù)據(jù)，而是利用模型與算法對房產(chǎn)信息進(jìn)行快速計算與校對，測繪成果和質(zhì)量檢查工作的效率大大提高，測繪成果和質(zhì)量檢查工作的準(zhǔn)確度也會大幅提高。

總結(jié)：測繪工作的準(zhǔn)確性是房地產(chǎn)工程質(zhì)量的重要保障。但實現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是測繪成果中的數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確，這就要求我們業(yè)內(nèi)專業(yè)人士不斷提高自身素質(zhì)能力，加強自身業(yè)務(wù)鍛煉，最終保證房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，確保房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。如何提高測繪設(shè)備精確性、科學(xué)性，加快測繪工作的效率，是日后值得探討的一個重要問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量檢查的實踐[J].劉武.測繪通報，2004（04）：62-63.

[2]房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量檢查實踐[J].張興典.河南科技，2012（10）：18.

[3]加強房地產(chǎn)測繪成果和質(zhì)量檢查工作的幾點建議[J].徐瑩菲.房地產(chǎn)世界，2021（22）：125-127.