產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)值
——基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)證研究

陳鵬升（四川輕化工大學(xué)）

研究背景

自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化全面改革以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上漲趨勢(shì)，尤其從2003年以來(lái)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅。全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格從2003年的2212元/平方米上升到2020年的9860元/平方米，漲幅達(dá)到345.75%，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到7.13%。伍文中等（2021）發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)需求尤其是剛性需求顯著推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，但房?jī)r(jià)上漲存在地區(qū)差異性。張雙長(zhǎng)等（2010）發(fā)現(xiàn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度越高，該城市的房?jī)r(jià)上漲越快。皮亞彬等（2021）發(fā)現(xiàn)地方政府對(duì)土地供給結(jié)構(gòu)的干預(yù)，從供給和需求兩方面共同推高了房?jī)r(jià)，他們認(rèn)為是“地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)”。但況偉大等（2012）和王岳龍等（2009）認(rèn)為是地價(jià)主要是由房?jī)r(jià)決定，而非土地出讓方式，地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用不明顯，即“房?jī)r(jià)推動(dòng)了地價(jià)”。從貨幣供給角度，董志勇等（2010）發(fā)現(xiàn)貨幣政策中實(shí)際利率對(duì)于房?jī)r(jià)上漲有顯著作用，而名義利率對(duì)房?jī)r(jià)作用不顯著。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度，徐晶（2013）發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著推動(dòng)作用，房?jī)r(jià)仍將隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)攀升，但存在地區(qū)差異。

然而，以上角度并不能完全解釋不同時(shí)期或者不同地區(qū)房?jī)r(jià)變化的差異性。房?jī)r(jià)很大程度上與房地產(chǎn)所在地的經(jīng)濟(jì)基本面有著緊密聯(lián)系，所以房?jī)r(jià)變化很大程度上受到房地產(chǎn)所在地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)又集中表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成為研究房?jī)r(jià)變化的重要切入點(diǎn)。近年來(lái)，許多學(xué)者開(kāi)始將房?jī)r(jià)變化的研究視角切入到房?jī)r(jià)快速上漲背后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素。劉嘉毅等（2014）和周建軍等（2020）都發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化和高級(jí)化對(duì)房?jī)r(jià)具有正向促進(jìn)作用，且發(fā)現(xiàn)存在較強(qiáng)的空間異質(zhì)性，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷對(duì)于東中西地區(qū)影響逐漸遞減。

本文在前人研究基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了數(shù)據(jù)樣本量，收集整理了東中西部106城市12年的面板數(shù)據(jù)，共1272個(gè)樣本量，更全面地研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷與房?jī)r(jià)的關(guān)系。

變量選取和模型介紹

（一）理論機(jī)制

本文借鑒劉嘉毅等(2014)的研究結(jié)論，提出以下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化影響房?jī)r(jià)的理論機(jī)制：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化水平不斷提高，勞動(dòng)力由第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而帶動(dòng)了居民收入和城市化水平的提高，最后帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加；由于資源有限，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲。因此本文提出假設(shè)H1：

H1：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上升有促進(jìn)作用。

（二）變量選取

本文的被解釋變量為房?jī)r(jià)收入比（PIR），因?yàn)橄噍^于商品房?jī)r(jià)格，房?jī)r(jià)收入比反映了區(qū)域內(nèi)人民的實(shí)際房?jī)r(jià)支付能力，更能反映區(qū)域房?jī)r(jià)的高低。本文采用張清勇（2011）的方法來(lái)測(cè)度房?jī)r(jià)收入比，即房?jī)r(jià)收入比=住房平均銷(xiāo)售價(jià)格×人均住宅面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，其中住房平均價(jià)格=各市住宅銷(xiāo)售額/住宅銷(xiāo)售面積×100，人均住宅面積采用每年各省市公布的人均居住面積來(lái)代替。

核心解釋變量為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化指數(shù)（TN），其衡量方式采用劉嘉毅等(2014)提出的用第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增加值之和占GDP的比重（用TN 表示）來(lái)測(cè)度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化程度。計(jì)算公式如下：

其中GDPit代表i地區(qū)t年地區(qū)生產(chǎn)總值，GDP2it代表i 地區(qū)t 年的第二產(chǎn)業(yè)增加值，GDP3it代表i地區(qū)t年的第三產(chǎn)業(yè)增加值。

為了更好地檢測(cè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與房?jī)r(jià)收入比之間的因果關(guān)系，減少由于核心解釋變量造成的內(nèi)生性問(wèn)題，本文還加入了其他控制變量，在借鑒現(xiàn)有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)本文研究主題，從宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域人口、投資、文衛(wèi)四個(gè)方面選取控制變量。根據(jù)相關(guān)理論，參考相關(guān)文獻(xiàn)的做法[高雅等（2020）、包舒雨（2017）、吳振華（2018）、況偉大（2013）、李祥等（2012）、杜雪君(2009)]，本文選取：人均地區(qū)生產(chǎn)總值（Gdpper）、公路客運(yùn)量（Pas）、公路貨運(yùn)量（Fre）、城鎮(zhèn)人口（Citizen）、人口密度（Den）、固定資產(chǎn)投資（Inv）、外商直接投資（Fdi）、政府一般公共預(yù)算支出（Exp）、初等教育生師比（Pri）、中等教育生師比（Mid）、高等教育生師比（Uni）、每萬(wàn)人醫(yī)療機(jī)構(gòu)人員數(shù)（Doctor）分別作為上述四個(gè)方面控制變量的代表。

實(shí)證分析

（一）模型設(shè)定

本文采用的雙向固定效應(yīng)模型設(shè)置如下：

其中，i表示地區(qū)，t表示時(shí)間；pirt表示i地區(qū)t期房?jī)r(jià)收入比的對(duì)數(shù)；tnit表示i 地區(qū)t期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化指數(shù)。Xit表示除了核心解釋變量以外，其他影響房?jī)r(jià)及核心解釋變量的控制變量；μi表示影響房?jī)r(jià)的不可觀測(cè)的城市固定效應(yīng)，zt表示在每年內(nèi)對(duì)所有個(gè)體共同的、沒(méi)有觀測(cè)到的影響因素；εit表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

（二）基準(zhǔn)結(jié)果

表1模型1—模型5采用固定效應(yīng)模型對(duì)式（2）的估計(jì)結(jié)果。

表1 房?jī)r(jià)收入比對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的當(dāng)期估計(jì)結(jié)果

在加入時(shí)間控制變量和其他控制變量以后，產(chǎn)業(yè)高級(jí)化指數(shù)系數(shù)tn 變化較小，且對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響始終是顯著的，說(shuō)明很好地控制了內(nèi)生性問(wèn)題。表1各模型顯示，在保持其他因素不變時(shí)，產(chǎn)業(yè)高級(jí)化指數(shù)tn（第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值與第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值之和占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重）每提升1，房?jī)r(jià)收入比將提高0.00366%。

（三）異質(zhì)性討論

為緩解雙向因果關(guān)系以及核心解釋變量與控制變量之間的反向因果關(guān)系對(duì)模型的影響，本文同時(shí)將控制變量滯后一期進(jìn)行回歸，然后進(jìn)行分區(qū)域回歸已檢驗(yàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與房?jī)r(jià)收入比之間的異質(zhì)性。

表2顯示了東中西部地區(qū)的樣本回歸結(jié)果。我們可以看出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)于房?jī)r(jià)收入比影響存在區(qū)域差異。在東中部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化顯著推動(dòng)了房?jī)r(jià)收入比上漲；在西部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)收入比影響為正，但是不顯著。可能的解釋如下：1.西部地區(qū)由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化水平較低，房?jī)r(jià)收入比上升的動(dòng)力主要來(lái)自于其他經(jīng)濟(jì)因素，所以產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)高級(jí)化指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響較小且不顯著。2.中東部地區(qū)由于地理位置和交通的優(yōu)勢(shì)，對(duì)外開(kāi)放較早，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化進(jìn)程較快，通過(guò)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)固有的機(jī)制傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)收入比上，因此產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)高級(jí)化顯著推動(dòng)了地區(qū)房?jī)r(jià)收入比上升。

表2 分地區(qū)房?jī)r(jià)收入比對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化滯后一期估計(jì)結(jié)果

總結(jié)

本文從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化視角出發(fā)，在控制了推動(dòng)房?jī)r(jià)收入比的其他影響因素之后，研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的影響。研究發(fā)現(xiàn)，在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化顯著推動(dòng)了房?jī)r(jià)收入比上升；從不同區(qū)域來(lái)看，在中東部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化顯著推動(dòng)了房?jī)r(jià)收入比的上升；在西部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的影響為正，但統(tǒng)計(jì)上不顯著。各地政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，不能照搬其他城市的成果經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該充分考慮本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平和本地房?jī)r(jià)收入比的實(shí)際情況，制定本土化的調(diào)控政策，做到因城施策，不然極易出現(xiàn)政策錯(cuò)配，不利于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。