便宜莫貪購(gòu)買(mǎi)“問(wèn)題”房產(chǎn)隱患多

禾刀

時(shí)下，在高房?jī)r(jià)壓力和投資投機(jī)等利益誘導(dǎo)下，不少人選擇購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”等非商品房?，F(xiàn)實(shí)中，這些房產(chǎn)因其產(chǎn)生原因和表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣，不僅會(huì)引發(fā)違規(guī)交易等大量糾紛，也給今后法律關(guān)系的穩(wěn)定和財(cái)產(chǎn)歸屬帶來(lái)了隱患。

選擇“小產(chǎn)權(quán)房”宜三思而后行

【案例】在縣城打工的青年農(nóng)民唐某苦于買(mǎi)不起房而一次次推遲婚期。兩年前，小伙子從一份房屋預(yù)售傳單上得知，郊區(qū)某村一在建小區(qū)僅需20萬(wàn)元首付就能入住，他未加深究便與作為開(kāi)發(fā)商的村委會(huì)簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。一直到第二年底，村委會(huì)遲遲沒(méi)有依約交付房屋。在得知自己的那套房已經(jīng)被村委會(huì)賣(mài)給了別人后，唐某將村委會(huì)起訴到了法院。法院經(jīng)審理認(rèn)定，被告開(kāi)發(fā)及預(yù)售的房屋系小產(chǎn)權(quán)房，故雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效，遂判決被告返還原告購(gòu)房款及利息。

【點(diǎn)評(píng)】“小產(chǎn)權(quán)房”這一稱(chēng)謂并非法律術(shù)語(yǔ)。在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村（社區(qū)）建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的；有因購(gòu)房協(xié)議得到的，也有因贈(zèng)與、繼承得到的等等。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和有關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)欲購(gòu)房屋位于郊區(qū)農(nóng)村、房?jī)r(jià)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)、開(kāi)發(fā)商較小或系村集體開(kāi)發(fā)等情況時(shí)，應(yīng)考慮該房產(chǎn)是否為小產(chǎn)權(quán)房。本案中，唐某拿不到房子，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證是必然的。根據(jù)當(dāng)前的法律，法院審理時(shí)通常確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。作為過(guò)錯(cuò)較大的賣(mài)方要賠償房款的同期銀行貸款利息。但盡管如此，考慮到期間房?jī)r(jià)變動(dòng)較大，加上走訴訟程序的人力、財(cái)力成本等，原告也是得不償失的。

虛假宣傳勿信“五證”缺一不可

【案例】?jī)赡昵?，張阿姨的兒子在省城大學(xué)畢業(yè)后留校任教，張阿姨老兩口就想在省城買(mǎi)房，以方便日后照料孫輩。于是，她先從網(wǎng)上了解到省城近郊有期房預(yù)售。由于價(jià)格便宜，張阿姨毫不猶豫地一次性交付房款40余萬(wàn)元。直到約定的交房期限逾期，張阿姨經(jīng)實(shí)地考察才發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)根本沒(méi)有動(dòng)工。為此老人將開(kāi)發(fā)商告上法庭。法院審理認(rèn)為，因被告開(kāi)發(fā)及預(yù)售的房屋系小產(chǎn)權(quán)房，原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判決被告返還原告房款并支付利息。

【點(diǎn)評(píng)】現(xiàn)實(shí)中，部分小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商往往在未取得相關(guān)合法審批許可的情況下，虛構(gòu)事實(shí)，作出虛假承諾，最終導(dǎo)致購(gòu)房者根本拿不到房子，更談不上辦理房產(chǎn)證。雖然購(gòu)房者存有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和房款收據(jù)等證據(jù)，但由于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性質(zhì)，根據(jù)《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定，法院一般會(huì)判決合同無(wú)效。本案中原告的教訓(xùn)提醒購(gòu)房戶(hù)，在簽訂購(gòu)房合同前，千萬(wàn)不能輕信廣告宣傳，而應(yīng)認(rèn)清開(kāi)發(fā)商是否“五證”俱全，即規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，住建部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工證，國(guó)土資源部門(mén)核發(fā)的國(guó)有土地使用證和房管部門(mén)核發(fā)的商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證，以明確自己所預(yù)購(gòu)或購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在預(yù)售（銷(xiāo)售）范圍內(nèi)，是否為合法房源。只有這樣，才能明晰產(chǎn)權(quán)，確保順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

鄉(xiāng)下買(mǎi)房養(yǎng)老想法雖好難遂愿

【案例】厭倦了城市喧囂生活的薛大伯退休后，與老伴到郊區(qū)農(nóng)村買(mǎi)下了劉老漢的三間瓦房一套，簡(jiǎn)單裝修后，就興沖沖地搬到了鄉(xiāng)下。誰(shuí)料僅僅過(guò)了兩年，薛大伯老兩口的田園生活突然被中斷。原來(lái)，劉老漢在外打工的兒子在家鄉(xiāng)訂下了一門(mén)親事，劉老漢打算將薛大伯居住的這套房屋給兒子作婚房。于是他向薛大伯提出收回房屋的要求，后者對(duì)此予以斷然回絕。隨后，劉老漢一紙?jiān)V狀遞到法庭，請(qǐng)求判令被告薛大伯退還自己的房屋。法院經(jīng)審理，判決被告將房屋退還原告，由原告退還被告購(gòu)房款并折價(jià)支付房屋裝修費(fèi)。

【點(diǎn)評(píng)】當(dāng)前除了大量小產(chǎn)權(quán)房糾紛外，因農(nóng)民將自家私房賣(mài)給城鎮(zhèn)居民或其他村民而引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。這種房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效則要視具體情況而定。由于我國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行嚴(yán)格的宅基地管理制度，雖然房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但宅基地禁止買(mǎi)賣(mài)?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……農(nóng)村村民出租、出賣(mài)住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條進(jìn)一步指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！庇纱硕覈?guó)法律對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋持否定態(tài)度。農(nóng)民將自己的房屋出賣(mài)、出租后再另行申請(qǐng)宅基地的，也為法律所禁止。需要明確的是，并非所有購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私房的合同皆屬無(wú)效，在本村村民之間購(gòu)買(mǎi)房屋、外村村民購(gòu)買(mǎi)本村房屋（前提是取得本村村民資格），以及城鎮(zhèn)居民取得本村村民資格后購(gòu)房等情況下，買(mǎi)受人繳納了相關(guān)契稅，通過(guò)了相關(guān)審批后，一般認(rèn)定合同有效。