商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃

摘 要：房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱，納稅籌劃是重要組成，尤其是在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有統(tǒng)一進(jìn)行納稅籌劃，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅務(wù)負(fù)擔(dān)和其開發(fā)成本有密切聯(lián)系，在企業(yè)運(yùn)行的過程中，應(yīng)當(dāng)將稅務(wù)負(fù)擔(dān)因素一同考慮進(jìn)去。本文就圍繞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行分析，從納稅籌劃相關(guān)概念入手，再分析納稅籌劃的意義、風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施，最后分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的有效策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);納稅籌劃

一、引言

自從我國實(shí)施營改增政策以后，大部分企業(yè)都還未完全落實(shí)稅收新政策，這會(huì)直接制約企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長。地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐，其發(fā)展如何直接關(guān)系到了經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，再加上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅內(nèi)容和一般企業(yè)存在差異，因此在全新的稅收政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分意識(shí)到自身特殊性，正確看待和實(shí)施納稅統(tǒng)籌工作。

二、納稅籌劃相關(guān)概念

1.定義

納稅籌劃主要是指企業(yè)通過相關(guān)手段籌劃涉稅行為，以此來達(dá)到削弱稅務(wù)支出等目的，國內(nèi)又將其稱為稅收籌劃。在相關(guān)法律中明確表示，企業(yè)必須依法繳納稅收費(fèi)用，這是企業(yè)的應(yīng)盡義務(wù)，如果企業(yè)不遵守法律條例，拒絕繳納或延期繳納，都屬違法行為。

2.特征

首先，納稅籌劃有著諸多特征，其最明顯的特征之一就是合法性。稅法的存在也坐實(shí)了合法性，稅法可以對(duì)征收雙方關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，企業(yè)納稅人和相關(guān)部門必須遵守稅法規(guī)章制度。由于納稅是企業(yè)的應(yīng)盡義務(wù)，因此其有明確的合法性特點(diǎn)。企業(yè)必須在不觸碰稅法的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)納稅方法，并且通過納稅籌劃可以在一定程度上減弱企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

其次，納稅籌劃有著較強(qiáng)的目的性。通常情況下，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，企業(yè)運(yùn)行的目的都是盈利，企業(yè)的一切活動(dòng)和行為都是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生的，企業(yè)可將納稅籌劃看成經(jīng)營活動(dòng)。在企業(yè)開展納稅籌劃工作時(shí)，主要是圍繞稅務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)行的，目的主要在于削弱企業(yè)的納稅時(shí)間、支出數(shù)額、風(fēng)險(xiǎn)等，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利最大化。

最后，納稅籌劃還有綜合性特征。該特征主要可以體現(xiàn)在以下方面。納稅籌劃工作的進(jìn)行是企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益最大化目標(biāo)，這并不是一個(gè)單一的環(huán)節(jié)，往往納稅籌劃的效果如何，直接關(guān)系到了企業(yè)財(cái)務(wù)利益、生存性。企業(yè)需制定一套完善的納稅籌劃方案，在設(shè)計(jì)時(shí)要將納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的意義

1.有助于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然在納稅方面和其他一般企業(yè)有著差異，但其商品價(jià)值要比其余企業(yè)高很多，在商品上所需消耗的時(shí)間、資金成本非常大。站在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度來講，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視和配合納稅籌劃工作，通過開展納稅籌劃工作可以有效幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，當(dāng)企業(yè)在遵守相關(guān)規(guī)范繳納稅收的過程中，還要設(shè)計(jì)實(shí)用性與針對(duì)性較強(qiáng)的籌劃方案，以此來達(dá)到規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金回轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)的目的，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.有助于控制稅收進(jìn)度

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實(shí)納稅籌劃工作還可以幫助企業(yè)及時(shí)了解稅收進(jìn)度。在企業(yè)運(yùn)行期間，每個(gè)月都需提交相關(guān)稅收申報(bào)表，從申報(bào)表中可以看出企業(yè)當(dāng)月的盈利情況。而在第二年五月底之前，企業(yè)需將上一年的申報(bào)表進(jìn)行提交，以此來證明自己的年度盈利情況。假設(shè)開發(fā)企業(yè)并沒有控制好稅收繳納時(shí)間，過早或過遲的繳納稅收都會(huì)帶來負(fù)面影響，這不但會(huì)影響企業(yè)的正常發(fā)展，甚至還會(huì)對(duì)企業(yè)正在做的房地產(chǎn)項(xiàng)目造成消極影響。其項(xiàng)目可能會(huì)發(fā)生短暫性的資金緊缺現(xiàn)象，進(jìn)而影響施工進(jìn)度，最終企業(yè)會(huì)面臨不可挽回的損失。與此同時(shí)，如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有重視納稅籌劃工作，可能會(huì)因?yàn)榛I劃方案不完善引發(fā)一系列資金問題。比如，由于延期繳納稅收費(fèi)用，增加不必要的滯納金，在企業(yè)提交的賬本上還會(huì)出現(xiàn)營業(yè)之外的支出項(xiàng)目，而這只會(huì)說明企業(yè)資金不足，會(huì)直接削弱企業(yè)在市場(chǎng)上的地位，納稅信用度也會(huì)受到直接影響。當(dāng)企業(yè)在落實(shí)完善的納稅籌劃工作以后，可及時(shí)完成稅收繳納義務(wù)，確保企業(yè)及其項(xiàng)目正常運(yùn)作。

3.有助于幫助企業(yè)掌握稅務(wù)政策變更情況

我國近些年來稅收相關(guān)政策有多次變更，其主要包含了增值稅率下降和優(yōu)惠政策等，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，給其提供了更好的發(fā)展支持。自從2016年實(shí)行營改增政策以后，就把房地產(chǎn)、建筑、生活服務(wù)等行業(yè)列入了試點(diǎn)范疇。如果企業(yè)不進(jìn)行納稅籌劃，就不會(huì)及時(shí)掌握稅務(wù)政策變化情況，也正是因?yàn)閮?yōu)惠政策給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了大力支持。企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅能夠在現(xiàn)有基礎(chǔ)上抵減一部分稅收費(fèi)用，對(duì)于企業(yè)來說，不但在一定程度上削弱了稅收負(fù)擔(dān)，還大大促進(jìn)了企業(yè)發(fā)展，讓企業(yè)可以有資金回轉(zhuǎn)空間。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有及時(shí)關(guān)注與了解稅務(wù)政策變更情況，才能根據(jù)自身實(shí)際情況調(diào)整納稅方案，實(shí)現(xiàn)降低稅收費(fèi)用和企業(yè)成本支出等目的。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施

1.風(fēng)險(xiǎn)

第一，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是不可測(cè)的，這就引發(fā)納稅籌劃的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。即便企業(yè)在制定了納稅籌劃方案以后，都可能因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生改變而出現(xiàn)問題，進(jìn)而引發(fā)一系列經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法對(duì)未來發(fā)展趨勢(shì)有所預(yù)測(cè)，也不具備行業(yè)趨勢(shì)發(fā)展預(yù)測(cè)能力，就只會(huì)增加稅務(wù)支出數(shù)額，也可能面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力。這也意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃方案應(yīng)當(dāng)跟隨市場(chǎng)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率。

第二，政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的政策風(fēng)險(xiǎn)主要包含政策變化和選擇風(fēng)險(xiǎn)類型。在我國頒布的稅法中，對(duì)稅收優(yōu)惠、區(qū)別等都有明確說明。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，如果對(duì)稅收法律不了解，就可能導(dǎo)致稅收籌劃方案不實(shí)用，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)l(fā)違反稅收法律的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。

第三，執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。并不是說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定一份納稅籌劃方案就可以了，而是要經(jīng)過相關(guān)部門的認(rèn)可，才能證明該籌劃方案是否具有合法性和可行性。如果說部門在審核的過程中不認(rèn)同企業(yè)的籌劃方案，并指出該方案的弊端，那么企業(yè)就需重新制定納稅籌劃方案。并且，有的時(shí)候稅務(wù)部門可能會(huì)認(rèn)為該籌劃方案存在漏稅、偷稅的嫌疑，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃方案不能夠發(fā)揮作用，也不會(huì)達(dá)到降低稅負(fù)的目的，嚴(yán)重時(shí)可能面臨執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

第四，操作風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，國內(nèi)所制定的稅收法律條例之間存在矛盾點(diǎn)，這就導(dǎo)致一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用法律漏洞落實(shí)納稅籌劃工作。稅務(wù)相關(guān)部門擁有比較多的權(quán)力，當(dāng)在對(duì)企業(yè)提交的納稅籌劃方案進(jìn)行審核時(shí)，如果稅務(wù)部門認(rèn)為企業(yè)的籌劃方案存在漏稅、偷稅嫌疑，那么就會(huì)對(duì)企業(yè)做出處罰，使其納稅籌劃失敗。這是操作風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)。

2.規(guī)避措施

首先，可通過建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來規(guī)避常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃前、中、后，都應(yīng)高度重視風(fēng)險(xiǎn)問題，構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，這就需要企業(yè)應(yīng)用科學(xué)技術(shù)來實(shí)現(xiàn)。企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況建立有關(guān)預(yù)警系統(tǒng)，系統(tǒng)可對(duì)整個(gè)過程實(shí)時(shí)監(jiān)控，能夠有效避免問題發(fā)生，即便出現(xiàn)問題，也能幫助企業(yè)短時(shí)間內(nèi)定位、分析、解決問題。

其次，企業(yè)需關(guān)注納稅籌劃方案的適用性。由于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切經(jīng)營行為都不可控，所以企業(yè)的納稅籌劃工作和我國的稅收政策主觀、客觀條件都存在差異，在這種情況下企業(yè)更應(yīng)當(dāng)確保所制定的納稅籌劃方案和企業(yè)相符。并且，即使擁有一套完整的納稅籌劃方案，企業(yè)也不能過早固定，要給予籌劃方案調(diào)節(jié)性，這樣一來企業(yè)就可以根據(jù)后續(xù)的經(jīng)營現(xiàn)狀適時(shí)調(diào)整籌劃方案，避免不必要的問題發(fā)生。

最后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可邀請(qǐng)專業(yè)的納稅籌劃專家?guī)椭髽I(yè)制定方案。很多企業(yè)為了減少成本，會(huì)使用現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員進(jìn)行籌劃，但財(cái)務(wù)人員沒有深入了解稅收知識(shí)，更不具備較好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，如果企業(yè)依舊使用此類財(cái)務(wù)人員，就會(huì)給風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生埋下隱患。因此，為了解決該問題，企業(yè)可邀請(qǐng)專家制定籌劃方案，增強(qiáng)方案可行性。

五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的有效策略

1.加強(qiáng)重視度和管理力度

從上文分析可看出，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營行為有不可控特點(diǎn)，再加上企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需時(shí)間較長、成本較多，任何一個(gè)過程出現(xiàn)問題都會(huì)對(duì)其余環(huán)節(jié)造成影響，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅籌劃工作，在加強(qiáng)重視程度的基礎(chǔ)上，提高管理力度。在各個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中都有相關(guān)負(fù)責(zé)人，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將責(zé)任落實(shí)到人頭上，有目的且有計(jì)劃地安排納稅籌劃工作。企業(yè)也可安排工作人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程的施工情況有所了解，將其融入納稅籌劃中來。在我國稅收政策和優(yōu)惠政策更新后，也對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作提出了更高要求，尤其是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其各個(gè)部門工作情況都關(guān)乎著企業(yè)存亡。針對(duì)這種情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好財(cái)務(wù)工作和稅務(wù)工作之間的連接，定期對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作情況加以了解、掌握，并根據(jù)實(shí)際情況明確分工、職責(zé)。為了確保財(cái)務(wù)與稅務(wù)工作的有效連接，企業(yè)可制定獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于工作質(zhì)量好的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，針對(duì)弄虛作假、損壞企業(yè)聲譽(yù)的行為，更應(yīng)及時(shí)制止，做出對(duì)應(yīng)處罰。

2.采取全面性原則

完善的納稅籌劃方案必須要考慮到企業(yè)的長期發(fā)展，切勿局限于企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，這樣的納稅籌劃工作并沒有發(fā)揮應(yīng)有作用，反而會(huì)使企業(yè)被短期利益蒙蔽，缺失可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以要進(jìn)行納稅籌劃，就是為了規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、控制稅收進(jìn)度，幫助企業(yè)及時(shí)了解掌握政策變更情況。所以，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，必須遵循全面性原則，從企業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，以長遠(yuǎn)目光展開籌劃。并且，企業(yè)需意識(shí)到納稅籌劃對(duì)于自身發(fā)展的重要性和必要性，在結(jié)合自身實(shí)際時(shí)進(jìn)行籌劃，更有實(shí)用性、針對(duì)性。與此同時(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目非常繁雜，在一個(gè)大項(xiàng)目中又有許多分支項(xiàng)目，屬于非常龐大的經(jīng)濟(jì)共同體，若大項(xiàng)目出現(xiàn)問題，會(huì)影響到子項(xiàng)目發(fā)展，在納稅籌劃的過程中必須關(guān)注到全部項(xiàng)目，合理利用周轉(zhuǎn)資金，減少成本的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)收入提升。

比如，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)中，也需進(jìn)行納稅籌劃，該環(huán)節(jié)的納稅籌劃主要包含了方案設(shè)計(jì)、建造形式兩方面。首先，因?yàn)槠髽I(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目形式比較多元化，在對(duì)增值稅進(jìn)行計(jì)算的過程當(dāng)中，企業(yè)可以選擇清算的方式，因?yàn)樵摲绞骄哂徐`活性，更適合用于土地增值稅計(jì)算。企業(yè)也可使用和業(yè)態(tài)分?jǐn)偸杖?、成本的方法，在企業(yè)對(duì)項(xiàng)目圖紙、工程施工等成本進(jìn)行計(jì)算時(shí)，可對(duì)各業(yè)態(tài)分?jǐn)偟某杀?、收入進(jìn)行核算，這樣有助于減少各個(gè)業(yè)態(tài)的稅負(fù)，起到了良好的納稅籌劃作用。其次，在建造形式上，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最常用的建造形式是一方出地一方出資。對(duì)于自建自銷的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)需繳納對(duì)應(yīng)的稅收費(fèi)用，建筑業(yè)營業(yè)稅大約為3%，不動(dòng)產(chǎn)銷售營業(yè)稅大約為5%。當(dāng)然企業(yè)也可將建造任務(wù)委托給專業(yè)施工單位，這樣一來企業(yè)就不需要繳納建筑業(yè)營業(yè)稅，相對(duì)而言，企業(yè)稅負(fù)會(huì)有所削弱。

3.加強(qiáng)工作人員專業(yè)素質(zhì)

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的效果如何和工作人員職業(yè)素質(zhì)有直接聯(lián)系，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工作人員培訓(xùn)，提高專業(yè)素質(zhì)，為完善納稅籌劃方案的產(chǎn)生奠定基礎(chǔ)。企業(yè)可針對(duì)工作人員定期指定政策學(xué)習(xí)方案，學(xué)習(xí)方案的制定主要針對(duì)我國新提出的政策條例或政策變化情況等進(jìn)行指出，并以集中培訓(xùn)的方法實(shí)施。工作人員匯集在一起，各抒己見，發(fā)表自己對(duì)稅收政策的理解、看法。企業(yè)也可以通過招聘人才的方式提高納稅籌劃方案質(zhì)量。在招聘人才時(shí)，企業(yè)可以優(yōu)先考慮相關(guān)專業(yè)畢業(yè)的人才，確保進(jìn)入企業(yè)的工作人員都有良好基礎(chǔ)，在進(jìn)行培訓(xùn)考核以后方可上崗。如此一來，能在極大程度上提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃人員核心素養(yǎng)，工作人員發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)、工作長處，制定符合企業(yè)的納稅籌劃方案，在有效預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，給企業(yè)綠色健康發(fā)展保駕護(hù)航。

六、結(jié)束語

地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱，在社會(huì)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)步等方面產(chǎn)生重要影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關(guān)注納稅籌劃。從上文分析得知，稅收籌劃有著合法性、目的性、綜合性等特征;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展開納稅籌劃工作，有助于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、控制稅收進(jìn)度、幫助企業(yè)及時(shí)掌握稅務(wù)政策變更情況;但企業(yè)納稅籌劃也隨時(shí)面臨風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等，可以通過建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)、關(guān)注納稅籌劃方案適用性、邀請(qǐng)專家協(xié)助等對(duì)策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);企業(yè)可以采用加強(qiáng)重視度和管理力度，采取全面性原則加強(qiáng)工作人員專業(yè)素質(zhì)等策略落實(shí)納稅籌劃工作。

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作者簡(jiǎn)介：韋志軍（1979.09- ），壯族，廣西扶綏人，本科，廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理、工商管理