基于房地產(chǎn)企業(yè)視角的裝配式建筑成本管理及優(yōu)化

楊澤峰

【摘要】本文從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，重點(diǎn)闡述裝配式建筑建安成本的管理策略和可能的優(yōu)化路徑，希望為后續(xù)項(xiàng)目提供一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);裝配式建筑;成本管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.103

近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列政策推進(jìn)裝配式建筑規(guī)?；l(fā)展，并鼓勵(lì)地方政府因地制宜探索裝配式建筑發(fā)展新模式。然而在項(xiàng)目實(shí)踐中，鮮有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)采用裝配式建筑的情況，建造成本高是影響開發(fā)商開發(fā)裝配式建筑的重要原因之一。

1、裝配式建筑的成本管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程大致分為投資決策、前期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、驗(yàn)收交付等幾個(gè)階段。在開發(fā)過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將建安成本的控制重點(diǎn)放在了施工階段。這是因?yàn)椋趥鹘y(tǒng)建造模式的項(xiàng)目開發(fā)是前一階段推動(dòng)后一階段的工作流程，每個(gè)階段的工作相對(duì)獨(dú)立。不同于傳統(tǒng)建造，裝配式建筑增加了構(gòu)件設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和運(yùn)輸環(huán)節(jié)，這一變化要求項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)必須將成本控制理念前移，并貫穿于開發(fā)全過程。同時(shí)還要注重企業(yè)內(nèi)部各職能部門間協(xié)作，打破單一環(huán)節(jié)的管理模式。比如在投資決策階段進(jìn)行土地篩選時(shí)，投資部應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)部、工程部對(duì)目標(biāo)地塊周邊的預(yù)制工廠情況進(jìn)行合理分析，避免項(xiàng)目后期構(gòu)件生產(chǎn)運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)成本。其次，建造環(huán)節(jié)增加也直接導(dǎo)致了項(xiàng)目參建主體的數(shù)量發(fā)生變化，企業(yè)間的關(guān)系也更復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮中樞作用，重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)間合作溝通，爭(zhēng)取創(chuàng)造多方共贏的最終結(jié)果。

2、裝配式建筑的成本構(gòu)成及分析

裝配式建筑的建造成本主要集中在預(yù)制構(gòu)件的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、運(yùn)輸及安裝階段。在構(gòu)件設(shè)計(jì)階段，區(qū)別于現(xiàn)澆混凝土模式的按圖施工，裝配式建造需要在總圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行二次拆分設(shè)計(jì)。遇到復(fù)雜生產(chǎn)工藝時(shí)還需要專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。因此，構(gòu)件設(shè)計(jì)階段的成本主要來(lái)自于深化設(shè)計(jì)費(fèi)用和專家咨詢費(fèi)。

在構(gòu)件生產(chǎn)階段，成本主要來(lái)自于材料采購(gòu)、構(gòu)件制作等費(fèi)用。由于其建造特點(diǎn)，裝配式構(gòu)件在生產(chǎn)過程中往往會(huì)產(chǎn)生無(wú)法忽視的成本增量。一是多數(shù)工程都是施工圖完成之后進(jìn)行預(yù)制構(gòu)件的拆分和二次設(shè)計(jì)，非標(biāo)構(gòu)件較多，導(dǎo)致模具的重復(fù)利用率極低，造成制作費(fèi)用增加。二是處于安全考慮的節(jié)點(diǎn)構(gòu)造和臨界條件造成的成本增加。比如，豎向構(gòu)件采用套筒灌漿連接時(shí)，連接部位水平分布鋼筋的加密會(huì)導(dǎo)致構(gòu)件的含鋼量增加。三是由于建筑構(gòu)件采用工廠預(yù)制，需要監(jiān)理單位派專人駐場(chǎng)監(jiān)督，導(dǎo)致監(jiān)理費(fèi)用增加。

在構(gòu)件運(yùn)輸階段，運(yùn)輸距離長(zhǎng)、構(gòu)件體積大等是造成物流成本偏高的主要因素。在現(xiàn)場(chǎng)安裝階段，由于裝配式建筑對(duì)吊裝作業(yè)、施工人員的綜合素質(zhì)要求較高，成本更多來(lái)自于大型構(gòu)件的垂直運(yùn)輸費(fèi)用和構(gòu)件裝卸的人工費(fèi)用。

3、裝配式建筑的成本管理策略

3.1投資決策階段

項(xiàng)目決策階段的主要工作包括目標(biāo)地塊的調(diào)研與篩選、可行性研究等。在裝配式建筑項(xiàng)目開發(fā)過程中，前期策劃與后期成本控制密切相關(guān)。因此，投資部應(yīng)重點(diǎn)完成以下工作：一是考察目標(biāo)地塊周邊情況，充分了解鄰近加工廠的運(yùn)輸距離和生產(chǎn)能力;二是掌握當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的裝配式建筑政策，認(rèn)真研究關(guān)于項(xiàng)目融資、稅收等方面的優(yōu)惠條款，為后期降低項(xiàng)目的資金成本提供有效依據(jù);三是根據(jù)咨詢公司提供的報(bào)告，收集整理有利于降低成本的資料和建議;

在準(zhǔn)備過程中，投資部應(yīng)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部、成本部的信息交流，比如土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中關(guān)于裝配率的要求、構(gòu)件加工廠的企業(yè)信息等。成本部根據(jù)投資部提供的資料和設(shè)計(jì)部提供的強(qiáng)排方案進(jìn)行成本測(cè)算。然后投資部基于強(qiáng)排設(shè)計(jì)方案和成本測(cè)算結(jié)果對(duì)目標(biāo)地塊的投資收益率進(jìn)行合理預(yù)估。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位參與項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，并加強(qiáng)其與各個(gè)參建企業(yè)的溝通交流，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施情況及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)方案。同時(shí)，設(shè)計(jì)部應(yīng)通過多種手段對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行合理優(yōu)化，減少項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)生的工程變更成本。一是制定檢查計(jì)劃，對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行定期檢查，提出優(yōu)化意見和調(diào)整方案。二是定期召開設(shè)計(jì)研討會(huì)，要求各參建主體單位及企業(yè)內(nèi)部各職能部參加，從生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工等不同角度考慮問題，共同探討設(shè)計(jì)的可優(yōu)化之處，減少各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)成本。

3.3生產(chǎn)-運(yùn)輸階段

在選擇構(gòu)件加工廠時(shí)，招采部應(yīng)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部、工程部的溝通，重點(diǎn)考察廠家的生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)技術(shù)是否滿足項(xiàng)目需求。在合理運(yùn)距范圍內(nèi)，招采部應(yīng)優(yōu)先選擇具有規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)線的加工廠。在構(gòu)件生產(chǎn)過程中，開發(fā)商應(yīng)要求廠家編制完整的生產(chǎn)計(jì)劃，并定期組織技術(shù)交底，通過交底加強(qiáng)加工廠、設(shè)計(jì)單位、施工單位三方技術(shù)人員的常態(tài)化交流，最大限度降低構(gòu)件生產(chǎn)偏差造成的成本風(fēng)險(xiǎn)。在運(yùn)輸階段中，工程部應(yīng)加強(qiáng)運(yùn)輸公司與施工單位的溝通，并要求其根據(jù)施工進(jìn)度調(diào)整運(yùn)輸計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)、高效地完成運(yùn)輸任務(wù)，降低現(xiàn)場(chǎng)堆積、工人窩工等帶來(lái)的成本增加。同時(shí)應(yīng)要求施工單位將構(gòu)件堆放區(qū)安置在吊裝作業(yè)區(qū)附近，避免二次搬運(yùn)等費(fèi)用的產(chǎn)生。

3.4現(xiàn)場(chǎng)裝配階段

招采部在選擇施工單位時(shí)，并聯(lián)合工程部、設(shè)計(jì)部對(duì)企業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員配置等進(jìn)行認(rèn)真審核，優(yōu)先選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的施工團(tuán)隊(duì)，降低后期現(xiàn)場(chǎng)簽證帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)場(chǎng)安裝階段，工程部應(yīng)做到精細(xì)化管控，協(xié)調(diào)加工廠、物流公司、總包單位間的合作，建立全過程跟蹤管理，避免由于三者溝通不暢帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，工程部應(yīng)建立量化考核機(jī)制，并將考核結(jié)果及時(shí)反饋招采部，淘汰不合格的企業(yè)，培養(yǎng)長(zhǎng)期合作的優(yōu)秀企業(yè)，降低后續(xù)項(xiàng)目的試錯(cuò)成本。

4、裝配式建筑成本管理的優(yōu)化路徑

第三節(jié)詳細(xì)闡述了裝配式建筑項(xiàng)目成本控制的基本策略。但是，要想進(jìn)一步推動(dòng)裝配式建筑項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)，需要引入新的手段對(duì)成本管理體系進(jìn)行優(yōu)化。筆者在此提出了兩種優(yōu)化方案：一是搭建信息化交流平臺(tái);二是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件庫(kù)。

4.1搭建信息化交流平臺(tái)

相較傳統(tǒng)模式，裝配式建筑項(xiàng)目的參建主體跟多，企業(yè)間的溝通也更復(fù)雜。因此通過BIM技術(shù)搭建信息化平臺(tái)，將信息高效、及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞十分必要。設(shè)計(jì)單位通過BIM技術(shù)建立結(jié)構(gòu)、電氣等專業(yè)模型，檢查管線碰撞情況，優(yōu)化構(gòu)件尺寸。構(gòu)件加工廠通過BIM信息平臺(tái)獲得修正后的構(gòu)件模型，進(jìn)行構(gòu)件批量生產(chǎn)。施工單位可以利用BIM信息平臺(tái)的模型進(jìn)行預(yù)安裝和模擬交底，并將模擬結(jié)果反饋給構(gòu)件加工廠和運(yùn)輸公司，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)運(yùn)輸計(jì)劃。在整個(gè)流程中，開發(fā)商各職能部門借助信息平臺(tái)，及時(shí)了解項(xiàng)目實(shí)施階段的真實(shí)情況，高效、流暢地完成成本控制管理工作。

4.2開發(fā)企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件庫(kù)

由于國(guó)內(nèi)裝配式建筑設(shè)計(jì)還處于起步階段，設(shè)計(jì)人員缺乏全局性思維，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目依然需要預(yù)制構(gòu)件二次拆分，構(gòu)件規(guī)格較多且不統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用BIM技術(shù)建立構(gòu)件模型庫(kù)。通過多個(gè)項(xiàng)目的積淀，不斷修正和改進(jìn)構(gòu)件的尺寸、功能和類型，并遵循“多組合少規(guī)格”的設(shè)計(jì)原則，探索高效率低成本的構(gòu)件，不斷強(qiáng)化構(gòu)件設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)程度。在后續(xù)項(xiàng)目中，通過使用企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件模型庫(kù)，提升加工廠模具重復(fù)利用率，大幅度節(jié)約構(gòu)件的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)成本。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，打通企業(yè)內(nèi)部環(huán)節(jié)，加強(qiáng)外部企業(yè)間的合作交流，一定程度上可以降低裝配式建筑的建安成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)裝配式建筑的接納程度。同時(shí)，利用信息化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理理念，可以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管控體系，進(jìn)一步促進(jìn)了裝配式建筑項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的良性循環(huán)。