“一房二賣”法律問題研究

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及個人經(jīng)濟水平的提高，購買房屋已經(jīng)不僅僅是為了滿足個人或家庭的基本居住需求，還有不少購房者將購買房屋視為一種投資行為，從而刺激了房屋買賣，導(dǎo)致房屋交易呈不斷上升的趨勢。在交易過程中，由于誠信意識的缺失以及利益的驅(qū)使，房屋交易量激增的同時也滋生了房屋買賣法律糾紛問題，“一房二賣”就是常見糾紛的一種?！耙环慷u”的違法現(xiàn)象屢見不鮮、屢禁不止，使作為買受人的購房者陷入“剪不斷，理還亂”的麻煩當中，嚴重損害了購房者的合法權(quán)益，社會影響惡劣。本文在歸納“一房二賣”行為的概念、特點和原因的基礎(chǔ)上，分析“一房二賣”爭議房產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題以及如何救濟無法實現(xiàn)合同目的的買受人，最后從提高買受人風(fēng)險意識與完善法律規(guī)定方面提出防范“一房二賣”行為的建議。

【關(guān)鍵詞】一房二賣;違約責(zé)任;法律規(guī)范

1、“一房二賣”的概念及特點

1.1“一房二賣”的概念

“一房二賣”是指出賣人就同一標的物即相同的房屋先后與不同的買受人簽訂房屋買賣合同，導(dǎo)致房屋的權(quán)利歸屬不明，從而引發(fā)爭議。在“一房二賣”糾紛中，合同所涉房屋具有特定性與唯一性，因此，出賣人無法正確而全面的履行合同，買受人也不可能同時實現(xiàn)合同的內(nèi)容，獲得房屋的所有權(quán)。

1.2“一房二賣”的特點

“一房二賣”的特點主要包括以下幾方面：第一，“一房二賣”行為具有復(fù)雜性。因為房屋買賣合同的標的物為不動產(chǎn)，對于合同的履行問題主要涉及債權(quán)糾紛，需要《合同法》進行調(diào)整。而對于房屋的歸屬問題則涉及物權(quán)變動問題，需要《物權(quán)法》進行調(diào)整。第二，房屋出賣人具有主觀惡意。出賣人在利益的驅(qū)使下，違背誠實信用原則，在明知存在“一房二賣”的客觀事實下，仍然與不同的買受人訂立合同，存在主觀故意。第三，后買受人的是否惡意決定了其合同是否具有法律效力。當后買受人在不知情為善意的情況下，其與出賣人簽訂的合同有效，并且不因其簽訂合同在后而影響其合同效力。當后買受人存在主觀故意時，則為惡意第三人，其簽訂的合同無效。

2、“一房二賣”行為頻發(fā)的成因分析

“一房二賣”產(chǎn)生的原因主要包括兩方面，一是法律規(guī)定之疏漏，二是經(jīng)濟利益誘導(dǎo)。一方面，我國《物權(quán)法》對基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，規(guī)定了嚴格的登記公示制度，即必須踐行不動產(chǎn)登記的法定形式，才能生效，房屋的所有權(quán)才會發(fā)生轉(zhuǎn)移。但在實踐中，房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)較為繁瑣，耗費時間較長。而《合同法》強調(diào)的是當事人之間的合意，即意思表示一致簽訂合同時合同即產(chǎn)生效力。因此在簽訂合同支付完購房款項和最終完成變更房屋所有權(quán)歸屬之間存在一定的時間差。惡意的出賣人在利益的驅(qū)使下，會利用這個時間差，與其他買受人再次簽訂買賣合同，導(dǎo)致“一房二賣”的現(xiàn)象，侵害先購房者的合同利益。另一方面，趨利是出賣人惡意違約，是引起“一房二賣”行為的內(nèi)在因素。王澤鑒認為：“一物數(shù)賣，自古有之，在物價波動之際，最為常見，而此于出賣人罔顧信用，圖謀私立?！彪S著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，面對房價持續(xù)上漲的利益誘惑，出賣人出于追求利益最大化的主觀故意，惡意通過“一房二賣”的方式獲得高額的雙份房款。出賣人逐利的本能促使其為追求最大利潤而惡意毀約。此外，從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，出賣人違約后，僅需承擔(dān)解除房屋買賣合同、返還相應(yīng)財產(chǎn)、賠償損失等違約責(zé)任，即使出現(xiàn)嚴重違約行為，其承擔(dān)的懲罰性違約責(zé)任也不超過已付房款的一倍。而在房地產(chǎn)價格不斷上漲的社會背景下，出賣人“一房二賣”所承擔(dān)的違約責(zé)任相較于其違約所獲得的利益來講，違約成本較低。

3、“一房二賣”所涉爭議房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬問題

買受人要取得房屋所有權(quán)，合法有效的房屋買賣合同是前提。因此，要明確爭議房產(chǎn)的歸屬首先要對房屋買賣合同的效力進行認定。從司法實踐和理論研究來看，基本形成共識，在一般情況下，出賣人與買受人先后訂立的合同不因“一房二賣”行為而影響合同的效力。如果出現(xiàn)合同法規(guī)定的合同無效情形，例如出賣人與后買受人惡意串通損害前買受人的利益，則導(dǎo)致合同無效。

一般情況下，“一房二賣”行為所涉及的前后訂立的合同都是合法有效的，那么爭議房產(chǎn)到底應(yīng)該歸屬于誰呢？對于該問題我國法律和司法解釋等并沒有明確的規(guī)定，導(dǎo)致實踐中缺乏可操作性。本文認為，可以從以下幾方面確定爭議房屋的權(quán)利歸屬。根據(jù)物權(quán)法基于法律行為的物權(quán)變動規(guī)則，在已經(jīng)有買受人辦理房屋過戶登記的情況下，由已辦理房屋過戶登記的買受人取得爭議房產(chǎn)的所有權(quán)，而不考慮兩份合同生效的先后順序;買受人若都未辦理房屋過戶登記，但有買受人已經(jīng)辦理預(yù)告登記的情況下，爭議房屋的所有權(quán)歸辦理預(yù)告登記手續(xù)的買受人。因為根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)預(yù)告登記后，具有公示的效力，未經(jīng)權(quán)利人允許，任意處分預(yù)告登記不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，從而保障買受人將來物權(quán)之實現(xiàn);當前后買受人未辦理房屋過戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)時，則考慮買受人對房屋的交付情況，即買受人是否已經(jīng)占有了爭議房屋。這是因為房屋作為不動產(chǎn)，對其的占有，在一定程度上具有一定的公示作用。當房屋未辦理登記手續(xù)，也未交付，即兩份合同都處于未履行狀態(tài)時，則根據(jù)合同簽訂的時間順序來確定房屋的歸屬。

實踐中，有些“一房二賣”的行為更為復(fù)雜，涉及到房屋預(yù)告登記和交付的沖突，從法院的判決來看，預(yù)告登記無法對抗已經(jīng)合法占有房屋的買受人。因為房屋的交付使用意味著出賣人已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)， 能帶來積極的合同效果。相較而言，房屋的預(yù)告登記，只是對合同成立效力的確認和加強，沒有產(chǎn)生實際的履行意義。并且返還已經(jīng)實際占有的房屋也不符合經(jīng)濟上的效益性。因此，房屋的所有權(quán)歸房屋的實際占有者所有。綜上，確認“一房二賣”爭議房產(chǎn)的權(quán)利歸屬，需要法官在《物權(quán)法》、《合同法》等法律的基礎(chǔ)上，結(jié)合案件的實際情況，綜合考慮，切實保障誠信善意買受人的合法權(quán)益，而不是生搬硬套前文所述的規(guī)則。

4、“一房二賣”中未取得房屋所有權(quán)的買受人之法律救濟

由于房屋的特性，在“一房二賣”中勢必會有一方買受人不能實現(xiàn)合同目的，對此，無法取得房屋所有權(quán)的買受人只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任以維護自己的合法權(quán)益。買受人可以根據(jù)《合同法》第113條的規(guī)定，要求違約的出賣人賠償自己的實際損失以及預(yù)期可得利益，比如為履行合同交付的房款、締約過程中產(chǎn)生的費用以及房價上漲產(chǎn)生的溢價等。此外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不能超過已付房款一倍的賠償責(zé)任?！睆脑摋l司法解釋可以看出，在“一房二賣”的情況下，無法取得房屋所有權(quán)的買受人損害賠償請求權(quán)的范圍不限于《合同法》第113條規(guī)定的損害賠償，還可以請求出賣人承擔(dān)超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

“一房二賣”是房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的產(chǎn)物，為防止該現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要法律對該行為進行規(guī)制，也需要買受人提高防范意識。買受人在購買房屋時，應(yīng)當注意對房屋的實際考察，確定有無占有情形。此外，為獲得公示效果以及保障自己的合法權(quán)益，買受人應(yīng)當及時進行物權(quán)的變更登記。法律規(guī)制方面，亟需完善相關(guān)立法，該行為進行具體規(guī)制，維護買受人的合法利益，維護社會主義市場秩序，保護交易安全。立法中應(yīng)給與“一房二賣”行為人一定的處罰，加大處罰力度，增加其違約成本，保護買受人的合法權(quán)益。對于無法實現(xiàn)其合同目的的善意買受人，應(yīng)給予明確的法律求償權(quán)，除了一般的違約責(zé)任的提起之外，還應(yīng)有其他的補償性措施，最大程度上彌補買受人的損失。

參考文獻：

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[2]李顯東.房地產(chǎn)糾紛法律解決指南[M].北京：機械工業(yè)出版社.2003.

作者簡介：

喬洪娟（1995-），女，漢族，山東省威海市人，碩士研究生，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，研究方向：民商法。