我國房地產(chǎn)市場價格與股票市場價格關(guān)聯(lián)性分析

◆ 王欣淑

一、研究背景及意義

房地產(chǎn)市場是拉動實體經(jīng)濟的重要力量，股票市場可以反應(yīng)虛擬經(jīng)濟的情況。在理論方面，研究二者間關(guān)聯(lián)性不僅為我們分析實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟之間的關(guān)聯(lián)性提供了思路，同時也有助于我們分析房地產(chǎn)市場與股票市場之間的供需關(guān)系。另外，在實際操作方面，研究二者間的關(guān)聯(lián)性有利于我們直觀地看出資金流向在兩個市場之間的變化狀態(tài)，從而為宏觀調(diào)控提供參考依據(jù)，并幫助投資者根據(jù)所提供的信息準確預(yù)測未來經(jīng)濟增長點，合理地規(guī)劃投資組合。

二、房地產(chǎn)與股票市場價格變動關(guān)系的實證分析

（一）數(shù)據(jù)選擇及處理

1.研究對象和指標的選取。本文選取具有較強代表性的國房景氣指數(shù)和上證綜合指數(shù)為研究對象，前者為房地產(chǎn)市場的代表，后者為股票市場的代表。

2.樣本的數(shù)據(jù)選擇及處理。本文選取了國房景氣指數(shù)在2006 年1 月到2020 年9 月的數(shù)據(jù)，設(shè)其為GJ。由于2009 年-2018 年中每年1 月份的數(shù)據(jù)都有缺失，故而使用相鄰的兩個月份的平均值來作為它的這一月份的數(shù)據(jù)，共計177 個觀測點，并建立序列{GJ}，根據(jù)公式rgjt=ln(GJ t/GJt?1)，構(gòu)建其對數(shù)收益率的序列{rgj}。另外，本文以2006 年1 月至2020 年9 月的上證綜指月線收盤價作為樣本統(tǒng)計數(shù)據(jù)，共177 個觀察值，建立序列{SZ}，根據(jù)公式rgjt=ln(GJ t/GJt?1)，構(gòu)建其對數(shù)收益率的序列{rsz}。

（二）單位根檢驗

時間序列的自回歸模型的前提是時間序列平穩(wěn)，若時間序列不平穩(wěn)會使得結(jié)果不再適用于模型，出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象，故而在模型建立前需對時間序列進行單位根檢驗。（注：（C,T,K）分別表示單位根檢驗方程包括常數(shù)項，時間趨勢和滯后階數(shù)。）

從表1 中可知，{GJ}、{SZ}是不能完全拒絕原假設(shè)的，即兩個原序列不平穩(wěn)；但{rgj}、{rsz}都是完全拒絕原假設(shè)的。由此判斷，{GJ}、{SZ}的月對數(shù)收益率都是一階單整的。

表1 ADF 檢驗結(jié)果

（三）協(xié)整檢驗

由單位根檢驗得出，{GJ}和{SZ}序列都是一階單整的。若他們之間相互協(xié)整，說明我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)和上證綜合指數(shù)之間有一個較為長期穩(wěn)定的比例關(guān)系。此時就算原來的序列{GJ}和{SZ}并非平穩(wěn)的序列，也可以直接通過建立兩者間的VAR 模型。本文主要采用Jahasen協(xié)整檢驗的方法，檢驗結(jié)果如下表：

由上表2 可以得知，跡統(tǒng)計量為15.008 大于12.320，故而拒絕原假設(shè)，說明變量之間存在著一定的協(xié)整關(guān)系，即{GJ}與{SZ}之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系。

表2 Jahasen 協(xié)整檢驗

（四）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

本文通過對國房景氣指數(shù)月對數(shù)收益率的波動性序列和上證綜合指數(shù)月對數(shù)收益率的波動性序列進行格蘭杰因果檢驗，得出結(jié)果：

由表3 可知，{rsz}不是{rgj}的格蘭杰原因的P 值為0.0495 小于0.05，故原假設(shè)不成立，即{rsz}是{rgj}的格蘭杰主要原因；{rgj}不是{rsz}的格蘭杰原因的P 值為0.5801 大于0.05，故原假設(shè)成立，即{rgj}不是{rsz}的格蘭杰原因。

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗表

（五）VAR 模型分析

建立VAR 模型要求序列數(shù)據(jù)必須是平穩(wěn)的，由前面分析可知{GJ}及{SZ}是一階單整的，因此可以對{GJ}、{SZ}進行一階差分后建立VAR 模型。根據(jù)AIC 及SC 準則確定滯后階數(shù)為3，模型估計如下：

以上方程表明，{rsz}也可以由其滯后項和{rgj}及其滯后項來解釋，且{RGJ}的變化對{RSZ}有顯著影響。同時，{rgj}可以由其滯后項和{rsz}及其滯后項來解釋，但解釋力度要比房市對股市的解釋力度弱。

(六)脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

對VAR 的所有特征根進行了檢驗后發(fā)現(xiàn)，每一個特征根的倒數(shù)都是落在單位元內(nèi)的，說明VAR 的模型平穩(wěn)，可以用脈沖響應(yīng)函數(shù)來分析。

從圖2 可以看出，{rgj}對{rsz}做出了響應(yīng)。從第一期到第四期的響應(yīng)呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢且為正向的，在第四期達到最大。之后{rgj}對{rsz}的響應(yīng)有所下降且為正向的。在第十期后穩(wěn)定地趨于0。另外，{rsz}對{rgj}做出了響應(yīng)。從第一期到第四期產(chǎn)生的響應(yīng)大幅度減少且為負影響，從第四期到第六期響應(yīng)緩慢減少,直到第七期時{rgj}對{rsz}的響應(yīng)穩(wěn)定地趨于0。

圖2 脈沖響應(yīng)函數(shù)圖

三、研究結(jié)論與政策建議

(一)研究結(jié)論

根據(jù)實證分析可知，房市和股市在長期是均衡且正向變動的，但在短期內(nèi)二者對彼此的沖擊呈現(xiàn)出不對稱的特點，其中股市對房市產(chǎn)生正向的沖擊，且房市受到股市沖擊后的波動敏感；而房市會對股市產(chǎn)生負向的沖擊，但股市受到房市沖擊后的波動不敏感。另外股市是房市的單向格蘭杰原因。

（二）政策建議

在進行實證分析后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和股票市場間的波動性存在著關(guān)聯(lián)性。基于此對政府及投資者相應(yīng)的建議。

1.應(yīng)當對兩市統(tǒng)籌兼顧。對房地產(chǎn)市場而言，其一，管理層應(yīng)當完善房市的相關(guān)政策措施，公開其交易過程，降低風(fēng)險。其二，政府部門應(yīng)當加大對相關(guān)投機者的監(jiān)督和管理力度，杜絕投機者的行為來破壞房地產(chǎn)交易市場的正常運作，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。其三，應(yīng)當拓寬地房地產(chǎn)的融資渠道，以更好地滿足房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要。對股票市場而言，其一，管理層應(yīng)進一步完善股市相關(guān)制度，使市場更趨于穩(wěn)定。其二，應(yīng)當增強股票市場的監(jiān)管力度，防止由于公司財務(wù)數(shù)據(jù)造假而導(dǎo)致的投資錯誤。其三，應(yīng)當合理設(shè)置上市公司的門檻，推動更多的優(yōu)質(zhì)公司上市，增加股市的規(guī)模及市值。

2.投資者應(yīng)當合理規(guī)劃投資組合。作為投資者，在進行具體的投資組合時，應(yīng)專心于投資而非投機，從而不會陷入房地產(chǎn)市場泡沫的陷阱。同時，應(yīng)該謹慎在房地產(chǎn)與股票之間確定合理的資產(chǎn)組合，并在不同時期根據(jù)不同的市場情況進行調(diào)整。