業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用研究

陳睿

摘要：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模越來(lái)越大，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，由于新經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了橫盤時(shí)代，卓越的房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力可以提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。如何利用管理創(chuàng)新提高房地產(chǎn)企業(yè)管理能力，文章從業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)管理中應(yīng)用的重要性出發(fā)，分析了業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)用的不足，探析房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)業(yè)財(cái)融合的方式治理企業(yè)，讓財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門跨領(lǐng)域提升管理水平，提升核心專業(yè)知識(shí)水平同時(shí)對(duì)管理理念進(jìn)行革新，用財(cái)務(wù)知識(shí)管理業(yè)務(wù)，從業(yè)務(wù)需求視角規(guī)范財(cái)務(wù)管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);業(yè)財(cái)融合;應(yīng)用研究

一、業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)企業(yè)管理中應(yīng)用的重要性

（一）業(yè)財(cái)融合有利于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，為決策提供依據(jù)

財(cái)務(wù)部門會(huì)運(yùn)用財(cái)務(wù)各項(xiàng)分析指標(biāo)，為企業(yè)管理層提供決策的依據(jù)，如果財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是索引于單一維度的核算數(shù)據(jù)，會(huì)失去對(duì)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)情況的透析作用，不但沒(méi)辦法提供有用的數(shù)據(jù)，還可能因?yàn)閿?shù)據(jù)失真誤導(dǎo)了決策。如資產(chǎn)負(fù)債率，在與不同的金融機(jī)構(gòu)簽訂的融資協(xié)議中，一部分資金會(huì)以真股的形式存在，而另外一部分資金會(huì)以明股實(shí)債的形式存在，在工商登記同時(shí)都辦理了股權(quán)變更登記，因此，如沒(méi)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，會(huì)把少數(shù)股東權(quán)益部分的比例放大，而應(yīng)該體現(xiàn)在負(fù)債部分的數(shù)據(jù)縮小了，沒(méi)有真實(shí)反映出整個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債以及產(chǎn)權(quán)比例現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警及融資業(yè)務(wù)的指導(dǎo)會(huì)產(chǎn)生較大的偏差。如存貨周轉(zhuǎn)率，該項(xiàng)指標(biāo)主要反映一定周期房地產(chǎn)企業(yè)銷售去化效率的情況，在進(jìn)行指標(biāo)分析的時(shí)候應(yīng)緊密結(jié)合當(dāng)期的限購(gòu)政策，項(xiàng)目整體可售業(yè)態(tài)的分布情況，以及企業(yè)當(dāng)年考核指標(biāo)中對(duì)營(yíng)銷部門的考核側(cè)重點(diǎn)等因素進(jìn)行考量，從確定整個(gè)營(yíng)銷部門當(dāng)期實(shí)施的營(yíng)銷方案能否合理、系統(tǒng)、全面地匹配企業(yè)的戰(zhàn)略要求。

（二）業(yè)財(cái)融合有利于提升成本合約管理

部分房地產(chǎn)企業(yè)在公司的招標(biāo)委員會(huì)成員中設(shè)有財(cái)務(wù)的一個(gè)席位，對(duì)于成本合約部門招標(biāo)采購(gòu)環(huán)節(jié)，合同價(jià)格因素是財(cái)務(wù)人員關(guān)注的重點(diǎn)之一，若僅關(guān)注此因素，會(huì)忽略利潤(rùn)或者現(xiàn)金流對(duì)合同的影響。當(dāng)遇到合同價(jià)格不一樣，不含稅報(bào)價(jià)一樣的報(bào)價(jià)時(shí)，財(cái)務(wù)應(yīng)該如何判定選擇最合適報(bào)價(jià)，給予成本合約部門支持，除考慮合同價(jià)格因素外，財(cái)務(wù)人員還需要將管理延伸至業(yè)務(wù)的前端，如合同主要材料的進(jìn)項(xiàng)稅率、付款條件和結(jié)算條件，也要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)情況，考慮處于在建和在售環(huán)節(jié)還是前期籌備階段，不同的階段對(duì)獲取進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的需求維度是不一樣，財(cái)務(wù)在業(yè)務(wù)端應(yīng)貫穿全程，多層次多維度地高度融入?yún)⑴c各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。

二、業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)企業(yè)管理中應(yīng)用不足

（一）業(yè)財(cái)融合的管理體系和制度不完善

公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門沒(méi)有形成統(tǒng)一的戰(zhàn)略目標(biāo)，各自為政的局面容易形成部門之間的壁壘。業(yè)財(cái)融合沒(méi)有在企業(yè)制度和績(jī)效考核層面給予足夠支持，業(yè)務(wù)部門對(duì)財(cái)務(wù)部門的功能僅停留在對(duì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析的認(rèn)知，甚至有的企業(yè)將財(cái)務(wù)部門定位成為后勤服務(wù)部門，非一線統(tǒng)戰(zhàn)部門。

公司內(nèi)部缺乏對(duì)業(yè)財(cái)融合支持的獎(jiǎng)懲措施，在整個(gè)預(yù)算管理過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)脫離現(xiàn)實(shí)的編制行為，源于業(yè)務(wù)部門缺乏對(duì)預(yù)算管理工作的正確認(rèn)識(shí)，怠于反饋有效的業(yè)務(wù)狀況，導(dǎo)致由業(yè)務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度失真，使財(cái)務(wù)無(wú)法對(duì)實(shí)際的業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行有效的監(jiān)控。

（二）業(yè)財(cái)融合信息化體系不完善

現(xiàn)階段，我國(guó)房企的信息化水平發(fā)展不均衡，大部分房產(chǎn)企業(yè)有一定的信息化系統(tǒng)，有拿地拓展、成本合約、營(yíng)銷銷售、稅務(wù)核算等系統(tǒng)，但普遍缺乏一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)，以財(cái)務(wù)全面預(yù)算管控為主導(dǎo)從業(yè)務(wù)始端對(duì)接到業(yè)務(wù)末端的全生態(tài)系統(tǒng)。一直以來(lái)，財(cái)務(wù)人員需要將大部分的精力和時(shí)間用在核算與記賬等工作上，無(wú)法真正參與到業(yè)財(cái)融合工作之中，增加了工作的難度，不利于工作的開展與實(shí)施，也不利于財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)工作能力的提升。

（三）企業(yè)業(yè)財(cái)融合意識(shí)不足，財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)知識(shí)不全面

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏管理方面的創(chuàng)新，不愿意新設(shè)業(yè)財(cái)融合崗位，在原有的財(cái)務(wù)部門中調(diào)配人員兼任，財(cái)務(wù)人員無(wú)法兼顧原本繁瑣的基礎(chǔ)工作和業(yè)財(cái)融合工作，由于權(quán)責(zé)利的無(wú)法區(qū)分，往往難以達(dá)到兩全其美的效果。按現(xiàn)在的信息化發(fā)展速度，未來(lái)的財(cái)務(wù)人員更多通過(guò)系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)，用數(shù)據(jù)反應(yīng)企業(yè)管理運(yùn)作情況，現(xiàn)大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)人員行業(yè)綜合知識(shí)面不強(qiáng)，對(duì)專業(yè)的使用無(wú)法兼容到業(yè)務(wù)層面，財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門在各自的專業(yè)領(lǐng)域溝通不暢順，因此，在運(yùn)用各項(xiàng)管理數(shù)據(jù)時(shí)無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。

三、業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)企業(yè)管理中應(yīng)用的建議

（一）構(gòu)建完善的業(yè)財(cái)融合運(yùn)行機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要統(tǒng)一全部業(yè)務(wù)部門的目標(biāo)，利用利于企業(yè)的最高效益的方法方式，建立責(zé)任成本分配到每個(gè)部門，下達(dá)績(jī)效到經(jīng)辦人，以全面預(yù)算管理為管理紐帶的體系，倡導(dǎo)以提質(zhì)增效為核心目標(biāo)，由企業(yè)的最高管理層組織成立預(yù)算委員會(huì)，委員會(huì)由分管財(cái)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)牽頭，各個(gè)職能部門的第一把手以及各個(gè)公司的總經(jīng)理作為成員，以預(yù)算委員會(huì)會(huì)議的形式，將所有業(yè)務(wù)職能部門組織參與在有決策機(jī)制的業(yè)財(cái)融合的會(huì)議工作中，便于定期開展預(yù)算方案的制定，預(yù)算編制的分工、預(yù)算的責(zé)任成本費(fèi)用的分配、預(yù)算管理的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)的統(tǒng)一及歸口等工作。全員參與預(yù)算編制，把真實(shí)的業(yè)務(wù)情況反饋到財(cái)務(wù)，將業(yè)財(cái)融合工作中的業(yè)務(wù)知識(shí)量化成為更為精確的數(shù)據(jù)，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的測(cè)算，固化各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，將各項(xiàng)指標(biāo)從拿地測(cè)算到項(xiàng)目落地運(yùn)營(yíng)，形成強(qiáng)有力的業(yè)績(jī)量化的指導(dǎo)方向，各個(gè)部門之間形成良好的溝通機(jī)制，上下游部門之間有效的銜接。

（二）提高信息化系統(tǒng)在業(yè)財(cái)融合中的運(yùn)用

在目前云計(jì)算、大數(shù)據(jù)信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用的背景下，企業(yè)要借助信息化的技術(shù)工具打造信息化業(yè)財(cái)融合體系，實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)的互融互通，實(shí)現(xiàn)各個(gè)信息系統(tǒng)模塊端口數(shù)據(jù)的對(duì)接融合，利用數(shù)據(jù)的共享，減少不必要的數(shù)據(jù)錄入時(shí)間，提高和提升系統(tǒng)操作效率和效果，比如：合約管理模塊中，合同信息一次性錄入系統(tǒng)，包括了供應(yīng)商的信息，合同的有效信息，然后生成系統(tǒng)唯一的二維碼，其他部門調(diào)取數(shù)據(jù)的時(shí)候只要掃描二維碼就可以在手機(jī)端顯示所有的付款和工程結(jié)算信息，使日常繁冗的財(cái)務(wù)復(fù)核數(shù)據(jù)工作提升到財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)的工作中，讓數(shù)據(jù)服務(wù)提升企業(yè)的內(nèi)控管理水平。

企業(yè)要科學(xué)地規(guī)劃適合企業(yè)管理模式的業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)，營(yíng)造適合企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作的生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、共享化，對(duì)不同的業(yè)務(wù)系統(tǒng)模塊進(jìn)行改進(jìn)和完善，強(qiáng)化共享數(shù)據(jù)的查詢和處理功能，簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)部門日常賬務(wù)憑證、財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)指標(biāo)分析和稅務(wù)申報(bào)的基礎(chǔ)工作，增加業(yè)務(wù)事項(xiàng)立項(xiàng)管理，對(duì)涉及影響資金流的數(shù)據(jù)進(jìn)行目標(biāo)成本和費(fèi)用的管控，構(gòu)建成本管理體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤(rùn)跟蹤與監(jiān)控，下放責(zé)任成本到業(yè)務(wù)部門，在全面預(yù)算管理的基調(diào)下，業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)填報(bào)數(shù)據(jù)信息，財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)管理數(shù)據(jù)，提煉獲取有用數(shù)據(jù)信息，把控企業(yè)實(shí)時(shí)經(jīng)營(yíng)狀況和資金流動(dòng)向，為管理層提供決策支撐數(shù)據(jù)。

（三）強(qiáng)化業(yè)財(cái)融合從業(yè)人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)主要從事一級(jí)土地整理、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，核心技術(shù)人員是設(shè)計(jì)、工程建筑、房地產(chǎn)開發(fā)等方面的專業(yè)人員，不重視對(duì)基層的財(cái)務(wù)崗位綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)要求比較單一，業(yè)財(cái)融合需要的是復(fù)合型的關(guān)鍵人才，可見(jiàn)，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合復(fù)合型人才的儲(chǔ)備和培養(yǎng)是一項(xiàng)重點(diǎn)工作，首先，通過(guò)招聘業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)輪崗培訓(xùn)，通過(guò)兩種途徑加快提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和綜合素質(zhì);其次，選拔高素質(zhì)的業(yè)務(wù)人員，通過(guò)財(cái)務(wù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，彌補(bǔ)其財(cái)務(wù)短板，使其成為業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)雙向精通的復(fù)合型人才;最后，在上述業(yè)財(cái)融合復(fù)合型人才的基礎(chǔ)儲(chǔ)備形成后，可以通過(guò)組建新編團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目工作，使新項(xiàng)目工作讓業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)互融互通，共同推進(jìn)企業(yè)的業(yè)財(cái)融合進(jìn)程。

（四）提升財(cái)務(wù)人員業(yè)財(cái)融合工作的參與度

在業(yè)財(cái)融合工作的流程，強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)人員的全過(guò)程參與，貫穿企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的各個(gè)涉財(cái)環(huán)節(jié)，深入業(yè)務(wù)層面了解業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)，有效實(shí)施事前、事中及事后業(yè)財(cái)融合監(jiān)控措施。從財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)雙向管控的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，從營(yíng)銷方案指定的審批、項(xiàng)目可售業(yè)態(tài)產(chǎn)品情況的動(dòng)態(tài)管理，清楚了解并參與銷售與回款目標(biāo)的計(jì)劃與執(zhí)行等情況，合理的規(guī)劃經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入。

第二，從招采環(huán)節(jié)開始介入，跟蹤財(cái)務(wù)要素方面的格式化合同條款，建立涉稅的定價(jià)招標(biāo)模型，掌握合約簽訂的付款條件、金額、付款周期及結(jié)算的條件，關(guān)注合同原材料價(jià)格的波動(dòng)情況，判定合同價(jià)格的合理性。同時(shí)，可以融合供應(yīng)鏈進(jìn)行融資，在合同談判時(shí)候作為商務(wù)條件進(jìn)行磋商，全方位的為房地產(chǎn)資金管理注入活力，規(guī)劃好經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出的同時(shí)融合了籌資資金收入。

第三，從成本、費(fèi)用、稅金等支出與效益進(jìn)行有效的業(yè)務(wù)融合規(guī)劃、測(cè)算，以房地產(chǎn)項(xiàng)目最終效益為主導(dǎo)，合理分配責(zé)任成本，財(cái)務(wù)人員積極參與到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，所得出的各項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息作為房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展決策依據(jù)，成功或者失敗案例作為數(shù)據(jù)后評(píng)估的重要依托，可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)積累數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，提供對(duì)經(jīng)濟(jì)效益有重要作用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

四、結(jié)語(yǔ)

本文立足于業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用研究，探析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合在應(yīng)用中給企業(yè)帶來(lái)的管理創(chuàng)新，進(jìn)一步提高精細(xì)化管理。通過(guò)分析當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)管理中，財(cái)務(wù)管理的作用已經(jīng)不僅局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，更加要融合到業(yè)務(wù)層，協(xié)同各個(gè)業(yè)務(wù)層級(jí)，將財(cái)務(wù)融合到業(yè)務(wù)需要中，將業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)融為一體，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)全流程的有效多輪協(xié)同，推動(dòng)企業(yè)管理提質(zhì)增效。

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（作者單位：中鼎控股集團(tuán)有限公司）