房產(chǎn)稅稅率、房價(jià)與房產(chǎn)稅收入*
——基于滬渝兩市的數(shù)理模擬和實(shí)踐檢驗(yàn)

◆李永剛 ◆劉 偉

內(nèi)容提要：文章通過構(gòu)建數(shù)理模型分析房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入的影響，利用上海和重慶數(shù)據(jù)，模擬測算房產(chǎn)稅稅率變化對兩市房價(jià)與房產(chǎn)稅收入的影響，基于兩市自然實(shí)踐數(shù)據(jù)，分析滬渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來商品房價(jià)格和房產(chǎn)稅收入的實(shí)際變化情況，進(jìn)而探討兩市房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入的實(shí)踐影響。滬渝兩市模擬測算結(jié)果與自然實(shí)踐結(jié)果均表明：若僅依靠房產(chǎn)稅稅率調(diào)整，政府只能在“低房價(jià)+少房產(chǎn)稅收入”與“高房價(jià)+多房產(chǎn)稅收入”之間進(jìn)行兩難的選擇，無法通過稅率的調(diào)整實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)并獲取較多房產(chǎn)稅收入的雙重目標(biāo)，這為未來房地產(chǎn)市場調(diào)控和組織房產(chǎn)稅收入提供了重要啟示。

一、引言與文獻(xiàn)綜述

1998年國家實(shí)行住房制度改革后，各地房價(jià)開始上漲，尤其是2007年之后，各大中城市房價(jià)增速明顯加快，城市居民購房壓力驟增。2011年1月28日，為了抑制房價(jià)上漲，完善地方稅制，中央決定在上海和重慶同步實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。此后，房產(chǎn)稅成為學(xué)術(shù)界研究、實(shí)務(wù)界關(guān)注、城鎮(zhèn)居民關(guān)心的熱點(diǎn)問題。社會(huì)各界希望房產(chǎn)稅在抑制房價(jià)的同時(shí)，又能給地方政府帶來較充裕的稅收收入。

理論上講，對商品征稅，商品價(jià)格將發(fā)生變化，因此，房產(chǎn)稅稅率將影響到商品房價(jià)格，同時(shí)也將影響到房產(chǎn)稅收入。對于房產(chǎn)稅稅率與房價(jià)和房產(chǎn)稅收入之間的關(guān)系，已有學(xué)者開展了相關(guān)研究。不少研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅稅率變化對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入均產(chǎn)生影響。如鄭思齊等（2013）利用2010年城市居民大樣本調(diào)查的微觀數(shù)據(jù)，對245個(gè)地級及地級以上城市進(jìn)行模擬測算，在不同的房產(chǎn)稅稅率假設(shè)下，分別計(jì)算了稅率對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入的影響。研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)具有顯著影響，而不同的稅率對房產(chǎn)稅收入也體現(xiàn)出了差異性影響。此外，Ladd & Bradbury（1988）使用美國86個(gè)大型中心城市1967年、1972年、1977年和1982年的數(shù)據(jù)研究了房產(chǎn)稅稅率與房價(jià)（包括住宅物業(yè)）間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)稅率上升10%，房產(chǎn)稅收入就會(huì)減少約1.5%。類似地，宋磊（2013）以北京為例，測算了北京地區(qū)房產(chǎn)稅綜合稅率的合理區(qū)間，并以北京地區(qū)的房價(jià)和貸款利率數(shù)據(jù)為依據(jù)，對房產(chǎn)稅能否遏制房價(jià)進(jìn)行了模擬測算。研究發(fā)現(xiàn)，北京市房產(chǎn)稅下限稅率為0.28%，上限稅率為0.57%，并且房產(chǎn)稅在一定程度上可以遏制房價(jià)。

也有研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入幾乎沒有影響。如于靜靜和周京奎（2016）基于上海市和重慶市2005—2013年住房市場的微觀數(shù)據(jù)開展研究，結(jié)果表明征收房產(chǎn)稅對上海和重慶房價(jià)影響不明顯。此外，李聰（2019）和厚銀強(qiáng)（2020）研究發(fā)現(xiàn)，滬渝兩市房產(chǎn)稅改革在調(diào)控房地產(chǎn)市場、增加地方財(cái)政收入等方面收效甚微，試點(diǎn)效果并不理想。類似地，盧陽和蔣莉（2020）通過對滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的成效進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對調(diào)控房價(jià)、增加財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)際效果均不顯著。此外，包智勇和王樂（2015）指出，上海、重慶兩地自2011年初試點(diǎn)改革房產(chǎn)稅至今，就兩地房價(jià)變動(dòng)情況看，其效果與預(yù)期差距較大。而楊勵(lì)和歐嘉麗（2020）運(yùn)用合成控制法對上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的政策效應(yīng)進(jìn)行評估，結(jié)果表明重慶的房產(chǎn)稅政策有效抑制了房價(jià)過快上漲，而上海的房產(chǎn)稅政策對房價(jià)上漲的抑制作用不明顯。但是，劉甲炎和范子英（2013）采用項(xiàng)目評估中的合成控制法估計(jì)了重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)開征房產(chǎn)稅推動(dòng)了房價(jià)大幅度上漲。對于滬渝試點(diǎn)的評價(jià)，康乃馨（2017）指出，由于滬渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案存在稅基偏窄、稅率太低、稅費(fèi)減免面積過大，造成房產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價(jià)的影響未達(dá)到預(yù)期效果。周揚(yáng)（2020）認(rèn)為，在保證中央監(jiān)管的前提下，應(yīng)考慮給地方適度的稅率制定權(quán)，采取比例稅率的形式，并結(jié)合財(cái)政需求和家庭稅負(fù)以收定支確定各地合理的稅率水平，從而發(fā)揮稅率對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入的調(diào)節(jié)作用。

可以發(fā)現(xiàn)，不少學(xué)者研究了房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入的影響，但鮮見同時(shí)開展房產(chǎn)稅稅率對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入影響的模擬分析和自然檢驗(yàn)研究，而本文的邊際貢獻(xiàn)就在于此。本文將在構(gòu)建數(shù)理模型的基礎(chǔ)上，以滬渝兩市為樣本，模擬測算房產(chǎn)稅稅率變化對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入的影響，然后對滬渝試點(diǎn)自然實(shí)踐結(jié)果進(jìn)行分析，進(jìn)而總結(jié)出房產(chǎn)稅稅率變化與房價(jià)和房產(chǎn)稅收入之間的一般性規(guī)律。

二、數(shù)理模型

本節(jié)以Sonstelie（1979）和Mcdonald（1993）的研究為基礎(chǔ)，構(gòu)建一個(gè)商品房需求與供給的數(shù)理模型，用以分析房產(chǎn)稅稅率變化對房價(jià)的影響。模型假定市場是完全競爭的，社會(huì)全部房產(chǎn)供給數(shù)量（Q）是土地（L）和資本（K）的函數(shù)①由于房產(chǎn)需建在土地上，且房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，這個(gè)假設(shè)是合理的。。生產(chǎn)函數(shù)為固定替代彈性（CES）生產(chǎn)函數(shù)，生產(chǎn)函數(shù)規(guī)模報(bào)酬不變。商品房生產(chǎn)函數(shù)如下：

引入房產(chǎn)稅的分析與Mieszkowski（1972）使用的方式基本相同。Mieszkowski假設(shè)總資本和土地供給是固定的，如果所有行政管轄區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)稅制度，雖然房價(jià)會(huì)產(chǎn)生變化但是并不會(huì)影響資源配置。相反，若實(shí)行具有差異性的房產(chǎn)稅制度，那么就會(huì)改變商品房供給和房價(jià)。

將房產(chǎn)稅稅率與房價(jià)聯(lián)系起來的前提是確定房產(chǎn)稅占房產(chǎn)市場價(jià)值的百分比和房產(chǎn)市場租金百分比之間的關(guān)系。每單位無限期房產(chǎn)（Q的一個(gè)單位）的市場價(jià)值為：

R是單位房產(chǎn)每年固定租金收入，t是房產(chǎn)稅稅率（按照房產(chǎn)市場價(jià)值征收的百分比），i是房產(chǎn)貼現(xiàn)率。由方程（2）可得：

其中，i+t是這個(gè)模型的資本化率。

令τ是房產(chǎn)稅占每年租金的百分比。那么，

此外，定義收到的租金為：

這個(gè)模型可以用一個(gè)簡單的商品房供求模型來說明。假設(shè)一個(gè)社會(huì)商品房總供給是單位房產(chǎn)市場價(jià)值V的函數(shù)，那么對房產(chǎn)的需求就是單位房產(chǎn)每年固定租金收入R的函數(shù)，但是當(dāng)資本化率給定時(shí)，對房產(chǎn)的需求也是V的函數(shù)。從公式（3）可以看出，房產(chǎn)稅稅率上升會(huì)提高資本化率，同時(shí)會(huì)減少商品房總需求（V的函數(shù)），并且由于租金固定，稅率上升還將降低單位房產(chǎn)市場價(jià)值。假設(shè)供給曲線斜率為正，總需求的減少將會(huì)引起房產(chǎn)均衡數(shù)量的減少和房產(chǎn)市場價(jià)值的下降。由于房產(chǎn)數(shù)量的減少，租金將不會(huì)保持不變，而是會(huì)上升。由于房產(chǎn)稅稅率上升時(shí)，V和Q都下降，那么房產(chǎn)稅稅率上升對稅基（VQ）的影響可能會(huì)非常大。當(dāng)然，數(shù)學(xué)模型只是對稅率變化給稅基（VQ）帶來的影響進(jìn)行的粗略估計(jì)。

在本模型中，租金是房產(chǎn)的使用價(jià)格。房產(chǎn)的需求價(jià)格彈性取決于房產(chǎn)的名義租金收入，即房產(chǎn)的名義使用價(jià)格，而房產(chǎn)的供給則取決于房產(chǎn)的實(shí)際使用價(jià)格，即實(shí)際收到的租金。下面，以數(shù)量和租金維度定義需求彈性和供給彈性，需求彈性和供給彈性分別為：

由公式（4）和公式（5），房產(chǎn)稅稅率的變化將會(huì)引起房產(chǎn)稅占房產(chǎn)年租金比例τ的變化，繼而引起R和p的變化，最后還會(huì)引起Q的變化，由需求彈性和供給彈性，有：

房產(chǎn)市場價(jià)值的變化由三個(gè)部分組成：支付租金R的影響、所支付租金資本化價(jià)值的影響和房產(chǎn)數(shù)量Q的影響。

將公式（12）帶入公式（11），并結(jié)合公式（8）和公式（9），整理得：

對于公式（13），假設(shè)知道了稅率t、房產(chǎn)貼現(xiàn)率i，以及房產(chǎn)的需求彈性ed和供給彈性es，那么就可以計(jì)算出稅率的變化導(dǎo)致的房產(chǎn)市場價(jià)值變化，即dlnVQ/dt變化的情況，進(jìn)而得到房產(chǎn)稅稅率的變化所引起的房價(jià)的變化情況。

下面，求函數(shù)dlnVQ/dt極大值。對稅率t求導(dǎo)，令一階導(dǎo)數(shù)為零，整理得：

對于公式（14），表達(dá)的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義是當(dāng)t= 2i[es( 1 +ed)/(es?ed)]/(1 ?τ)?i時(shí)（此時(shí)的t本文稱其為極值稅率），房產(chǎn)市場價(jià)值變化最大。此時(shí)，稅率的調(diào)整可能帶來稅基的巨大變化。比如，稅率上升，稅基巨幅減少，稅收下降。反過來，若稅率下降，稅基會(huì)大幅擴(kuò)大，稅收會(huì)顯著增長。在更廣泛的意義上，在稅率接近2i[es( 1 +ed)/(es?ed)]/(1 ?τ)?i時(shí)，也要注意稅率的變化給稅基進(jìn)而給稅收帶來的較大影響。下面，將利用滬渝兩市有關(guān)數(shù)據(jù)對公式（13）和公式（14）進(jìn)行計(jì)算和分析。

三、滬渝房產(chǎn)稅稅率對兩市房價(jià)與房產(chǎn)稅收入影響的數(shù)理模擬

（一）參數(shù)賦值

1.t的賦值。2011年1月28日，上海和重慶兩市同時(shí)試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。上海市試點(diǎn)方案中，對個(gè)人家庭住房采取0.4%和0.6%兩種稅率進(jìn)行征收。重慶市試點(diǎn)方案也采取差別化稅率，依據(jù)交易價(jià)格和人員身份的不同，分別采取0.5%、1%、1.2%的稅率。因此，對于t的賦值，上海市為0.4%、0.6%兩檔，重慶市為0.5%、1%、1.2%三擋。

2.τ的賦值。在數(shù)理模型中，τ為房產(chǎn)稅占年租金的比例。中國經(jīng)營性房產(chǎn)稅從租計(jì)征是按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%。在實(shí)證分析中，τ的賦值為12%是合理的。

3.i的賦值。在數(shù)理模型中，i為房產(chǎn)貼現(xiàn)率。現(xiàn)實(shí)中，只有上海和重慶征收了個(gè)人住房房產(chǎn)稅。房產(chǎn)貼現(xiàn)率按照經(jīng)營性房產(chǎn)（家庭住房用于出租等經(jīng)營性活動(dòng)）替代計(jì)算。由于經(jīng)營性房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)使用年份為70年，這里i賦值為1/70，取近似值0.0143。

4.ed的賦值。數(shù)理模型中，以數(shù)量和租金維度定義需求彈性。由于數(shù)據(jù)的不可得性，本文以國家統(tǒng)計(jì)局公布的住宅商品房每年的銷售面積和銷售價(jià)格計(jì)算其需求價(jià)格彈性，將其作為數(shù)理模型中房產(chǎn)需求彈性的替代變量①在中國，很多時(shí)候家庭住房并不是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的一個(gè)正常品，而是一個(gè)榮耀品（身份和地位象征）、奢侈品或投資品，因此，實(shí)際中的房產(chǎn)需求價(jià)格彈性有時(shí)會(huì)大于零。。

5.es的賦值。與房產(chǎn)需求彈性的賦值方法相似，同樣考慮到數(shù)據(jù)的不可得性，本文以國家統(tǒng)計(jì)局公布的住宅商品房每年的新增建設(shè)面積和銷售價(jià)格計(jì)算其供給價(jià)格彈性，將其作為數(shù)理模型中房產(chǎn)供給彈性的替代變量②在中國，家庭住房的提供不僅受銷售價(jià)格的影響，很多時(shí)候還受到政府出讓土地面積和房地產(chǎn)政策的影響，因此，實(shí)際中的房產(chǎn)供給價(jià)格彈性有時(shí)會(huì)小于零。。

（二）模擬計(jì)算③為更好的模擬房產(chǎn)稅稅率的變化引起的房價(jià)與房產(chǎn)稅收入的變化，滬渝兩市數(shù)據(jù)范圍拓展至房產(chǎn)稅試點(diǎn)前的2001年，兩市數(shù)據(jù)時(shí)間跨度為2001—2019年，2017—2019年部分?jǐn)?shù)據(jù)按照模擬計(jì)算結(jié)果。

根據(jù)相關(guān)變量的賦值，分別以上海市數(shù)據(jù)和重慶市數(shù)據(jù)為自然實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對房產(chǎn)稅稅率變化對房價(jià)和房產(chǎn)稅收入的影響進(jìn)行模擬計(jì)算。

1．上海市的模擬計(jì)算

上海市2011年1月28日試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，在上海市試點(diǎn)方案中，對個(gè)人家庭住房采取0.4%和0.6%兩種稅率進(jìn)行征收。其中，應(yīng)納稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于上年新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率為0.4%；高于2倍的為0.6%。由于無法找到應(yīng)納稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于和高于上年新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的房產(chǎn)數(shù)量，本文的模擬計(jì)算采用0.6%和0.4%兩種高低稅率分別模擬計(jì)算。模擬結(jié)果見表1。

表1 2001—2019年上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率、房價(jià)與房產(chǎn)稅收入

從表1可以看出：（1）在2001—2019年期間，個(gè)人家庭住房房產(chǎn)稅稅率定在0.60%或0.40%時(shí)，降低房產(chǎn)稅稅率可以實(shí)現(xiàn)房價(jià)上升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)增值。這對于房產(chǎn)持有人來講，是一件利好的政策。（2）在2001—2019年期間，無論稅率定在0.60%還是0.40%，房價(jià)稅率彈性均小于零且房價(jià)稅率彈性絕對值大于1。其經(jīng)濟(jì)意義是，稅率的下降會(huì)帶來房產(chǎn)稅收入以更大的比例增加，即政府降低稅率1個(gè)百分點(diǎn)，將帶來房產(chǎn)稅稅收收入以大于1%的比例增長。（3）對于極值稅率，在2001—2019年期間，只有10個(gè)年份（2001年、2007—2008年、2011—2012年、2014年、2016—2019年）為正，其余年份極值稅率均為負(fù)，并且這些數(shù)值與0.40%或0.60%的稅率水平一般差距較大。這表明，若要增加房產(chǎn)稅收入，就應(yīng)降低房產(chǎn)稅稅率，且在既定的稅率水平下（0.40%或0.60%），稅率下降對房產(chǎn)稅收入的增加效果越明顯。

2．重慶市的模擬計(jì)算

重慶市2011年1月28日試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，試點(diǎn)方案也采取差別化稅率。其中，對于獨(dú)棟商品住宅和高檔住房，交易價(jià)格與上兩年主城區(qū)新建商品住房平均售價(jià)相比，3倍以下的稅率為0.5%，3～4倍為1%，4倍以上為1.2%；對于“三無”人員新購第2套及以上普通住房，稅率為0.5%。重慶市的模擬分析采用高中低三種稅率1.2%、1%和0.5%。模擬結(jié)果見表2。

表2 2001—2019年重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率、房價(jià)與房產(chǎn)稅收入

注釋：（1）房產(chǎn)需求彈性與供給彈性的計(jì)算同表1。（2）2016—2019年數(shù)據(jù)為前三年算數(shù)平均數(shù)。（3）極值稅率一般保留兩位小數(shù)，但如果這樣極值稅率為零，那么就保留三位小數(shù)。

從表2可以看出：（1）在2001—2019年期間，除2001年外，當(dāng)房產(chǎn)稅稅率分別定在1.20%、1.00%或0.50%時(shí)，稅率提高都會(huì)降低房價(jià)。因此，若房產(chǎn)稅稅率降低，那么房價(jià)上升。（2）在2001—2019年期間，除2001年外，房價(jià)稅率彈性均小于零并且在稅率為1.20%或1.00%時(shí)，房價(jià)稅率彈性絕對值一般小于1。這說明，稅率的下降會(huì)帶來房產(chǎn)稅收入更小比例的增加，即稅率在1.20%或1.00%的基礎(chǔ)上，稅率每下降1%，房產(chǎn)稅收入增加少于1%。如果稅率定在0.50%，房價(jià)稅率彈性均小于零（2001年除外）且絕對值大于1。這表明，稅率在0.50%的基礎(chǔ)上，稅率每下降1%，房產(chǎn)稅稅收收入增加將大于1%。（3）對于極值稅率，在2001—2019年期間，只有6個(gè)年份（2004年、2006年、2008年、2010年、2012年和2013年）為正，2014年為零，其余年份極值稅率均為負(fù)，并且這些數(shù)值與0.50%、1.00%和1.20%的稅率水平一般差距較大。這表明若要增加房產(chǎn)稅收入，房產(chǎn)稅稅率應(yīng)從低，且在既定的稅率水平下（0.50%、1.00%或1.20%），稅率越低，稅率調(diào)整對房產(chǎn)稅收入的增加的效果就越顯著。

（三）數(shù)理模擬結(jié)論

數(shù)理模擬結(jié)論如下：一是在現(xiàn)有既定的稅率水平上，上海市和重慶市房產(chǎn)稅稅率降低會(huì)提高房價(jià)水平。政府通過降低房產(chǎn)稅稅率可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)增值。另外，通過降低現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅率可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅收入的增長。因此，對于滬渝兩市而言，若為了增加房產(chǎn)稅收入，現(xiàn)行住房房產(chǎn)稅稅率都是偏高的，應(yīng)該降低試點(diǎn)方案中的稅率水平。二是在既定的稅率水平下，上海市房價(jià)稅率彈性均小于零且絕對值大于1。因此，通過降低稅率，可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅收入更大比例的增長。對于重慶，房產(chǎn)稅稅率在1.20%和1.00%時(shí)，稅率下降會(huì)帶來房產(chǎn)稅收入更小比例的增加，但稅率定在0.50%時(shí)，房產(chǎn)稅稅率的下降會(huì)帶來房產(chǎn)稅收入更大比例的增長。三是若想增加房產(chǎn)稅收入，政府應(yīng)降低房產(chǎn)稅稅率，低稅率會(huì)促進(jìn)房價(jià)上升，進(jìn)而在房價(jià)提高的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增加稅收的目的。在既定的稅率水平下，稅率越低，稅率的調(diào)整對房產(chǎn)稅收入的增加的效果就越顯著。

四、滬渝房產(chǎn)稅稅率對兩市房價(jià)與房產(chǎn)稅收入影響的實(shí)踐檢驗(yàn)①在可以小范圍公開（稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部）和大范圍公開（社會(huì)公開）的統(tǒng)計(jì)資料中，上海市和重慶市房產(chǎn)稅收入數(shù)據(jù)未區(qū)分經(jīng)營性用房房產(chǎn)稅收入與個(gè)人家庭住房房產(chǎn)稅收入。經(jīng)過與上海市稅務(wù)部門和重慶市稅務(wù)部門進(jìn)行充分溝通后了解到，在稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)中，經(jīng)營性用房房產(chǎn)稅收入與個(gè)人家庭住房房產(chǎn)稅收入數(shù)據(jù)是有的，但不對外公開。在滬渝兩市試點(diǎn)之初，兩市稅務(wù)部門已經(jīng)與國家財(cái)政部有過保密協(xié)議。根據(jù)保密協(xié)議，個(gè)人家庭住房房產(chǎn)稅收入數(shù)據(jù)屬于保密范圍，即使在稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部也不公開，對外更不公開。因此，本節(jié)中，上海市和重慶市房產(chǎn)稅收入是指經(jīng)營性用房房產(chǎn)稅收入與個(gè)人家庭住房房產(chǎn)稅收入之和。作者期待在不久的將來，相關(guān)數(shù)據(jù)可以公開，進(jìn)而為學(xué)術(shù)研究提供更精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支撐。

下面，將分別研究滬渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)對兩市房價(jià)與房產(chǎn)稅收入的實(shí)踐影響。

（一）房產(chǎn)稅稅率對滬渝兩市商品房價(jià)格的實(shí)踐影響

理論上講，上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)開始后，部分個(gè)人家庭住房將按年繳納房產(chǎn)稅，住房持有成本增加，這會(huì)引起商品房價(jià)格變化。上海和重慶商品房平均銷售價(jià)格，見表3。

表3 上海與重慶商品房平均銷售價(jià)格（2001—2019年） 單位：元

根據(jù)表3數(shù)據(jù)，比較房產(chǎn)稅試點(diǎn)前后上海市和重慶市商品房平均銷售價(jià)格，見圖1。

圖1 滬渝兩市商品房平均銷售價(jià)格比較

從圖1可以看出：（1）在2001—2010年期間，上海市商品房平均銷售價(jià)格均高于重慶市。其中，在2001—2008年之間，滬渝兩市商品房平均銷售價(jià)格差距逐漸加大（2001年差距最小，為2423元），2009年和2010年兩市商品房平均銷售價(jià)格差距達(dá)到試點(diǎn)之前的最大值（2010年差距最大，為10,183元）。這表明，在滬渝兩市試點(diǎn)前，兩市房價(jià)差距逐漸拉大。（2）在2011—2019年期間，上海市商品房平均銷售價(jià)格仍高于重慶市，且兩市商品房平均銷售價(jià)格差距呈現(xiàn)出擴(kuò)大趨勢，尤其是從2012年開始，房價(jià)差距迅速擴(kuò)大。2019年兩市商品房平均銷售價(jià)格差距達(dá)到歷史最大值，為22,275元。這表明，在兩市實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，滬渝兩市商品房價(jià)格仍然在上漲，且上海市試點(diǎn)方案對上海市房價(jià)的抑制作用小于重慶市①在房地產(chǎn)市場，影響房價(jià)的因素很多。雖然滬渝兩市試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革后，兩市房價(jià)仍然呈上漲趨勢，但不能因此否認(rèn)房產(chǎn)稅抑制房價(jià)的作用。因?yàn)?，如若不進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，兩市的房價(jià)可能會(huì)更高。房產(chǎn)稅不是降低房價(jià)的利器，但在抑制房價(jià)上漲方面，其作用不可忽視。。

（二）房產(chǎn)稅稅率對滬渝兩市房產(chǎn)稅收入的實(shí)踐影響

表4為滬渝兩市2011年住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來的房產(chǎn)稅收入情況，從中可以看出：（1）上海市房產(chǎn)稅收入占本市地方財(cái)政一般預(yù)算收入比重和土地出讓金收入比重整體上逐漸提高，這表明上海市房產(chǎn)稅收入對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度在提高，房產(chǎn)稅對土地出讓金的替代效應(yīng)不斷增強(qiáng)。（2）重慶市房產(chǎn)稅收入占本市地方財(cái)政一般預(yù)算收入比重和土地出讓金收入比重也呈上升趨勢，這說明重慶市房產(chǎn)稅收入對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度也在提高，房產(chǎn)稅收入對土地出讓金的替代效應(yīng)也在不斷增強(qiáng)。（3）從房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入比重來看，除2015年和2019年外，上海房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入比重均高于重慶。這說明，上海房產(chǎn)稅收入對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度比重慶高。從房產(chǎn)稅收入占土地出讓金收入比重來看，上海市房產(chǎn)稅收入占土地出讓金收入比重均高于重慶。這表明，上海房產(chǎn)稅收入對土地出讓金的替代效應(yīng)大于重慶。

表4 滬渝兩市房產(chǎn)稅與地方稅收入、財(cái)政收入和土地出讓金收入比較 單位：億元

（三）實(shí)踐檢驗(yàn)結(jié)論

通過運(yùn)用滬渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后的數(shù)據(jù)，研究了房產(chǎn)稅試點(diǎn)對兩市房價(jià)與房產(chǎn)稅收入的影響。主要結(jié)論如下：一是在試點(diǎn)之前，上海市商品房平均銷售價(jià)格均高于重慶市，且商品房平均銷售價(jià)格差距逐漸加大。房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，滬渝兩市商品房平均銷售價(jià)格差距迅速擴(kuò)大。這表明，在兩市實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，滬渝兩市商品房價(jià)格仍然在上漲，且上海市試點(diǎn)方案對上海市房價(jià)的抑制作用小于重慶市。二是上海房產(chǎn)稅收入對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度比重慶高，且上海房產(chǎn)稅收入對土地出讓金的替代效應(yīng)大于重慶。

五、研究結(jié)論及政策含義

滬渝兩市的數(shù)理模擬結(jié)果表明，稅率提高房價(jià)下降，房產(chǎn)稅收入減少；稅率降低，房價(jià)上升，房產(chǎn)稅收入增加。滬渝兩市的自然實(shí)踐結(jié)果表明，重慶房產(chǎn)稅稅率高于上海①上海市按照應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格不同，實(shí)行差別化比例稅率，這樣的方案設(shè)計(jì)，既有利于引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，也有利于引導(dǎo)居民購買郊區(qū)商品住房，鼓勵(lì)和促進(jìn)中心城區(qū)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。重慶市試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)結(jié)合使用比例稅率和累進(jìn)稅率，稅率區(qū)分更為細(xì)致，可以更好地發(fā)揮稅率對住房消費(fèi)的引導(dǎo)作用，抑制非基本的住房需求，保障剛性需求。，重慶商品房價(jià)格增速低于上海，重慶房產(chǎn)稅財(cái)政貢獻(xiàn)也低于上海②2011年1月上海與重慶開始實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。由于2011年兩市房價(jià)基點(diǎn)差異較大，財(cái)政收入基點(diǎn)差異也較大，因此，用兩市商品房價(jià)格增速和房產(chǎn)稅財(cái)政貢獻(xiàn)度作為房價(jià)和財(cái)政收入貢獻(xiàn)的替代指標(biāo)來體現(xiàn)房產(chǎn)稅稅率的影響更科學(xué)。。由此可見，若僅依靠房產(chǎn)稅稅率調(diào)整，政府只能在“低房價(jià)+少房產(chǎn)稅收入”與“高房價(jià)+多房產(chǎn)稅收入”之間進(jìn)行兩難選擇。政府無法通過房產(chǎn)稅稅率的調(diào)整實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)的同時(shí)獲得充裕的房產(chǎn)稅收入。這一研究結(jié)論具有重要的啟示意義：當(dāng)面臨抑制房價(jià)和增加財(cái)政收入雙重約束目標(biāo)時(shí)，政府應(yīng)實(shí)施更加多元的政策干預(yù)而不能僅寄希望于房產(chǎn)稅稅率的調(diào)整。