房地產(chǎn)市場：主要投訴“銷售欺詐”

肖文靜 劉回春

根據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》，截至2020年11月，全國房價平均水平突破萬元大關(guān)，均價達(dá)到10071元/平方米，同比增長7.9%。

2010-2020年11月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工面積與商品房銷售面積的整體比例處于下降趨勢。從“竣銷比”來看，自2014年起，除2019年外，我國房地產(chǎn)“竣銷比”均呈現(xiàn)下降趨勢。2020年1-11月，“竣銷比”下降至39.23%。

中國房地產(chǎn)市場依舊是賣方市場。由于開發(fā)商占據(jù)優(yōu)勢，消費者在買房過程中，遇到各種問題，往往不能獲得開發(fā)商有效解決，從而引發(fā)大量消費者投訴。

更有某些開發(fā)商為求得廣告效應(yīng)，引導(dǎo)消費者購房，設(shè)置的房產(chǎn)廣告內(nèi)容失實，任意夸張。包括：1、承諾各種優(yōu)惠與紅利。很多消費者都會被開發(fā)商的各種優(yōu)惠宣傳所誘惑，例如“買房送露臺，買房送家裝”等。但其實很多這樣的廣告都是不靠譜的，有的贈送家裝出現(xiàn)質(zhì)量問題，有的贈送面積承諾不兌現(xiàn)等。2、樓盤宣傳陷阱。樓盤廣告往往與現(xiàn)實不相符合。比如盲目夸大綠化地面積、亂“搭”地鐵、亂掛“名?！?、圖片“失真”等。3、房屋質(zhì)量問題。包括墻體裂縫、屋面滲漏、隔音/熱效果差、水電暖氣設(shè)計不合理等。4、面積縮水。在最終面積核算中，隨意增加公攤面積。另外，還有配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理、合同陷阱等問題。

近日，《中國質(zhì)量萬里行》發(fā)布2020年度房產(chǎn)家居投訴數(shù)據(jù)分析報告。報告顯示，2020年房地產(chǎn)投訴涉及金額高達(dá)31億元，涉及房屋質(zhì)量、合同問題、虛假宣傳、銷售欺詐、延期交房、房屋價格、物業(yè)問題、定金退款等幾類問題。

報告指出，東莞市置薈星城物業(yè)、南京明發(fā)高區(qū)置業(yè)有限公司、廣州中富飛和實業(yè)投資有限公司、華宜逸品瀾灣、蛋殼公寓、鹽城中南世紀(jì)城房地產(chǎn)投資有限公司等產(chǎn)生的集中投訴居前。

典型投訴一：

東莞市置薈星城物業(yè)“強行霸占”翠瓏灣小區(qū)走過場不作為還索要天價物業(yè)

東莞松山湖翠瓏灣小區(qū)居民投訴，疫情期間，東莞市置薈星城物業(yè)公司非法入駐，拒不撤場。

翠瓏灣小區(qū)居民稱，該公司無法提供任何合法手續(xù)，接手小區(qū)管理，也不具備應(yīng)急物業(yè)托管資質(zhì)。入駐理由僅為前業(yè)委會主任私下動用公章與其簽訂的托管協(xié)議。非法入駐期間，管理極其混亂，特別是疫情當(dāng)下，樓梯間消毒工作馬虎了事，垃圾桶常常無人清理，小區(qū)人員混雜，出入自由，沒有嚴(yán)格核實業(yè)主身份即放行，體溫監(jiān)測點形同虛設(shè)，走過場。小區(qū)業(yè)主人心惶惶。

典型投訴二：

南京明發(fā)高區(qū)置業(yè)有限公司欺騙消費者，辦公房包裝成公寓出售

消費者投訴購買了南京明發(fā)財富中心宣稱是“公寓”的房子（各個購房平臺、中介均宣傳其為公寓），結(jié)果2019年5月爆出房屋性質(zhì)問題，“公寓”變成了“辦公”，而且不能居住。自2019年5月以來，業(yè)主多次維權(quán)均無果。

投訴人提供材料，南京市規(guī)劃局、南京市國地資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局三局聯(lián)合文件是日期是2017年3月8日，而明發(fā)所取得預(yù)售許可證日期是2017年11月14日，委托新景祥銷售的日期是2017年12月9日，明發(fā)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證時間是2017年12月22日。從四個時間節(jié)點來看，明發(fā)和新景祥所從事的一切行為均是在清楚自己所開發(fā)的房產(chǎn)為商業(yè)辦公用房，且三局聯(lián)合文件《關(guān)于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》中規(guī)定的衛(wèi)生間集中設(shè)置，不得利用層高加建隔層的情況下，仍然以ABC三種類形的復(fù)式公寓為噱頭，通過樣板房、廣告、宣傳圖片、網(wǎng)絡(luò)及電話等方式對不知情的業(yè)主進(jìn)能誘惑欺騙，簽訂合同。

業(yè)主投訴，新景祥在銷售過程中，以團購優(yōu)惠為誘惑，向廣大業(yè)主收取國家明令禁止的團購費;明發(fā)以室內(nèi)無上下水及排煙排氣管道的結(jié)構(gòu)通過了政府相關(guān)部門的竣工驗收，而后，又在室內(nèi)加設(shè)明顯具有分層功能的上下水及排煙排氣管道，以繼續(xù)欺騙業(yè)主收房。

典型投訴三：

廣州中富飛和實業(yè)投資有限公司以對外銷售客房使用權(quán)吸引消費者投資

消費者投訴：廣州空港假日別墅酒店位于廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)西成路8號，2009年由廣州中富飛和實業(yè)投資有限公司與屬地人和村委會共同出資并組建，雖然初期該酒店《建筑規(guī)劃許可證》未獲批無法取得，但2012年起仍開始了正常運作經(jīng)營。

幾年間，酒店通過各種手段吸引了眾多投資者購買了該酒店客房承租使用權(quán)，因失信而與業(yè)主間出現(xiàn)多起租賃糾紛而發(fā)生了數(shù)起訴訟案，酒店建筑均被廣州白云區(qū)人民法院裁定為“違建項目”、違規(guī)銷售、相關(guān)租賃合同均被裁定為“無效合同”，雖然許多業(yè)主已勝訴，但法院因故難以執(zhí)行。

經(jīng)過：2017年后，該酒店公寓再次實施對外銷售客房使用權(quán)。特別在2017年12月到2018年期間，酒店公寓的上述股東各方合謀聯(lián)合廣東眾聯(lián)智展商業(yè)投資有限公司以虛假廣告、聯(lián)合著名企業(yè)以保利集團托管酒店運營為幌子上演了騙人鬧劇，通過勾結(jié)其他中介參與誘騙周邊眾多投資者去售樓部實地察看，并鼓動受騙者設(shè)法貸款，使眾多投資者在不知情的情況下信以為真，誤繳了定金，完成貸款并繳清余款后相繼簽署了《空港假日別墅酒店使用權(quán)益合同》，明確其酒店公寓15年的使用權(quán)。

同時，酒店方多次一房多賣，同房號下有不同業(yè)主，據(jù)不完全統(tǒng)計有十八套房被重復(fù)售賣。酒店方執(zhí)行該合同僅十八個月后單方面違約、悄然放棄再付租金給各業(yè)主的承諾，由此引發(fā)眾多業(yè)主集合報警，并集體維權(quán)，由此引發(fā)越級上訪請愿事件而案發(fā)。據(jù)保守評估該案總涉案金額1.8億多元，涉及消費者超過600余人。

典型投訴四：

華宜逸品瀾灣物業(yè)亂收費，收費標(biāo)準(zhǔn)不公開透明

上海市嘉定區(qū)華誼逸品瀾灣業(yè)主投訴物業(yè)以各種不合理名義亂收費，收費標(biāo)準(zhǔn)不公開透明，現(xiàn)在以各種理由不讓物業(yè)進(jìn)家門，以及各種不合理要求。

業(yè)主投訴稱，華誼逸品瀾灣物業(yè)服務(wù)上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司第一分公司。從2019年11月開發(fā)商試圖交房直至目前，小區(qū)依然存在水質(zhì)污染現(xiàn)象，3月中旬開發(fā)商才做出初步整改，在此之間部分業(yè)主因為水門等其他原因未收房，因此也未拿取鑰匙。

由于開發(fā)商對水做出整改，于是業(yè)主準(zhǔn)備收房卻被告知不繳納11月到三月的物業(yè)費就不給房門鑰匙。業(yè)主認(rèn)為是開發(fā)商原因?qū)е?，不?yīng)該收取業(yè)主物業(yè)費。依據(jù)根據(jù)商品房預(yù)售合同第十三條和由國務(wù)院與2007年8月26日發(fā)布自2008年10月1日開始施行的《物業(yè)管理條例》 第二十一條第三：房屋尚未交付給業(yè)主時，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)開發(fā)商單位支付。

典型投訴五：

蛋殼公寓停止了住房合同一直未退房租，顯示提現(xiàn)不予打款

天津市和平區(qū)劉先生，2019年9月蛋殼公寓簽訂合同，出租本人所有的住房一套。合同約定，應(yīng)該于每月21日為打款日期，但至今沒有見到款項。而且蛋殼公寓的聯(lián)系電話已經(jīng)打不通了，App不能正常聯(lián)系客服。

深圳市肖女士2019年10月跟蛋殼簽了租房合同，期間保潔也沒來打掃衛(wèi)生，每個月沒東西修都會扣維修費，疫情期間房租沒減租也沒優(yōu)惠，都是按時付房租。

2020年11月合同到期，肖女士對蛋殼服務(wù)感到失望不在想續(xù)租。

“到期了結(jié)算了，押金不是直接退回原賬戶，而是退到蛋殼APP的錢包里，我申請了提現(xiàn)遲遲沒結(jié)果，我打電話給管家問什么時候錢能提現(xiàn)到賬，因為現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)爭議很大，他說他不敢給我保證，他自己也很久沒發(fā)工資了，叫我找官方總部。”

肖女士說，“我挺無語的，交錢的時候就一直催，不及時交還會威脅給你換了密碼鎖，退押金了就拖拖拉拉的”。

典型投訴六：

鹽城中南摩爾公寓無法出租、無法個人居住，被投訴銷售欺詐

江蘇省鹽城中南摩爾公寓，業(yè)主投訴，2020年受中南世紀(jì)城欺詐宣傳，購買了他們公寓，面積大多在27-45平方不等。

在交房期間，業(yè)主發(fā)現(xiàn)了嚴(yán)重的違規(guī)問題。開發(fā)商鹽城中南世紀(jì)城房地產(chǎn)投資有限公司，賣房時宣傳是公寓，可以居住出租等。后期業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實際為辦公性質(zhì)，國家政策已明確規(guī)定辦公性質(zhì)房產(chǎn)是不可以居住的，這直接導(dǎo)致了1000多業(yè)主購買的當(dāng)時宣傳的“公寓”，價格高除外，直接造成我們以后無法出租，無法個人居住。