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    基于物業(yè)管理的BIM技術(shù)應(yīng)用價值探析

    2021-06-02 12:27:36陳瑤
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2021年3期
    關(guān)鍵詞:集成化物業(yè)管理智能化

    摘要:傳統(tǒng)物業(yè)管理由于缺乏系統(tǒng)性的信息化手段,造成依賴人工、響應(yīng)慢、社會認可度低等諸多問題,而BIM技術(shù)具有可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性、參數(shù)化等特點,借助BIM技術(shù)可改變傳統(tǒng)物業(yè)管理模式、提高物業(yè)服務(wù)效率、提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì),最終實現(xiàn)建筑項目的保值、增值,增加業(yè)主滿意度與社會認可度。

    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;BIM;集成化;智能化

    中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

    文章編號:1001-9138-(2021)03-0062-66 收稿日期:2021-01-15

    作者簡介:陳瑤,天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院講師。

    物業(yè)管理周期長、能耗大、成本高、利潤低、面向人群多,以及有可能要面對施工遺留的各種復(fù)雜、不確定的問題,因此,亟需利用智能化手段創(chuàng)新工作模式與方法。融入具有創(chuàng)新性的BIM(Building Information Modeling)技術(shù)能夠大大加快傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程,拓寬物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展道路。

    1 傳統(tǒng)物業(yè)管理存在的問題

    物業(yè)管理是建筑項目全生命周期中繼設(shè)計、施工、竣工驗收后周期很長的一個階段,擔負著維護、運營、管理等職責(zé)。但傳統(tǒng)物業(yè)管理存在各專業(yè)信息“孤島”、依賴人工、服務(wù)響應(yīng)慢等諸多問題,難以實現(xiàn)對項目的保值乃至升值。

    1.1 缺乏系統(tǒng)性與智能化

    傳統(tǒng)物業(yè)管理中,管理者會嘗試利用如計算機化的維護管理系統(tǒng)(CMMS)、樓宇自動化系統(tǒng)(BAS)等涉及各個專業(yè)的各類系統(tǒng)。但這類系統(tǒng)存在一些問題:(1)生成、使用的數(shù)據(jù)需要人工輸入,費時費力,出錯頻繁;(2)操作模式不同,對操作者有一定的要求,往往需要較長時間熟悉,一旦產(chǎn)生人員流動又要重新培訓(xùn)、重新用較長時間適應(yīng);(3)各個系統(tǒng)各自獨立,造成信息“孤島”。物業(yè)管理是一個系統(tǒng)性的工作,一處發(fā)生問題,很有可能需要聯(lián)動解決。如發(fā)生突發(fā)狀況,首先要利用監(jiān)控系統(tǒng)切換畫面確認情況,如果對人員組織不熟悉還要翻看人員組織系統(tǒng)查找區(qū)域管理人,再利用對講系統(tǒng)呼叫。管理人到位后還要查找發(fā)生問題的原因,解決問題時可能還要用到圖紙、以往記錄等,如果是設(shè)備管網(wǎng)發(fā)生突發(fā)問題還要去操作設(shè)備管理系統(tǒng),操作后往往不一定能夠迅速找到“壞點”,還要再調(diào)集修理人員到現(xiàn)場用大量的時間排查解決。

    由此看來,這些系統(tǒng)的數(shù)據(jù)信息是不生動、各自獨立、非集成的,所以,其不能協(xié)同作業(yè),不能切實應(yīng)用于具體工作,更不能對物業(yè)工作起到系統(tǒng)性、智能化的輔助作用。各系統(tǒng)各自獨立的信息對管理者系統(tǒng)性考量問題并作出整體性策略造成很大程度的制約。

    1.2 對人工的依賴性較強

    傳統(tǒng)物業(yè)管理更多的要依靠人工,常被冠以“勞動密集型”管理模式。如對信息的收集、整理,雖也會使用相關(guān)軟件進行統(tǒng)計、整理,但主要是利用人工錄入信息;圖紙等紙質(zhì)信息以文件形式保存,難以快速查閱且不能實時更新。一來,由于責(zé)任心不同、工作能力不同,工作量巨大,人工輸入耗費時間,且難免不出現(xiàn)錯誤;二來,物業(yè)管理涉及專業(yè)眾多,專業(yè)間信息不能整合集成,缺乏系統(tǒng)性管理。加之傳統(tǒng)物業(yè)管理模式需要更多有經(jīng)驗的員工,且對其的依賴性很強,一旦人員發(fā)生流動,工作交接將有可能造成信息斷層,為日后工作帶來不便,對分析決策工作帶來危害。

    1.3 缺乏及時性與預(yù)見性

    傳統(tǒng)物業(yè)管理本就在日常維護管理中困難較大,其涉及專業(yè)眾多、面對人群眾多,出現(xiàn)的問題種類繁多,但能力有限,不能及時迅速地解決問題,業(yè)主投訴必不可少,工作難度進一步增加。比如,由于管線布置錯綜復(fù)雜且多為隱蔽設(shè)置,出現(xiàn)“壞點”難以找出根結(jié),維修時間過長導(dǎo)致影響業(yè)主使用。一來,長時間的等待使用更會使業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)人員的能力低下,業(yè)主滿意度低,長此以往,造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至行業(yè)的社會認可度低;二來,物業(yè)服務(wù)人員無數(shù)遍對業(yè)主的解釋安撫工作也會造成職業(yè)倦怠,進一步造成物業(yè)服務(wù)人員缺失,加大員工流動性。

    究其根本原因,是因為物業(yè)管理工作中缺乏對問題的預(yù)見性以及缺乏問題發(fā)生前的預(yù)警響應(yīng)。人的精力有限,沒有智能化、信息化的手段輔助,并不能持續(xù)全面、系統(tǒng)地考慮問題與看待周邊事物,尤其周邊事物涉及眾多專業(yè),物業(yè)服務(wù)人員及管理者分析、預(yù)見可能發(fā)生的問題是非常困難的。但是,一旦可以預(yù)見,就可以提前介入,降低問題發(fā)生的概率,提高解決問題的效率。

    因此,傳統(tǒng)物業(yè)管理亟需利用BIM技術(shù)實現(xiàn)多專業(yè)共享、多數(shù)據(jù)集成、能預(yù)警、能分析、能聯(lián)動的智能化協(xié)同系統(tǒng),提高響應(yīng)速度,增加業(yè)主滿意度與社會認可度。

    2 BIM技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用價值

    將BIM技術(shù)融入物業(yè)管理,可將建筑本體、建筑環(huán)境、建筑內(nèi)部空間、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、建筑能耗、人員安全等多方面的超大量信息進行多專業(yè)整合、共享,達到提高信息可視化與模擬性、增強信息協(xié)調(diào)性與共享性以及能夠進一步對信息進行分析與預(yù)測,解決傳統(tǒng)物業(yè)管理中的痛點,提高物業(yè)管理的效率,提升物業(yè)服務(wù)水平。

    2.1 使信息連貫、生動、可讀

    BIM技術(shù)可運用于建筑的全生命周期,其基礎(chǔ)是“建筑模型”,核心是“信息”。因此,在物業(yè)管理階段能夠繼承從項目開始、設(shè)計、施工直到建成的全部過程且保持不斷更新的完整信息,增強了信息的連貫性、透明性。

    BIM具有可視化的特點,即使看不懂圖紙也可通過三維模式具體、清晰、快速地了解項目情況。其可利用三維模式分層、分視角展示建筑的各個層、面;通過“點擊”三維模型中的構(gòu)造、構(gòu)件、設(shè)備設(shè)施、甚至小到每個零件,均可即時獲取如型號、尺寸、使用材料及其特性、與其關(guān)聯(lián)的構(gòu)造及設(shè)備情況、運行及維修保養(yǎng)情況、管理者等與其相關(guān)的所有信息;逆向操作同理,可將上述信息作為檢索條件,通過“輸入”檢索的信息定位構(gòu)造、構(gòu)件、設(shè)備設(shè)施,以及與之相關(guān)聯(lián)的構(gòu)造、構(gòu)件及設(shè)備設(shè)施,甚至小到每個零件;在觀察一些隱蔽工程時,也可使用“透明化”功能呈現(xiàn)隱蔽的管線、閥門等,同時也可準確、快速地將其進行定位。

    同時,BIM具有參數(shù)化的特點,即“一處變,處處變”。當某個部位發(fā)生變化或者調(diào)整,無需人為調(diào)整,與之相關(guān)的所有部分都會自動發(fā)生相同部位的變化,實現(xiàn)關(guān)聯(lián)信息自動更新。如,傳統(tǒng)物業(yè)管理中更換某個設(shè)備設(shè)施構(gòu)件或者對某個設(shè)備設(shè)施進行維修后,往往不得不需要對每個與之相關(guān)的各個獨立系統(tǒng)進行同一信息的人工錄入變更。另外,維修管道有時需要加裝或者改變某一管道位置,傳統(tǒng)物業(yè)管理中一旦維修后能夠確保正常使用,很有可能這項工作就意味著結(jié)束,忽略了加裝或者改變位置的管道在圖紙上的更新,當未來發(fā)生某些問題需要參閱圖紙時,未更新的老舊圖紙將不能發(fā)揮任何指引作用,給維修工作帶來很大困難。但利用BIM技術(shù),物業(yè)維保人員完成維修保養(yǎng)上傳信息后,與之相關(guān)的所有部分(如:表單、圖紙、三維模型信息、維保的設(shè)備設(shè)施屬性等)無需人為,系統(tǒng)自動關(guān)聯(lián)更新。減少了由于人工錄入發(fā)生錯誤、遺漏的可能性,維保結(jié)束同時系統(tǒng)信息完成更新,將大大提高工作效率并為后續(xù)工作提供保證。

    2.2 可對系統(tǒng)信息進行模擬及預(yù)警

    BIM技術(shù)可對系統(tǒng)運行中如設(shè)備出現(xiàn)故障或到期需要養(yǎng)護、能源消耗出現(xiàn)異常情況、不明人員入侵、租戶租期到期等情況進行提醒或預(yù)警。再如,當發(fā)生火災(zāi)時,能夠自動火警報警,即時定位火災(zāi)發(fā)生的位置,并能夠及時查看火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域及周圍情況,甚至能夠規(guī)劃逃生的路線幫助遇險人員快速撤離。另外,BIM技術(shù)也能夠?qū)τ锌赡馨l(fā)生的突發(fā)或者危險事件進行模擬,測試應(yīng)對的計劃,預(yù)估可能造成的損失。由此,提高物業(yè)管理的及時性與預(yù)見性。

    2.3 有助于建筑節(jié)能

    BIM技術(shù)+物聯(lián)網(wǎng),能夠?qū)崟r采集、分析用電量、用水量、燃氣量等能源消耗量及其費用、走勢;同時,遠程對室內(nèi)溫度、濕度監(jiān)測獲取信息。通過信息的實時反饋對能耗進行調(diào)節(jié)、控制,優(yōu)化能耗使用,達到節(jié)能的目的。

    2.4 降低對員工及其經(jīng)驗的依賴性

    BIM技術(shù)的融入,其可以在建筑模型生成的同時形成關(guān)于人員、設(shè)備設(shè)施、建筑本體、空間等各類信息表單,以及平面、立面、剖面、詳圖等各類建筑施工圖紙,并且信息能夠?qū)崟r、快速地根據(jù)具體情況的變化而進行調(diào)整變化,表單、圖紙等不需要人工,同信息的變化自動調(diào)整。由此減少對人員的使用,降低對人員的依賴性,加之BIM技術(shù)幫助物業(yè)管理實現(xiàn)協(xié)同工作,也將不會發(fā)生由于工作交接造成的信息斷層。

    2.5 提高物業(yè)管理的響應(yīng)速度

    首先,環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序維護、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護、房屋本體維修養(yǎng)護等物業(yè)管理方面的工作流程、組織構(gòu)成、組織內(nèi)人員構(gòu)成、崗位職責(zé)、管理區(qū)域等與BIM基礎(chǔ)三維模型相結(jié)合,當出現(xiàn)異常情況或問題時,利用BIM技術(shù),系統(tǒng)內(nèi)部通過已集成的信息能夠快速定位發(fā)生區(qū)域及區(qū)域管理人員,該區(qū)域管理人員也能夠迅速反應(yīng),及時解決處置問題,提高管理水平及工作效率。

    再有,利用BIM技術(shù),能夠做到提前預(yù)警、幫助定位“壞點”。如,按照計劃提醒管理、技術(shù)人員進行房屋本體維護,以及設(shè)備維護、檢修、報廢等。檢修或維護工作結(jié)束后,相關(guān)檢修、維護信息上傳到系統(tǒng)進行統(tǒng)一化管理以及為日后的房屋本體維護、設(shè)備維護計劃提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時,BIM技術(shù)也能夠?qū)崿F(xiàn)遠程對設(shè)備運行進行控制,提高響應(yīng)速度。又如,當發(fā)生漏水時,可快速響應(yīng)關(guān)閉閥門,找到“壞點”,減少損失。再如,發(fā)生突發(fā)狀況時,無需再查閱很多圖紙、記錄,系統(tǒng)可快速以三維或二維模式定位發(fā)生位置及以往記錄,快速解決問題。

    由此,在對物業(yè)項目的管理中,可先于業(yè)主提前發(fā)現(xiàn)問題,快速解決問題,提高對物業(yè)項目的管理水平,增加客戶滿意度。

    2.6 實現(xiàn)“集成”管理

    物業(yè)管理中的信息“孤島”問題制約了管理者對物業(yè)項目的統(tǒng)籌管理。而BIM能夠集成組織內(nèi)的人員、客戶服務(wù)及設(shè)備設(shè)施、房屋本體、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、能源管理等物業(yè)管理相關(guān)信息,且各專業(yè)、部門能夠共享以上信息,實現(xiàn)房屋本體維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序維護管理、設(shè)備設(shè)施管理、能源管理等的協(xié)同化、系統(tǒng)性、標準化管理。同時,能夠利用管理過程的集成信息,對物業(yè)服務(wù)人員的工作質(zhì)量和工作效率進行合理量化;積累和分析管理過程的集成信息,為日后管理提供策略基礎(chǔ)。

    3 建議

    BIM于物業(yè)服務(wù)行業(yè)乃至整個建筑行業(yè)來說,都是一場革命和技術(shù)跨越,其強大的應(yīng)用價值將助力整個行業(yè)智能、快捷、協(xié)同、高效發(fā)展。

    3.1 “BIM+”融合更多技術(shù)共同發(fā)展

    BIM可聯(lián)合其他智能技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)管理,為物業(yè)服務(wù)提供更好的技術(shù)支持,如BIM+GIS、BIM+VR、BIM+AR等。

    3.2 行業(yè)內(nèi)達成資源共享,為BIM可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件

    眾所周知,大量的數(shù)據(jù)信息是有的放矢實施工作的基礎(chǔ),亦是指導(dǎo)工作的關(guān)鍵。但是,基于商業(yè)秘密的考慮,很多企業(yè)不愿將自身項目的數(shù)據(jù)資料在行業(yè)內(nèi)部共享,使得行業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)信息流通存在很大問題。從另一個角度來看,僅以自身的數(shù)據(jù)作為積累,單一企業(yè)很難在短時間內(nèi)積累相當大體量的數(shù)據(jù)信息,其所保有的數(shù)據(jù)信息總量相較于整個行業(yè)微不足道,并不能獲得數(shù)據(jù)信息給工作帶來的實際效果。因此,只有將各個企業(yè)的數(shù)據(jù)信息置于行業(yè)內(nèi)部,推動行業(yè)朝智能化發(fā)展,實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)信息資源共享,發(fā)揮數(shù)據(jù)信息對物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)作用。

    3.3 統(tǒng)一標準

    利用BIM技術(shù)于物業(yè)管理的優(yōu)勢之一是不同專業(yè)參與者能夠協(xié)同作業(yè),因此,統(tǒng)一標準是至關(guān)重要的。可由政府、行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會等引導(dǎo),組織制定相關(guān)BIM在物業(yè)管理中的應(yīng)用標準、應(yīng)用流程等。

    3.4 加強相關(guān)人才培養(yǎng)

    從高校層面,強化BIM技術(shù)課程的普及程度。不僅對于物業(yè)管理等房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)開設(shè)BIM課程,也要考慮對計算機技術(shù)、信息技術(shù)等專業(yè)開設(shè)相關(guān)BIM技術(shù)課程。從行業(yè)、企業(yè)層面,加強對在職員工的BIM技術(shù)培訓(xùn)力度。還可通過校企合作進一步加強對BIM技術(shù)人才的培養(yǎng)深度。

    綜上所述,BIM技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)管理能夠優(yōu)化其管理模式,將傳統(tǒng)物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐惑w化、信息化、智能化的管理,提高管理效率以及物業(yè)人員對業(yè)主服務(wù)的響應(yīng)速度,提高業(yè)主滿意度。

    參考文獻:

    1.邱思亮.BIM 技術(shù)對傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的改造和提升研究.天津大學(xué).2017.11

    2.張楹弘.BIM技術(shù)在建筑運維管理中的應(yīng)用研究.長春工程學(xué)院.2018.12

    3.梁程光 戚振強 李玄正.基于BIM的運維管理研究與應(yīng)用綜述.智能城市.2018.09

    4.劉國慶 陳燕升.利益相關(guān)者視閾下的BIM應(yīng)用價值與阻礙問題研究.工程管理學(xué)報.2020.03

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