淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

董詠梅

摘要：內(nèi)控制度是企業(yè)管理的保障，全面預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)控的重要組成部分。公司需利用全面預(yù)算管理控制各項(xiàng)資金使用，掌握資金流入，有效使用資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始實(shí)施全面預(yù)算管理，但在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。文章分析了全面預(yù)算管理的重要性、存在的問(wèn)題、解決對(duì)策。希望房地產(chǎn)企業(yè)能逐步完善全面預(yù)算管理的相關(guān)制度、提高企業(yè)執(zhí)行力，真正將全面預(yù)算管理運(yùn)用起來(lái)，促使房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;戰(zhàn)略;內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大、政府監(jiān)管?chē)?yán)格、銷(xiāo)售市場(chǎng)制約條件多且瞬息萬(wàn)變，這些因素決定了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)如要資金良性周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目按期交付，資金必須做好預(yù)算，未雨綢繆，并按預(yù)算進(jìn)行全周期、全方位、全員的管控。通過(guò)全面預(yù)算管理，可以讓經(jīng)營(yíng)者與管理者了解公司的戰(zhàn)略、全年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)、銷(xiāo)售目標(biāo)、投資完成目標(biāo)、項(xiàng)目進(jìn)度如何安排、銷(xiāo)售進(jìn)度如何安排、成本費(fèi)用的概算、資金的籌劃與調(diào)配等。

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

（一）規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理，提升管理水平

通過(guò)全面預(yù)算管理，使企業(yè)各部門(mén)及全體員工按照預(yù)算的要求有序開(kāi)展工作，有利于企業(yè)形成規(guī)范的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間逐步下降，精細(xì)化管理逐步得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理的工具，可以統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面和環(huán)節(jié)，提升企業(yè)管理水平。

（二）提高資金利用效率，防控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

全面預(yù)算是調(diào)度與分配企業(yè)資源的起點(diǎn)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)直接體現(xiàn)了公司和各部門(mén)使用資源的效率及對(duì)各類(lèi)資源的需求情況。通過(guò)全面預(yù)算的編制和評(píng)審，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)有限的資源進(jìn)行合理配置，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與周期性結(jié)合的非常緊密、資金需求大、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)高、經(jīng)濟(jì)效益受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，企業(yè)的資金就需要進(jìn)行全面預(yù)算管理，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，以化解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）降低成本費(fèi)用，增加利潤(rùn)流

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在粗放型的管理模式下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、企業(yè)期間費(fèi)用的發(fā)生沒(méi)有預(yù)算，成本、費(fèi)用的支出沒(méi)有控制，從而企業(yè)的資金流、利潤(rùn)流沒(méi)有保障。通過(guò)全面預(yù)算管理，使各級(jí)資金使用者成為管理者，養(yǎng)成精打細(xì)算的習(xí)慣，有效地降低費(fèi)用、成本支出，增加企業(yè)的資金流及利潤(rùn)流。

（四）提供企業(yè)發(fā)展的有利保障

通過(guò)全面預(yù)算管理，促使企業(yè)各級(jí)管理人員形成良好的工作習(xí)慣，主動(dòng)積極了解市場(chǎng)供給及需求狀態(tài)，在編制預(yù)算時(shí)同時(shí)制定出應(yīng)對(duì)措施，以便出現(xiàn)市場(chǎng)變化時(shí)能從容應(yīng)對(duì)，為企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展提供有力保障。

2020年年初突如其來(lái)的公共衛(wèi)生事件擾亂了我國(guó)的正常經(jīng)濟(jì)秩序，餐飲業(yè)、影視業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等很多行業(yè)都受到了嚴(yán)重影響，資金無(wú)法回籠或資金進(jìn)出不匹配，造成周轉(zhuǎn)不動(dòng)，不少企業(yè)、店鋪只能倒閉、關(guān)門(mén)。資金是企業(yè)的血液，血液不循環(huán)了，企業(yè)就無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果企業(yè)做好了全面預(yù)算，就能在無(wú)法預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)時(shí)及早采取應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售政策，平衡匹配好資金的來(lái)源及支出，為企業(yè)的存續(xù)提供保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題和不足

（一）公司管理機(jī)制、檢查及獎(jiǎng)懲制度不健全

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)已意識(shí)到全面預(yù)算管理的必要性。年初也做出了預(yù)算，但缺乏全面預(yù)算管理制度，沒(méi)有相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，沒(méi)有檢查制度、獎(jiǎng)懲制度;或者雖然制定了制度但沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，從而造成全面預(yù)算管理沒(méi)有進(jìn)行全局的開(kāi)展工作。企業(yè)雖然制定了預(yù)算，但預(yù)算沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處，沒(méi)在經(jīng)營(yíng)管理中起到相應(yīng)管控作用。

（二）員工全面預(yù)算管理意識(shí)薄弱

公司下達(dá)了預(yù)算制定任務(wù)后，只要是牽涉資金上的事都是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，其他部門(mén)都認(rèn)為和自己沒(méi)有關(guān)系，甚至對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的預(yù)算管理工作極度不配合，認(rèn)為財(cái)務(wù)部門(mén)在為他們的工作造成阻礙，從而造成全面預(yù)算管理難以推動(dòng)。大多是其他部門(mén)敷衍了事地做出來(lái)的預(yù)算，數(shù)據(jù)沒(méi)有依據(jù)也沒(méi)有可借鑒性，只是憑感覺(jué)認(rèn)為需要此項(xiàng)資金。財(cái)務(wù)部門(mén)只能根據(jù)往年發(fā)生數(shù)據(jù)及當(dāng)年年度目標(biāo)稍加調(diào)整，最終的全面預(yù)算基本上都是財(cái)務(wù)部門(mén)做出來(lái)的數(shù)據(jù)。這樣的預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中起到的作用甚微。當(dāng)資金支付與預(yù)算相沖突時(shí)，其他部門(mén)會(huì)指責(zé)財(cái)務(wù)部門(mén)怎么做的預(yù)算，這樣極易造成部門(mén)間的矛盾，不利用公司部門(mén)間業(yè)務(wù)協(xié)作，不利于企業(yè)發(fā)展。

（三）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)重視不足

公司領(lǐng)導(dǎo)已意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，但對(duì)全面預(yù)算管理的方法沒(méi)弄清楚，和大多數(shù)員工一樣，認(rèn)為這就是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，于是將全面預(yù)算管理的所有工作都安排給財(cái)務(wù)部門(mén)，由財(cái)務(wù)部門(mén)全權(quán)處理。企業(yè)的某些事情如果領(lǐng)導(dǎo)不重視，會(huì)影響到員工們也不重視，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)的觀念代表一個(gè)企業(yè)的文化，從而影響企業(yè)的工作氛圍，這時(shí)候財(cái)務(wù)部門(mén)就是小牛拉大車(chē)，嚴(yán)重影響了全面預(yù)算管理的進(jìn)展。

（四）預(yù)算編制缺乏可靠依據(jù)

企業(yè)在年初的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、銷(xiāo)售目標(biāo)模糊不清，在年中隨意變化，調(diào)動(dòng)浮動(dòng)太大，預(yù)算管理委員會(huì)在年初沒(méi)有可靠依據(jù)來(lái)制定預(yù)算，或出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)沒(méi)及時(shí)調(diào)整預(yù)算，做出的預(yù)算模棱兩可，與實(shí)際情況相差太遠(yuǎn)。這樣的預(yù)算沒(méi)有全面性和準(zhǔn)確性，發(fā)揮不了正常的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）健全管理機(jī)構(gòu)，設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)

企業(yè)設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，明確總負(fù)責(zé)人及各部門(mén)負(fù)責(zé)人。預(yù)算管理委員會(huì)的總負(fù)責(zé)人一般由企業(yè)的董事長(zhǎng)或總經(jīng)理?yè)?dān)任，各相關(guān)部門(mén)的主管為部門(mén)負(fù)責(zé)人。

預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)制定出全面預(yù)算管理的編制辦法、編制步驟、審議程序、實(shí)施措施、檢查及監(jiān)督制度、考核制度、獎(jiǎng)懲制度等相關(guān)政策。預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人及成員應(yīng)各司其職，嚴(yán)格按照全面預(yù)算管理制度推進(jìn)工作，提高執(zhí)行力，不要空談，要將全面預(yù)算管理落到實(shí)處。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行考核及獎(jiǎng)懲制度

企業(yè)根據(jù)自身情況進(jìn)行月度、季度、半年度、年度預(yù)算執(zhí)行情況的考核，將預(yù)算指標(biāo)考核融入到績(jī)效考核，作為績(jī)效考核的內(nèi)容之一。對(duì)不執(zhí)行預(yù)算管理的部門(mén)或執(zhí)行預(yù)算管理有偏差的部門(mén)嚴(yán)格進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，對(duì)完成好的部門(mén)進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。人們都是對(duì)關(guān)系到切身利益的事情上心，如沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的損失大家都不會(huì)管，經(jīng)濟(jì)處罰是手段不是目的。全面預(yù)算的考核、懲罰要硬約束，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不能流于形式，否則得不到員工的重視，預(yù)算達(dá)不到全面管理的作用。

（三）加強(qiáng)外部學(xué)習(xí)及內(nèi)部培訓(xùn)

企業(yè)應(yīng)安排專(zhuān)門(mén)人員學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的預(yù)算管理方法和成功案例，結(jié)合本企業(yè)的組織架構(gòu)及經(jīng)營(yíng)模式，制定適合本企業(yè)的預(yù)算管理制度和方法，并運(yùn)用軟件管理，在執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行方法調(diào)整和修正。

企業(yè)專(zhuān)門(mén)人員如經(jīng)過(guò)短期培訓(xùn)后仍達(dá)不到專(zhuān)業(yè)要求，應(yīng)考慮從外部招聘專(zhuān)業(yè)人才來(lái)進(jìn)行運(yùn)作全面預(yù)算管理，以達(dá)到事半功倍的效果，以助力房地產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)制定了一系列全面預(yù)算管理的制度后，在公司內(nèi)進(jìn)行全員培訓(xùn)，將政策、制度貫徹到每位員工，讓員工將預(yù)算管理當(dāng)做日常工作對(duì)待，培養(yǎng)全面預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理并不只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，而是與個(gè)人息息相關(guān)。只有思想上重視了，員工才能在工作中時(shí)刻關(guān)注到預(yù)算，預(yù)算管理才能落實(shí)到實(shí)處。長(zhǎng)此以往，全面預(yù)算管理就成為每位員工、每個(gè)部門(mén)潛移默化的部分，全面預(yù)算管理就融入到企業(yè)管理中。

（四）加強(qiáng)合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用管控的重要環(huán)節(jié)，為房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理取得功效進(jìn)行保駕護(hù)航。

一方面，以工程造價(jià)為依據(jù)簽訂合同、以工程階段實(shí)際完成工程量撥付工程款，進(jìn)行全過(guò)程控制。項(xiàng)目成本基本以合同性成本為主，在施工過(guò)程中要對(duì)實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)出現(xiàn)的偏差，查明原因，及時(shí)處理。

另一方面，實(shí)行對(duì)內(nèi)的合同管理。將經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、銷(xiāo)售目標(biāo)、投資完成目標(biāo)等年度目標(biāo)分解到各部門(mén)，實(shí)行崗位責(zé)任制，簽訂績(jī)效合同，形成人人頭上有指標(biāo)，人人自動(dòng)自覺(jué)地在事前、事中、事后都按合同辦理業(yè)務(wù)。

（五）進(jìn)行信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，需要實(shí)時(shí)掌握市場(chǎng)變化情況，才能在出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)采取措施應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)使用信息化管理，能隨時(shí)掌握企業(yè)銷(xiāo)售情況、資金狀況、工程進(jìn)度、成本費(fèi)用支出等企業(yè)信息，信息化系統(tǒng)對(duì)成本、費(fèi)用控制有預(yù)警功能，使企業(yè)將成本費(fèi)用控制在預(yù)算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)使用信息化管理，對(duì)資金管理、全面預(yù)算管理中出現(xiàn)的問(wèn)題第一時(shí)間采取措施，使企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)處于良性循環(huán)。利用信息化進(jìn)行全面預(yù)算的制定、調(diào)整、控制及考核，企業(yè)各部門(mén)實(shí)現(xiàn)資源共享，促使部門(mén)間溝通及時(shí)，促使各部門(mén)對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)解決，保證數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)準(zhǔn)確性，提高全面預(yù)算管理的效率。同時(shí)，信息化的使用可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的高效整合，推動(dòng)預(yù)算工作升級(jí)，保證企業(yè)全面預(yù)算管理工作的順利開(kāi)展。

（六）制定清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

很多企業(yè)年末開(kāi)始定下年度計(jì)劃。然而大部分企業(yè)對(duì)下年度市場(chǎng)沒(méi)有精準(zhǔn)的分析，只是根據(jù)以往年度數(shù)據(jù)進(jìn)行了一定比例的增長(zhǎng)，由此作出的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)缺乏實(shí)戰(zhàn)性。

企業(yè)應(yīng)做出戰(zhàn)略梳理，制定科學(xué)有效的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的分析和分解，將戰(zhàn)略目標(biāo)解析成一個(gè)個(gè)可量化、有標(biāo)準(zhǔn)、有責(zé)任人和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)、可考核的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，這些經(jīng)營(yíng)計(jì)劃構(gòu)成了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

公司有了清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)、年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在制定全面預(yù)算管理時(shí)才有科學(xué)依據(jù)，預(yù)算的制定緊緊圍繞兩大目標(biāo)而進(jìn)行，目標(biāo)有變動(dòng)時(shí)及時(shí)調(diào)整預(yù)算，這樣做出的預(yù)算才有依有據(jù)，才能提高經(jīng)營(yíng)管理的準(zhǔn)確性及可控性。

四、結(jié)語(yǔ)

全面預(yù)算管理為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了重要保障，推行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜骖A(yù)算管理編制及評(píng)價(jià)制度，嚴(yán)格執(zhí)行全面預(yù)算檢查考核及獎(jiǎng)懲制度，培養(yǎng)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才是非常有必要的。企業(yè)存在的全面預(yù)算管理的問(wèn)題要逐一制定對(duì)策解決，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，完善全面預(yù)算管理制度，提高全面預(yù)算管理執(zhí)行力，才能促使企業(yè)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

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（作者單位：山東鴻順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）