寧波二套房首付比例最低40%

趙新江

近日，據(jù)《理財》雜志記者了解，浙江省寧波市規(guī)定房貸未結(jié)清的居民家庭購買二套房時商貸首付比例不得低于60%，已結(jié)清的商貸首付比例不得低于40%。

據(jù)微信公眾號“寧波住建”消息，2020年12月10日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設局、寧波市自然資源和規(guī)劃局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充通知》（以下簡稱《補充通知》）， 對寧波市房地產(chǎn)調(diào)控措施進行進一步完善，堅持“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)悉，上述《補充通知》從強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例等四方面，對此前7月6日的調(diào)控新政進行補充完善，并于12月11日起正式開始實施。

二套房首付比例最低40%

《補充通知》對差別化住房信貸政策做了進一步的明確規(guī)定：市六區(qū)已有1套住房且相應貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%；市六區(qū)已有1套住房且相應貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%。

調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策主要出于以下考慮：

一是現(xiàn)行差別化住房信貸政策的層次和精準度有待提升?，F(xiàn)行政策中，享受最低檔首付比例的包括首次自住購房和改善型購房兩類，且改善型購房占比較高；為體現(xiàn)對真正首套自住購房的支持，宜將兩類群體區(qū)分開來。另外，對貸款未結(jié)清的改善需求，在原有基礎(chǔ)上適當加大調(diào)控力度。

二是目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續(xù)處于較低水平，有向上調(diào)整的必要和空間。

此外，規(guī)范合同更名和住房贈與行為。為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認購資格認購商品住房后，通過合同更名進行炒房，《補充通知》規(guī)定，無房家庭優(yōu)先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續(xù)。

禁止無房家庭優(yōu)先認購房源后，通過合同更名給成年直系親屬等方式進行炒房，有利于保障自住需求，也有利于維護政策制度的公平性公正性，保障市場交易秩序穩(wěn)定。

投機購房有所抬頭是誘因

據(jù)《理財》雜志記者了解，此次調(diào)控主要針對新房限價因素所導致的“萬人搖”現(xiàn)象。一方面，在限價搖號政策下，新建商品房價格上漲艱難；另一方面，占據(jù)學區(qū)房等區(qū)位優(yōu)勢的二手房，價格穩(wěn)步攀升。差價所形成的利益，導致參加新房搖號的人群中既有自住需求者，也存在不少投機性需求者。

根據(jù)58安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年5月以來，寧波市二手房月度掛牌均價已保持7個月增長。11月末，寧波二手房掛牌均價為25757元/平方米，環(huán)比上漲1%，相較10月漲幅收窄0.2個百分點。

自2019年12月起，寧波實行土拍“限房價，競地價”，主城區(qū)新盤價格低于周邊次新二手房價格的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次《補充通知》中多次提及的海曙、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州、奉化等區(qū)域，正是“一二手房倒掛”現(xiàn)象的密集地。

以2020年10月在江北核心區(qū)開盤的啟迪水木濱江新房為例，前期銷售均價為3.18萬元/平方米，而一路之隔的正榮潤江城二手房價格已破4.5萬元/平方米，每平方米倒掛1萬多元。據(jù)悉，開盤當天，啟迪水木濱江掛出的508套房源全部售罄。

政策補丁促進市場健康發(fā)展

對于寧波調(diào)整信貸首付比例政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《理財》雜志記者指出，此次政策對此前寧波的購房政策進行了打補丁，具有非常好的導向。此類政策繼續(xù)說明，寧波將繼續(xù)堅持“房住不炒”的導向，對于購房政策將強化嚴肅性，這將有助于促進后續(xù)市場的健康發(fā)展。

補丁一：嚴管戶口投靠炒房行為

此次政策明確，父母投靠成年子女落戶寧波市未滿2年，申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房，須滿足以下條件：父母雙方在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域（以下簡稱“市五區(qū)”）無住房；父母之一自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅（含零申報）或者社會保險。

該政策規(guī)定實際上是防范投靠戶口而炒房的行為。從人才以及戶籍政策的角度出發(fā)，確實寧波在戶口投靠方面有各類放松的政策。但這也使得一些子女變相地鉆了政策漏洞，通過父母投靠子女來落戶，無形中增加了一套購房資格。所以此次政策也明確，若是投靠戶口而購房，也需要滿足無房且有2年社保的要求，這就限制了短期內(nèi)炒房的可能。

補丁二：規(guī)范離異炒房行為

此次政策明確，離異單身未滿2年的購房人在限購區(qū)域內(nèi)購買住房或在市六區(qū)申請優(yōu)先認購新建商品住房的，須滿足相關(guān)條件。比如說本市戶籍購房人無住房，離異前家庭成員（配偶雙方及未成年子女）在市五區(qū)只有一套或無住房的，可申請在限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房。

此次政策其實也是為了防范鉆此前寧波優(yōu)購政策的漏洞。部分購房者通過假離婚獲取優(yōu)先購房的資格，變相增加了可認購房產(chǎn)的數(shù)量。這顯然也是一種炒房行為。

補丁三：規(guī)范房產(chǎn)更名和贈與行為

此次政策明確，無房家庭優(yōu)先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續(xù)。同時政策規(guī)定，除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈與交易。

此次政策實際上對房產(chǎn)更名或贈與等行為進行了規(guī)范。房產(chǎn)更名確實是這兩年回避限購政策的一種做法。而現(xiàn)在對于更名的方式進行了管控，尤其是只能限制在配偶范圍內(nèi)的更名。這樣也是為了防止將房產(chǎn)更名為子女等，進而規(guī)避限購的監(jiān)管。而贈與方面也有類似的政策管控效應。

補丁四：調(diào)整信貸首付比例

此次政策明確兩點：一是市六區(qū)已有1套住房且相應貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%；二是市六區(qū)已有1套住房且相應貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%。此類政策顯然對二套購房等進行了管控。