房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)及解決對策

朱友萍

摘 要：城市化進(jìn)程的加快使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇，市場呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，但隨著市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，企業(yè)在投資和經(jīng)營過程中經(jīng)常會面臨資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)的問題，是影響企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展的關(guān)鍵性問題。因此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)展開了研究，從基礎(chǔ)特點(diǎn)的分析出發(fā)，探討了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通環(huán)節(jié)的使用情況及風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合現(xiàn)階段的行業(yè)發(fā)展情況給出了降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)的具體對策，旨在以此促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;風(fēng)險(xiǎn);對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)分析

（一）資金需求量大

結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，受我國人口因素和環(huán)境因素等多方面的影響，出現(xiàn)的土地資源稀缺問題使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)在土地開發(fā)的過程中對資金的需求量較大，政府對土地的管控和供應(yīng)水平有限，使得土地價格不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本也逐漸攀升;另一方面，在土地開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金用于建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修和市政園林等項(xiàng)目開展環(huán)節(jié)中，其中各項(xiàng)材料的價格也由于通貨膨脹的影響使得企業(yè)的投資成本逐漸加大，對資金的需求相對較大。

（二）資金回收周期長

一般來看，我國房地產(chǎn)的開發(fā)周期為1～2年，這種較長的開發(fā)周期是房地產(chǎn)企業(yè)的突出特點(diǎn)，在這一較長回收周期的限制下，房地產(chǎn)企業(yè)從著手買地開發(fā)到銷售環(huán)節(jié)，再到資金的回款會呈現(xiàn)出一個較長的時間跨度，使得資金的回收周期跨度進(jìn)一步拉大。同時，在開發(fā)過程中也會受到社會外界等各方面的因素和政策影響阻礙開發(fā)進(jìn)度，這種宏觀層面的調(diào)控政策會直接延長房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收周期，使得企業(yè)在項(xiàng)目投資和經(jīng)營的過程中沒有足夠的資金用于經(jīng)營活動，造成的資金鏈斷裂問題進(jìn)一步加大了資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)較大

受制于資金投資量和回收時間長的限制，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房與一般的商品不同，無法在短時間內(nèi)變現(xiàn)成資金用于房地產(chǎn)企業(yè)其他項(xiàng)目的開發(fā)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在較大的流動風(fēng)險(xiǎn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國社會經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，是政府需要時常關(guān)注和給予政策調(diào)整的行業(yè)，受制于這種宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展的過程中往往會面臨宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，這種外部因素的直接作用會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中存在很多的不確定因素，這些不確定因素一旦發(fā)揮作用，便直接加大了資金的需求量和延長了資金回收周期，使資金管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金流通環(huán)節(jié)的使用情況及風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）項(xiàng)目開發(fā)工程中的資金投入環(huán)節(jié)

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得環(huán)節(jié)，土地資金的投資占到了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一半左右，而且隨著投資成本的越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)也企圖從中獲得更大的投資效益，在自有資本不足的情況下，到處借入資金去購買土地，企圖在房產(chǎn)銷售的過程中通過溢價銷售來提升投資價值，以此來歸還借款，這種情況下的房地產(chǎn)資金管理面臨嚴(yán)重的投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦宏觀政策調(diào)控方向出現(xiàn)變化，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，造成嚴(yán)重的后果，甚至?xí)苯訉?dǎo)致破產(chǎn)。而目前來看，為抑制房地產(chǎn)行業(yè)的不理性繁榮，國家先后出具多項(xiàng)政策，尤其是在2020年年末，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在原本就已經(jīng)為開發(fā)商設(shè)立的“三道紅線”上，又在房地產(chǎn)貸款和個人貸款上加上“兩道新紅線”，銀行不得在無限為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，也不能無限度地為個人提供購房貸款，進(jìn)一步限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難的困境。

其次，在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中，從前期設(shè)計(jì)方案的開發(fā)到建筑施工的開展，從市場推廣的進(jìn)行到后期銷售稅金的資金流出，這一系列的環(huán)節(jié)中都需要各個部門之間長期的協(xié)調(diào)配合才能夠?qū)崿F(xiàn)，一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，便會導(dǎo)致資金的無效投入，同時也會影響企業(yè)的稅金流出，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨較大的風(fēng)險(xiǎn);最后，在項(xiàng)目銷售中的資金回流環(huán)節(jié)中，首付款回流階段以及按揭放款階段的順利開展都是確保房地產(chǎn)企業(yè)投資資金回收的重要保障，在這一過程中，一旦銷售人員和財(cái)務(wù)人員缺乏責(zé)任心，不積極主動與客戶進(jìn)行跟蹤回訪和積極跟進(jìn)，就會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的回收周期進(jìn)一步延長，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金流通環(huán)節(jié)管理不當(dāng)

資金流通環(huán)節(jié)中一方面由于對土地的具體劃分和使用情況分析不夠明確，加之設(shè)計(jì)方案不夠精細(xì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目投資和開展直接影響了后續(xù)的施工進(jìn)程和交房進(jìn)度，導(dǎo)致后續(xù)在商品房建設(shè)過程中頻繁出現(xiàn)問題，致使方案的一再調(diào)整，這些由于前期準(zhǔn)備工作和施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題會直接影響房子的交房周期，從而直接延長房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流周期，使房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高，造成這些情況的原因一方面是由于前期準(zhǔn)備工作缺乏詳細(xì)的準(zhǔn)備，另一方面，也是由于在施工過程中各個環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)單位和部門缺乏溝通，這些問題都直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常流通;另一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)在前期項(xiàng)目開發(fā)的過程中缺乏必要的市場調(diào)研，導(dǎo)致對市場的判斷存在誤區(qū)，同時也在項(xiàng)目開發(fā)的過程中針對可能存在的資金回流風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效的識別和充分的應(yīng)急預(yù)案，使得當(dāng)市場發(fā)展方向與企業(yè)的經(jīng)營判斷出現(xiàn)偏差的時候缺乏一定的應(yīng)對措施，單一的融資渠道和融資方案使得企業(yè)一旦出現(xiàn)資金回收周期延長的問題便形成困局，導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)的對策分析

（一）主動拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資

單一化的融資渠道是造成企業(yè)資金管理的直接因素，為企業(yè)的資金管理帶來了較高的風(fēng)險(xiǎn)，解決這一問題最主要的方式是能夠打破房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金來源的壟斷，即通過自身的科學(xué)定位和正確投資降低對銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動拓寬融資渠道來降低資金管理過程中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)問題，多元化的融資方來為企業(yè)提供一定的資金保障，從而避免在遇到資金回流困難等問題時無法應(yīng)對的現(xiàn)象，也能夠有效避免單一化的融資渠道給房地產(chǎn)企業(yè)資金管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題。首先，對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合當(dāng)前環(huán)境下的宏觀政策通過發(fā)行股票或者債券的方式進(jìn)行融資，歸于規(guī)模較小的企業(yè)可以依靠信托公司和私募基金等渠道來展開融資工作;其次，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，企業(yè)的一大部分資金用于支付材料費(fèi)用和承包費(fèi)用，為了降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以與承包商和材料商形成長期的發(fā)展管理，通過款項(xiàng)的延遲付款等方式來解決目前遇到的管理風(fēng)險(xiǎn)問題;最后，在市場化的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)且還可以在國家和社會的多層面支持下采用產(chǎn)業(yè)投資基金、股權(quán)、保理等一系列多元融資方式來拓寬渠道，結(jié)合自身的具體情況采取不同的融資方式，從而有效降低企業(yè)在資金管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立完善資金管理制度

一些集團(tuán)型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金管理具有較高的需求，因此，要想降低企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，需要通過提升資金管理能力，建立健全完善的資金管理制度來實(shí)現(xiàn)。隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金管理風(fēng)險(xiǎn)日益劇增，通過建立健全資金管理制度，能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營資金的集中化管理，從而從整體的層面優(yōu)化企業(yè)對資金的全面配置，將資金管理工作融入到項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中去，既保證了資金管理的程序化和規(guī)范化，也促使資金管理和使用進(jìn)一步合理化和安全化。同時，還需要利用制度進(jìn)一步構(gòu)建完善的項(xiàng)目資金管理體系，這樣既能夠保證企業(yè)在資金管理的過程中及時了解不同資金的動態(tài)情況，對于出現(xiàn)的異常問題也能夠及時有效的采取應(yīng)對方案，從而有效降低企業(yè)資產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)。從另一方面來看，良好的資金管理體系的構(gòu)建需要大量財(cái)務(wù)管理人才，因此，企業(yè)還需要通過強(qiáng)化人才的教育和培訓(xùn)工作來增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理員工的風(fēng)險(xiǎn)意識和專業(yè)水平，強(qiáng)化對資金進(jìn)行監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)防控的能力，從而保證企業(yè)資金管理過程中資金流動的安全性和合理性，有效降低企業(yè)資金的管理風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加大預(yù)算管理力度，強(qiáng)化監(jiān)督

在解決企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展情況和市場環(huán)境建立與企業(yè)資金管理需求相適應(yīng)的預(yù)算管理體系，一方面，將資金管理工作納入到預(yù)算管理體系中去，同時加強(qiáng)對預(yù)算管理工作的力度，以企業(yè)資金的收支計(jì)劃作為基礎(chǔ)參考，通過層層細(xì)化的資金預(yù)算方案的制定來確保資金管理的合理性。同時，還要定期與預(yù)算管理的執(zhí)行情況進(jìn)行深化和差異化分析，使企業(yè)能夠全面的掌握資金的動態(tài)情況;另一方面，企業(yè)還需要建立相應(yīng)的考核制度，以考核制度為保障完善資金的預(yù)算管理工作，從而更好地激勵企業(yè)員工自上而下參與到資金預(yù)算管理工作中來，將預(yù)算管理細(xì)化到每一位員工身上，從而形成有效的預(yù)算管理監(jiān)督，進(jìn)一步降低企業(yè)資產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)資金管理信息平臺建設(shè)

隨著我國社會信息化進(jìn)程的深入發(fā)展和應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)在展開資金管理工作的過程中也可以依托信息化的技術(shù)來降低管理風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作利用信息化的技術(shù)應(yīng)用來開展對于提升管理效能十分重要。尤其是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)大，母公司與子公司之間的資金管理工作較為復(fù)雜，傳統(tǒng)模式下的管理方式主要是通過集中化管理來實(shí)現(xiàn)的，盡管能夠達(dá)到資金資源共享的目的，但這種高度集中的資金管理模式需要以系統(tǒng)化的管理工作來保證管理效能，信息化平臺的構(gòu)建能夠在強(qiáng)化管理水平和資金管理效能的同時，進(jìn)一步完善資金的管理和對接流程，使母公司和子公司能夠在信息化平臺上實(shí)現(xiàn)資金管理工作的有效對接，從而達(dá)到了降低資金成本和提高資金使用率的重要目的，能夠從一定程度上降低企業(yè)資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系國計(jì)民生問題，對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)的研究能夠有效促進(jìn)企業(yè)的中長期發(fā)展，推動房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不斷增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力和市場競爭力，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。

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