長春市二手房價格影響因素研究

閆 銘，趙 玲

（吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，吉林長春 130118）

自20 世紀(jì)90 年代房地產(chǎn)市場化以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色，我國居民的住房條件同時也得到了極大的改善［1］。十九大報(bào)告提出中國發(fā)展新的歷史方位——中國特色社會主義進(jìn)入了新時代。［2］近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，越來越多的人們開始討論房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動和政策。對此相關(guān)學(xué)者也進(jìn)行了一些研究，Kiel 和Zabel 通過研究發(fā)現(xiàn)房屋的區(qū)域特征，即房屋所在的地理位置會對房屋價格產(chǎn)生決定性的影響［3］。潘添翼、賈德錚通過研究指出，影響上海市二手房價的主要因素是車位數(shù)、建造年代、所在樓層是否有電梯、房間數(shù)，并對以上影響因素進(jìn)行解釋與分析［4］。龔黎明、馬鈺利用Hedonic模型研究了影響西安市二手房價格的因素，研究發(fā)現(xiàn)對二手房價格影響較大的因素分別是房齡、特殊區(qū)域、總層高、面積、裝修程度、朝向狀況及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)［5］?？v觀以上研究成果可以發(fā)現(xiàn)，專家學(xué)者們大多從政策、經(jīng)濟(jì)等宏觀因素或微觀因素單方面進(jìn)行分析。本研究以長春市二手房價格為研究對象，從一般因素、區(qū)位因素和個別因素進(jìn)行分析，同時涵蓋宏觀和微觀兩方面因素，做出更加全面的分析。探討影響長春市二手房價格的主要因素，分析市場交易現(xiàn)狀，提出適合長春市二手房交易市場穩(wěn)步前行的建議。

一、長春市住宅市場現(xiàn)狀

根據(jù)《2019 年度長春房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》顯示，長春市住宅整體供求矛盾趨于緩和，有著千萬以上的存量，市場整體保持平穩(wěn)發(fā)展。2019 年各區(qū)域房價大多在9 000-11 000 元/m2。如圖1 所示，房價最高的區(qū)域?yàn)閮粼聟^(qū)，房屋均價超過萬元的有凈月、南關(guān)、高新、朝陽四個區(qū)，房屋成交均價與往年相比上漲明顯。

自2014 年以來，長春市房價整體呈上漲趨勢，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。但新建商品房市場發(fā)展更為成熟，與之相比，二手房市場表現(xiàn)得更容易受到政策的影響。根據(jù)分析數(shù)據(jù)顯示，2016年中旬以后，二手房價格迅速增長，從2016-2018年的增長為2014-2016 年的近四倍。近幾年，長春市的二手房價呈波動上升的趨勢，從2015 年開始，長春二手房價格只增不減，在2017-2018 年間，價格從7 428 元/m2達(dá)到了9 195元/m2。雖然長春市二手房價格總體呈上漲趨勢，但在不同區(qū)域之間還存在著顯著差距。如圖2 所示，房屋價格受地理位置、公共配套設(shè)施、經(jīng)濟(jì)情況等因素的影響，呈現(xiàn)出不同增長趨勢。

圖1 2019年商品住宅各區(qū)域成交價格走勢（元/m2）

圖2 長春市2019年二手房均價各區(qū)域?qū)Ρ葓D（元/m2）

二、研究方法

（1）變量選擇。本文中的數(shù)據(jù)均來源于互聯(lián)網(wǎng)。在互聯(lián)網(wǎng)上，二手房房屋信息眾多，覆蓋面廣，能夠使分析結(jié)果具有普遍意義。在眾多的房屋租賃買賣網(wǎng)站中，58 集團(tuán)專注中國互聯(lián)網(wǎng)生活服務(wù)領(lǐng)域，其信息較多且全面，具有真實(shí)性；“房天下”專注于房地產(chǎn)信息，網(wǎng)站中不僅包含新房、二手房的出售信息，還包括房屋租賃等信息，房屋信息覆蓋全面；此外，這些網(wǎng)站都會實(shí)時更新近30 天的數(shù)據(jù)，從而確保信息的時效性。為保證數(shù)據(jù)的真實(shí)多樣，且在充分考慮政策影響因素的前提下，數(shù)據(jù)主要取自于長春市9 個地區(qū)，這些數(shù)據(jù)中總共包含8個變量，其中單位面積房價為因變量，房齡、樓層數(shù)、朝向、房間數(shù)、容積率、裝修程度、綠化率、容積率為自變量。利用百度地圖的3D 可視功能，可以直觀地看到街道、地理位置、綠化程度、商服繁華程度等信息，并結(jié)合所收集的二手房價格信息進(jìn)行分析。

（2）構(gòu)建城市不同行政區(qū)域權(quán)重系數(shù)。由于房地產(chǎn)市場具有十分顯著的區(qū)域特征，在構(gòu)建組合評估模型時，應(yīng)添加長春市9 個城區(qū)的權(quán)重系數(shù)，更加精準(zhǔn)地衡量區(qū)位因素對二手房價格的影響。行政區(qū)域權(quán)重系數(shù)計(jì)算公式如下：

行政區(qū)域權(quán)重系數(shù)=行政區(qū)域平均二手房價÷城市平均房價

從互聯(lián)網(wǎng)上可以獲取長春市2019 年各行政區(qū)域的平均房價。根據(jù)行政區(qū)域權(quán)重系數(shù)的公式將各行政區(qū)域的平均房價與2019 年長春市平均房價相結(jié)合，計(jì)算出各行政區(qū)權(quán)重系數(shù)，見表1。

表1 長春市各行政區(qū)權(quán)重系數(shù)

（3）基于隨機(jī)森林理論的二手房屋特征價格評估模型。隨機(jī)森林回歸模型是一種非線性回歸方法，假設(shè)模型中包括棵樹{T1（X），T2（X），...，TM（X）}，其中X={X1，X2，...，XP}是形成森林的p 維輸入向量。每棵樹都會產(chǎn)生一個預(yù)測值，最終平均所有樹的預(yù)測值得出模型的輸出結(jié)果。根據(jù)二手房價格評估指標(biāo)體系中個別因素的指標(biāo)，確定本文所用來建立二手房屋特征價格評估模型的自變量及其量化處理情況，見表2。

表2 自變量解釋及量化處理

在建立隨機(jī)森林回歸模型之前，本文需要先確定影響模型效果的兩個主要參數(shù)：一個是決策樹每個分支所選擇的變量個數(shù)mtry，另一個是決策樹的數(shù)目ntree。本文通過分析，綜合擬合優(yōu)度和誤差大小的情況來看：ntree 取200，mtry 取7 時，模型的效果最好。

分析過程中Type of random forest：regression表示出此實(shí)證模型的種類屬于回歸模型。同時Number of trees：150，表示隨機(jī)森林模型里一共涵蓋200 棵決策樹。由No.of variables tried at each split可知，任一棵決策樹節(jié)點(diǎn)處確定的變量數(shù)目是7，模型擬合優(yōu)度為90.45%。

隨機(jī)森林模型對復(fù)雜數(shù)據(jù)的適應(yīng)性強(qiáng)，能夠?qū)Ψ蔷€性、共線性和具有交互作用的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效地分析，反映二手房價格的實(shí)際情況。

三、長春市二手房價格影響因素

（1）一般因素對長春市二手房價格的影響。政策的頒布會使二手房價格下降。相關(guān)政策頒布前，長春市二手房價格呈上漲趨勢，但2018 年5 月《長春市人民政府辦公廳關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》頒布生效后，該政策中明確指出——確定住宅用地多種競價方式，結(jié)合房地產(chǎn)市場運(yùn)行實(shí)際和出讓地塊的具體條件，靈活確定“限房價、競地價”“限地價、競房價”等多種競價方式，防止出現(xiàn)土地和樓面單價新高現(xiàn)象，嚴(yán)防高價地?cái)_亂市場秩序，使得長春市二手房價格的上漲得到了抑制，呈現(xiàn)下跌趨勢?？梢?，政策的頒布有效抑制了二手房的價格。但從同年6 月起，二手房價格迅速反彈，平均價格一路攀升?？梢?，政策的影響在短期內(nèi)效果顯著，但這種抑制效果從長期來看并不持久。

經(jīng)濟(jì)因素方面，受疫情的影響，全國乃至全球經(jīng)濟(jì)陷入低迷狀態(tài)，很多行業(yè)都受到了影響，吉林省房地產(chǎn)市場也受到較大沖擊。2020年1-2月，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降1.8%，共11.7 億元，為近兩年來的首次負(fù)增長。房地產(chǎn)銷售大幅下滑，房企資金回籠困難，在此背景下購房者的收入也會相應(yīng)減少，因此房價持續(xù)上漲的可能性很小。

（2）區(qū)位因素對長春市二手房價格的影響。區(qū)位因素在二手房房價影響因素中占主要地位，其中包括房屋地段、交通條件、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等條件。

朝陽區(qū)位于長春市的中心位置，交通便利，其二手房的平均單價為9 992 元/m2，而相對偏僻的寬城區(qū)，二手房平均單價為8 414 元/m2。導(dǎo)致不同區(qū)域間的二手房單價差異的主要原因是：長春市的三大商圈都集中在朝陽區(qū)，該區(qū)商業(yè)體系較其他區(qū)域來說更加完善，醫(yī)療、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套全面?！懊庠嚲徒雽W(xué)”政策的實(shí)施間接導(dǎo)致了名校學(xué)區(qū)內(nèi)房屋需求量大幅上漲，掀起“學(xué)區(qū)房熱”的浪潮。朝陽區(qū)內(nèi)有16 個重點(diǎn)中小學(xué)片區(qū)，其中小學(xué)等教育資源豐富且優(yōu)質(zhì)。由于朝陽區(qū)是長春老城區(qū)，也是長春市的商業(yè)中心，發(fā)展較早，近幾年來新建商品住房較少，這使得越來越多的家長將目光放在二手房市場中，使得朝陽區(qū)二手住宅價格不斷攀升。

高新區(qū)作為發(fā)展較為快速的新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平明顯高于長春市其他地區(qū)。因此，高新區(qū)的房價高于其他地區(qū)。二道區(qū)原來是長春的棚戶區(qū)，“亞泰地產(chǎn)”在二道區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以后，區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境得到明顯改善，二道區(qū)的房價也逐漸提高。凈月區(qū)近年因?yàn)橐恍└邫n小區(qū)和別墅區(qū)的建成，以及“凈月潭國家森林公園”這樣的環(huán)境因素存在，其居住環(huán)境十分優(yōu)美，從而提高了房價。反觀綠園區(qū)、汽開區(qū)，大多為長春的工業(yè)老區(qū)，區(qū)域環(huán)境較差，配套設(shè)施較少，其房價也相應(yīng)較低。

（3）個別因素對長春市二手房價格的影響。房齡對二手房價格呈現(xiàn)負(fù)向影響。房齡反映了建筑本身的新舊和裝修程度，對于二手房來說，房齡對于房價的影響還是比較大的，一般而言次新房的價格較高，其次是5-10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，單位面積價格一般較低，即房齡越長價格越低。

屋總面積、裝修程度、房間數(shù)等因素對二手房價格呈正向影響，面積越大、裝修程度越好、房間數(shù)越多價格也越高。其中房屋總面積對二手房價格的影響最為顯著。在裝修程度方面，由于是二手住房的緣故，原房裝修程度也會影響其價格，通常原房裝修程度越好二手房的價格也就越高。在房間數(shù)對二手房價格影響方面，隨著房間數(shù)增加到一定程度后，二手房單位面積房價呈先增后減的趨勢。

根據(jù)所收集的數(shù)據(jù)顯示，同等條件下非南北朝向的住房價格要比南北朝向的住房價格更低?？梢娰彿空呷员弧白背稀边@一觀念影響著。

樓層方面，所在樓層對價格影響不明顯，如今購房者對于樓層的要求并不高，購房意愿受樓層高低的影響不大，并且由于電梯的普及應(yīng)用，樓層不再是影響房屋價格的顯著性因素。

四、長春市二手房市場發(fā)展態(tài)勢

（1）二手房市場呈現(xiàn)出“因城施策、房住不炒、強(qiáng)調(diào)居住”的住房屬性。地方調(diào)控歷經(jīng)了三個階段的變化：1-4 月，許多城市降低了人才落戶的門檻，如呼和浩特、寧波等城市更是出臺了“人才購房補(bǔ)貼”等激勵政策；5-7 月，各地以房價紅線為調(diào)控重點(diǎn)，蘇州、西安等市調(diào)控力度相繼升級；自8 月份以來，人才新政不斷發(fā)力，長沙、江門、三亞等市紛紛降低人才購房門檻。著眼未來，要保障“穩(wěn)定”這一主基調(diào)，全面落實(shí)因地制宜、整體因城施策的政策。未來長春市出臺限制性購房政策的可能性很小，房地產(chǎn)市場的整體調(diào)控仍然以穩(wěn)定房價為主，強(qiáng)調(diào)住宅的居住屬性。

（2）多種因素共同影響著長春市二手住房的價格。政策上，二手房的價格會隨著政府政策的出臺而下降，但只會影響短期內(nèi)二手房價格的變化，難以長期改變價格變化趨勢。區(qū)位上，朝陽區(qū)和南關(guān)區(qū)因?yàn)榈靥幨兄行?，配套設(shè)施齊全及交通發(fā)達(dá)，其二手房價格位于前列。但近年來由于新區(qū)的開發(fā)，各大高校和商服等基礎(chǔ)設(shè)施的入住，以及人們對改善住房的需求，凈月區(qū)和高新區(qū)的二手房價格已超越了朝陽區(qū)。個別因素方面，裝修程度、房間數(shù)、面積等對二手房價格呈現(xiàn)正向影響，房齡對二手房價格的影響呈負(fù)向。

五、引導(dǎo)長春市二手房市場健康發(fā)展對策

（1）加強(qiáng)政府的監(jiān)督與調(diào)控。房地產(chǎn)政策雖有強(qiáng)制性和時效性，能夠有效地抑制房價過熱的情況，但卻難以產(chǎn)生長久的影響。因此，政府應(yīng)密切監(jiān)控信貸資金流向，樹立“監(jiān)管即服務(wù)”的價值理念［6］。在出臺相應(yīng)政策時，應(yīng)該注重政策的聯(lián)動性，對房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行實(shí)時分析，確保國家和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，及時了解情況并實(shí)時做出變更。

（2）加強(qiáng)宣傳合理的購房觀念?；趯﹂L春市二手房價格影響因素的研究，相應(yīng)結(jié)論可以給消費(fèi)者作為參考，在買房之前可以自行進(jìn)行房產(chǎn)市值估價，在很大程度上避免了購房者花冤枉錢。要加大對合理購房的宣傳力度，加大對惡意炒房的相關(guān)人員的懲罰力度，凈化購房環(huán)境。

（3）加大對相關(guān)從業(yè)人員的監(jiān)管力度。建立健全與二手房買賣相關(guān)的法律法規(guī)，將二手房買賣納入法律軌道。用法律約束二手房相關(guān)從業(yè)人員及中介機(jī)構(gòu)，以法規(guī)規(guī)范二手房交易當(dāng)事人的行為。同時，也要加大對相關(guān)違法人員的處罰力度，打擊違法行為。