濱江、融信、宋都重倉(cāng)杭州地塊“大豐收”背后盈利空間存壓縮風(fēng)險(xiǎn)

熊穎

5月，集中供地?zé)岢标懤m(xù)席卷杭州、北京等全國(guó)熱點(diǎn)城市。5月7日、8日兩天時(shí)間，杭州首批集中供地出讓57宗地塊，對(duì)應(yīng)出讓面積約301.8萬平方米，出讓金額高達(dá)1178.21億元。

融信、濱江杭州營(yíng)收貢獻(xiàn)下滑宋都股份杭州土儲(chǔ)歸零

在本次杭州首批集中供地中，華潤(rùn)置地、融信中國(guó)、濱江集團(tuán)、宋都股份等房企表現(xiàn)較為出色。

其中，華潤(rùn)置地以111.61億元摘得本次集中供地中的最貴地塊;融信中國(guó)以142.28億元拿下7宗地塊;濱江集團(tuán)以96.33億元拿下5宗地塊;融創(chuàng)中國(guó)以126.95億元拿下4宗地塊;宋都股份以45.84億元拿下5宗地塊。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述拿地?cái)?shù)量較多的房企，多為重倉(cāng)杭州且銷售額也較依賴杭州的企業(yè)。

閩系房企融信中國(guó)是本次杭州集中供地中，拿地?cái)?shù)量最多、拿地金額也最高的房企。根據(jù)2020年年報(bào)，杭州是融信中國(guó)營(yíng)收和銷售額來源最多的城市，2020年杭州貢獻(xiàn)融信營(yíng)收109.05億元，占總營(yíng)收的23.41%;貢獻(xiàn)銷售額482.47億元，占總銷售額的22.2%。

不過，融信中國(guó)在本次拿地廝殺中格外積極，或許還和其在杭市場(chǎng)的“縮水”相關(guān)。

最為明顯的是，融信中國(guó)在杭交付建筑面積自2017年后開始下滑，2018年、2019年，融信中國(guó)在杭交付面積分別為70萬平方米、66.37萬平方米;而到了2020年，這一數(shù)據(jù)更是銳減至36.54萬平方米，同比下滑44.95%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴《紅周刊》記者，土地儲(chǔ)備是影響房企交付面積的大頭因素。此外，2020年疫情影響下，房企開工、竣工受影響，也會(huì)一定程度上波及房企的交付面積。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至2020年末，包括杭州展望、杭州世紀(jì)、杭州古翠隱秀等在售項(xiàng)目在內(nèi)，融信中國(guó)的儲(chǔ)備土地總值為188.37億元，土地儲(chǔ)備較少。

土地儲(chǔ)備是房企的“生命線”，對(duì)房企的未來業(yè)績(jī)有著重要影響。而2020年融信中國(guó)在杭州交付面積的銳減，也直接影響到了其在杭州的銷售額和營(yíng)業(yè)收入。2020年，融信中國(guó)在杭合約銷售額為482.47億元，同比下滑0.77%;杭州貢獻(xiàn)融信營(yíng)收109.05億元，同比下滑38.62%。

融信中國(guó)在杭的土儲(chǔ)告急，也意味著，如不及時(shí)“補(bǔ)倉(cāng)”杭州，未來融信中國(guó)在杭的營(yíng)收、銷售額還有可能面臨再度下滑危機(jī)。這也解釋了，為何在本次杭州集中供地中，融信中國(guó)“加倉(cāng)”力度如此之大。

不過盧文曦同樣表示，即便是土儲(chǔ)“補(bǔ)庫(kù)存”也不會(huì)立馬見效，需要一定時(shí)間周期才會(huì)轉(zhuǎn)換成交付面積。

此外，在本輪土拍中，杭州本土房企濱江集團(tuán)的杭州拿地?cái)?shù)量?jī)H次于融信。濱江集團(tuán)對(duì)杭州的依賴程度則更勝融信中國(guó)，濱江集團(tuán)近4成營(yíng)收、銷售額均來自杭州。

而在土儲(chǔ)分布上，濱江集團(tuán)重倉(cāng)杭州特征明顯。截至2020年末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備可售貨值約2800億元，其中杭州占比65%。

不過，目前，濱江集團(tuán)和融信中國(guó)所面臨的瓶頸類似，業(yè)績(jī)嚴(yán)重依賴杭州，杭州營(yíng)收貢獻(xiàn)卻持續(xù)走“下坡路”，2018年、2019年、2020年，濱江集團(tuán)杭州地區(qū)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入191.78億元、148.08億元、109.32億元;同比增速依次為49.35%、-22.79%、-26.17%。

雖然宋都股份拿地金額遠(yuǎn)不及融信中國(guó)、濱江集團(tuán)，但也在本次集中供地中拿下4宗地塊。宋都股份是杭州的老牌房企。年報(bào)顯示，截至2021年3月末，宋都股份在浙江擁有37個(gè)項(xiàng)目，其中杭州項(xiàng)目數(shù)量占比近60%。

不過值得一提的是，目前，宋都股份土地儲(chǔ)備“告急”，僅剩4宗地塊。其中，一宗位于浙江舟山，另外三宗位于廣西，而宋都股份銷售較為熱門的杭州地區(qū)已無土儲(chǔ)，“補(bǔ)倉(cāng)”需求同樣較為迫切。

附圖 2018年-2020年濱江集團(tuán)杭州區(qū)地營(yíng)收貢獻(xiàn)情況（億元）

融信、濱江：毛利率嚴(yán)重下滑新拍地塊或進(jìn)一步壓縮盈利空間

融信中國(guó)、濱江集團(tuán)在本次杭州集中供地中收獲頗豐，融信中國(guó)斬獲7宗地塊，濱江集團(tuán)也收獲5宗土地?！按筘S收”背后，融信中國(guó)和濱江集團(tuán)的“抱團(tuán)”大大增加了兩家房企的拿地成功率。

融信中國(guó)和濱江集團(tuán)以聯(lián)合體形式拿下4宗在杭地塊。上述地塊的成交樓面價(jià)和毛坯銷售均價(jià)差額在6千/平方米到1.65萬元/平方米之間。

一位地產(chǎn)資深人士向《紅周刊》記者分析表示，“上述地塊的盈利空間非常小。土地成本高，即便后續(xù)再怎么控制開發(fā)成本，光是建安成本要好幾千/平方米，再加上融資成本，如果控制不好，甚至?xí)刑潛p的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

杭州集中供地采取“雙限”+競(jìng)自持的出讓模式，除限地價(jià)、限房?jī)r(jià)外，房企還需自持一定比例的商品房。根據(jù)規(guī)定，自持部分不得銷售、轉(zhuǎn)讓，僅能對(duì)外出租。

在土地拍賣過程中，當(dāng)房?jī)r(jià)觸及上限，房企通過舉牌自持比例競(jìng)拍地塊。一般來說，越熱門的地塊，自持比例被抬高的可能性也就越大。濱江+融創(chuàng)聯(lián)合體拿下的多塊地塊自持比例高達(dá)17%。

上述資深人士表示，自持部分不能銷售，需要通過長(zhǎng)期出租來回收投資成本，而持有時(shí)間越長(zhǎng)，用于出租的自持部分所需要的維護(hù)成本也越高。他舉例表示，2019年，上海部分企業(yè)在拿地時(shí)配備了15%的自持比例，最終都沒有拿出較好的解決方案，更不要說多出來的這兩個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，在此之前，融信中國(guó)、濱江集團(tuán)的盈利能力已經(jīng)開始呈下滑趨勢(shì)。年報(bào)顯示，2020年融信中國(guó)毛利率為11%，較2019年下降13個(gè)百分點(diǎn)。管理層曾對(duì)毛利率下滑原因進(jìn)行闡述，公司在2016年下半年、2017年獲取的高價(jià)地會(huì)在2020年逐漸結(jié)轉(zhuǎn)。