淺談農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的質(zhì)量管理

王建國(guó)

（江蘇博文五行土地信息產(chǎn)業(yè)有限公司，江蘇 南京 210032）

0.引言

目前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目正在全國(guó)范圍內(nèi)開展，該類型項(xiàng)目以宗地為單位，查清宗地及其房屋等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息等。國(guó)家文件《自然資源確權(quán)登記局關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的通知》（自然資登記函[2019]6號(hào)）明確要求到2020年底，完成全國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。省級(jí)文件《江蘇省自然資源廳關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（蘇自然資函[2019]810號(hào)）明確要求各地要建立有效的質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)對(duì)調(diào)查單位的日常監(jiān)管，從源頭上把住質(zhì)量監(jiān)控關(guān)，確保調(diào)查成果真實(shí)準(zhǔn)確。由此可見，國(guó)家、省級(jí)層面對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量非常重視，質(zhì)量管理工作任重而道遠(yuǎn)。通過對(duì)已完成的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目檢查發(fā)現(xiàn)，人工質(zhì)檢效率較低，且出錯(cuò)率較高，國(guó)家和行業(yè)關(guān)于該類型的項(xiàng)目質(zhì)檢規(guī)程規(guī)范也不夠完善和明確，導(dǎo)致錯(cuò)檢、漏檢、誤判情況的發(fā)生，質(zhì)檢工作不能真正發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量隱患，質(zhì)量統(tǒng)計(jì)失真，質(zhì)量成本上升，質(zhì)量工作形象受損，尤其是工期緊迫的情況下，質(zhì)量問題往往更為突出。鑒于此，本文介紹了質(zhì)量問題的類型和針對(duì)性的解決措施，并介紹了相關(guān)質(zhì)檢程序的編程思路和質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)的制定思路，以期通過標(biāo)準(zhǔn)化工作來提高該類型項(xiàng)目的質(zhì)量管理水平。

1.檢查發(fā)現(xiàn)的問題

1.1 數(shù)學(xué)精度統(tǒng)計(jì)表

⑴中誤差計(jì)算公式，同精度和高精度分不清；標(biāo)識(shí)為同精度，實(shí)際計(jì)算采用高精度；標(biāo)識(shí)為高精度，實(shí)際計(jì)算采用同精度；

⑵沒有考慮粗差率指標(biāo)，僅考慮中誤差不超過5cm一個(gè)要求；粗差率超標(biāo)，中誤差合格即判合格；

⑶沒有根據(jù)實(shí)際中誤差計(jì)算數(shù)學(xué)得分；

⑷檢測(cè)個(gè)數(shù)小于20時(shí)，仍然采用中誤差指標(biāo)；

⑸檢測(cè)個(gè)數(shù)較多時(shí)，套用Excel函數(shù)計(jì)算，沒有根據(jù)實(shí)際情況更新相關(guān)參數(shù)，導(dǎo)致計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤。

1.2 測(cè)繪成果質(zhì)量檢查記錄表

⑴質(zhì)量問題描述不夠具體，諸如：“宗地設(shè)宗不合理”，“陽臺(tái)面積計(jì)算比例不正確”等，沒有具體到哪塊宗地，哪處房屋；

⑵質(zhì)檢處理意見反饋項(xiàng)目后，遺漏檢查人、檢查日期、修改意見、修改人、修改日期等項(xiàng)目，質(zhì)量問題沒有閉環(huán)；相關(guān)項(xiàng)目沒有手簽，不便于溯源；

⑶檢查比例不真實(shí)，比例與成果總數(shù)、實(shí)際檢查數(shù)三者不一致。

1.3 專檢報(bào)告

⑴專檢報(bào)告的批量與成果不一致；

⑵專檢報(bào)告檢查項(xiàng)及權(quán)重設(shè)置不合理，權(quán)籍調(diào)查、數(shù)據(jù)庫檢查涉及較少；

⑶數(shù)學(xué)精度計(jì)算表檢測(cè)界址點(diǎn)沒有標(biāo)示宗地號(hào)（不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)）具體到哪塊宗地，哪處房屋；

⑷定性描述較多，定量分析較少。

1.4 文字資料

⑴過程質(zhì)檢資料不全；

⑵技術(shù)總結(jié)過多引用技術(shù)設(shè)計(jì)內(nèi)容，諸如，“宜”“應(yīng)”字樣太多；工作總結(jié)與技術(shù)總結(jié)混淆；數(shù)據(jù)庫建庫報(bào)告過多涉及外業(yè)測(cè)量調(diào)查內(nèi)容，不能正確反映建庫工序?qū)嶋H情況；

⑶成果分析報(bào)告，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不真實(shí)、不準(zhǔn)確，臺(tái)賬資料質(zhì)量較差；

⑷部分計(jì)量器具超過檢定合格有效期或者不能提供有效檢定證書；

⑸連續(xù)近兩個(gè)月內(nèi)的項(xiàng)目周例會(huì)紀(jì)要“技術(shù)與質(zhì)量問題”一欄均填寫“無”，不符合實(shí)際情況。

1.5 權(quán)籍圖表

⑴權(quán)籍圖上陽臺(tái)面積系數(shù)1B2Q標(biāo)注不規(guī)范，標(biāo)注在陽臺(tái)閉合線外，一層系數(shù)和二層系數(shù)分開標(biāo)注，一個(gè)行政村內(nèi)同樣情況的陽臺(tái)系數(shù)不一致；

⑵閣樓、門頂?shù)缺硎痉椒ㄍ豁?xiàng)目混淆，如，江蘇某項(xiàng)目規(guī)定閣樓統(tǒng)一不標(biāo)示，不算面積，山東某項(xiàng)目閣樓雖然檐口高度不足2.2m，但是高于2.2m部分要計(jì)算面積；

⑶EPS畫棚房搭在圍墻內(nèi)墻，兩者存在縫隙或交叉的情況較多；

⑷權(quán)源材料收集不齊全，信息錄入錯(cuò)誤，如，身份證填寫不規(guī)范、不正確；

⑸一戶一檔材料沒有按照順序存放，缺頁等；

⑹設(shè)宗不合理，如，臨街陽臺(tái)納入宗地范圍。

2.解決問題的措施

2.1 數(shù)學(xué)精度問題

不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)數(shù)學(xué)精度要求較高，主要分為絕對(duì)點(diǎn)位精度和相對(duì)邊長(zhǎng)精度，數(shù)學(xué)精度是基礎(chǔ)的指標(biāo)，也是非常重要的指標(biāo)，項(xiàng)目明確要求，粗差率超過5%，可直接判定項(xiàng)目成果不合格。因此，必須控制好該項(xiàng)指標(biāo)。但在檢查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)了以上很多問題，我們解決的措施是編寫相關(guān)程序[1]，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)模板，然后以SOP（WI）的形式交給質(zhì)檢人員，數(shù)值計(jì)算時(shí)只要將數(shù)據(jù)復(fù)制粘貼到模板表格中，然后點(diǎn)擊計(jì)算按鈕，即可得出結(jié)果。通過將工作標(biāo)準(zhǔn)化、程序化來解決人工進(jìn)行復(fù)雜計(jì)算容易出錯(cuò)的問題，提高了工作效率，避免了計(jì)算錯(cuò)誤。檢測(cè)中誤差計(jì)算流程圖、數(shù)學(xué)精度評(píng)分計(jì)算流程圖、絕對(duì)點(diǎn)位精度計(jì)算流程圖（如圖1、圖2、圖3所示）：

圖1 檢測(cè)中誤差計(jì)算流程圖

圖2 數(shù)學(xué)精度評(píng)分計(jì)算流程圖

圖3 絕對(duì)點(diǎn)位精度計(jì)算model builder流程圖

2.2 測(cè)繪成果質(zhì)量檢查記錄表問題

根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況結(jié)合以往類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和國(guó)家行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定質(zhì)量檢查記錄表的標(biāo)準(zhǔn)模板，模板的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)質(zhì)量問題閉環(huán)處理，然后以SOP（WI）的形式發(fā)給項(xiàng)目質(zhì)檢人員。項(xiàng)目經(jīng)理以及專檢人員嚴(yán)格執(zhí)行“二級(jí)檢查”制度，對(duì)于不執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)模板，質(zhì)檢工作敷衍了事，甚至弄虛作假行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)根據(jù)公司相關(guān)質(zhì)量制度予以相應(yīng)程度的處罰。通過標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、制度化解決這類問題。

2.3 專檢報(bào)告問題

專檢屬于組織終檢，需要考慮抽樣以及質(zhì)量評(píng)定。經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，“隨機(jī)”變成了“隨便”，為此，本文依據(jù)GB/T 24356-2009中“批量與樣本量對(duì)照表”編寫了相關(guān)程序[2-4]，抽樣時(shí)由質(zhì)檢人員和生產(chǎn)人員共同抽樣，簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣體現(xiàn)隨機(jī)性，權(quán)重抽樣根據(jù)項(xiàng)目要求設(shè)置權(quán)重。抽樣流程（如圖4、圖5所示）：

圖4 簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣流程圖

圖5 權(quán)重抽樣流程圖

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的項(xiàng)目質(zhì)量元素及權(quán)重可劃分為：權(quán)屬調(diào)查成果檢查，地籍房屋測(cè)量成果檢查，圖件成果檢查，數(shù)據(jù)庫成果檢查，文字資料成果檢查。具體（如表1所示）：

表1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量元素及權(quán)重

針對(duì)以上各質(zhì)量元素再劃分質(zhì)量子元素、權(quán)重及具體檢查項(xiàng)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際制定成果質(zhì)量錯(cuò)漏分類標(biāo)準(zhǔn)，限于篇幅，本文不作闡述。

只有將抽樣工作和質(zhì)量評(píng)定工作標(biāo)準(zhǔn)制定好，才能編寫科學(xué)準(zhǔn)確的專檢報(bào)告。對(duì)于編寫出來的專檢報(bào)告還要依據(jù)公司質(zhì)檢報(bào)告相關(guān)流程管理制度，經(jīng)過最終編號(hào)和審定后才能提交項(xiàng)目。

2.4 文字資料問題

表2 項(xiàng)目重要資料

項(xiàng)目資料應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理組織人員完成，這些項(xiàng)目重要資料（如表2所示），是組織的重要財(cái)產(chǎn)，也是組織綜合實(shí)力的體現(xiàn)。有的項(xiàng)目甲方或者第三方明確，提交資料不齊全，成果不完整、不規(guī)范，可直接判定項(xiàng)目成果不合格。因此，組織應(yīng)該重視項(xiàng)目資料的編寫整理歸檔工作，結(jié)合類似項(xiàng)目的整套資料通過培訓(xùn)讓項(xiàng)目經(jīng)理逐步完成這項(xiàng)工作內(nèi)容，同時(shí)在制度上將項(xiàng)目資料的整理歸檔與該項(xiàng)目的績(jī)效考核掛鉤，逐步提高項(xiàng)目資料的質(zhì)量水平。

2.5 權(quán)籍圖表問題

針對(duì)作業(yè)不一致問題，要強(qiáng)化作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的作用，將發(fā)現(xiàn)的每個(gè)項(xiàng)目特有的技術(shù)問題和政策問題及時(shí)匯總后提交項(xiàng)目監(jiān)理或項(xiàng)目技術(shù)牽頭單位予以書面回復(fù)，作業(yè)前加強(qiáng)技術(shù)交底，承擔(dān)哪個(gè)項(xiàng)目就執(zhí)行該項(xiàng)目確定后的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)之間可以參考，但不可混淆，尤其是外協(xié)單位作業(yè)前，更應(yīng)該要求其熟悉本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)文檔。

權(quán)屬信息錄入，如，身份證信息，可以根據(jù)身份證的編碼規(guī)則，編寫表格函數(shù)，信息錄入錯(cuò)誤則自動(dòng)提示錯(cuò)誤信息。權(quán)屬信息要保證圖、表、庫、實(shí)地四者一致性。

宗地的劃分規(guī)則、界址點(diǎn)的設(shè)置規(guī)則，應(yīng)執(zhí)行經(jīng)過審批的項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書，附屬用房、舊宅基地是否設(shè)宗，哪些設(shè)為爭(zhēng)議宗，共有共用宗均有明確的規(guī)定。

3.結(jié)束語

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目涉及的工序較多，牽涉到收集資料、權(quán)籍調(diào)查、權(quán)籍測(cè)量、內(nèi)業(yè)建庫、資料整理等多道工序，各工序環(huán)環(huán)相扣，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起連環(huán)效應(yīng)，因此，提供以下幾點(diǎn)建議：

⑴組織應(yīng)在技術(shù)上、資源上、制度上、培訓(xùn)上加大投入才能保證質(zhì)量，應(yīng)平衡好質(zhì)量、進(jìn)度、成本這三者的關(guān)系，以質(zhì)量促進(jìn)度，走質(zhì)量效益型的發(fā)展道路[3]。

⑵不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目較其他測(cè)繪項(xiàng)目[5-10]，還有很強(qiáng)的政策屬性，這就要求測(cè)繪人員還應(yīng)具有較綜合的知識(shí)面，要具有較豐富的自然資源行業(yè)權(quán)屬調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)。

⑶從整個(gè)作業(yè)流程上來講，數(shù)據(jù)庫是最終成果的載體形式，目前建庫軟件種類較多，有的基于GIS，有的基于CAD，各有千秋，為保證成果質(zhì)量，內(nèi)業(yè)人員須對(duì)建庫軟件熟練掌握。項(xiàng)目須做好內(nèi)外業(yè)轉(zhuǎn)序質(zhì)量管理，內(nèi)業(yè)人員應(yīng)與外業(yè)人員預(yù)先溝通好數(shù)據(jù)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)、外業(yè)人員最好對(duì)彼此的作業(yè)流程、方法、標(biāo)準(zhǔn)有所了解。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人需要較高的技術(shù)質(zhì)量管理水平。

⑷質(zhì)檢人員應(yīng)該對(duì)整個(gè)生產(chǎn)工藝流程、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（如，陽臺(tái)面積計(jì)算比例系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)、房屋結(jié)構(gòu)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)宗的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)等）以及質(zhì)量控制點(diǎn)有所掌握，一定要抓牢首件檢查（如，試點(diǎn)村）和過程檢查，質(zhì)檢工作的重點(diǎn)應(yīng)該下沉到高質(zhì)量的過程檢查，加強(qiáng)質(zhì)檢技術(shù)的培訓(xùn)與檢查，真正發(fā)揮質(zhì)檢工作在質(zhì)量控制中的“鑒別、把關(guān)、預(yù)防、統(tǒng)計(jì)”功能。組織要將質(zhì)量管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)、制度（質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度、質(zhì)檢內(nèi)外業(yè)流程管理制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)月報(bào)制度、質(zhì)量事故應(yīng)急處理管理制度、質(zhì)檢報(bào)告管理制度等）確定好，并建立適合組織自身實(shí)際的有效質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)。

本文首先介紹了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪成果質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)的問題，然后提出了相應(yīng)的解決措施，介紹了相關(guān)質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)模板的制定思路，依照文中介紹的思路編制的相關(guān)程序標(biāo)準(zhǔn)已成功運(yùn)用于江蘇、山東、福建等地多個(gè)農(nóng)房一體項(xiàng)目的質(zhì)量檢查實(shí)踐中，提高了質(zhì)檢的工作效率、檢查的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。文中的內(nèi)容也可以為行政主管部門質(zhì)量監(jiān)督檢查以及不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理工作提供借鑒。