房產(chǎn)稅改革對城市房價的影響
——以上海市為例

嚴 晨

（華東政法大學 商學院，上海 201620）

一、引言

在中國的文化觀念中，房子是給予人們幸福感和安全感的存在，房地產(chǎn)行業(yè)一直是國民經(jīng)濟的重要組成部分。2000 年后中國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，特別是從2006 年以來，房價一直在上漲。房價的快速上漲引起了人們對房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的密切關注。顯然，高漲的房價會導致社會財富分配的不平衡，這對中國經(jīng)濟的健康發(fā)展和人民生活的保障有著很大的影響。

為了抑制房價的瘋漲，建立長期穩(wěn)定的市場環(huán)境，政府多次發(fā)布房價宏觀調(diào)控政策。然而，由于住房持有成本較低，高房價不僅沒有抑制人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，對高收入人群的投資需求也沒能起到有效的遏制作用，相反，年年高漲的房價使得人們迫切涌入，以規(guī)避未來房價會更高的這種風險。可以看出，宏觀調(diào)控政策可以穩(wěn)定城市房價。作為緩解住房供需矛盾、抑制高收入階層特殊投資需求的一種方式，征收房產(chǎn)稅是其中一種可能。

2011 年1 月，政府首次在上海市和重慶市實施差異化房產(chǎn)稅政策，至今已經(jīng)10 年多了。房產(chǎn)稅試點的重要目的之一是控制房價。在房產(chǎn)稅全面開征前，對試點城市房產(chǎn)稅征收的經(jīng)濟效果進行客觀分析，對未來政府制定差異化房價調(diào)控政策有著重要意義。目的之一是讓我們清楚地了解房產(chǎn)稅改革在試點城市經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮的作用，另一個目的是希望通過觀察試點城市的房產(chǎn)稅政策對其產(chǎn)生的經(jīng)濟效應，為其他地區(qū)的房價調(diào)控改革提供理論借鑒。

二、文獻綜述

自政府首次在上海和重慶推出房產(chǎn)稅以來，學者們一直在討論房產(chǎn)稅的利與弊。曹玉萍[1]（2019）通過將上海市、重慶市征收房產(chǎn)稅的效果進行對比，認為房產(chǎn)稅并沒有發(fā)揮明顯作用去抑制兩個試點城市的房價,以及開征個人住房房產(chǎn)稅的影響在抑制房價的上漲是非常小的。劉仲吉、茅鑫艷[2]（2019）分析了房產(chǎn)稅試點城市的實施現(xiàn)狀，然后以南通城市為例,從國家政策層面和實地調(diào)查,分析了房產(chǎn)稅改革對房價的影響,并認為從兩個試點城市的經(jīng)驗來看,降低房價的預期不應放置在征收房產(chǎn)稅的政策上。聶戀歡[3]（2020）從理論上分析了重慶市房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀、征收前后房價的變化以及房產(chǎn)稅改革中存在的問題，她認為房產(chǎn)稅的改革還存在很多問題，但房產(chǎn)稅的征收是大方向，房產(chǎn)稅政策將根據(jù)實際情況進行調(diào)整和完善，推廣和普及。大多數(shù)學者對房產(chǎn)稅改革試點的分析都是從理論的角度進行的。需要運用實證模型，以上海市為例研究房產(chǎn)稅對城市房價變化的具體影響。

三、征收房產(chǎn)稅的意義

（一）抑制房地產(chǎn)泡沫

房價會上漲的想法已經(jīng)深入人心。高收入人群將房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品而受益，這就是房地產(chǎn)投機，也就是我們說的“炒房”。盡管房產(chǎn)稅的征收不能完全遏制這一現(xiàn)象,但是因銷售、租賃造成的稅收成本在一定程度上可以打擊房地產(chǎn)投機的那部分人,在抑制房價的快速上漲和預防嚴重的房地產(chǎn)泡沫中發(fā)揮了作用。

（二）增加政府財政收入

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅的一種，房產(chǎn)稅的征收可以促進整個房地產(chǎn)稅體系的發(fā)展，為政府提供一定的財政收入。此外，基于房產(chǎn)稅穩(wěn)定的來源，政府可以利用房產(chǎn)稅收入，長期用于改善城市基礎建設、城鎮(zhèn)化建設和公共服務建設等。

（三）調(diào)節(jié)個人收入分配

房產(chǎn)稅的征收一般采用累進稅率制度，對不同類型、不同價格的房產(chǎn)進行合理區(qū)分，對價格較高的房產(chǎn)征收高稅率，對價格較低的房產(chǎn)征收低稅率，這相當于對不同收入水平的人群進行了收入再分配，限制了那些擁有多套房產(chǎn)和高端住宅的人的購買力。政府稅收收入也可以用于轉(zhuǎn)移支付，即為低收入人群提供生活保障和補貼救濟，或是增加公共福利。從這個角度來看，房產(chǎn)稅也有利于調(diào)節(jié)社會財富的分配，緩解大量財富被少數(shù)人占有的情況，促進社會公平和社會效率，確保資源配置的優(yōu)化。

四、房產(chǎn)稅改革對上海房價影響的實證分析

（一）數(shù)據(jù)選取

選取的數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局《主要城市年度數(shù)據(jù)》。由于上海市房產(chǎn)稅改革從2011 年1 月開始實施，故選取2011 年之后七年的數(shù)據(jù)進行處理。

表1 上海市住宅商品房平均售價與地方財政房產(chǎn)稅年度數(shù)據(jù)

（二）模型與變量

一般地，我們認為影響房價的主要因素大致有通貨膨脹、固定資產(chǎn)投資、工資收入水平等。著力于觀察房地產(chǎn)稅收改革對房價的影響機制，故選取住宅商品房平均售價（PRICE）作為被解釋變量，房產(chǎn)稅（TAX）作為解釋變量，引入房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額（INV）為控制變量。為了消除可能存在的異方差性，出于模型平穩(wěn)性的考慮，將數(shù)據(jù)取對數(shù)，因此模型的解釋變量、被解釋變量、控制變量分別記為lnTAX、lnPRICE、lnINV，建立如下計量模型：

（三）實證分析

1.描述性統(tǒng)計

著重于研究征收房產(chǎn)稅對城市房價的影響，引入房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額這兩個變量，通過建立計量模型，進行普通最小二乘估計（OLS）。根據(jù)獲取的數(shù)據(jù)，可以得到變量描述性統(tǒng)計如下：

表2 變量描述性統(tǒng)計

2.單位根檢驗

為避免模型分析出現(xiàn)“偽回歸”情況，首先使用ADF 方法對變量的穩(wěn)定性進行檢驗。檢驗結(jié)果見表3、表4：

表3 單位根檢驗

表4：單位根檢驗

由表3 可知，在5%的顯著性水平上，P 值小于0.05，故拒絕原假設，變量“房產(chǎn)稅”為平穩(wěn)序列。在對變量“房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額”分析時，得到的結(jié)果為不平穩(wěn)，但二階差分之后為穩(wěn)定序列（表4）。

3.普通最小二乘估計

根據(jù)變量“住宅商品房平均售價”“房產(chǎn)稅”取對數(shù)后的數(shù)據(jù)，以及變量房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額二階差分后的數(shù)據(jù)，運用計量軟件進行普通最小二乘回歸，結(jié)果如下表所示：

表5 回歸結(jié)果

由表5 可知，的系數(shù)為0.542637，說明在其他因素不變的情況下，征收房產(chǎn)稅與房價變動之間呈現(xiàn)正相關，它的經(jīng)濟意義是，征收房產(chǎn)稅每增加1 個百分點，住房價格會增加約0.54%。同時可以看到，可決系數(shù)接近于1，表明該模型擬合度較好，圖1 也顯示了這一點。另外，根據(jù)t 統(tǒng)計量（5.514393）和P 值（0.0117）可以得出，在5%的顯著性水平下拒絕原假設，這表明解釋變量對被解釋變量產(chǎn)生了顯著影響，也就是房產(chǎn)稅對房價存在著顯著影響。

圖1 模型擬合度曲線

4.序列相關性

運用LM 測試檢驗模型的序列相關性，結(jié)果如下：

表6 LM 測試

由表6 可知，在5%的顯著性水平下，P 值大于0.05，故拒絕“模型存在一階序列自相關”的原假設，我們認為該模型不存在一階序列自相關的問題。

5.格蘭杰因果檢驗

表7 格蘭杰因果檢驗

由上表可知，房產(chǎn)稅不是房價的格蘭杰原因，房價是房產(chǎn)稅的格蘭杰原因。即征收房產(chǎn)稅不助于解釋住房價格的變化，在某種程度上也能反映出在影響房價的眾多因素中，房產(chǎn)稅僅起到其中一小部分作用。

五、政策建議

一是優(yōu)化稅收制度，擴大房產(chǎn)稅征收范圍。如果現(xiàn)行政策繼續(xù)實施，會使擁有大量存量房的人擠占市場。在房產(chǎn)稅政策立法推進之前，其他地方可能會出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象，導致房價再次出現(xiàn)非自然高漲。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴大到增量房和存量房兩種類型，這樣既可以促進縮小貧富差距，也可以擴大地方財政收入的來源。

二是制定科學的房產(chǎn)稅稅率。在累進稅率的基礎上，實行差別稅率，房產(chǎn)稅稅率的設置應該考慮區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域人均家庭收入、住房使用率和其他相關因素，如高檔住房和普通住房的差異、大中小城市的差異、東部和西部地區(qū)的差異等。稅率的適用范圍可以通過集中監(jiān)管立法，不同區(qū)域在統(tǒng)一的中央規(guī)章內(nèi)確定最終適用稅率，根據(jù)區(qū)域發(fā)展狀況的差異，調(diào)整適用稅率，使房產(chǎn)稅可以在稅收監(jiān)管中發(fā)揮作用。

三是加快政府保障房建設。我國房價高漲的原因非常復雜，但最重要的一點是房地產(chǎn)業(yè)的供求結(jié)構不平衡。房價持續(xù)快速上漲的主要原因是房地產(chǎn)市場的供給大部分是面向高收入人群的，而面向中低收入人群的住房供給較少，為抑制房價持續(xù)上漲，特別要加快公共租賃住房和保障性經(jīng)濟適用房的建設。

四是建立健全購房機制。對民用住房的投資加以限制，以免擠占有限的住房資源。