“三道紅線”全部達標(biāo)金科股份高質(zhì)量發(fā)展再獲驗證

遠寧

4月29日晚間，金科股份（000656.SZ）發(fā)布2021年一季度業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入123.98億元，同比增長62.56%;實現(xiàn)凈利潤6.82億元，同比增長34.94%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤4.59億元，同比增長15.57%。公司及所投資的公司實現(xiàn)銷售金額約491億元，同比增長約86%，銷售面積約475萬平方米，同比增長約75%。截至報告期末，公司資產(chǎn)總額約3883億元，“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)持續(xù)滿足“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)。

金科股份一季度的成績再次展現(xiàn)了其高質(zhì)量發(fā)展的硬實力。據(jù)其2020年年報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入877億元，同比增長29.41%;實現(xiàn)凈利潤97億元，同比增長52.66%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤70.30億元，同比增長23.86%;每股收益1.30元，同比增長23.81%;凈利率達到11.06%，較上年同期提升近2個百分點;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率23.26%，連續(xù)三年維持在20%左右的較高水平。

在新冠疫情影響以及房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)的大背景下，金科股份營收凈利增速均大幅跑贏行業(yè)均值，憑借綜合競爭優(yōu)勢，公司在2020年地產(chǎn)行業(yè)綜合排名第15位;連續(xù)八年上榜“中國企業(yè)500強”且排名提升至第114位。

“十四五”強調(diào)“平穩(wěn)健康發(fā)展”和“保障民生”，地產(chǎn)行業(yè)進入平穩(wěn)期后行業(yè)分化日益加劇，而金科股份的雄厚實力則源自各項業(yè)務(wù)的扎實推進。

財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化“三道紅線”全部綠檔

金科股份在經(jīng)營指標(biāo)不斷進步的同時，財務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化也值得稱道。報告期內(nèi)，公司及所投資的公司實現(xiàn)銷售回款2011億元，回款率高達90%。截至報告期末，公司資產(chǎn)總額超3800億元，較上年末增長18.52%;貨幣資金余額約435億元，同比增長20.86%，一年內(nèi)到期有息負債總額為325億元，現(xiàn)金短債比達到1.34，貨幣資金余額有效覆蓋短期有息負債?？鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負債率降至69.85%，同比下降近5個百分點;凈負債率降至75.07%，同比下降45個百分點;經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達到145億元，同比大幅增長548%，連續(xù)三年為正。公司2020年年度“三道紅線”指標(biāo)均全部達標(biāo)，“由黃轉(zhuǎn)綠”走在行業(yè)前列。

銷售額躋身兩千億陣營可售資源結(jié)構(gòu)均衡

在公司實施跨越式發(fā)展戰(zhàn)略期間（2017-2020年），公司銷售規(guī)模實現(xiàn)新突破，復(fù)合增長率高達50%，行業(yè)排名從32位大幅提升至16位。2020年，金科股份實現(xiàn)銷售金額約2232億元，同比增長20%，超額完成年度2200億元的銷售目標(biāo)，成功躋身兩千億元陣營。報告期內(nèi)，公司在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達到41%、19%、12%、13%、7%;其中重慶、江蘇、浙江銷售規(guī)模超200億元，四川、河南、山東銷售規(guī)模超100億元。由此可見，省域深耕戰(zhàn)略堅定執(zhí)行，區(qū)域格局更趨優(yōu)化，數(shù)字化營銷戰(zhàn)略整合線上線下資源，使得銷售規(guī)模再上新臺階。

在補充優(yōu)質(zhì)土地資源上，金科股份也有新動作。報告期內(nèi)，公司新增土地投資148宗，土地購置金額達到892億元，計容建筑面積2364萬平方米，樓面單價3773元/平米，同比提升超40%。新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比近80%，其中二線（含新一線）城市占比63%。截至報告期末，公司總可售面積超7100萬平方米，公司可售資源儲備充裕、區(qū)域分布更趨均衡。

2021年是金科股份高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的開局之年，公司將堅持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”總體發(fā)展戰(zhàn)略不動搖，結(jié)合市場環(huán)境及公司高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要求，公司及所投資的公司計劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，進一步拓展土地儲備資源。以上數(shù)據(jù)均為公司計劃數(shù)據(jù)，公司會結(jié)合各城市市場情況，動態(tài)匹配調(diào)整，追求產(chǎn)出最優(yōu)。

物業(yè)服務(wù)迎來發(fā)展黃金期金科服務(wù)獲機構(gòu)一致認(rèn)可

公司在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時，著力塑造智慧服務(wù)領(lǐng)先行業(yè)的科技賦能能力。公司智慧服務(wù)定位于全國領(lǐng)先的智慧生活服務(wù)商，為中高端住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商寫樓宇、政企事業(yè)單位、城市高新區(qū)等多元化業(yè)態(tài)提供全方位服務(wù)。

成立21年以來，金科服務(wù)堅持以客戶滿意為核心，與城市共生共融，不斷向上發(fā)展，向美好而生。連續(xù)5年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力十強，連續(xù)6年保持中西部市場占有率第一，連續(xù)多年位列重慶、無錫等城市物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力第一，業(yè)主滿意度連續(xù)9年超過90%。

2020年11月17日，金科服務(wù)首次公開發(fā)行境外上市外資股（H股）并在香港聯(lián)交所主板上市，募資凈額達67.17億港幣，截至目前市值在100億港元左右，這體現(xiàn)出資本市場對于公司的青睞。更為重要的是，金科服務(wù)成功上市是公司“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略的重大進展，將實現(xiàn)“地產(chǎn)+服務(wù)”的雙向賦能，打造A+H的雙資本運作平臺，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、提升國際資本市場知名度，助力可持續(xù)健康發(fā)展。

今年以來，瑞銀、摩根大通等賣方機構(gòu)先后十余次給予金科服務(wù)“買入”評級，可見公司基本面得到市場主流機構(gòu)的認(rèn)可。2020年，金科服務(wù)經(jīng)營績效保持高增長，實現(xiàn)收入約為33.59億元，同比增長約44%，實現(xiàn)凈利潤約6.33億元，同比增長約69%。得益于科技賦能、提質(zhì)增效、服務(wù)單價提升、政府補助等因素，毛利率達到29.7%，同比提升2.4個百分點，其中基礎(chǔ)物管毛利率約26.3%，同比增長4.6個百分點;凈利率持續(xù)提升至18.9%，同比增長2.8個百分點。截至報告期末，金科服務(wù)實現(xiàn)152個城市的全國化布局，在管面積共計約1.56億平方米，獨立第三方占比48.6%;合約面積共計約2.77億平方米，獨立第三方占比56.3%，規(guī)模與質(zhì)效有質(zhì)量地增長。

物管行業(yè)目前市場集中度較為分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，這對公司既是機遇又是挑戰(zhàn)。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場集中度為10.35%，TOP30市場集中度為16.56%，TOP50市場集中度為19.31%。與2019年比，市場集中度小幅提升，未來十年，行業(yè)管理規(guī)模伴隨城鎮(zhèn)化進程仍將快速擴張，行業(yè)龍頭企業(yè)將通過收并購和市場拓展進一步鞏固其競爭優(yōu)勢。同時，社區(qū)增值服務(wù)與城市服務(wù)也基本處于初期階段，未來仍有明顯上量空間。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來十年將是發(fā)展的黃金年代，金科服務(wù)將借此契機，不僅可以進一步優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，也可以提升國際資本市場知名度，最終助力公司健康發(fā)展。與客戶、員工、股東同創(chuàng)“命運發(fā)展共同體”，為社會創(chuàng)造更大價值，實現(xiàn)對于美好生活的向往與追求。

持續(xù)布局“地產(chǎn)+”科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)已見成效

根據(jù)公司“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的戰(zhàn)略指導(dǎo)，以科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)為代表的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)是公司重要的業(yè)務(wù)組成，經(jīng)過不斷發(fā)展，現(xiàn)已取得良好的經(jīng)營效果。

金科產(chǎn)業(yè)致力于成為中國領(lǐng)先的科技產(chǎn)業(yè)（園區(qū)）綜合運營商，截至報告期末，已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等13個省份22個城市，累計開發(fā)運營管理項目25個，面積超1100萬平方米，打造了以長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、成都青羊總部基地、山西智慧科技城等為代表的一大批標(biāo)桿項目。科技產(chǎn)業(yè)新增開發(fā)運營面積260萬平方米，快速推進武漢新洲健康科技小鎮(zhèn)、濟寧生命健康科技城、固安智慧科技城等多個創(chuàng)新項目，投資撬動效應(yīng)較為明顯，可持續(xù)發(fā)展后勁充足。

商旅康養(yǎng)是公司重要發(fā)展方向之一，公司將抓住商業(yè)和文旅融合的趨勢，構(gòu)建文、商、旅結(jié)合的新商業(yè)模式，提升體驗式綜合服務(wù)。為構(gòu)建強大的商旅康養(yǎng)IP打造能力，培育新的業(yè)務(wù)增長極，形成地產(chǎn)與“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的雙向發(fā)展與賦能，呈現(xiàn)協(xié)同發(fā)展的良好格局。引進國內(nèi)知名商業(yè)運營品牌紅星集團作為公司戰(zhàn)略股東，收購整合位于重慶、昆明、慈溪的3個商業(yè)綜合體項目股權(quán)，改造升級重慶金科樂方購物中心項目，明確了社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心相結(jié)合的商業(yè)發(fā)展模式，為金科“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的起航奠定扎實基礎(chǔ)。

未來，公司還將進一步構(gòu)建和完善建設(shè)、設(shè)計、園林、酒店、新能源等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，打造金科內(nèi)部產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，充分發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同優(yōu)勢，不斷構(gòu)建新的盈利增長點及領(lǐng)先的可持續(xù)發(fā)展能力。

堅持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略積極履行社會責(zé)任

展望2021年，疫情有望逐步好轉(zhuǎn)，但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，以“三道紅線”“銀行貸款集中度管控”“供地兩集中”等為代表的房地產(chǎn)供給側(cè)改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已逐步形成，未來“以穩(wěn)為主，因城施策”的方向不會改變?！八奈灰惑w、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略仍將發(fā)揮重要作用，即：精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，并在此基礎(chǔ)上進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，未來發(fā)展值得期待。

好公司的發(fā)展離不開優(yōu)秀的管理層，2021年1月29日，金科新一屆董事會亮相，最明顯的特征就是“年輕化、專業(yè)化、知識化”。其中，新任董事長周達、總裁楊程鈞均來自金科內(nèi)部長期培養(yǎng)的優(yōu)秀人才，既是跨越式發(fā)展過程中的中堅力量，還深度參與了2021-2025年高質(zhì)量戰(zhàn)略規(guī)劃的制定，將進一步釋放管理層面帶來的紅利，推動公司高質(zhì)量發(fā)展。

在努力提升公司經(jīng)營水平的同時，公司也不忘回報社會，積極履行社會責(zé)任。多年來，公司堅持“社會價值大于企業(yè)價值”的理念不動搖，始終把公益作為一項持續(xù)的、堅守的、常態(tài)的事業(yè)。2021年2月，公司被黨中央、國務(wù)院授予“全國脫貧攻堅先進集體”榮譽稱號。疫情期間，公司主動參與新冠疫情防控工作，先后捐贈超1350萬元資金及物資助力新冠疫情防控，金科服務(wù)組建13名志愿者隊伍馳援武漢火神山醫(yī)院，援建隊員獲得“全國抗擊新冠肺炎疫情先進個人”榮譽稱號，公司榮膺“重慶市抗擊新冠肺炎疫情先進民營企業(yè)”榮譽稱號。