我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展研究

白銀霞

【摘要】伴隨我國改革開放依賴，房地產(chǎn)市場的重要程度愈加明顯，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)房價(jià)大幅增長，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象引起社會關(guān)注，而房地產(chǎn)市場上大量的存量資產(chǎn)是使 REITs 獲取關(guān)注的主要原因。同時(shí)，在政策上政府對 REITs 的發(fā)展也給予了大力扶持。2016 年相關(guān)部門發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革的意見》中指出“拓寬投融資渠道、支持資產(chǎn)證券化才能更好地促進(jìn)投資興業(yè)?！彼?，在這樣的大環(huán)境下，REITs 將是房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的主要目標(biāo)。 自從總書記發(fā)表“房子不是用來炒的，而是用來住的”講話后，2018 年政府加快調(diào)控房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)過度開發(fā)現(xiàn)象得到了些許抑制，而房地產(chǎn)商面臨著融資渠道難以打開的現(xiàn)狀。因此，如何改變?nèi)谫Y方向獲取新的融資途徑是當(dāng)下中國房地產(chǎn)行業(yè)急需探索的問題，本文對此展開研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);信托投資基金;發(fā)展研究

房地產(chǎn)投資信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts），是指信托公司通過制訂信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票，受托投資者資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托、聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或封閉式契約型信托的形式出現(xiàn)。

REITs起源于美國，1965年首只REITs在紐約證券交易所上市交易。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，REITs在美國已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。目前大約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，其中近2/3在全國性的證券交易所上市交易。

REITs一共有三種主要形式，分別為權(quán)益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（Hybrid REITs）三類。權(quán)益性REITs通過直接擁有或合營公司擁有來控制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其資產(chǎn)，獲取經(jīng)營收入，其收入主要來源于租金收入以及房屋銷售帶來的利潤。抵押型REITs主要從事房地產(chǎn)抵押款和購買抵押證券業(yè)務(wù)，本身不直接擁有房地產(chǎn)，而是將募集到的資金通過抵押貸款方式借貸給房地產(chǎn)開發(fā)商，從而獲得房產(chǎn)抵押款的債權(quán)。混合型REITs業(yè)務(wù)既包括房地產(chǎn)抵押貸款，也包括房地產(chǎn)物業(yè)的直接經(jīng)營。

REITs的特點(diǎn)如下：

1、REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品

REITs一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包（主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等），且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是受200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益則視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。

2、股利支付比例高

由于REITs必須要把90%的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。從歷史上來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數(shù)的回報(bào)率相對要高一些。REITs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主。由于股利源自REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。相對固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。

3、股本金低、稅負(fù)輕、投資回報(bào)高

與一般的公司股票相比，REITs具有股本金低、持股靈活、免稅優(yōu)惠以及投資回報(bào)率高的特點(diǎn)。REITs發(fā)起時(shí)向社會公開募集，每股通常只需花費(fèi)10-25美元，對持股數(shù)量有所限制，個(gè)人投資者持有的股份通常不得超過15%，有利于保護(hù)中小投資者的利益。此外，在美國REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，免征公司稅，通常做法是將每年盈利的絕大部分以現(xiàn)金股利方式分配給投資者，再由投資者個(gè)人繳納所得稅，避免了雙重征稅，保證了稅后凈收益。與單個(gè)的房地產(chǎn)類股票相比，REITs作為一種基金，具有風(fēng)險(xiǎn)分散化和管理專業(yè)化的優(yōu)勢。通過對不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的組合，REITs在保持一定收益水平的同時(shí)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，REITs通常聘請房地產(chǎn)專業(yè)人士進(jìn)行投資及經(jīng)營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。

國內(nèi)目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開發(fā)。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產(chǎn)投資信托基金的一種最初級的階段。

我國房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴銀行貸款。投資領(lǐng)域，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸逐年上升，根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，1997年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行貸款的比重高達(dá)55%以上。如圖1所示。房地產(chǎn)開發(fā)資金的三大來源分別為房屋銷售“定金和預(yù)收款”、開發(fā)企業(yè)自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來源的43%、30%和18%。但實(shí)際上，考慮到房地產(chǎn)自籌資金主要來源于房屋銷售收入，按首付30%計(jì)算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款;此外，“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。

REITs在國內(nèi)已具備較為巨大的市場需求。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而就房地產(chǎn)投資的資金渠道來講，如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開源”的話，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。因此，無論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是從解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)投資信托基金在中國已具備較為巨大的市場需求環(huán)境。北京市自2006年底推行土地一級開發(fā)公開招標(biāo)制度以來，越來越多的開發(fā)商開始介入土地一級開發(fā)工作。目前中國房地產(chǎn)業(yè)仍以一級市場為主，而土地一級開發(fā)由于沒有抵押物不能取得銀行貸款，在此情況下，發(fā)行信托就成了主要融資方式。

隨著中國保險(xiǎn)市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運(yùn)用。而目前中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置。當(dāng)下中國證券市場上的可交易品種大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理。二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品規(guī)模小且品種單一。低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品市場只有少量流動(dòng)性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不但市場規(guī)模小，而且品種單調(diào)，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展REITs類的低風(fēng)險(xiǎn)市場產(chǎn)品，使證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，應(yīng)是我國證券市場發(fā)展的重點(diǎn)之一。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳玲.房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）應(yīng)用于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的研究[D]. 2020.