房屋維修資金困境的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

尹婷

【摘要】現(xiàn)階段，人們的生活品質(zhì)得到顯著提高，業(yè)主也需要更加細(xì)致專業(yè)的服務(wù)。我國(guó)在房屋維修工作中投入了大量資金，由于各種原因資金利用率較低，無(wú)法充分發(fā)揮資金的作用與價(jià)值。本文就將簡(jiǎn)要闡述房屋維修資金困境的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，以供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房屋維修;資金困境;經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.017

房屋維修是一個(gè)復(fù)雜且龐大的工程，在房屋工程維修中，涵蓋的內(nèi)容較多，為促進(jìn)工程有序開(kāi)展，需投入大量的資金。但受多種因素的影響，房屋維修過(guò)程中面臨著諸多的經(jīng)濟(jì)學(xué)困境，為改變這一現(xiàn)狀，需根據(jù)當(dāng)前實(shí)際，采取切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施。

1、房屋維修資金概述

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。供應(yīng)設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施等。維修資金設(shè)專戶，并以房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。房屋維修資金主要由房屋公用設(shè)施專用資金和房屋本體維修資金構(gòu)成。房屋公用設(shè)施專用資金通常也被稱為專用資金，專用資金主要應(yīng)用于物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、添置新設(shè)備和項(xiàng)目改造等環(huán)節(jié)，不得用于其他環(huán)節(jié)。專用資金應(yīng)用的過(guò)程中，要堅(jiān)持錢(qián)隨房走的原則。同時(shí)，在房屋轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，賬戶當(dāng)中的余額資金也需轉(zhuǎn)移到新的房屋產(chǎn)權(quán)所有者手上。

1998年，我國(guó)創(chuàng)建了房屋維修金制度，2004年，房屋維修金也逐漸成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中的必繳費(fèi)用。初期，購(gòu)房者需繳納購(gòu)房款總額的2%-3%，2008年，制度修訂后要求按照住宅建筑安裝工程單位面積造價(jià)的5%-8%來(lái)繳納費(fèi)用，依據(jù)2007年的資金管理方式，公共維修資金需專門(mén)應(yīng)用于維修小區(qū)公共部位及公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修繕上，全體業(yè)主共同所有。房屋維修資金隨著時(shí)間的推移，幾經(jīng)變化，1998年被稱為該房屋維修基金，隨后將其稱為商品房公共維修基金，2007年將其改為住宅專項(xiàng)維修資金。2008年，建設(shè)部聯(lián)合財(cái)政部再次發(fā)布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》標(biāo)志著體系正式建立。

2、房屋維修資金困境分析

2.1總額大，管理難度大

隨著時(shí)間的推移，房屋維修資金的金額逐漸增加，目前大中型城市很大一部分都有累計(jì)歸集100億以上的維修資金但是受到維修資金繳存政策的沿革及物業(yè)管理不到位，業(yè)主素質(zhì)參差不齊等因素的影響，部分業(yè)主并未全額繳納房屋維修資金，甚至有業(yè)主并未繳納房屋維修資金。業(yè)主繳納的金額無(wú)法達(dá)到平衡狀態(tài)。另外，受歷史因素的影響，住房維修資金繳被分為若干部分，管理不規(guī)范，不利于房屋維修資金的合理配置。

2.2資金使用效率低，存在監(jiān)管漏洞

資金使用效率較低，尤其前幾年比較普遍。新聞媒體報(bào)道當(dāng)中，全國(guó)公共維修資金的平均使用效率僅為1%，北京市的資金使用效率為1.55%，廣州市的資金使用效率約為1%。雖然像北京、上海、廣州，包括濟(jì)南的維修資金使用率能達(dá)到1%以上。但大部分中小城市大金額的房屋維修資金均在銀行的賬戶當(dāng)中，無(wú)法充分滿足房屋維修的資金需要，雖然提供了大量的資金，但卻得不到有效應(yīng)用，削弱了房屋修繕的效果。

2.3申請(qǐng)使用流程繁瑣，執(zhí)行困難

申請(qǐng)房屋修繕資金的流程較為復(fù)雜，申請(qǐng)的過(guò)程中需要較長(zhǎng)的時(shí)間，申請(qǐng)的手續(xù)復(fù)雜，需要豐富的專業(yè)知識(shí)。申請(qǐng)工作中尚未建立明確的主體。資金申請(qǐng)需由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。我國(guó)僅有20%左右的小區(qū)建立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)成員構(gòu)成良莠不齊，造成效率低下。申請(qǐng)使用的過(guò)程中轉(zhuǎn)向維修資金的支付范圍，規(guī)定專有資金應(yīng)用面積為房屋建筑面積2/3的業(yè)主占總?cè)藬?shù)的2/3。也就是通常所說(shuō)的雙2/3表決。目前維修資金使用表決的業(yè)主參與率不高的原因，包括業(yè)主對(duì)維修資金存在過(guò)度惜用情緒;小區(qū)業(yè)主存在流動(dòng)、松散狀態(tài)，參與社區(qū)公共事務(wù)意識(shí)、自治組織能力不強(qiáng);2/3表決過(guò)于嚴(yán)苛等。而上述要求和條件也成為房屋維修資金申請(qǐng)的重大障礙。

3、房屋維修資金困境經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

3.1信息不夠充分，引發(fā)房屋維修資金困境

物權(quán)法中規(guī)定，業(yè)主繳存的房屋專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有，而創(chuàng)建業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，資金需交由業(yè)主大會(huì)管理使用。如小區(qū)并未成立業(yè)主大會(huì)，則房屋維修資金要交由物業(yè)管理公司所在的政府住房建設(shè)主管部門(mén)管理。上繳房屋維修資金后，業(yè)主無(wú)法確定房屋維修資金是否在不斷增多，也不了解增值的方式。如業(yè)主需要使用資金，則無(wú)法掌握資金申請(qǐng)和使用的方法。部分小區(qū)物業(yè)并未成立業(yè)主大會(huì)，房屋修繕資金管理受到了較大影響，資金使用難度可想而之。

業(yè)主購(gòu)入房屋并繳納房屋維修資金后，無(wú)法準(zhǔn)確把握房屋維修資金的去向，也并未充分使用維修資金，信息透明度較低，監(jiān)督機(jī)制相對(duì)匱乏，存在較大的道德風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而降低房屋維修資金的使用效率。很多資金無(wú)法得到有效應(yīng)用，這也是引發(fā)賬目不清問(wèn)題的主要因素。諸多房屋維修資金均出現(xiàn)了違規(guī)炒股和物業(yè)私吞維修資金的問(wèn)題，削弱了業(yè)主繳納、申請(qǐng)和使用房屋維修資金的主動(dòng)性。

3.2主體利益博弈使房屋維修資金陷入困境

房屋維修資金管理、申請(qǐng)和維修過(guò)程中覆蓋的范圍較大，需要國(guó)家、地方政府、房管單位及業(yè)主等多個(gè)主體的共同參與。為保證住宅專項(xiàng)維修資金管理有效性，我國(guó)有關(guān)部門(mén)也出臺(tái)了與之相關(guān)的法律解釋。為滿足住宅專項(xiàng)維修資金管理的要求，要以頂層設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，完善物業(yè)行業(yè)和住宅專項(xiàng)維修資金管理法律機(jī)制，以法律的形式做好資金管理工作。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)可決定所有重大事務(wù)，同時(shí)也是業(yè)主大會(huì)的重要執(zhí)行機(jī)構(gòu)，結(jié)合物權(quán)法和管理辦法的要求，業(yè)主大會(huì)具有管理和使用房屋維修資金的權(quán)利，但是我國(guó)諸多小區(qū)并未按照要求設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，因此，很多地區(qū)均存在房屋維修資金缺乏管理和應(yīng)用主體的問(wèn)題，即便物業(yè)成立了業(yè)主委員會(huì)，也存在業(yè)主委員會(huì)法律地位不確定，運(yùn)作流程不合理的情況。委員的綜合素質(zhì)有待提高，無(wú)法有效履職，這也是業(yè)主委員會(huì)無(wú)法保障房屋維修資金管理應(yīng)用水平的重要因素。

房屋維修資金均由業(yè)主繳存，業(yè)主也希望資金得到科學(xué)應(yīng)用，充分發(fā)揮其作用與價(jià)值，但基于理性角度，業(yè)主對(duì)待房屋維修資金的態(tài)度有所不同。部分業(yè)主由于歷史原因無(wú)法主動(dòng)承擔(dān)該項(xiàng)資金，如集體福利房業(yè)主希望單位能夠繳納此項(xiàng)資金。再者，部分業(yè)主不愿出資支持與業(yè)主并非密切相關(guān)的事務(wù)。

3.3社會(huì)成本過(guò)高使房屋維修資金陷入困境

所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)是取得較高的回報(bào)率。房屋維修資金申請(qǐng)應(yīng)用的流程鴻溝是很多業(yè)主無(wú)法跨越的。同時(shí)，使用門(mén)檻也相對(duì)較高，申請(qǐng)難度較大。首先，資金難以申請(qǐng)，不能按照預(yù)期要求完成各項(xiàng)工作，后期催繳也存在較多的障礙，過(guò)程相對(duì)復(fù)雜。其次，房屋維修資金繳存不全的情況引起無(wú)法保證資金到位，嚴(yán)重影響使用效率及結(jié)果。最后，雙三分之二的要求也是一道難以跨越的障礙，業(yè)主簽字難，簽字慢的現(xiàn)象普遍存在，這也增加了房屋維修資金到位的時(shí)間成本和物質(zhì)成本，在這一過(guò)程中也消損耗了大量的人力資源。對(duì)此，業(yè)主多半選擇放棄維修資金。

結(jié)語(yǔ)：

房屋維修資金困境與諸多因素密切相關(guān)，為順利解決當(dāng)前的困境，務(wù)必正確看待引發(fā)房屋維修資金困境的因素，在日常工作中嚴(yán)格遵守規(guī)范和制度的要求，并采取有效措施處理現(xiàn)階段存在的各項(xiàng)問(wèn)題，合理應(yīng)用房屋維修資金，從而發(fā)揮出資金的最大利用價(jià)值，維護(hù)多方利益。

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