改革試點(diǎn)區(qū)農(nóng)戶宅基地退出意愿實(shí)證研究

尹兵，馬玉勤，劉向南，劉鵬

(1.河南農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院，河南 洛陽(yáng) 471002；2.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇 南京 210095)

伴隨著中國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，農(nóng)村人口不斷流出，農(nóng)村宅基地空置現(xiàn)象日益嚴(yán)重；加上農(nóng)村房屋布局散亂、住宅占地面積超標(biāo)甚至一戶多宅現(xiàn)象普遍存在，導(dǎo)致大量宅基地利用效率低下，造成了嚴(yán)重的土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象。同時(shí)，中國(guó)城市發(fā)展用地普遍面臨供給不足、供需矛盾突出的困境。通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減掛鉤”等政策路徑合理配置和高效利用農(nóng)村宅基地已經(jīng)成為協(xié)調(diào)“保護(hù)資源”和“保障發(fā)展”矛盾的關(guān)鍵途徑之一。

目前，關(guān)于宅基地退出的討論已成為學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點(diǎn)。學(xué)者們通過(guò)研究浙江[1]、廣東[2]、上海[3]、江蘇[4]等地以及一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)和偏遠(yuǎn)地區(qū)[5]的宅基地退出模式，認(rèn)為探索宅基地退出模式是保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益、優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、提高土地資源利用效率的有效途徑[6]。梅龍生[7]、陳忠宇等[8]著重對(duì)宅基地退出補(bǔ)償方式進(jìn)行研究，認(rèn)為完善農(nóng)村土地征收補(bǔ)償制度有助于推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革。于偉[9]、吳一平等[10]則著重探討農(nóng)民的宅基地退出意愿，并深入研究其影響因素，認(rèn)為農(nóng)民作為宅基地退出過(guò)程中的主體，研究其對(duì)宅基地退出的態(tài)度將有利于順利推進(jìn)宅基地退出工作[9-12]。但從總體來(lái)看，此類研究中普遍存在的一個(gè)問(wèn)題是，由于缺乏國(guó)家法律和政策的支撐[13]，許多調(diào)研基于假設(shè)或模糊的情境展開，被調(diào)研農(nóng)民缺乏有效的參照，由此形成的意愿和影響因素本身尚需進(jìn)一步驗(yàn)證。2015年全面展開的國(guó)家農(nóng)村土地制度改革3項(xiàng)試點(diǎn)為此提供了一個(gè)良好的契機(jī)，本文試圖基于改革試點(diǎn)區(qū)相對(duì)明確的制度環(huán)境，探究農(nóng)戶宅基地退出意愿的影響因素，以期對(duì)宅基地制度的深化改革做出有效的政策響應(yīng)。

常州市武進(jìn)區(qū)是江蘇省唯一承擔(dān)國(guó)家農(nóng)村土地制度改革3項(xiàng)試點(diǎn)的地區(qū)；其中農(nóng)村宅基地制度改革開始于2014年12月。2016年9月，武進(jìn)區(qū)的改革進(jìn)一步擴(kuò)大為 “征地”、“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”和“宅基地”3項(xiàng)內(nèi)容。武進(jìn)區(qū)先后設(shè)計(jì)推出了《農(nóng)村宅基地有償使用和有償退出指導(dǎo)意見(試行)》等8項(xiàng)宅基地管理制度，編制形成了《武進(jìn)區(qū)鎮(zhèn)村布局規(guī)劃》等一批鎮(zhèn)村規(guī)劃成果，基本建成了“戶有所居”保障數(shù)據(jù)庫(kù)、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理系統(tǒng)、宅基地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管平臺(tái)4大綜合管理新平臺(tái)；在宅基地有償使用、有償退出、農(nóng)房抵押貸款等方面開展了積極的探索。相比各地原有的宅基地退出改革探索，武進(jìn)區(qū)的改革在法律和制度上有了更加明確的保障，有利于使農(nóng)戶形成更加穩(wěn)定和合理的預(yù)期，進(jìn)而影響其宅基地退出的意愿和行為。但是，截止到2019年末試點(diǎn)結(jié)束，武進(jìn)區(qū)宅基地有償退出總規(guī)模僅21公頃，農(nóng)戶退出宅基地的積極性總體不高。本研究試圖回答在改革試點(diǎn)區(qū)農(nóng)戶宅基地的退出意愿主要受到哪些因素的影響，并結(jié)合其他非試點(diǎn)區(qū)既有的研究，提出進(jìn)一步完善改革的政策建議，為該項(xiàng)改革的推進(jìn)、深化提供可能的借鑒。

1 研究方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究方法

1.1.1 模型選擇 本研究關(guān)注的重點(diǎn)是農(nóng)戶宅基地退出意愿，在調(diào)查中對(duì)此以二分變量表征。被解釋變量為離散型變量，具體可以劃分為愿意退出宅基地和不愿意退出宅基地兩類情況，通過(guò)選擇二元Logistic模型對(duì)宅基地退出的影響因素進(jìn)行計(jì)量研究。

二元Logistic模型的矩陣表達(dá)式為:

Y=βX+ε

(1)

式中：Y為被解釋變量，當(dāng)Y=1時(shí)，表示農(nóng)民愿意退出宅基地，Y=0時(shí)，表示農(nóng)民不愿意退出宅基地；X為影響農(nóng)民宅基地退出意愿的因素；β為影響因素的回歸系數(shù)；ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

邏輯分布公式為：

(2)

式中：P為農(nóng)民愿意退出宅基地的概率；xi(i=1,2,3，……n)表示影響農(nóng)民宅基地退出意愿的第i個(gè)因素。

1.1.2 變量選擇及預(yù)期影響 在已有的研究中，張振勇等[14]從決策者的基本特征、農(nóng)戶家庭基本特征、宅基地和房屋基本狀況、基本認(rèn)知4個(gè)方面研究農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿的影響因素。關(guān)江華等[15]則從農(nóng)戶家庭屬性特征、農(nóng)戶心理特征、宅基地基本功能、宅基地衍生功能4個(gè)方面探尋影響農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)的主要因素。陳利根等[16]認(rèn)為，宅基地自身因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和情感因素等多方面影響宅基地福利水平。楊玉珍[17]則從宅基地享賦效應(yīng)、農(nóng)戶個(gè)體特征、錨定心理、現(xiàn)狀偏見、未來(lái)狀態(tài)的不確定性厭惡以及群體社會(huì)性特征研究宅基地退出的影響因素。通過(guò)借鑒學(xué)者們的相關(guān)研究[18-19]，并結(jié)合在武進(jìn)區(qū)開展的預(yù)調(diào)研中觀察到的情況，本研究將影響農(nóng)民宅基地退出意愿的相關(guān)因素分為被調(diào)查者的個(gè)體特征、家庭情況、心理特征、宅基地(房屋)特征、政策補(bǔ)償預(yù)期5個(gè)方面共23個(gè)指標(biāo)。農(nóng)民在做出是否退出宅基地的決定時(shí)，其個(gè)體特征、家庭情況和心理特征直接決定著農(nóng)民的決斷能力和內(nèi)在動(dòng)機(jī)，而另外一方面，農(nóng)民宅基地退出意愿還會(huì)受到來(lái)自外部客觀環(huán)境的影響，其中包括宅基地(房屋)特征和政策保障預(yù)期。兩方面的因素共同決定著農(nóng)戶宅基地的退出意愿。

農(nóng)民個(gè)體特征包括被調(diào)查農(nóng)民的性別、年齡、受教育程度、工作類型等方面。農(nóng)民的個(gè)體特征主要決定著農(nóng)民的認(rèn)知和技能水平，從而影響其對(duì)信息的判斷、處理能力以及決策的方向。

農(nóng)戶家庭基本特征主要包括家庭贍養(yǎng)老人數(shù)、社會(huì)參保情況以及家庭主要成員在家時(shí)間等幾個(gè)因素。家庭特征影響農(nóng)民對(duì)宅基地社會(huì)保障功能的依賴度和城鎮(zhèn)生活能力，家庭經(jīng)濟(jì)條件好、生活壓力小的農(nóng)民可能會(huì)更有意愿退出宅基地到城鎮(zhèn)生活。

心理特征主要包括對(duì)宅基地的產(chǎn)權(quán)認(rèn)知、對(duì)宅基地退出文件的關(guān)注及了解程度、對(duì)農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)的依戀度影響、對(duì)產(chǎn)權(quán)的態(tài)度和情感因素，權(quán)利意識(shí)和情感依戀越強(qiáng)烈，可能退出的意愿相對(duì)就會(huì)越弱。

就外部因素來(lái)看，宅基地(房屋)狀況主要包括房屋自身狀況和農(nóng)戶的使用情況，在使用上越便利相對(duì)而言就更不利于宅基地退出。政策保障預(yù)期包括了宅基地退出后的居住條件、戶籍安排、子女入學(xué)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、社會(huì)保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)生活條件和城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會(huì)等多個(gè)方面，政府提供的政策保障越充分，則農(nóng)戶退出的意愿可能會(huì)越強(qiáng)。具體的變量選擇、賦值及預(yù)期影響方向見表1。

表1 解釋變量定義、賦值及預(yù)期作用方向Table 1 Definition of explanatory variable,assignment and expected direction of action

續(xù)表1Continuing table 1

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源與樣本基本特征

1.2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源 本研究時(shí)間為2019年7月—2019年9月、2019年11月，依經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、離中心城區(qū)遠(yuǎn)近為據(jù)先后選擇武進(jìn)區(qū)南方村、新東方村、何墅村、躍進(jìn)村、大成村5個(gè)村莊進(jìn)行了入戶問(wèn)卷調(diào)查，采取隨機(jī)抽樣的原則在各個(gè)村莊進(jìn)行抽樣。調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷305份，經(jīng)有效性剔除后有效問(wèn)卷共計(jì)270份。

1.2.2 樣本基本特征 表2顯示了被調(diào)查農(nóng)民的基本特征。年齡分布比較平均，20～50歲比重為49.63%，50歲及以上農(nóng)戶為50.37%。被調(diào)查者多為男性，占總被調(diào)查者人數(shù)的67.78%。被調(diào)查農(nóng)民的受教育水平以小學(xué)、初中和高中教育水平為主，占總被調(diào)查人數(shù)的84.08%。被調(diào)查農(nóng)民單純從事農(nóng)業(yè)勞作的相對(duì)較少，占總被調(diào)查人數(shù)的32.96%。被調(diào)查農(nóng)民中有宅基地退出意愿的個(gè)體頻數(shù)相對(duì)平均，其中愿意退出的占總被調(diào)查人數(shù)的48.52%，不愿意退出的占51.48%。被調(diào)查農(nóng)民的家庭特征、心理特征、宅基地和農(nóng)房特征及其政策保障預(yù)期的總體情況和分布特征見表3。

表2 被調(diào)查農(nóng)民基本特征Table 2 Basic characteristics of the farmers investigated

表3 其他變量的基本分布特征Table 3 Basic distribution characteristics of other variables

續(xù)表3Continuing table 3

2 結(jié)果與分析

采用 SPSS 21.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行二元Logistic回歸處理，以農(nóng)戶宅基地退出意愿為因變量，得出農(nóng)戶宅基地退出意愿影響因素的回歸結(jié)果(見表4)，從模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)看，受訪地區(qū)樣本模型的Cox &SnellRSquare=0.731，NagelkerkeRSquare=0.755，偽R2=0.689，可見模型的整體擬合效果較好。

表4 農(nóng)戶宅基地退出意愿影響因素的Logistic回歸結(jié)果Table 4 Factors influencing the withdrawal intention of rural homestead Logistic Regression results

總體來(lái)看，性別、受教育程度、社會(huì)參保情況、在家時(shí)間、宅基地所有權(quán)歸屬認(rèn)知、對(duì)農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)影響、對(duì)宅基地情感、產(chǎn)權(quán)態(tài)度、房屋結(jié)構(gòu)、政府提供更好的居住條件、在城鎮(zhèn)落戶、安排子女在城鎮(zhèn)入學(xué)、城鎮(zhèn)更好的生活條件以及提供城鎮(zhèn)的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)宅基地退出意愿表現(xiàn)為無(wú)顯著影響。而年齡、從事工作類型、贍養(yǎng)老人數(shù)、對(duì)宅基地退出政策的關(guān)注及了解程度、房屋建成時(shí)間、建房成本、宅基地使用情況、穩(wěn)定的社會(huì)保險(xiǎn)、合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)纫蛩貏t對(duì)宅基地退出意愿有顯著影響。

2.1 農(nóng)戶個(gè)體特征對(duì)宅基地退出意愿的影響

(1)年齡在99%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，結(jié)果表明，村民年齡愈大，則其更不愿舍棄其宅基地。可能的解釋是，年齡越大的群體，外出務(wù)工機(jī)會(huì)少，且主要依賴農(nóng)業(yè)收入；另外可能老年人鄉(xiāng)土情結(jié)會(huì)相對(duì)濃厚，更加看重宅基地的養(yǎng)老保障價(jià)值[20]。這一結(jié)果和一些非試點(diǎn)區(qū)的研究[21-22]并不一致，說(shuō)明年齡對(duì)宅基地的退出可能并不是一個(gè)關(guān)鍵因素，具體還要和區(qū)位、補(bǔ)償、家庭狀況等其他因素共同作用。

(2)從事工作類型在95%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，工作類型對(duì)宅基地退出意愿有顯著的正向影響，表明被調(diào)查者工作的非農(nóng)化程度越高，其退出宅基地的意愿也越強(qiáng)，其他地區(qū)的調(diào)查也具有類似結(jié)論[21]。一般而言，非農(nóng)收入越高，對(duì)農(nóng)田的依賴程度越低，且這類人員主要的生活區(qū)域已經(jīng)逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，宅基地退出的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也有利于改善其在城鎮(zhèn)的生活狀況。

2.2 農(nóng)戶家庭特征對(duì)宅基地退出意愿的影響

家庭贍養(yǎng)老人數(shù)在95%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，且影響方向?yàn)樨?fù)，這說(shuō)明，如果一個(gè)家庭中需贍養(yǎng)的老人數(shù)量越多，則農(nóng)戶表現(xiàn)為更不愿意舍棄宅基地[23]。出現(xiàn)這一結(jié)果的原因可能是，宅基地對(duì)于老人有著重要的養(yǎng)老保障功能，若一個(gè)家庭需要贍養(yǎng)的老人數(shù)量愈多，那么這個(gè)家庭所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力和生活風(fēng)險(xiǎn)就越大，相應(yīng)對(duì)宅基地的依賴程度也將越高。

2.3 農(nóng)戶心理特征對(duì)宅基地退出意愿的影響

對(duì)宅基地退出政策的關(guān)注和了解程度在90%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，這表明，如果農(nóng)民可以充分了解宅基地退出相關(guān)的政策信息，那么他可能會(huì)有更強(qiáng)的意愿退出宅基地。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，信息獲取能力較弱的多為老年群體，他們普遍難以接受新事物，對(duì)國(guó)家政策關(guān)注較少，對(duì)于可能侵犯自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的事物有著天然本能的抗拒。同時(shí)也存在一些特殊情況，部分信息獲取能力較強(qiáng)的年輕群體，在城鎮(zhèn)中擁有住宅，他們更看重宅基地的資產(chǎn)屬性，認(rèn)為其升值潛力較強(qiáng)，因而不愿退出宅基地。

2.4 宅基地(房屋)基本特征對(duì)退出意愿的影響

(1)房屋建成時(shí)間在99%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，對(duì)宅基地退出意愿有顯著的正向影響。即房屋建成時(shí)間越早，農(nóng)民越愿意退出宅基地，這與夏敏等[20]的研究結(jié)論基本一致。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，老舊房屋由于建成時(shí)間早，房屋功能不完善，房屋修補(bǔ)情況也較多，居住體驗(yàn)與新建住宅相比有較大差距，農(nóng)民的退出意愿普遍較強(qiáng)。

(2)宅基地上房屋的建房成本在99%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，對(duì)宅基地退出意愿有顯著的負(fù)向影響。顯然，對(duì)于建房成本更高的農(nóng)民而言，其投入的經(jīng)濟(jì)成本較高，對(duì)宅基地退出時(shí)相關(guān)補(bǔ)償?shù)男睦眍A(yù)期也會(huì)隨之升高，在現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺乏足夠吸引力的情況下，他們自然就不愿意退出宅基地。

(3)宅基地(房屋)使用情況在90%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，對(duì)宅基地退出意愿有顯著的負(fù)向影響。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，將宅基地(房屋)以出租等方式流轉(zhuǎn)的農(nóng)民與將宅基地(房屋)閑置的農(nóng)民相比，其退出意愿更弱，這與陳霄等[21]的研究結(jié)果基本一致。這是因?yàn)?，將宅基?房屋)出租可以使農(nóng)民獲得更高的財(cái)產(chǎn)性收入，在所有權(quán)不改變的前提下，這部分農(nóng)民退出宅基地的意愿更弱。

2.5 政策保障預(yù)期對(duì)宅基地退出意愿的影響

(1)對(duì)提供合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)闹匾暢潭仍?9%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，對(duì)宅基地退出意愿有顯著的正向影響。對(duì)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償越重視，說(shuō)明越看重宅基地的財(cái)產(chǎn)功能，對(duì)其作為生活方式和情感依附方面的功能相對(duì)重視度就較低，在目前有償退出政策逐漸完善的改革背景下，退出的意愿也相對(duì)更強(qiáng)。

(2)對(duì)是否提供穩(wěn)定的社會(huì)保險(xiǎn)的重視程度在99%的置信水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，對(duì)宅基地退出意愿有顯著的正向影響。宅基地傳統(tǒng)的福利分配方式本質(zhì)上就是在發(fā)揮居住保障的功能，在當(dāng)前農(nóng)村社保還不盡完善的狀況下，穩(wěn)定的社會(huì)保險(xiǎn)對(duì)農(nóng)民的退出意愿顯然會(huì)有一定的激勵(lì)作用[24]。在改革試點(diǎn)區(qū)更重視社保的農(nóng)戶具有更強(qiáng)的退出意愿，原因與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償類似，說(shuō)明其看重宅基地的此類經(jīng)濟(jì)功能，同時(shí)，這和試點(diǎn)區(qū)配套政策中更加注重宅基地退出后農(nóng)戶社會(huì)保險(xiǎn)的完善也有較大的關(guān)聯(lián)性。

3 研究結(jié)論與政策建議

3.1 研究結(jié)論

本研究基于全國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)區(qū)之一的常州市武進(jìn)區(qū)的農(nóng)戶抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，通過(guò)運(yùn)用二元Logistic回歸模型對(duì)改革試點(diǎn)區(qū)農(nóng)戶宅基地退出意愿及其影響因素進(jìn)行了計(jì)量研究。研究結(jié)果顯示，對(duì)宅基地退出意愿有顯著正向影響的因素包括農(nóng)民所從事的工作類型、對(duì)宅基地退出政策的關(guān)注和了解程度、房屋建成時(shí)間以及對(duì)提供合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和穩(wěn)定的社會(huì)保險(xiǎn)的政策預(yù)期等方面；對(duì)宅基地退出意愿有顯著負(fù)向影響的因素包括受訪者年齡、家庭贍養(yǎng)老人數(shù)、建房成本、宅基地(房屋)使用情況。相比在江蘇鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、南京、重慶、陜西楊凌等其他非改革試點(diǎn)區(qū)的已有研究[20-24]，可以發(fā)現(xiàn)作為改革試點(diǎn)區(qū)，武進(jìn)區(qū)農(nóng)戶宅基地的退出意愿并沒有明顯高于其他地區(qū)；對(duì)農(nóng)戶而言，影響其退出意愿的因素主要還是在于經(jīng)濟(jì)方面，對(duì)宅基地的依賴較低、非農(nóng)就業(yè)程度越高、宅基地退出的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償越具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通常退出的意愿就越明顯。對(duì)鄉(xiāng)村生活方式和宅基地的情感依附等一些近年逐漸受到關(guān)注的社會(huì)、文化方面的因素還沒有成為影響農(nóng)戶意愿的主要因素，這歸根到底還是和目前中國(guó)農(nóng)村居民的生活水平、居住質(zhì)量等總體仍然較低有直接關(guān)系；由此，在宅基地制度的改革中對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保障還是應(yīng)被放在首要位置。研究中具有積極意義的一點(diǎn)發(fā)現(xiàn)在于，農(nóng)戶對(duì)宅基地退出政策的關(guān)注和了解程度與退出意愿之間具有顯著的正相關(guān)性，結(jié)合農(nóng)戶對(duì)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和社會(huì)保險(xiǎn)的重視程度對(duì)其退出意愿的正向影響，改革試點(diǎn)區(qū)的政策安排一定程度上還是對(duì)農(nóng)戶意愿產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用；完善相關(guān)政策安排，加強(qiáng)政策的宣傳，從而幫助農(nóng)戶形成明確的改革預(yù)期仍應(yīng)是提升改革成效的基本要求。與此同時(shí)，由于改革試點(diǎn)的時(shí)間還比較短，試點(diǎn)區(qū)的政策效應(yīng)一方面仍然需要進(jìn)一步的跟蹤觀察；此外，試點(diǎn)結(jié)束以后進(jìn)一步的政策安排尚不完全明朗，也可能會(huì)影響到農(nóng)戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期和政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)揮。

3.2 政策建議

(1) 合理制定差別化的宅基地退出政策。從調(diào)研結(jié)果可知，農(nóng)民的一些個(gè)體、心理、家庭特征以及宅基地的一些基本特征均會(huì)對(duì)宅基地退出產(chǎn)生影響，所以政府在引導(dǎo)農(nóng)民退出宅基地時(shí)，應(yīng)考慮到不同農(nóng)民個(gè)體的特征和偏好，在此基礎(chǔ)上制定差別化的退出政策[25]，以給農(nóng)民更多樣、靈活的選擇。比如，結(jié)合宅基地的區(qū)位和村莊的規(guī)劃發(fā)展類型，對(duì)農(nóng)戶在宅基地退出時(shí)提供貨幣補(bǔ)償、集鎮(zhèn)公寓房或集中居住區(qū)分配宅基地等多種補(bǔ)償安置方式，以有效滿足不同農(nóng)戶的差異化需求。同時(shí)，不斷深化宅基地三權(quán)分置改革，盤活宅基地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，將宅基地退出和鼓勵(lì)宅基地流轉(zhuǎn)的制度安排有機(jī)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)低效閑置宅基地價(jià)值和有效利用的平衡。

(2) 建立科學(xué)的宅基地價(jià)值評(píng)估機(jī)制。鑒于農(nóng)戶對(duì)宅基地退出的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和宅基地的社會(huì)保障功能具有很高的重視度，而當(dāng)前宅基地價(jià)值評(píng)估尚未充分反映宅基地合理的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在調(diào)研中退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于農(nóng)戶的期望值是制約農(nóng)戶退出的重要因素。因此，在制定宅基地退出補(bǔ)償政策、確定宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，一方面應(yīng)充分結(jié)合地方建設(shè)用地指標(biāo)交易平臺(tái)等各類情形下的交易價(jià)格，同時(shí)，還應(yīng)考慮農(nóng)民的心理特征和宅基地的社保功能[26-27]，客觀、全面評(píng)價(jià)宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。進(jìn)而結(jié)合農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，加快農(nóng)村建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系的建設(shè)和完善，為宅基地有償退出的價(jià)格評(píng)價(jià)機(jī)制提供長(zhǎng)期的技術(shù)和政策支撐。

(3) 加強(qiáng)宅基地退出相關(guān)政策的完善和宣傳工作。當(dāng)前各地政府對(duì)宅基地的退出普遍提供了較多的政策優(yōu)惠，而調(diào)查結(jié)果表明，如果農(nóng)民能夠獲取足夠的信息，其退出意愿相對(duì)可能就越強(qiáng)。因此，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)宅基地退出相關(guān)的政策完善和信息宣傳，并根據(jù)農(nóng)民實(shí)際情況采取多種宣傳方式和宣傳渠道，以保證農(nóng)民對(duì)宅基地退出相關(guān)政策了解的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和全面性，引導(dǎo)農(nóng)民形成退出低效宅基地的合理預(yù)期。

(4) 完善宅基地退出的配套保障機(jī)制。宅基地對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)有著重要的基本生活保障功能，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，宅基地退出過(guò)程中有一些農(nóng)民不愿進(jìn)城，其中有一個(gè)主要原因便是宅基地退出后的安置困難問(wèn)題，農(nóng)民擔(dān)心無(wú)穩(wěn)定職業(yè)、無(wú)穩(wěn)定收入，進(jìn)城后無(wú)法維持長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。因此，應(yīng)建立和完善與宅基地退出相關(guān)的養(yǎng)老、就業(yè)、醫(yī)療等社會(huì)保障制度，提高進(jìn)城農(nóng)民的就業(yè)率，增加其經(jīng)濟(jì)收入，提高農(nóng)民進(jìn)城后的生活水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并加強(qiáng)與之相關(guān)的中介、服務(wù)和組織等社會(huì)化服務(wù)體系[28]，讓農(nóng)民沒有后顧之憂。