房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理

摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)提供了更良好的環(huán)境背景。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，必須要從成本控制的角度著手，提高對(duì)成本控制工作的重視程度，積極探討有效的管控途徑，降低成本風(fēng)險(xiǎn)。本文以房地產(chǎn)成本控制為對(duì)象，研究當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制存在的問題，并針對(duì)當(dāng)前存在的問題探討成本精細(xì)化管理的有效途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn); 成本控制; 突出問題; 精細(xì)化

引言

房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，如何有效的保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，一直是相關(guān)人員關(guān)注的重點(diǎn)問題。加強(qiáng)成本控制工作，實(shí)施成本精細(xì)化管理，能夠很好的降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)成本控制工作中還存在一定的缺陷問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升，因此需要有關(guān)人員做好問題分析，積極探討成本精細(xì)化管理的方法和途徑，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本控制。

一、簡(jiǎn)要概述成本控制理論和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（一）成本控制流程

1、事前成本控制：項(xiàng)目前期要對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃細(xì)節(jié)、項(xiàng)目預(yù)測(cè)等多個(gè)方面進(jìn)行分析和考慮。預(yù)測(cè)成本后，采取有效的成本控制方法，降低成本。要對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門的目標(biāo)進(jìn)行明確的分析。

2、事中成本控制：在項(xiàng)目啟動(dòng)之后要繼續(xù)展開成本控制工作。這一階段的成本控制十分重要。需要對(duì)相關(guān)事項(xiàng)的內(nèi)容、步驟、環(huán)節(jié)制定出明確的規(guī)范要求，并按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)展開成本管控。要避免成本浪費(fèi)，節(jié)省資源。管理人員要綜合各方面的成本信息，控制預(yù)防性成本，建立管理責(zé)任制，切實(shí)把握各方面的成本情況。

3、事后成本控制：要對(duì)員工的工作和能力 的情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，采取績(jī)效考核機(jī)制，對(duì)成本差異的原因進(jìn)行分析，做好責(zé)任落實(shí)，并以此為依據(jù)調(diào)整相關(guān)的工作方法，節(jié)省成本。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

現(xiàn)階段人們的生活水平顯著提升，住房需求日益旺盛，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出推動(dòng)。近些年，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模仍在擴(kuò)大，普通住宅建設(shè)的數(shù)量越來越多，經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓等類型的房屋數(shù)量減少。整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸份額有所降低，商品房?jī)r(jià)格提升。宏觀調(diào)控很好的控制了商品房供應(yīng)量，帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的提升。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建起了壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品差異明顯，房地產(chǎn)行業(yè)具有壟斷定價(jià)能力，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增加。

二、探討優(yōu)化房地產(chǎn)成本控制工作的重要意義

優(yōu)化房地產(chǎn)工程成本控制工作，推進(jìn)房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化水平的提升，其根本目的在于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造充足的發(fā)展動(dòng)力，為房地產(chǎn)行業(yè)理性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)成本控制工作能夠促進(jìn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要著力點(diǎn)，而其中最為關(guān)鍵的因素是低價(jià)。同等條件下，開價(jià)數(shù)目最多的房地產(chǎn)企業(yè)具有制定地價(jià)的優(yōu)勢(shì)。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身并不能完全控制定價(jià)。在房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)的過程中，可變動(dòng)的資本是建筑安裝成本。施工建設(shè)的過程中，建設(shè)安裝的成本是動(dòng)態(tài)性的，是發(fā)展變化著的。開發(fā)房地產(chǎn)，施工成本所占比重很大，因此，有限的控制建筑安裝成本，能夠節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展創(chuàng)造更為豐厚的經(jīng)濟(jì)效益。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力大大提升，房地產(chǎn)企業(yè)能夠以更為積極的態(tài)度坦然面對(duì)市場(chǎng)突變，降低和規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展開辟道路。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)成本控制工作能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的理性發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度很快，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也為其他行業(yè)的發(fā)展帶來積極因素。由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)異?？簥^的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。要想在日益激烈的環(huán)境下為企業(yè)爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)，就要從成本控制的角度著手，關(guān)注和把我建筑安裝成本的可變空間，合理減少資金投入，為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取更多的收益。落實(shí)好房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝的成本控制工作，必須要嚴(yán)格的按照成本控制的規(guī)律，結(jié)合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，積極整合資源信息，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)制，切實(shí)提升房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的綜合實(shí)力，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)、理性發(fā)展提供有力支持。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制存在的突出問題

（一）投資分析缺乏科學(xué)性，不利于成本優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)獲得地皮歸屬權(quán)后后邊房?jī)r(jià)迅速上漲，地皮歸屬權(quán)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，地皮溢價(jià)讓房地產(chǎn)企業(yè)輕松獲利。有些房地產(chǎn)企業(yè)受到這一因素的影響，購(gòu)買地皮之前沒有充分的考慮而方面的因素，也沒有進(jìn)行科學(xué)的調(diào)研，獲得地皮歸屬權(quán)之后發(fā)現(xiàn)還有一系列影響項(xiàng)目成本的其他因素，例如景觀、垃圾處理、河道改造等等。有些房地產(chǎn)企業(yè)靠土地溢價(jià)獲得利潤(rùn)，在購(gòu)買地皮之前也為經(jīng)過充分的考量，只是簡(jiǎn)單的預(yù)計(jì)了投資的可行性，沒有對(duì)各類投資分析指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)研究測(cè)算。大致的預(yù)估項(xiàng)目指標(biāo)，對(duì)于投資項(xiàng)目現(xiàn)金流的安全性未能有效的控制，企業(yè)決策的科學(xué)性不強(qiáng)。許多企業(yè)在進(jìn)行前期成本控制工作時(shí)，沒能高度關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素，設(shè)計(jì)出方案之后在進(jìn)行成本優(yōu)化難上加難，還可能導(dǎo)致無效成本的產(chǎn)生，造成成本資源浪費(fèi)。

（二）施工現(xiàn)場(chǎng)管理不夠完善，脫離成本目標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段涉及的人員數(shù)量多，范圍廣，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理控制，從而抱枕項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)能夠把控在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。但從實(shí)際情況來看，合理的控制這一階段的相關(guān)要素難度較大，如果前期決策不夠科學(xué)、完善，后續(xù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要不斷的調(diào)整，這也就影響成本控制工作的有序開展。除此之外，由于施工單位水平參差不齊，施工組織之間的規(guī)劃性不強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的過程中一些單位、部門的不能夠高效的協(xié)調(diào)配合，進(jìn)而導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、返工等現(xiàn)象的產(chǎn)生。動(dòng)態(tài)管理的有效性不強(qiáng)，對(duì)于事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠科學(xué)、仔細(xì)，項(xiàng)目工期與目標(biāo)成本發(fā)生明顯的偏離。

（三）當(dāng)前成本控制體系不夠完善

當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理工作主要依靠財(cái)務(wù)決算，但是由于許多企業(yè)沒有明確的管理自身經(jīng)營(yíng)行為的標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)和預(yù)算之間的銜接性不強(qiáng)，財(cái)務(wù)和決算未能協(xié)調(diào)合作，二者各行其是。由于前期的設(shè)計(jì)和施工的管控不到位，成本控制工作也未能與財(cái)務(wù)科目有效對(duì)接，成本核算、財(cái)務(wù)核算設(shè)置的過程中，相關(guān)數(shù)據(jù)量過多，數(shù)據(jù)拆分十分復(fù)雜，相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的關(guān)系不夠統(tǒng)一，導(dǎo)致工作人員的工作量十分龐大，工作效率不高。有些工作人員為了簡(jiǎn)化流程和規(guī)避問題，沒有明確的總結(jié)各個(gè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，也沒有展開后續(xù)評(píng)估。這也就導(dǎo)致有關(guān)企業(yè)只是簡(jiǎn)單的對(duì)成本、財(cái)務(wù)的數(shù)據(jù)填空，最終做出的財(cái)務(wù)決算數(shù)據(jù)的可許欸選哪個(gè)不強(qiáng)，成本浪費(fèi)問題沒能夠清晰的展示出來。

（四）員工專業(yè)素養(yǎng)有待提升

有效控制房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝成本控制工作，需要高質(zhì)量工作隊(duì)伍的有力支撐。內(nèi)部工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，直接影響房地產(chǎn)工程建設(shè)的成本。然而現(xiàn)階段內(nèi)部工作人員在成本控制方面的專業(yè)性不強(qiáng)，對(duì)于成本控制專業(yè)理論知識(shí)掌握的不夠扎實(shí)，也沒有把理論方法靈活的應(yīng)用到工作實(shí)際之中?，F(xiàn)階段部分員工缺乏從整體上把握建筑工程的能力，也缺乏對(duì)資金流向和物流的不確定性的把握能力。

四、房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的具體途徑

（一）成本控制貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目始終

在購(gòu)買地皮前，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行全面的調(diào)研，提前制定出完善的投資評(píng)估機(jī)制，結(jié)合自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，引進(jìn)專業(yè)人才對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行調(diào)研。要全面的把握地皮的屬性和相關(guān)市政配套設(shè)施，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建設(shè)規(guī)模等進(jìn)行科學(xué)的成本估算。在設(shè)計(jì)規(guī)劃期間，企業(yè)要制定出吸引市場(chǎng)客戶資源的項(xiàng)目建設(shè)方案，選擇高盈利、經(jīng)濟(jì)型的方案設(shè)計(jì)，節(jié)省成本。招標(biāo)階段要綜合考慮經(jīng)濟(jì)方案和設(shè)計(jì)發(fā)難，對(duì)于建筑耗材量、品質(zhì)、附加值面積等內(nèi)容進(jìn)行比較和分析，提升規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的科學(xué)性。在施工建設(shè)階段，要落實(shí)好目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理。嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)成本，減少設(shè)計(jì)變更等現(xiàn)象的出現(xiàn)，避免與目標(biāo)成本發(fā)生脫離。如果不能避免設(shè)計(jì)變更，要做好可行性分析，避免影響施工進(jìn)度。提前對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審查，更改不合理的地方，要把各個(gè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)與目標(biāo)成本數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)，提升成本動(dòng)態(tài)管理的有效性，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

（二）優(yōu)化成本核算，提升成本核算精細(xì)化程度

在進(jìn)行成本管理時(shí)，專業(yè)人員要高效的利用系統(tǒng)性的成本知識(shí)，提升成本核算的精細(xì)化水平。要結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn)和案例，為成本管控提供有效的依據(jù)，把以往案例內(nèi)容整理成數(shù)據(jù)形成項(xiàng)目參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)要做好相關(guān)成本數(shù)據(jù)信息的收集和管理，其中應(yīng)當(dāng)包括房屋信息、工程信息、合同信息、目標(biāo)成本、項(xiàng)目預(yù)算等等。要建立高效地責(zé)任制度，每項(xiàng)內(nèi)容由專人負(fù)責(zé)，合理安排成本信息整理的時(shí)間。

（三）優(yōu)化成本考核和成本評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)要激勵(lì)內(nèi)部人員積極的參與成本管理和運(yùn)營(yíng)，可以采取項(xiàng)目工作人員參股的形式，減少項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，能夠提升成本管理的有效性。對(duì)于不能控制的項(xiàng)目成本，有關(guān)人員要及時(shí)的上傳信息，由上級(jí)部門進(jìn)行該項(xiàng)目的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)要建立成本考核小組，由專門人員進(jìn)行成本考核，從而提升成本管理的效率和執(zhí)行力?？己私Y(jié)果要有負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，以便后續(xù)責(zé)任落實(shí)。為了提升成本考核的公平性，要盡可能的避免受到材料價(jià)格、公司決策等因素的影響。針對(duì)已經(jīng)完工的項(xiàng)目，要再次進(jìn)行目標(biāo)成本后的評(píng)估，結(jié)合公司戰(zhàn)略布局，分析目標(biāo)偏差的原因，評(píng)價(jià)成本執(zhí)行的效果，為后續(xù)項(xiàng)目提供風(fēng)險(xiǎn)清單。

（四）做好內(nèi)部人員的工作培訓(xùn)

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)工程建筑安裝成本控制隊(duì)伍整體素質(zhì)不高的問題，企業(yè)要加強(qiáng)教育培訓(xùn)工作。首先，要開展專項(xiàng)技能知識(shí)培訓(xùn)課程，豐富內(nèi)部管理人員的專業(yè)知識(shí)其次，要定期組織實(shí)驗(yàn)培訓(xùn)，為員工提供實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練基地，提升員工靈活運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和方法的能力。員工應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)交流互動(dòng)，日常做好經(jīng)驗(yàn)交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短。

結(jié)束語

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的難度顯著提升，項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人必須要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理的控制，提升成本控制的精細(xì)化水平，朝著“最優(yōu)成本、最短工期、最省資源”的方向發(fā)展，做好各個(gè)階段的成本控制，為房地產(chǎn)行業(yè)的良性、可持續(xù)發(fā)展添磚加瓦。

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中國(guó)人民大學(xué)劉揚(yáng)