半生積蓄買房“以房養(yǎng)老”靠譜嗎

聶輝華

01“以房養(yǎng)老”是個好東西

在很多年前的春晚小品《不差錢》里，小沈陽說了一句“至理名言”：“人最痛苦的事是，人沒了，錢沒花完?！奔热诲X財是生不帶來、死不帶去的東西，那么從理論上講，一個人去世時將自己所有的錢財都剛好花完，才是最優(yōu)的消費策略。

對于一個即將或者已經(jīng)退休的老人來說，工資收入明顯減少，生活和各種養(yǎng)老支出卻不斷增加。此時，要體面、安詳?shù)匕捕韧砟?，關(guān)鍵是平衡收入和支出，將“死錢”變成“活錢”，或者說今天先用一部分明天的錢。

對于多數(shù)老人來說，最大的“死錢”當(dāng)然是房產(chǎn)。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國人的住房占家庭財富的比例將近80%。

一個生活在一線城市的老人，可能沒有多少現(xiàn)金收入，但是哪怕名下有一套“老破小”的房子，也是價值幾百萬甚至上千萬。但是，資產(chǎn)只有變成現(xiàn)金才能消費，否則即便坐擁千萬，還是“負翁”，也就是所謂的“有房富人，現(xiàn)金窮人”。

那么，有沒有什么辦法將老人擁有的房產(chǎn)變現(xiàn)，提前讓老人獲得收益，改善晚年生活呢？有，這就是所謂的“以房養(yǎng)老”。

它的模式是這樣的：老人與金融機構(gòu)簽訂一份契約，將名下的房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)。然后在一定年限內(nèi)，金融機構(gòu)每月給老人支付一筆現(xiàn)金。約定年限到了之后，金融機構(gòu)不再支付現(xiàn)金，房產(chǎn)從老人名下過戶到金融機構(gòu)。房子本來是老人的，但是現(xiàn)在變成了金融機構(gòu)通過分期付款（按揭）的方式，從老人手中“購買”了房子產(chǎn)權(quán)。

因此，這種模式俗稱“倒按揭”。還有一種類似的模式，就是老人將名下的房子出售給金融機構(gòu)，然后金融機構(gòu)再將房子出租給老人。房屋出售收入扣除月租以及相關(guān)費用后，由金融機構(gòu)以現(xiàn)金形式支付給老人?！耙苑筐B(yǎng)老”的本質(zhì)是將不動產(chǎn)貼現(xiàn)為現(xiàn)金流，是通過契約將未來的收入與現(xiàn)在的收入進行跨期交換。這是一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，是一個好東西。

“以房養(yǎng)老”模式早在20世紀30年代就發(fā)端于荷蘭，后來在美國、英國、新加坡以及日本得到了較大范圍的推廣。

02為什么“以房養(yǎng)老”在中國遭受冷遇？

在2000年時，我國65歲及以上人口比重達到了7%。按照聯(lián)合國的標(biāo)準，中國在2000年開始步入老齡社會。

目前，中國人均期望壽命是77歲，而北京和上海的人均期望壽命超過了80歲。隨著時間的推移和社會的發(fā)展，老年人會越來越多，而且越來越長壽。有專家認為，中國已經(jīng)進入了長壽時代。

假設(shè)一個人20歲開始參加工作，60歲退休，那么按80歲的預(yù)期壽命計算，他（或她）還要度過20年的晚年。到2030年左右，中國將有大約3億-4億老年人，要度過20年的“無薪酬”歲月。這既是一個巨大的市場，也是一筆龐大的開支。在人口老齡化日益加深、社會保險負擔(dān)日益加重的背景下，“以房養(yǎng)老”模式無疑充滿了巨大的魅力。

對老人來說，它提供了消費保障，提高了生活品質(zhì)；對金融機構(gòu)來說，它盤活了存量資產(chǎn)，提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以說是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；對政府來說，它減少了社會保障的負擔(dān)，有利于社會穩(wěn)定。

總之，“以房養(yǎng)老”是一種多方共贏的互惠契約，甚至可以說是一種市場經(jīng)濟的美德?！耙苑筐B(yǎng)老”有這么多好處，政府當(dāng)然推崇備至。

早在2003年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇就上書中央，要求在中國推行“以房養(yǎng)老”模式。

2007年，上海市率先推出“以房自助養(yǎng)老”模式，即65歲以上老人可以將名下房屋出售給上海市公積金管理中心，然后該中心將房屋倒租給老人。

2013年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出了“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，也就是所謂的“以房養(yǎng)老”模式。

2014年，原保監(jiān)會正式啟動“以房養(yǎng)老”的試點工作，首批試點地區(qū)包括北京、上海、廣州和武漢，之后試點地區(qū)擴大到所有直轄市、省會城市以及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級市。

2018年8月，銀保監(jiān)會發(fā)布《擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》，終于將“以房養(yǎng)老”模式在全國范圍內(nèi)推廣。盡管政府一廂熱情，但是市場反應(yīng)冷淡。

截至2019年9月，“以房養(yǎng)老”保險作為一種新的險種，只有幸福人壽、人民人壽兩家公司在發(fā)售，全國有效保單數(shù)量只有129件。

既然“以房養(yǎng)老”是一個讓老人、金融機構(gòu)和政府實現(xiàn)多贏的好東西，為什么遭到市場冷遇呢？主要有4個原因。

第一，房屋產(chǎn)權(quán)不獨立。很多老人的房子不是自己單獨所有，而是當(dāng)年自己出錢，然后掛在兒女名下，這通常是作為父母給兒女未來提供的一種物質(zhì)保障。即便是自己單獨所有，但因為和兒女住在一起，一旦房屋到期被金融機構(gòu)收走，兒女的住所又是一個新問題。

第二，70年“大限”帶來了產(chǎn)權(quán)的不確定性。雖然法律規(guī)定房屋所有權(quán)70年到期之后自動續(xù)期，但是續(xù)期要交多少錢？這個問題并沒有真正從制度上解決。這導(dǎo)致房屋的抵押價值難以確定，當(dāng)然也就影響了現(xiàn)金流的變現(xiàn)。

第三，傳統(tǒng)文化的慣性。很多老人認為，作為父母，總要給兒女留下一點財產(chǎn)。而房產(chǎn)是最重要也是最耐久的財產(chǎn)，還能傳承給孫輩。如果兒女不是富豪，當(dāng)父母的賣掉房子后，自顧自地安度晚年，實在于心不忍，有錢也沒法“安”度。

第四，各種“以房養(yǎng)老”的騙局導(dǎo)致這個金融創(chuàng)新模式被污名化，讓公眾對“以房養(yǎng)老”敬而遠之。這恐怕是最重要的原因。例如，2019年中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品“爆雷”， 受騙客戶有600多人，涉案資金超過十幾億元，當(dāng)時公司實際控制人李佳豪等88名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

同一年，北京利合濟民投資有限公司的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品“爆雷”，公司因涉嫌非法吸收公眾存款罪，被警方刑事立案。最近，財新網(wǎng)報道了該公司“爆雷”之后的房產(chǎn)歸屬權(quán)糾紛，再度引起公眾警惕。

03以房養(yǎng)老的騙局是怎么玩的？

“以房養(yǎng)老”作為一種金融創(chuàng)新模式，在美國、英國等發(fā)達國家大量推廣，為什么在中國就被玩成了騙局呢？歸根結(jié)底，還是詐騙機構(gòu)利用了信息不對稱，鉆了法律法規(guī)的漏洞，把一份正常的借貸契約變成了一份不完全契約，讓受害老人告狀無門，甚至錢財兩空。

在現(xiàn)實中，一個典型的“以房養(yǎng)老”騙局，通常是“七板斧”的玩法。第一步，借貸理財機構(gòu)（騙子）找到老人甲（房屋所有人），說服老人加入“以房養(yǎng)老”計劃。具體來說就是用名下住房進行抵押，然后從第三方貸款，并將貸款交給借貸機構(gòu)，購買其提供的理財產(chǎn)品，獲得“穩(wěn)賺不賠”的較高回報。

在這一步，借貸機構(gòu)提供的理財產(chǎn)品回報率并不高，比如說年化收益率5%左右。如果太高了，比如說30%，直接就會被當(dāng)成騙子。這正是騙子“高明”的地方。

第二步，借貸機構(gòu)找到出資人（參與做局的個人、借貸機構(gòu)員工或者其關(guān)聯(lián)企業(yè)），向老人甲提供抵押貸款，貸款的名義是“購買生產(chǎn)設(shè)備”或者“生意往來”（此處應(yīng)有伏筆）。這筆貸款的利息較高，比如年利率為18%，但利息不必由老人甲負擔(dān)，而是由借貸機構(gòu)代為償還。

因此，借貸機構(gòu)提供給老人甲的理財產(chǎn)品收益，并不是前面提到的5%，還要加上其墊付的貸款利息，兩者合計超過20%。

第三步，老人甲將抵押貸款投入借貸機構(gòu)（實際上由出資人直接匯入借貸機構(gòu)賬戶），購買其理財產(chǎn)品，然后借貸機構(gòu)定期向老人甲支付理財收益。

有警惕心的老人此時可能會問，借貸機構(gòu)拿了自己抵押貸款的錢，會不會有投資風(fēng)險呢？此時，借貸機構(gòu)會信誓旦旦地告訴老人，這筆錢主要是用于資本市場投資，投資經(jīng)理富有豐富的經(jīng)驗，或者是借給臨時需要周轉(zhuǎn)資金的生意人，并且對方也抵押了房產(chǎn)。這就打消了老人的疑慮。

第四步，到了這里，聰明人可能會懷疑，借貸機構(gòu)究竟拿什么來支付老人甲的理財收益以及出資人的高額利息呢？真相是，借貸機構(gòu)又找到老人乙，說服其加入“以房養(yǎng)老”計劃，將其房產(chǎn)抵押，然后以“購買生產(chǎn)設(shè)備”等虛假名義，從監(jiān)管不嚴的中小銀行貸款，再用銀行貸款分別支付兩位老人、出資人的理財收益和利息。

第五步，如果以上4步能夠不斷自我循環(huán)，那么這個“擊鼓傳花”的游戲就不會被戳破。但是，當(dāng)“拆東墻”無法“補西墻”時，資金鏈斷裂了，借貸機構(gòu)無法向所有老人和出資人提供理財收益或者利息，它們要么跑路，要么違約，這就是“爆雷”了。

第六步，當(dāng)初的出資人開始追債，以正常資金借貸合同為由，要求法院判令將老人甲的房產(chǎn)過戶到自己名下。

此時，老人甲肯定會申訴，說三方當(dāng)事人當(dāng)初都說好了，抵押貸款的利息由借貸機構(gòu)支付。但這個私下協(xié)議并沒有變成正式的合同，因此法院無法確認這是理財詐騙。當(dāng)然，出資人會竭力否認，甚至指責(zé)老人甲私下拿做生意的資金去購買理財產(chǎn)品，被騙是咎由自??！至于出資人與借貸機構(gòu)有什么關(guān)系，雙方是否合謀，往往難以證實。

第七步，悲劇發(fā)生，老人甲乙錢（理財收益）財（房屋）兩空，不但沒有從借貸機構(gòu)得到后續(xù)的理財收益，而且房子很可能會被判給出資人。在現(xiàn)實中，再完善的合同也會有漏洞，但再狡猾的狐貍也會露出尾巴。

在以上7步中，破除騙局的最關(guān)鍵步驟是第二步。如果老人甲在與出資人的抵押貸款合同中，注明用途是購買理財產(chǎn)品，而不是默認造假（虛構(gòu)“購買生產(chǎn)設(shè)備”名義），那么監(jiān)管機構(gòu)事后就可以根據(jù)已有案例，認定該合同涉嫌欺詐，判定抵押貸款合同無效。

正是因為貸款用途無法證實，貸款合同變成了一份不完全契約，實際上無法保障老人的合法權(quán)益。其實，即便沒有經(jīng)驗，博弈論也可以幫忙識破騙局。

博弈論的一個要點是，自己在做決策時，要考慮對手的反應(yīng)，絕對不能把對手當(dāng)傻子。想想看，借貸機構(gòu)支付給老人甲和出資人的回報合計超過了20%，請問哪個明星基金經(jīng)理能夠保證給你20%的回報率，而且還不包括他自己的報酬？如果真有這樣天下掉餡餅的好事，為什么借貸機構(gòu)不直接向出資人借錢，而要通過老人來借錢？

就算沒有投資理財經(jīng)驗，“沒有中間商賺差價”的廣告詞總該聽過吧？結(jié)論是，下次看到20%的回報率，直接把對方當(dāng)騙子。這個方法雖然“粗暴”，但絕對有效！雖然“以房養(yǎng)老”有點被玩壞了，但“以房養(yǎng)老”這個模式本身仍然有前景。

就好比瑞幸咖啡倒閉了，但咖啡行業(yè)依然是一個好行業(yè)。如果我們在簽約時多一份心眼，少一份僥幸，同時監(jiān)管部門通過規(guī)范交易，減少信息不對稱，那么“以房養(yǎng)老”依然值得看好。