房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

張曉藝

摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)通過管控成本來提高自身所賺取的利潤(rùn)值，這是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)分析中都要關(guān)注的重點(diǎn)，也是一個(gè)能體現(xiàn)出企業(yè)運(yùn)營(yíng)成果的關(guān)鍵領(lǐng)域。文章主要依據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的探究，運(yùn)用成本會(huì)計(jì)和管理會(huì)計(jì)等知識(shí)，分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的一些問題，例如：只注重工期，成本管理范疇過窄、施工材料管理不善，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、施工設(shè)計(jì)的隨意變更，忽視質(zhì)量成本管理等問題，基于此，提出了相應(yīng)的措施，例如，處理好工期與成本的關(guān)系，提高經(jīng)濟(jì)效益，細(xì)化施工材料成本管理等等，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：成本管控;房地產(chǎn)企業(yè);問題;對(duì)策

一、引言

成本管控是一個(gè)企業(yè)管理的首要內(nèi)容，務(wù)必要實(shí)現(xiàn)成本的可控，才能讓企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中站穩(wěn)腳跟。如果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有效的管控，那么就能夠提升企業(yè)在市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)地位和競(jìng)爭(zhēng)水平，進(jìn)而為提高企業(yè)的利潤(rùn)提供了一個(gè)便捷有效的途徑。經(jīng)濟(jì)全球化影響下的今天，一個(gè)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的主要影響因素就是成本管理模式。就現(xiàn)在我國(guó)的情況看來，半數(shù)以上的企業(yè)仍然存在著成本管理和成本管控方面所對(duì)應(yīng)的問題，這會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙，不利于企業(yè)提高利潤(rùn)。此篇文章主要圍繞成本會(huì)計(jì)的有關(guān)定義、概念和成本管控的重要性以及成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性展開論述，然后根據(jù)成本管理、管控在當(dāng)今存在的疑問與其在發(fā)展中的難題提出相應(yīng)解決問題的對(duì)策。

二、成本管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

（一）良好的成本管控有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

成本管理可以幫助企業(yè)能夠更好的經(jīng)營(yíng)，給企業(yè)帶來更多的好處。因?yàn)樗瓤梢詫?duì)企業(yè)現(xiàn)在的工作進(jìn)行衡量，還能指明日后的發(fā)展方向?，F(xiàn)如今的社會(huì)形勢(shì)，一般的企業(yè)都是以取得更多的利益為目的，這樣公司在成本管理工作進(jìn)行之時(shí)，就需要得消除掉那些危害管理工作進(jìn)行的因素，這樣才能保證企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中降低成本支出。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)產(chǎn)生來自同行的壓迫，為企業(yè)的前進(jìn)增加了困難，成本管理立足于當(dāng)代的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，就得制定更好更完善的成本管理方案，加強(qiáng)成本管理制度和體系，對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理的安排，要實(shí)時(shí)關(guān)注日常的管理狀況和競(jìng)爭(zhēng)者的狀況。

（二）管控成本是市場(chǎng)制高點(diǎn)的重要組成部分

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，當(dāng)前，國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)越來越嚴(yán)重，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)制定了一些改革的方案，這些改革方案給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也帶來了不小挑戰(zhàn)。銷售與房地產(chǎn)成本的區(qū)別是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。近幾年，我國(guó)不惜一切代價(jià)用各種方法來調(diào)控市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過對(duì)房屋的銷售，取得的收入來完成經(jīng)濟(jì)效益，而要更好的完成經(jīng)濟(jì)效益就要實(shí)行成本管控這種最為成功和有利的形式。面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管控的有效方面，深刻領(lǐng)悟到了成本管控對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要性，不僅使開發(fā)成本降低了，也使得企業(yè)有了很好的效益，雙方面得到了提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）只注重工期，成本管理范疇過窄

對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，房屋施工的質(zhì)量和工期幾乎是同等重要的。而房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)很明顯的現(xiàn)象就是只注重項(xiàng)目的工期問題，把大部分精力花在如何縮短其問題上，卻不注重房屋的質(zhì)量以及成本。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的實(shí)施管理中，會(huì)有很多問題，例如：第一，可能由于公司管理者和施工人員心里怠慢，前期施工進(jìn)度拖延，建造時(shí)間較長(zhǎng)，成本不變;后期寧愿以加大成本的途徑來將進(jìn)度推進(jìn)，就是為了保證項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)間內(nèi)竣工，這樣導(dǎo)致成本變高。第二，各個(gè)部門在施工過程的成本管理中步調(diào)不夠統(tǒng)一，不能達(dá)成一致意見，任由管理者根據(jù)自己的要求，采取產(chǎn)生措施的費(fèi)用。這就是房地產(chǎn)企業(yè)一味盲目的追求按時(shí)交工，卻忽視了成本的管理，導(dǎo)致成本費(fèi)用的升高。這樣就給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來了影響。

（二）施工材料管理不善，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重

在房地產(chǎn)施工的各個(gè)程序中，減少材料成本是優(yōu)化工程成本的最有效的手段，所以成本管理的重心應(yīng)該放在如何科學(xué)地儲(chǔ)存和掌握材料成本。然而就目前狀況來講，房地產(chǎn)企業(yè)材料的成本管理存在著弊端。

施工中材料損耗情況常常與許多因素有關(guān)，也許是因?yàn)椴牧喜少?gòu)方式不對(duì)，材料儲(chǔ)存方法不當(dāng)，更有可能是工作人員對(duì)其材料的性質(zhì)不夠了解，對(duì)材料管理不夠重視，所以無法掌握各類材料管理的適當(dāng)辦法，也就造成嚴(yán)重的材料損耗問題。同時(shí)在施工過程中，當(dāng)建設(shè)的房屋在一些較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)時(shí)，正因?yàn)榈乩項(xiàng)l件問題運(yùn)輸時(shí)間的延遲，在材料輸送過程中必然會(huì)造成材料損耗，所以盡量在運(yùn)輸材料前做好一切降低材料損耗的措施。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏事前的準(zhǔn)備，運(yùn)輸方案制定不夠詳細(xì)，在其過程中也會(huì)出現(xiàn)一定量的消耗。當(dāng)施工原材料運(yùn)送完畢后，也可能因?yàn)椴徽_的管理方法，導(dǎo)致原料的破壞甚至將其遺失，再者在房屋建設(shè)過程中各種原料的濫用，使得原料大量流失，不必要的耗損現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

（三）施工設(shè)計(jì)的隨意變更，忽視質(zhì)量成本管理

通常在房地產(chǎn)企業(yè)的施工階段，導(dǎo)致工程成本突然變化的原因之一是設(shè)計(jì)隨意變更。設(shè)計(jì)費(fèi)用屬于前期工程費(fèi)，而前期工程費(fèi)占整個(gè)成本構(gòu)成的5%甚至更多，變更原因復(fù)雜多變、規(guī)律難尋，有的是因?yàn)殇N售的需要，有的是因?yàn)閳D紙質(zhì)量方面的問題，給現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施管理造成很大難度。所以說控制設(shè)計(jì)隨意變更是施工階段降低成本的一個(gè)重點(diǎn)。

與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自己本身也沒有真正的意識(shí)到質(zhì)量成本是什么。輕視工程質(zhì)量會(huì)給公司帶來的莫大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至引發(fā)生命安全。公司為了盈利會(huì)在材料方面進(jìn)行控制，偷工減料甚至采購(gòu)質(zhì)量成本較差的原材料。如果一直持續(xù)下去，企業(yè)的業(yè)務(wù)會(huì)逐漸變少，未來盈利也會(huì)變得不樂觀。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的應(yīng)對(duì)措施

（一）處理好工期與成本的關(guān)系，提高經(jīng)濟(jì)效益

任何一家房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤(rùn)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)，就一定要把握好工期與成本之間的相互關(guān)系。速度、工期與成本并不是單一存在，三者有著緊密的聯(lián)系，缺一不可。要想讓房屋施工階段有一個(gè)迅速穩(wěn)定地進(jìn)展，就要有效地協(xié)調(diào)好它們之間的依存關(guān)系。施工階段進(jìn)展速度快、再不斷地縮短工期，施工的成本隨之就會(huì)降低。但在實(shí)際應(yīng)用中，確實(shí)很不容易把握這三個(gè)個(gè)體之間的相互關(guān)系，在處理這三者之間的關(guān)系時(shí)略微有點(diǎn)不恰當(dāng)，這都將會(huì)導(dǎo)致進(jìn)展速度變慢、施工工期推遲、成本急劇增加。所以，如何更好地掌握工期與成本，施工人員要著重把握。從施工項(xiàng)目部門角度出發(fā)，需要的是最合理工期點(diǎn)的成本，而不是工期越短越好。

全面考慮全部的施工過程，對(duì)工作人員的考察不可以只做表面功夫，對(duì)于每一位施工人員的工作進(jìn)度要進(jìn)行督促。各部門之間要溝通、交流、配合，對(duì)于不能適應(yīng)項(xiàng)目的勞動(dòng)者來說，通過與他們的談話、交流，依然不能夠符合該項(xiàng)目的需要，應(yīng)立即與該勞動(dòng)者解除關(guān)系。即使重新聘用勞動(dòng)者不是很快能適應(yīng)工作，但是對(duì)于長(zhǎng)期來說這個(gè)做法是理智的。要讓團(tuán)隊(duì)擁有凝聚力，這樣使工作有效率，有助于處理好工期與成本的關(guān)系，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（二）細(xì)化施工材料成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)如果想細(xì)化施工材料的成本管理首先要建立嚴(yán)格領(lǐng)料、用料和購(gòu)料制度。工程成本的重要組成部分是施工材料，對(duì)于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是做好材料成本的有效管理。在房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目施工前，規(guī)劃好消耗最少的施工材料的方案，重視施工材料儲(chǔ)存等相關(guān)環(huán)節(jié)，并且各個(gè)項(xiàng)目的施工團(tuán)隊(duì)要根據(jù)每項(xiàng)施工性質(zhì)來確定使用量的多少，降低沒有必要的浪費(fèi)，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)合理的分配進(jìn)而采取適當(dāng)?shù)姆椒▋?chǔ)存。企業(yè)在做到采購(gòu)材料保證質(zhì)量的同時(shí)，還要做到減少不必要浪費(fèi)，恰當(dāng)運(yùn)用材料。嚴(yán)格要求管理者對(duì)各種原材料進(jìn)行對(duì)比分析。制訂并實(shí)施技術(shù)措施，節(jié)約材料，根據(jù)計(jì)劃購(gòu)買材料，依據(jù)具體使用情況領(lǐng)用材料，在規(guī)劃范圍內(nèi)消耗材料。

在購(gòu)買材料時(shí)不僅要將所購(gòu)物料進(jìn)行對(duì)比，還必須與業(yè)主進(jìn)行定價(jià)，確定好之后再與供貨商方面簽訂采購(gòu)合同，以避免出現(xiàn)所采購(gòu)價(jià)格比業(yè)主定價(jià)高的情況。而對(duì)于大批量的采購(gòu)，應(yīng)該本著總量訂貨，而執(zhí)行分批購(gòu)買的政策。這樣可以防止積壓材料，又能持有更多的活動(dòng)資金。

（三）控制設(shè)計(jì)變更，加強(qiáng)質(zhì)量成本管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程竣工前對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的修正、整合及改善都屬于設(shè)計(jì)變更。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定出相應(yīng)的控制設(shè)計(jì)變更的管理措施，統(tǒng)一各部門工作人員的基本職責(zé)，以確保設(shè)計(jì)變更的質(zhì)量和時(shí)效性，對(duì)每一項(xiàng)設(shè)計(jì)的變更都要在變更前進(jìn)行成本預(yù)算，為了達(dá)到成本管理的目的，完善各級(jí)別的審批制度，從各方面考慮該項(xiàng)變更是不是符合要求，還有沒有更恰當(dāng)?shù)慕鉀Q計(jì)劃。

產(chǎn)品的靈魂是質(zhì)量，如果質(zhì)量沒有達(dá)到要求，減少成本是沒有任何意義的。房地產(chǎn)企業(yè)要想在現(xiàn)在及未來賺取利潤(rùn)，在項(xiàng)目施工工程上，要嚴(yán)格加強(qiáng)質(zhì)量成本管理。在管理過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該運(yùn)用領(lǐng)先的科學(xué)技術(shù)，確保恰當(dāng)有效的施工程序，借助科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，降低成本。

五、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)只有設(shè)法提高經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)其成本實(shí)施合理科學(xué)的管理，結(jié)合現(xiàn)代管理的理念，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中占有一定的地位。對(duì)內(nèi)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提升員工整體素質(zhì)，大力加強(qiáng)對(duì)成本管理的系統(tǒng)化研究，借助現(xiàn)代信息技術(shù)完善信息管理平臺(tái)建設(shè)。成本管理不但可以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前運(yùn)用一系列方法減少成本，達(dá)到有效果成本管理的目的，保障企業(yè)向更好的方向發(fā)展。本文通過一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀，提出了一些問題及相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，希望可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展有一定的參考意義。對(duì)企業(yè)的管理要對(duì)外加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和本行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

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（作者單位：南京雨花建設(shè)發(fā)展有限公司）