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    培育住房租賃市場的“痛點”及其破解路徑分析

    2021-04-18 15:49陸依丹
    關(guān)鍵詞:痛點

    陸依丹

    【摘要】黨的十九大要求“加快建立多主體供給,多渠道保障,租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!睒酥局覈》矿w制供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進入到新階段。然而,要將這項政策貫徹落實好,必須平衡好“租”“購”關(guān)系?;诖耍疚膶ε嘤》孔赓U市場的“痛點”及其破解路徑展開研究,以提升住房體制供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革實效。

    【關(guān)鍵詞】租賃市場;破解路徑;住房市場

    1、培育住房租賃市場的“痛點”

    1.1市場供需矛盾突出,人口流動大

    當前,國家不斷釋放出房地產(chǎn)市場租購?fù)瑱?quán)、租購并舉的政策信號,住房租賃市場得到了快速發(fā)展。隨著市場租賃需求的增加,尤其在房地產(chǎn)來到“白銀時代”后,城市新市民成為消費主力軍,在哪里落腳成為他們考慮的首要問題。然而,在過去很長一段時間國家政策傾向于開發(fā)新房和買房,租賃住房供應(yīng)管理一直充當配角,形成的“重銷售、輕租賃”的錯配問題在當前市場上仍然占居主要地位。在大多數(shù)城市,建房買房仍然是政策主導(dǎo)方向,此外存量房也多用于“拆舊建新”,住房租賃市場房源供應(yīng)不足或不符合租住要求,出現(xiàn)了“去庫存”與新房空置、新移民沒房可租的尷尬局面。因此,租房市場供應(yīng)“錯配”問題突出,加之受人口流動性強因素的影響,進一步激化了供需市場矛盾。

    1.2供給主體不成熟,中介服務(wù)體系不完善

    近年來,譬如長租公寓的租賃市場新興業(yè)態(tài)不斷顯現(xiàn)。集中式的長租公寓為年齡相仿、興趣相投的年輕人搭建起交互平臺,使他們既能擁有獨立的生活空間,又能享受便捷的社交生活,讓長租公寓成為城市租住青年的“新寵”。然而迅速擴張的長租公寓,多是以“高進低出”“長收短付”運營模式為主,普遍面臨盈利難且回報周期長的困境,導(dǎo)致“爆雷”事件時有發(fā)生。由此可見,租賃市場供給主體正在不斷涌現(xiàn)但整體上并不成熟,住房租賃企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展之路有待加強,此外,中介服務(wù)體系的不完善也是阻礙住房租賃市場培育的一大“痛點”。

    1.3租賃收益低,機構(gòu)運營模式不成熟

    在租賃市場中,租賃需求的主體多為中低收入人群,公共產(chǎn)品屬性突出。租賃機構(gòu)作為穩(wěn)定市場、降低租金和權(quán)益保障的壓艙石,其在租賃市場中所發(fā)揮的作用不容小覷。長期以來普遍存在租賃市場租賃收益低的原因包括:第一,我國的政府公租房供應(yīng)不足,現(xiàn)有公租房政府補貼力度小。第二,地價和財務(wù)成本高,投資租賃收益低,回收周期過長,其利潤相比較房地產(chǎn)開發(fā)和銷售,投資吸引力度不強,加之租賃市場流動性風險較高,相應(yīng)的證券化或信托投資基金等配套發(fā)展未能同步跟上,也是限制機構(gòu)租賃發(fā)展難以壯大的一個主要原因。而新興的長租公寓“高進低出”讓企業(yè)迅速聚集房源、吸引客戶;“長收短付”則利用支付租金的時間差,形成資金“杠桿效應(yīng)”。一些長租公寓還將租賃業(yè)務(wù)做成金融產(chǎn)品,不斷擴大規(guī)模提高估值進行多方融資。在租房市場行情較好時,這種模式可以讓一些企業(yè)短時間內(nèi)擴大規(guī)模,但長期來看,一旦市場出現(xiàn)波動,資本泡沫破裂,企業(yè)容易陷入難以為繼的局面。

    1.4租賃市場缺乏有力監(jiān)管,租客權(quán)益難保障

    在傳統(tǒng)的租賃行業(yè)中,最大的痛點之一就在于租房服務(wù)長期缺失,租戶在合作關(guān)系中一直處于被動地位,租房體驗較差,權(quán)益難保障,尤其在市場發(fā)育之始,租賃行業(yè)的中介收費模式通常以房源信息的出售作為住房服務(wù)價值的動力,往往忽視了用戶體驗感受,加之租賃市場監(jiān)管的不力,當用戶遭遇“黑中介”時,往往無法找到有效的反饋渠道,再現(xiàn)維權(quán)難。 找房渠道上,目前租賃市場主要以信息平臺和中介為主,但租客對房東和中介的滿意度普遍很低,其問題主要集中在經(jīng)濟糾紛上,租客通常無法獲得合同中的規(guī)定保障。一些房東或中介惡意克扣押金租金、隨意漲租、拒絕維修、卷款跑路、強制驅(qū)逐承租人等違法違規(guī)違約問題,侵害了租房群眾合法權(quán)益,同時影響社會和諧穩(wěn)定。

    2、破解培育住房租賃市場“痛點”的路徑

    2.1還原租賃市場的“公共化”特性,促進人口流入

    近年來,我國及相關(guān)管理部門相繼出臺了諸多培育和發(fā)展住房租賃政策的文件,但對租賃市場的整體規(guī)范而言收效不大。究其根源,主要在于租賃住房規(guī)劃和供應(yīng)失衡,特別是中小戶型和低價房源少存量不足;租賃法律法規(guī)不健全;機構(gòu)租賃不具規(guī)模化、規(guī)范化;壓艙石功能被限制發(fā)揮;租賃監(jiān)管缺位等所致。因此,要還原租賃住房公共產(chǎn)品的屬性,應(yīng)對租房者需求、收入和年齡等情況進行綜合分析,根據(jù)其實際需求擴容政府住房保障范疇,立足長遠,意識到城市競爭中“人口流入”的重要性,充分發(fā)揮政府公共服務(wù)的職能,逐步完善住房租賃規(guī)劃和編制,健全法律法規(guī)體系,壯大租賃機構(gòu)規(guī)模,規(guī)范機構(gòu)運營,想方設(shè)法讓他們留下來。

    2.2多渠道挖掘租賃房源供應(yīng),滿足新市民租房需求

    對城市移民人口而言,在城市居住的成本過高,社會保障十分有限,對于他們而言,在支付完子女教育、父母養(yǎng)老和自己的生活費用后,基本沒有多余繼續(xù)用以買房。所以,低成本租賃住房是幫助他們在城市落戶的一種有效方式,能改變過去農(nóng)民工只能租住在城中村的供需不平衡現(xiàn)象。一是充分發(fā)揮政府主導(dǎo)和市場主導(dǎo)兩大模式去樓市庫存,為“以租抵供”新模式的探索提供更多可能性。二是盤活空置存量住房。三是依法改造閑置的非住宅房源,作為住房租賃市場房源有益補充。多渠道挖掘租賃房源,充分利用已建城市住房空間,有效發(fā)揮現(xiàn)有資源,是縮短新市民融入城市時間的有效途徑,也是人們共享工業(yè)化、城市化紅利的一種發(fā)展必然。

    2.3政府搭臺培育發(fā)展市場,構(gòu)建監(jiān)管體系規(guī)范市場

    要解決當前租賃市場問題,應(yīng)做好新市民和家庭住房租賃市場的重點扶持和大力發(fā)展準備,培育與發(fā)展租賃市場市場經(jīng)營主體,提升機構(gòu)租賃市場的穩(wěn)定性,遏制市場亂象,為承租者提供基本的權(quán)益保障和服務(wù)。培育和發(fā)展住房租賃市場需要政府搭臺,在金融、稅收和經(jīng)營管理方面給予相應(yīng)的政策支持,重點扶持一批資質(zhì)良好,經(jīng)營規(guī)范,長期致力于住房租賃事業(yè)的市場經(jīng)營主體,推動住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面在政策制定上要對租賃企業(yè)的資金監(jiān)管、信用資質(zhì)、租金收取模式等提出具體要求,建立風險提示機制,構(gòu)建統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺,加強各方信息共享與監(jiān)督,消除中介經(jīng)營行為亂象,提升房源信息的真實性,同時解決租客和房東的雙重痛苦,促進房屋租賃市場發(fā)展。

    2.4加強行業(yè)自律,規(guī)范機構(gòu)經(jīng)營行為

    加強行業(yè)自律,規(guī)范機構(gòu)經(jīng)營行為,一是要加強住房租賃企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管,規(guī)范經(jīng)營,發(fā)揮自身的示范作用,以提升租賃市場的整體穩(wěn)定性。二是加快租賃信息平臺建設(shè),逐步降低運營成本,以改善規(guī)?;赓U與收益不對等的現(xiàn)狀平衡。三是加強引導(dǎo),充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,使住房租賃事業(yè)向著更加精細化、規(guī)范化的方向發(fā)展。 此外,要調(diào)動租賃企業(yè)的積極性,除給予企業(yè)稅收優(yōu)惠外,還應(yīng)逐步吸收REITS等低成本支持,以實現(xiàn)企業(yè)收益的最大化,降低流動資金管理風險,逐步壯大住房租賃機構(gòu)市場份額,為租賃市場秩序穩(wěn)定、自律性的提高奠定基礎(chǔ)保障。

    結(jié)語:

    在我國“租購并舉”的住房制度下,租賃住房已成為解決進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題的重要途徑。培育和發(fā)展住房租賃市場,既要進行強監(jiān)管,制定嚴格的規(guī)范,重點保護各方當事人的利益,同時也要激發(fā)市場活力,發(fā)揮市場經(jīng)營主體解決城市住房問題應(yīng)有的作用,促進住房租賃市場健康發(fā)展,切實落實“租購并舉”的住房制度,讓全體人民住有所居。

    參考文獻:

    [1]王琰琰.住房租賃市場的痛點與發(fā)展措施[J].銀行家,2020(09):84-86.

    [2]張波.租房市場在解決痛點中前行[J].金融博覽(財富). 2019(08):47-52.

    [3]岳岐峰.破解住房租賃市場發(fā)展困境[J].中國金融. 2019(24):74-75.

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