圍剿經(jīng)營貸亂入樓市

陳惟杉

經(jīng)營貨之所以能夠流入樓市的原因之一，是銀行內(nèi)部人員與資金中介、房產(chǎn)中介合作套取資金。圖/視覺中國

以企業(yè)經(jīng)營名義貸款，然后轉(zhuǎn)身進了樓市，這種操作手法正在全國被集中圍剿。3月26日銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（下稱“通知”），各地完成排查工作的時限被設定在5月31日前。

疫情后，在信貸資源向小微企業(yè)傾斜的背景下，2020年，住戶經(jīng)營性貸款增幅顯著，全年本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額增加2.27萬億元，達13.62萬億元，增幅為20%。這其中，有多少違規(guī)流入樓市？

經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市并非今年才出現(xiàn)的新現(xiàn)象，三部委通知強化貸款審批的要求明確，但“防不勝防”的宿命似乎仍難擺脫，特別是在向小微企業(yè)貸款已經(jīng)成為銀行“政治任務”的情況下，如何取得平衡更成為銀行面臨的兩難。

利率比房貸低

經(jīng)營貸，即經(jīng)營用途貸款，這一相對寬泛的概念包括個人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款等?！斑`規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸多為個人經(jīng)營性貸款，以個人名義貸款，拿房產(chǎn)做抵押，用于其擔任法人、股東或?qū)嶋H控制人的企業(yè)經(jīng)營，此類貸款一般在銀行被劃分為個人業(yè)務?！庇秀y行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》。

在央行公布的人民幣貸款投向統(tǒng)計口徑中，相對于企（事）業(yè)單位貸款，住戶部門貸款即指個人貸款，其又可劃分為住戶消費性貸款和住戶經(jīng)營性貸款。在此前進行的排查中，有些地方將目標更明確地鎖定為個人經(jīng)營性貸款。如在1月底，北京銀保監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。

因為具備利率低、年限長、額度高等特點，經(jīng)營貸越來越受“炒房者”青睞。

“消費貸在2017年9月被限制，貸款額度上限100萬元，年限則被限制為10年，另外利率高很多，導致消費貸月供也非常高?！睆V州大源按揭代理服務公司總經(jīng)理鄭大源解釋經(jīng)營貸流入樓市現(xiàn)象為何增多時說，經(jīng)營貸剛好相反，額度較高，年限雖然不長，但是還款方式可以先息后本，故而月供不高，最重要的是利率低。“經(jīng)營貸的利率比房貸低，而且比消費貸低更多?！?/p>

融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%?！敖?jīng)營貸的利率一般低于5%，一年期的貸款利率甚至低于4%。”前述銀行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》。

“除了利率享受小微企業(yè)貸款利率，經(jīng)營貸的貸款額度大多都在300萬元以上，還款期限比一般企業(yè)貸款更長，可以達到5年以上。”一位股份制銀行人士告訴《中國新聞周刊》。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，“為了避免高評高貨，在實踐操作中，住宅能貸到評估值的七成，商業(yè)物業(yè)能貸到評估值的五成?！?/p>

2021年年初，各地開展的排查不再“無果而終”。3月中下旬，廣東、深圳、北京相繼公布排查結(jié)果：廣東發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市資金2.77億元，涉及920戶;深圳的排查范圍是15.4萬筆、1771.71億元經(jīng)營貸業(yè)務，21筆涉嫌違規(guī)貸款，對應金額5180萬元;北京則發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務總量的0.35%，這是自查的結(jié)果，在地方監(jiān)管部門的專項核查中發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場信貸資金約3000萬元。

相比于經(jīng)營貸投放量，三地排查出的違規(guī)流入樓市的情況占比極低，外界普遍認為其低于想象中的違規(guī)流入額度。多位受訪銀行業(yè)人士認為，這或許與排查難度較大有關(guān)。

違規(guī)防不勝防？

“我們要求300萬元以上的經(jīng)營貸必須是受托支付，憑合同、發(fā)票等將款項直接打給與申請人公司有業(yè)務往來的另一家公司的對公賬戶上，如果要打到申請人公司的賬戶有嚴苛的條件限制?！鼻笆龉煞葜沏y行人士告訴《中國新聞周刊》，這是為了保證貸款用于實際經(jīng)營所需。

受托支付就是為了減少貸款被挪用的風險，簡言之就是不將貸款資金支付給借款人，而是支付給借款人的交易對象。

經(jīng)營貸資金違規(guī)進入樓市，通常是先全款購房，然后抵押房產(chǎn)，套取經(jīng)營貸。因此在今年以來各地的排查過程中，全款購房成為關(guān)注對象。如北京自1月底對樓市熱點區(qū)域的成交案例進行了普遍排查，針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經(jīng)營貸的行為。

隨后北京銀保監(jiān)局和央行營管部要求，各銀行審慎向近期申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發(fā)放個人經(jīng)營性貸款。此次三部委發(fā)布的通知則進一步明確“近期”的時間范圍，對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權(quán)時間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質(zhì)審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。

但申請使用經(jīng)營貸與購房時間點接近并不一定意味著違規(guī)，這就需要檢查一筆經(jīng)營貸最終用到了哪里。如前所述，經(jīng)營貸通常受托支付，因此其流入樓市往往經(jīng)過多個虛假經(jīng)營合同、多次付款的方式才流入樓市，資金往往會在多個公司的賬戶間流轉(zhuǎn)?！耙恍┬∥⑵髽I(yè)主名下有多家公司，來回走賬是常事，而且有中介專門成立空殼公司，把流水和走賬做好?！鼻笆鲢y行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》。

在經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的過程中，確實已經(jīng)形成一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈，一些“助貸”機構(gòu)注冊和變更空殼公司、偽造虛假合同、虛假流水做賬。

如深圳官方就通報了一起典型案例，涉及平安銀行深圳分行，其客戶鐘某于2020年3月16日通過全款一次性付清方式購買房產(chǎn)，次日設立企業(yè)，持股100%，持有房產(chǎn)剛滿6個月即向平安銀行深圳分行申請房抵經(jīng)營貸，貸款金額226萬元，資金受托支付至張某在農(nóng)業(yè)銀行的個人賬戶。當日，張某向劉某等16人合計支付資金217萬元，其中支付至劉某178.77萬元，經(jīng)核實為代鐘某購買某住宅樓尾款。通過這個案例也不難看出，經(jīng)營貸并未直接通過鐘某流入樓市，而是在張某、劉某間轉(zhuǎn)手多次，這個過程中深圳市Z房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司為鐘某購房、成立企業(yè)、貸款咨詢等環(huán)節(jié)提供“一條龍”服務。

“資金中介和房產(chǎn)中介二者在客戶套取經(jīng)營貸的過程中負有很大責任，但監(jiān)管是相當滯后的，一方面資金中介很少受到監(jiān)管，房產(chǎn)中介參與金融業(yè)務，也基本沒有受到監(jiān)管。這一次通知要求，銀行業(yè)要建立資金中介的黑白名單制度，加大審查和誠信監(jiān)管。同時，要求住建部門對房產(chǎn)中介參與抵押金融業(yè)務要建立相應的規(guī)范標準，從而將兩個部門的監(jiān)管合作，第一次真正地建立起來了。”李宇嘉說。

“銀行確實沒法查，尤其在事前，只能做到銀行出去的錢不直接流入樓市，主要是保證申請人提供的合同、發(fā)票等在形式上完備。”前述銀行業(yè)人士告訴記者，更多是事后監(jiān)管，抽查到違規(guī)流入房地產(chǎn)的情況后抽貸。

此次通知也明確，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款。深圳此番就提前收回了21筆涉嫌違規(guī)貸款，對應金額為5180萬元。

違規(guī)背后的小微企業(yè)貸款兩難

此次通知提出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要對經(jīng)營用途貸款需求進行穿透式、實質(zhì)性審核，要根據(jù)借款人實際經(jīng)營需求合理確定授信總額，與企業(yè)年度經(jīng)營收入、資金流水等實際經(jīng)營情況相匹配。并且特別提到，“不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查”。

換句話說，通知要求銀行根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營需求放貸，而非僅僅根據(jù)抵押物，即房產(chǎn)價值的高低放貸。

李宇嘉認為，過去房地產(chǎn)價格明顯上漲，銀行對貸款償還第一還款來源，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入的重視程度下降，轉(zhuǎn)而依賴房地產(chǎn)的抵押物，這是對貸款三查制度（貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查）的違背。

不重視企業(yè)實際經(jīng)營情況，卻依賴房產(chǎn)抵押放貸，這背后是銀行審核小微企業(yè)貸款時的尷尬。“只有針對大企業(yè)的信用貸款，即無抵押授信貸款，銀行才會嚴格根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況審批，而針對小微企業(yè)的貸款，說白了就是抵押房產(chǎn)貸款?！鼻笆鲢y行業(yè)人士告訴《中國新聞周刊》，審批個人經(jīng)營性貸款時除了個人征信、企業(yè)征信，也會關(guān)注企業(yè)經(jīng)營情況，如財報、銀行流水等，“但這些比較虛，小微企業(yè)的數(shù)據(jù)都可能是特意做出來的，因此必須抵押房產(chǎn)，否則根本批不下來”。

也就是說，抵押房產(chǎn)才是銀行保證貸款安全的關(guān)鍵?！霸诜慨a(chǎn)抵押成為個人經(jīng)營性貸款‘標配的情況下，在一線城市做這類業(yè)務風險較小，因為其他城市抵押房產(chǎn)的風險也不低。”有銀行客戶經(jīng)理甚至反問，“如果真正按照經(jīng)營情況有幾家小微企業(yè)可以拿到貸款？對銀行來說，房產(chǎn)真的是非常安全的資產(chǎn)?！?/p>

在信貸資源要向小微企業(yè)傾斜、同時壓低利率的要求下，似乎必然導致銀行審核貸款時尋求更為安全的資產(chǎn)做抵押。

“經(jīng)營貨之所以能夠流入樓市，之所以能瞞天過海，授信層層審查能夠通過，讓貸款三查流于形式，披著實體經(jīng)濟貸款的外衣進入房地產(chǎn)市場，主要原因就在于銀行內(nèi)部的理財經(jīng)理、客戶經(jīng)理與外部的資金中介和房產(chǎn)中介合作，共同套取資金?！崩钣罴握f。

但站在銀行的角度看，有客戶經(jīng)理直言，即使知道一些人挪用經(jīng)營貸買房，銀行也愿意貸，畢竟有北上廣深的房產(chǎn)做抵押，比其他貸款安全很多。

“其實有個釜底抽薪的做法，就是在考察企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績時不要只打印流水證明，而要查納稅。”鄭大源告訴《中國新聞周刊》，這樣會抬高造假成本，吞噬炒房的利潤，“經(jīng)營流水證明只需要通過轉(zhuǎn)賬就可以造出來，但是納稅就要付出真金白金?！?/p>

“其實一些小微企業(yè)都處于虧損狀態(tài)，根本不需要納稅?！鼻笆鲢y行客戶經(jīng)理直言，這樣可能傷害到一些有真實需求的企業(yè)。

而多位受訪銀行客戶經(jīng)理告訴《中國新聞周刊》，目前個人經(jīng)營性貸款的審核趨嚴主要體現(xiàn)在三個方面，一是企業(yè)營業(yè)執(zhí)照注冊時間，二是抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證出證時間，三是真實營業(yè)情況，“依靠新的營業(yè)執(zhí)照和房產(chǎn)證很難申請到經(jīng)營貸了?！?/p>

在通知加強經(jīng)營貸審核意圖明顯的情況下，前述銀行業(yè)人士認為可能會導致借款人借款成本上升，“本來可以輕松申請到貸款，但現(xiàn)在哪怕一些有真實需求的借款人也需要包裝材料，目前銀行的個人經(jīng)營貸業(yè)務量減少，很多人因為擔心不符合條件觀望情緒明顯?！?/p>

有關(guān)部門負責人在回應通知會否對企業(yè)和個人的合理融資造成影響時強調(diào)：當前，一些經(jīng)營用途貸款被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，一定程度上擠占了實體經(jīng)濟的信貸資源。通知嚴肅治理此類違規(guī)行為，將釋放更多信貸資源服務實體經(jīng)濟發(fā)展，促進金融與實體經(jīng)濟良性循環(huán)。

“排查更多基于調(diào)控房價的考慮，從金融風險的角度講這些貸款的風險基本是可控的?！鼻笆鲢y行業(yè)人士認為，在地方排查出的違規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸額度有限的情況下啟動全國排查，更多是“殺雞儆猴”，警示信貸資金不再違規(guī)流入樓市。