我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化與異常

蘇 志

(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 國(guó)際經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京 100070)

近年來，我國(guó)GDP增長(zhǎng)呈持續(xù)下行趨勢(shì)，2019年僅增長(zhǎng)6.1%，長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)和就業(yè)增長(zhǎng)停滯直接影響房地產(chǎn)需求，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的討論日漸增多。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要“引擎”，其增長(zhǎng)模式是否已經(jīng)發(fā)生了顯著的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變？由于受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響以及各種突發(fā)事件和調(diào)控政策的沖擊，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些新特征和新趨勢(shì)。目前對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究主要關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌，尚缺乏對(duì)整個(gè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化全面且深入的了解。房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變和異常波動(dòng)不僅直接影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，還關(guān)系到政府調(diào)整宏觀調(diào)控方向和研判政策實(shí)施效果。因此，識(shí)別和估算出房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化和異常，探討其背后的原因，對(duì)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

一、研究現(xiàn)狀

有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的早期研究主要采用房地產(chǎn)市場(chǎng)年度數(shù)據(jù)直接繪圖或構(gòu)建市場(chǎng)擴(kuò)散指數(shù)進(jìn)行圖形解析來描述全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)周期變化[-2]。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及市場(chǎng)數(shù)據(jù)可得性增加，研究人員開始采用各種統(tǒng)計(jì)研究方法多層面地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)，最新的研究方法包括時(shí)序全局主成分方法[3]，灰色-馬爾可夫模型[4]，加窗平均周期圖譜估計(jì)法[5]，集合經(jīng)驗(yàn)?zāi)B(tài)分解法[6]等。這些研究側(cè)重于估算市場(chǎng)長(zhǎng)周期波動(dòng)的時(shí)長(zhǎng)、頻率、幅度，在刻畫波動(dòng)頻繁和態(tài)勢(shì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)變量時(shí)往往忽略市場(chǎng)波動(dòng)中的結(jié)構(gòu)性突變和異常波動(dòng)，對(duì)于市場(chǎng)波動(dòng)特征的多樣性分析比較粗糙。其中一些研究建模過程復(fù)雜，存在估算結(jié)果識(shí)別性差且不易理解的問題。

僅有少數(shù)研究注意到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重大事件的沖擊而產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性突變。李陳等[7]應(yīng)用TAR模型和EGARCH模型分析商品房銷售價(jià)格指數(shù)，發(fā)現(xiàn)其有兩次結(jié)構(gòu)性突變。李智等[8]采用動(dòng)態(tài)因子模型識(shí)別出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的三個(gè)結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)，分別與2008年金融危機(jī)、2009年4萬億經(jīng)濟(jì)刺激和2010年房地產(chǎn)調(diào)控事件相對(duì)應(yīng)。郭文偉等[9]采用Bai-Perron多結(jié)構(gòu)突變點(diǎn)檢驗(yàn)法也估算出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)存在三個(gè)顯著突變點(diǎn)。童光毅和劉星[10]用半?yún)⒒貧w模型估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，發(fā)現(xiàn)模型的非線性部分(即政策制度等不確定因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響)占線性部分的比例非常高，而且隨著時(shí)間推移非線性部分比重不斷增加。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程存在著非線性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性突變兩種特征，且這些特征與外部沖擊以及調(diào)控政策密切相關(guān)。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍被認(rèn)為是“政策市”，即市場(chǎng)周期性轉(zhuǎn)變與調(diào)控政策調(diào)整有關(guān)[11]。1998年后，中央政府頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，房地產(chǎn)周期長(zhǎng)度有所縮短，周期疊加引起市場(chǎng)頻繁波動(dòng)[5]。2003年以來，通過限購(gòu)和限貸等手段直接干預(yù)市場(chǎng)的政策由于短、平、快的特點(diǎn)備受中央政府青睞，其產(chǎn)生的短期效應(yīng)不容忽視。2003-2005年期間出臺(tái)的“121信貸”“國(guó)八條”“國(guó)六條”在政策頒布期間對(duì)全國(guó)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了顯著的沖擊效應(yīng)[12]，全國(guó)及八個(gè)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格在“國(guó)六條”頒布后出現(xiàn)異常波動(dòng)[13]。2011年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的限購(gòu)政策對(duì)于房?jī)r(jià)有時(shí)滯性抑制作用[14]，但短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的成交量產(chǎn)生巨大的沖擊[15]。

本文旨在研究近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，在解析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性趨勢(shì)的同時(shí)清晰地識(shí)別出市場(chǎng)波動(dòng)的結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)與異常點(diǎn)。與以往國(guó)內(nèi)研究不同的是本文采用的研究方法建模過程簡(jiǎn)潔，估算結(jié)果直觀易理解，并且首次將異常點(diǎn)的檢驗(yàn)納入分析過程中，捕捉異常波動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)和政策典型事件。在分析可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)以及異常的原因時(shí)，將外部沖擊事件與調(diào)控政策聯(lián)系在一起，研究不局限于一兩個(gè)政策事件，而是將這些年中央連續(xù)出臺(tái)的政策放在一起研究，這樣不僅可以清晰地描述中央政策邏輯脈絡(luò)，還能發(fā)現(xiàn)政策延續(xù)或轉(zhuǎn)換對(duì)于市場(chǎng)的影響。

二、研究數(shù)據(jù)與方法

1.研究數(shù)據(jù)

商品住宅市場(chǎng)作為我國(guó)房地產(chǎn)中最重要的部分，由于與民生休戚相關(guān)而成為政策調(diào)控重點(diǎn)對(duì)象。因此，本文主要研究商品住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)與異常，分析未經(jīng)指數(shù)化處理的多個(gè)市場(chǎng)變量的月度同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，從多個(gè)方面衡量市場(chǎng)變化。分析的市場(chǎng)變量包括：(1)交易指標(biāo)：商品住宅銷售價(jià)格和銷售面積；(2)生產(chǎn)指標(biāo)：商品住宅新開工施工面積；(3)投資指標(biāo)：房地產(chǎn)住宅投資。這些指標(biāo)既包括價(jià)格和投資等價(jià)值指標(biāo)，又包括面積等物量指標(biāo)，比僅考察房?jī)r(jià)變化更能多維度反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的真實(shí)情況。樣本期為2001年2月-2020年6月，數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

圖1為商品住宅銷售價(jià)格、銷售面積、新開工施工面積、房地產(chǎn)住宅投資月度增速的箱型圖，圖形顯示除了住宅投資以外的三個(gè)變量都有離群點(diǎn)，說明2001- 2020年商品住宅銷售價(jià)格、銷售面積、新開工面積同比增長(zhǎng)出現(xiàn)過異常上漲和異常下跌。描述性統(tǒng)計(jì)量進(jìn)一步表明住房市場(chǎng)各個(gè)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)并不平穩(wěn)，波動(dòng)劇烈。例如，商品住宅銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)最高時(shí)單月增長(zhǎng)25%，最低時(shí)則為單月下跌10.4%，峰度值為3.02，偏度值為0.15，非零的偏度以及正的超額峰度說明市場(chǎng)銷量增長(zhǎng)存在“尖峰厚尾”的特征，其他的變量也存在同樣的特征。因此，要深刻了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，市場(chǎng)的異常波動(dòng)不容忽視。

圖1 住宅市場(chǎng)增速箱型圖(%)

2.研究方法

(1)時(shí)間序列分解及結(jié)構(gòu)性突變點(diǎn)識(shí)別。已有研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化包含了周期性的擴(kuò)張與衰退的非線性特征，同時(shí)還存在結(jié)構(gòu)性突變以及異常波動(dòng)等多重特征，只孤立地考察其中的某一特征并不能很好地揭示房地產(chǎn)的真正本質(zhì)。因此，本文所采用的研究方法綜合了時(shí)間序列解析以及斷點(diǎn)與異常點(diǎn)識(shí)別檢驗(yàn)，可基于樣本數(shù)據(jù)內(nèi)生的判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)變化路徑是否同時(shí)存在以上三種特征。

基于LOESS的季節(jié)性趨勢(shì)時(shí)間序列分解法 (STL)結(jié)合了線性回歸的簡(jiǎn)單性和非線性模型的靈活性，采用局部加權(quán)回歸法(LOESS)選取一定比例的局部數(shù)據(jù)，在這部分子集中擬合多項(xiàng)式回歸曲線，并根據(jù)局部回歸模型進(jìn)行點(diǎn)估算，通過逐點(diǎn)運(yùn)算得到整條擬合趨勢(shì)曲線[16]。這個(gè)方法適用于具有各種周期性特征的時(shí)間序列，可以靈活分解季節(jié)和趨勢(shì)變化，能識(shí)別異常擾動(dòng)，擬合結(jié)果比較穩(wěn)健。該模型的基本公式為：Yt=Tt+St+Rt。其中，Yt為房地產(chǎn)市場(chǎng)變量在時(shí)間t的觀察值，被分解成趨勢(shì)項(xiàng)Tt、季節(jié)項(xiàng)St、以及隨機(jī)殘余項(xiàng)。

在STL分解時(shí)間序列基礎(chǔ)上，Verbesselt等[17]提出加性周期和長(zhǎng)期趨勢(shì)分解與斷點(diǎn)識(shí)別算法(BFAST)估時(shí)間序列中的趨勢(shì)性和季節(jié)性突變點(diǎn)。BFAST[18]首先基于最小二乘法的移動(dòng)求和(MOSUM)估算是否存在一個(gè)或多個(gè)突變點(diǎn)。如果MOSUM測(cè)試顯著(P<0.01)，則使用Bai等[19]提出的內(nèi)生多重結(jié)構(gòu)突變檢驗(yàn)來估算突變點(diǎn)，并根據(jù)貝葉斯信息準(zhǔn)則確定突變點(diǎn)的個(gè)數(shù)，以及突變點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間和置信區(qū)間。在估算突變點(diǎn)時(shí)，設(shè)定斷點(diǎn)之間的最小時(shí)間分段非常重要。根據(jù)徐國(guó)祥等[5]的測(cè)算，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的一個(gè)完整周期在3～4年[20]。因此，本文在估算我國(guó)住宅市場(chǎng)各個(gè)時(shí)間序列變量的斷點(diǎn)時(shí)，設(shè)定算法計(jì)算變量周期最短間隔區(qū)間為3年。

(2)異常點(diǎn)識(shí)別。在統(tǒng)計(jì)學(xué)中，異常點(diǎn)一般是指不服從序列分布或嚴(yán)重偏離模型預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)點(diǎn)，異常點(diǎn)的出現(xiàn)很可能并非為隨機(jī)誤差所致而是由與正常數(shù)據(jù)點(diǎn)完全不同的機(jī)制而產(chǎn)生。本文所采用的方法結(jié)合模型預(yù)測(cè)偏離度和序列分布偏離度兩種衡量方式來識(shí)別房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)中的異常點(diǎn)。首先，在分解房地產(chǎn)市場(chǎng)變量時(shí)間序列的過程中，STL外循環(huán)引入了一個(gè)穩(wěn)健性權(quán)重項(xiàng)，以控制極端值對(duì)局部加權(quán)回歸的影響。該過程通常采用平方權(quán)重函數(shù)：

(1)

三、實(shí)證分析結(jié)果

1.住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化與異常

首先，采用BFAST方法對(duì)住宅市場(chǎng)4個(gè)變量的結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)進(jìn)行時(shí)間點(diǎn)估計(jì)和區(qū)間估計(jì)，結(jié)果見表1。根據(jù)估計(jì)結(jié)果，住宅市場(chǎng)的四個(gè)變量都出現(xiàn)了4個(gè)結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)，第一個(gè)斷點(diǎn)大致出現(xiàn)在2004年和2005年，但是期間各個(gè)變量斷點(diǎn)出現(xiàn)的月份差距較大，且置信區(qū)間跨度也較大，說明市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)性變化并不是特別顯著。另外三個(gè)結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)大致出現(xiàn)在2009年、2012年、2015年，這些斷點(diǎn)估計(jì)的置信區(qū)間跨度較小，有些市場(chǎng)變量出現(xiàn)斷點(diǎn)的時(shí)間相差不遠(yuǎn)，說明市場(chǎng)的多個(gè)方面同時(shí)出現(xiàn)了比較明顯的結(jié)構(gòu)性變化。

表1 市場(chǎng)變量結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)估計(jì)與區(qū)間估計(jì)

其次，結(jié)合STL和GESD估計(jì)出各個(gè)變量的異常點(diǎn)后，以5年作為一個(gè)期間段，分段統(tǒng)計(jì)各個(gè)變量在2002-2020年的異常點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)間(表2)。從表2可以看出，2002-2005年，銷售價(jià)格和新開工施工面積的異常增長(zhǎng)僅出現(xiàn)1次，銷售面積和住宅投資出現(xiàn)3～4次異常增長(zhǎng)，且多為1～2個(gè)月的孤立點(diǎn)，出現(xiàn)的時(shí)間也不盡相同，可見異常波動(dòng)是非系統(tǒng)性的。2008年9月-2009年11月和2013年2-5月是市場(chǎng)各個(gè)方面密集出現(xiàn)異常波動(dòng)的階段，以及2020年初，除了銷售價(jià)格，其他三個(gè)變量同步出現(xiàn)異常，可以推斷這些時(shí)段里市場(chǎng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性的異常波動(dòng)。

為了直觀地展示住宅市場(chǎng)各方面的動(dòng)態(tài)變化路徑的特征，圖2～圖5分別用垂直虛線標(biāo)記估算出來的各個(gè)市場(chǎng)變量的結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)，斜線表示結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)之間的線性變化趨勢(shì)，方點(diǎn)標(biāo)識(shí)異常點(diǎn)。同時(shí)，本文以各個(gè)變量的結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)為分割點(diǎn)分別計(jì)算各個(gè)時(shí)期的均值、標(biāo)準(zhǔn)差、線性趨勢(shì)斜率，通過橫向和縱向比較這些特征值來描述市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化(表2～表5)?？傮w來說， 2001年2月-2020年6月我國(guó)住宅市場(chǎng)的各個(gè)方面同時(shí)存在多個(gè)結(jié)構(gòu)性突變以及異常波動(dòng)，各個(gè)市場(chǎng)變量呈現(xiàn)出的趨勢(shì)態(tài)勢(shì)和波動(dòng)特征各有不同。

表5 不同時(shí)期的住宅投資增速特征 %

圖5 住宅投資增速趨勢(shì)與異常

圖2 銷售價(jià)格增速趨勢(shì)與異常

表2 市場(chǎng)變量異常時(shí)間點(diǎn)

從住宅市場(chǎng)交易變量的階段性趨勢(shì)來看，商品住宅銷售價(jià)格在2004年11月之前為平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，平均增速在6%左右，波動(dòng)幅度在4%左右，而且該時(shí)期沒有異常增長(zhǎng)或下跌。2009年3月-2012年5月的房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)迅速上漲后劇烈波動(dòng)地快速下跌的趨勢(shì)，這個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)超過10%，波動(dòng)幅度超過8%。而且期間的下降趨勢(shì)為0.58%，為5個(gè)時(shí)期里變動(dòng)幅度最大的時(shí)期，這段時(shí)期開始與結(jié)束時(shí)都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)異常下跌，且出現(xiàn)的時(shí)間與結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)非常接近，可能是由于市場(chǎng)受到強(qiáng)烈沖擊不僅出現(xiàn)異常波動(dòng)還改變了房?jī)r(jià)的階段性趨勢(shì)特征。2012年6月-2015年5月房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度大幅度下降，均值只有5.61%，然而2015年6月以后房?jī)r(jià)再次增速，月均增長(zhǎng)達(dá)到8.84%，而且房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)很緩慢。

2004年4月之前住宅銷售面積呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，月均增長(zhǎng)將近30%，之后四個(gè)階段的平均增長(zhǎng)速度有所下降，2016年以后的銷售面積平均增長(zhǎng)速度僅為7.6%。2009年5月以后的每個(gè)階段都是短期內(nèi)急速上漲然后快速回落，每個(gè)時(shí)期內(nèi)的房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度都超過10%，下降的趨勢(shì)都在月均1%左右。銷售面積增速的每個(gè)階段出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)的前后一般都會(huì)出現(xiàn)異常點(diǎn)，可見住宅的銷售量極易受到?jīng)_擊出現(xiàn)異常波動(dòng)而發(fā)生增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的改變。

圖3 銷售面積增速趨勢(shì)與異常

2008年12月前房地產(chǎn)住宅投資月均增長(zhǎng)率在30%左右，4.5%的標(biāo)準(zhǔn)差和接近0的線性趨勢(shì)變化率都顯示此階段的房地產(chǎn)住宅投資為高速平穩(wěn)增長(zhǎng)。2009-2011年，房地產(chǎn)住宅投資月均增長(zhǎng)率雖然也有25%以上，但是從圖4可看出，2008年底的房地產(chǎn)住宅投資在3個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)了斷崖式下跌，從高達(dá)30%的增長(zhǎng)跌至0增長(zhǎng)， 2009年重新回到30%的增長(zhǎng)率，呈現(xiàn)了暴漲暴跌的增長(zhǎng)趨勢(shì)。2012-2016年住房投資增長(zhǎng)呈現(xiàn)逐漸下跌的低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，月均增率僅為10%左右。雖然住宅投資從2018年開始逐步回暖，但是2020年初的異常負(fù)增長(zhǎng)使得此階段的趨勢(shì)呈現(xiàn)小幅下跌的態(tài)勢(shì)。

圖4 新開工面積增速趨勢(shì)與異常

不同于其他變量，住宅新開工面積增速的5個(gè)時(shí)期的階段性趨勢(shì)都為下降趨勢(shì)。其中，第一階段的趨勢(shì)為高增長(zhǎng)(均值為22%)的緩慢下跌，第二階段為中等增長(zhǎng)(均值為11.59)的緩慢下降。2010年1月-2012年12月的第三階段出現(xiàn)了7個(gè)月超過60%的異常增長(zhǎng)后迅速下跌至負(fù)增長(zhǎng)，這一時(shí)期的月均增長(zhǎng)超過22%，波動(dòng)幅度高達(dá)28.75%，月度下降比率為2.74%，波動(dòng)極端劇烈。2013年1月-2015年12月住宅新開工面積為負(fù)增長(zhǎng)，直至2016年初才重新回到9%左右的增長(zhǎng)率，并持續(xù)數(shù)月平穩(wěn)增長(zhǎng)。但是2020年前5個(gè)月，住宅新開工面積增速連續(xù)出現(xiàn)異常負(fù)增長(zhǎng)，最大跌幅達(dá)到44.4%。

表3 不同時(shí)期的住宅銷售價(jià)格增速特征 %

表4 不同時(shí)期的銷售面積增速特征 %

通過識(shí)別結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)和異常點(diǎn)并分階段分析住宅市場(chǎng)各方面在不同時(shí)期的增長(zhǎng)特征，發(fā)現(xiàn)一些指標(biāo)的異常點(diǎn)與結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)間接近，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的某些結(jié)構(gòu)性變化是由于外部強(qiáng)烈沖擊而產(chǎn)生突變，并引起內(nèi)部的波動(dòng)機(jī)制發(fā)生改變。2015年以后我國(guó)住宅市場(chǎng)的交易、生產(chǎn)和投資的月度平均增長(zhǎng)率依然保持在7%～10%，并沒有出現(xiàn)大幅度下跌趨勢(shì)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)比較穩(wěn)健，即使在2020年初其他3個(gè)指標(biāo)大幅度異常下跌的情況下，房?jī)r(jià)僅小幅下跌，并且另外3個(gè)指標(biāo)也能迅速反彈。因此，沒有足夠證據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面下行的長(zhǎng)周期拐點(diǎn)。

表6 不同時(shí)期的住宅新開工施工面積增速特征 %

2.重大事件與調(diào)控政策沖擊

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化或異常波動(dòng)時(shí)，一般是由于受到重大突發(fā)事件或政策的沖擊。因此，本文進(jìn)一步考察我國(guó)住宅市場(chǎng)的交易、生產(chǎn)、投資的結(jié)構(gòu)性突變和異常是否與重大事件的發(fā)生或房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)密切相關(guān)。

表7列出了2002-2020年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的事件及房地產(chǎn)相關(guān)政策。根據(jù)前面的分析，2005年以前住宅市場(chǎng)各方面均保持較快的增速，其中住宅投資的平均增長(zhǎng)率最高，而且出現(xiàn)的異常也比較多。這個(gè)時(shí)期住宅投資主要是購(gòu)置土地迅速增長(zhǎng)，2002年4-5月以及2004年初還出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)超過40%的異常暴漲。住宅投資的異常暴漲可能與2002年5月國(guó)土資源部發(fā)布的11號(hào)令以及2004年3月發(fā)布的71號(hào)令有關(guān)，兩項(xiàng)法令相繼規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，“價(jià)高者得”的土地招拍掛的供地方式致使土地價(jià)格飆升，推高房地產(chǎn)投資。

表7 2002-2020年重大事件以及房地產(chǎn)調(diào)控政策

2005年出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策與住宅銷售價(jià)格、銷售面積、投資的結(jié)構(gòu)性突變密切相關(guān)。從圖2可以看出，2005年調(diào)控政策出臺(tái)前，商品住宅價(jià)格不僅處于增長(zhǎng)趨勢(shì)還在2005年2月出現(xiàn)了異常增長(zhǎng)，住宅投資增長(zhǎng)也保持在30%左右，此時(shí)中央政府出臺(tái)以“穩(wěn)定住房市場(chǎng)和抑制價(jià)格上漲”為目標(biāo)的“國(guó)八條”政策可以說有一定的依據(jù)。這項(xiàng)政策旨在通過提高了住房轉(zhuǎn)手交易成本來遏制投機(jī)性購(gòu)房行為，從抑制需求方面來降低房?jī)r(jià)。2006年5月中央出臺(tái)“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”政策規(guī)定將商品住宅二次交易限售年限延長(zhǎng)至5年，還規(guī)定個(gè)人住房貸款首付比例不得低于30%。這些政策改變了房?jī)r(jià)和銷售上漲的趨勢(shì)。從趨勢(shì)上來看，銷量增長(zhǎng)出現(xiàn)較為明顯的下降趨勢(shì)，說明限售限貸雙管齊下的政策確實(shí)能抑制市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)。但是，房?jī)r(jià)在劇烈波動(dòng)中僅呈現(xiàn)小幅下跌的趨勢(shì)，而且投資在短暫下跌之后依然呈現(xiàn)逐年快速上漲的趨勢(shì)。

由于房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資的堅(jiān)挺，國(guó)務(wù)院于2007年8出臺(tái)“24號(hào)文”和央行出臺(tái)的“927房貸政策”進(jìn)一步從行政、稅收、信貸等多個(gè)方面收緊房地產(chǎn)政策，但是住宅成交量仍然出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的異常增長(zhǎng)?？梢?，通過以限購(gòu)限貸為主要工具的調(diào)控政策并不能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，反而有可能導(dǎo)致市場(chǎng)成交量的暴漲暴跌，不符合平穩(wěn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)。

2008年全球性金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴(yán)重沖擊，市場(chǎng)交易價(jià)格和銷量在2008年底，住宅新開工面積和住宅投資在2009年初，先后出現(xiàn)了連續(xù)幾個(gè)月的異常暴跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。于是，國(guó)務(wù)院于2008年底發(fā)布國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)文件暫停了之前的限售和限貸政策，央行還放松貸款政策以鼓勵(lì)購(gòu)房，并通過降準(zhǔn)和降息鼓勵(lì)投資。這些強(qiáng)刺激政策起到了立竿見影的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易、生產(chǎn)、投資都出現(xiàn)了大幅度上漲，在2009年底-2010年初出現(xiàn)了密集的異常增長(zhǎng)。

2009年底-2010年的市場(chǎng)暴漲使得國(guó)務(wù)院以及財(cái)政部等部委相繼出臺(tái)了多項(xiàng)緊縮性政策。例如，“國(guó)十一條”規(guī)定二套房貸首付不得低于40%，全部房源明碼標(biāo)價(jià)，地方各級(jí)政府責(zé)任制等，這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面進(jìn)行限制性調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)在限購(gòu)政策恢復(fù)實(shí)施后出現(xiàn)了快速回落。從市場(chǎng)指標(biāo)的結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)來看，住宅銷售價(jià)格、銷售面積和投資增速的階段性變化與金融危機(jī)的爆發(fā)密切相關(guān)，而新開工施工面積增速的階段性變化與政府的救市政策密切相關(guān)。從這個(gè)階段市場(chǎng)變化特征來看，當(dāng)受到金融危機(jī)沖擊時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)量立即出現(xiàn)了暴跌，可見我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)與國(guó)際金融市場(chǎng)密切關(guān)聯(lián)，增長(zhǎng)模式極易受到外部沖擊而發(fā)生突變。當(dāng)救市政策實(shí)施后市場(chǎng)迅速反彈，一方面說明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制強(qiáng)勁，另一方面也體現(xiàn)了政策是左右市場(chǎng)發(fā)展方向的重要力量，這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)方面的異常點(diǎn)密集出現(xiàn)反映了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各種力量博弈的激烈程度。

2013年的“新國(guó)五條”頒布時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)指標(biāo)在2013年2-5月出現(xiàn)了異常增長(zhǎng)，一方面表明中央政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱迅速采取措施壓制，另一方面也表明政府調(diào)控政策與市場(chǎng)增長(zhǎng)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力量的沖突。同時(shí)，住宅銷售面積和新開工面積還出現(xiàn)了突變性上漲，從這兩個(gè)指標(biāo)突變性上漲后進(jìn)入較快下降的趨勢(shì)表明自2010年初起連續(xù)升級(jí)的限購(gòu)限貸政策產(chǎn)生的抑制作用對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生較大沖擊，改變了市場(chǎng)的波動(dòng)態(tài)勢(shì)。“新國(guó)五條”政策頒布后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，商品住宅銷售價(jià)量、住宅新開工面積連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)同比下跌。在2016年2月銀行放松信貸、放寬住房轉(zhuǎn)手效益限制、下調(diào)購(gòu)房首付比例的情況下，市場(chǎng)各個(gè)方面才有比較堅(jiān)挺地上漲，住宅銷售面積和新開工面積還出現(xiàn)了躍變性增長(zhǎng)。

2019年底爆發(fā)新冠疫情，為防止疫情蔓延，全國(guó)大部分城市暫時(shí)停止房產(chǎn)交易活動(dòng)，暫停建筑施工和復(fù)工。疫情直接導(dǎo)致的全國(guó)范圍停工、停售對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不小的沖擊，住宅市場(chǎng)的銷售面積、新開工面積、投資都出現(xiàn)了異常。其中、住宅銷售和新開工在2020年初出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，投資則是連續(xù)三個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，最大跌幅均在40%左右。 疫情之下，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央并沒有出臺(tái)全國(guó)性的寬松政策，而在因城施策的原則下放權(quán)給各地根據(jù)實(shí)際情況適度調(diào)整。即使沒有全國(guó)性的強(qiáng)刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在暴跌后迅速恢復(fù)，再次表明我國(guó)住宅市場(chǎng)整體依然具備較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)能。

四、結(jié) 論

綜合運(yùn)用時(shí)間序列趨勢(shì)分析、未知結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)識(shí)別、異常點(diǎn)檢驗(yàn)方法，研究2001年2月-2020年6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的情況，發(fā)現(xiàn)大部分指標(biāo)存在多個(gè)結(jié)構(gòu)性斷點(diǎn)和異常點(diǎn)，且與一些房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)間點(diǎn)高度重合，商品住宅的價(jià)量和新開工面積異常上漲或下跌常出現(xiàn)在調(diào)控政策出臺(tái)前后。特別突出的政策性異常波動(dòng)出現(xiàn)在2005年限售政策首次出臺(tái)后，市場(chǎng)交易出現(xiàn)了“政策不適應(yīng)”的異常暴漲；2008年底應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)期以及2009年底后危機(jī)時(shí)期，突然且大力度的政策轉(zhuǎn)換使市場(chǎng)多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)“政策反應(yīng)過度”的異常暴漲和暴跌?？梢娢覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重大事件或政策沖擊容易出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，但是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然體現(xiàn)出較強(qiáng)的自我修復(fù)勢(shì)能和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，沒有足夠證據(jù)表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了長(zhǎng)周期結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)，進(jìn)入全面下行趨勢(shì)。

基于結(jié)構(gòu)性突變點(diǎn)與異常點(diǎn)檢驗(yàn)結(jié)果，進(jìn)一步考察房地產(chǎn)指標(biāo)受到重大調(diào)控政策沖擊后的動(dòng)態(tài)反應(yīng)過程。研究結(jié)果表明，市場(chǎng)交易、生產(chǎn)、投資指標(biāo)對(duì)政策的反應(yīng)呈現(xiàn)明顯差異，住宅交易指標(biāo)對(duì)以市場(chǎng)需求管理為主的調(diào)控政策反應(yīng)最為明顯與靈敏。在近十五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)踐中,為了盡量減少政策實(shí)施的阻力和達(dá)到快速見效的政策效果，中央通過發(fā)布行政性政策以及調(diào)整房屋信貸政策干預(yù)市場(chǎng)交易。這種相機(jī)抉擇的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)造成“市場(chǎng)不適應(yīng)”和“市場(chǎng)反應(yīng)過度”的異常波動(dòng)性,政策效果偏離穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，同時(shí)也說明直接干預(yù)市場(chǎng)交易的調(diào)控政策具有局限性。

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策從整體行政性管理向靈活的精細(xì)管理轉(zhuǎn)變，政策的穩(wěn)健性和預(yù)見性逐步改善[23]，但是調(diào)控方式與市場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制仍存在沖突。在新形勢(shì)下針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)問題，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)路徑的階段性特征是非常重要的。調(diào)控政策操作需要進(jìn)一步采取寬視角和多方位的組合策略。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)開放程度的大幅度提高，國(guó)際資本在全球范圍內(nèi)高速流動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)際金融市場(chǎng)高度關(guān)聯(lián)，目前政府偏好的行政性限購(gòu)限貸政策，僅是抑制了實(shí)際交易量，并不能有效控制短期資本通過各種渠道進(jìn)入或流出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因而也無法有效調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資的內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制。

因此，政府應(yīng)深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化機(jī)理，積極利用多層面的政策調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期和控制資本流向，審慎出臺(tái)和漸進(jìn)調(diào)整調(diào)控政策。進(jìn)一步明確政策規(guī)則，使市場(chǎng)較為準(zhǔn)確地把握調(diào)控政策操作意圖，從而有效地穩(wěn)定市場(chǎng)，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康地向前發(fā)展。